Spletna stran uporabljajo piškotke!

Spletna stran uporablja lastne piškotke, ki so nujno potrebni za delovanje strani in nam olajšajo izboljševanje uporabniške izkušnje.

Spletno mesto uporablja piškotke z namenom zagotavljanja spletne storitve in funkcionalnosti, ki jih brez piškotkov ne bi mogli nuditi.

Z obiskom in uporabo spletnega mesta soglašate s piškotki.

Skrij sporočilo!
Kaj so piškotki.

Piškotki so majhne tekstovne datoteke, ki jih vaš računalnik shrani ob prvem obisku spletne strani. Z njihovo pomočjo si spletna stran zapomni vašo napravo in nastavitve, ki ste si jih izbrali.

Če piškotke izključite, so lahko nekatere možnosti spletne strani onemogočene.
ponedeljek, 22.10.2007

Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti 2005 (1.del)


Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti

Sedma izdaja 2005

 

International Valuation Standards Committee

International Valuation Standards Committee
12 Great George Street
London
United Kingdom SW1P 3AD

Telefon: 44 1442 879306
Telefaks: 44 1442 879306
Internet: http://www.ivsc.org

Copyright ©2005 International Valuation Standards Committee 

Vse pravice pridržane.

Brez vnaprejšnje pisne privolitve Sveta za mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti, 12 Great George Street, London SW1P 3AD, United Kingdom, internet: http://www.ivsc.org., ni dovoljeno v nobeni obliki oziroma na noben način - ne elektronsko ne mehanično, s fotokopiranjem, s snemanjem ali drugače - ponatisniti, shraniti in ponovno uporabiti ali prenašati nobenega dela te izdaje.

 

Finančni prispevki

Svet za MSOV potrjuje finančne prispevke za izdelavo sedme izdaje Mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti, ki jih je prejel od naslednjih organizacij:

• American Appraisal Associates • GVA Grimley
• American Society of Appraisers • Hong Kong Institute of Surveyors
• Appraisal Institute of Canada • Jones Lang LaSalle
• Appraisal Institute, US • King Sturge
• ATIS Real Weatheralls • Knight Frank
• Australian Property Institute

• Association of Valuers and Propery Consultants in Private Practice Malaysia

• CB Hillier Parker

• Board of Valuers, Appraisers and Estate Agents Malaysia

• China Appraisal Society • Institution of Surveyors Malaysia
• Cushman & Wakefield Healey & Baker

• The National Association of Romanian Valuers

• Drivers Jonas

• RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors

• DTZ Debenham Tie Leung Ltd. • Thai Valuers Association
• EEA Network European Expert Alliance

•Verband Deutscher Hypothekenbanken e.V (Association of German Mortgage Banks)

• Gerald Eve  

Članstvo v Svetu za MSOV na dan 1. januar 2005 sestavljajo:

Polnopravne članice odbora


Izvoljene članice odbora
• Australian Property Institute

• Raad voor Onroerende Zaken - The Netherlands

• Appraisal Institute of Canada

• New Zealand Property Institute

• China Appraisal Society

• Royal Institution of Chartered Surveyors – UK

• Bundesverband o.b.u.v sowie qualifizierter Sachverstaendiger e.V - Germany

• Appraisal Institute, US

• Verband Deutscher Hypothekenbanken

• American Society of Appraisers

• Hong Kong Institute of Surveyors • The Institution of Surveyors, Malaysia
• Korea Appraisal Board

The National Association of Romanian Valuers

• Surveyors Institute of Malawi • Thai Valuers Association

Predstavnica držav v razvoju v odboru
• Tanzanian Institution of Valuers And Estate Agents

Članice

• Instituto Argentino de Tasaciones

• Latvian Association of Appraisers Lithuanian Association of Property Valuers

• Austrian Institute of Property Valuation and Valuation Standards

• Lithuanian Association of Property and Business Valuation Enterprises

• Instituto Brasileiro Avaliacoes

• National Association of Mexican Valuation Institutes

• Registro Nacional de Avaluadores – Columbia

• Norges TakseringsForbund

• The Czech Chamber of Appraisers

• Nigerian Institution of Estate Surveyors and Valuers

• Body of Sworn-In Valuers of Greece

• The Polish Federation of Valuers' Associations

• Indonesian Society of Appraisers

• Russian Society of Appraisers

• The Society of Chartered Surveyors in the Republic of Ireland

• Singapore Institute of Surveyorsand Valuers

• The Irish Auctioneers and Valuers Institute

• Slovenski inštitut za revizijo

• Appraisal Academy of Real Estate Research – Israel (R.A)

• South African Institute of Valuers

• Consiglio Nazionale Geometri – Italy

• Asociación Profesional de Sociedades de Valoración

• Japanese Association of Real Estate Appraisal

• Samfundet för Fastighetsvardering – Sweden

• Chamber of Professional Appraisers of Kazakhstan

• Appraisers' Association – Turkey

• The Association of Appraisers of Kazakhstan

• Sociedad de Ingenieria de Tasaciones de Venezuela

 

• Ukrainian Society of Appraisers

Nečlanice opazovalke v Svetu za MSOV

• The Albanian Society of Real Property Valuers

• Expertise Institute for Valuation of Assets of Georgia

• Barbados Association of Professional Valuers

• Macedonian Appraisal Society

• The Association for Authorized Real Estate Valuation - Finland

• Slovak Association of Economic Appraisers

• Georgian Federation of Professional Assets Valuators

 

Nečlanice dopisniki v Svetu za MSOV

• Palestinian Auditors and Accountants Association

• Price Control Department, Ministry of Finance, Vietnam




INTERNATIONAL BUREAU
12 Great George Street
London SW1P 3 AD
United Kingdom
Tel./Faks +44 1442 879306
Email: ivsc@ivsc.org
http://www.ivsc.org

 

30. november 2004

Vesel sem, da vam lahko predstavim sedmo izdajo Mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti (MSOV). To je verjetno najpomembnejša do zdaj objavljena izdaja MSOV. Svet za MSOV si prizadeva razviti standarde, ki podpirajo okvirje razkritij, ki so jih razvile druge mednarodne organizacije, vključno s Svetom za mednarodne računovodske standarde (Svet za MRS). Več kot devetdeset držav bo od 1. januarja 2005 bodisi zahtevalo ali dovolilo uporabo Mednarodnih standardov računovodskega poročanja (MSRP), ki jih je razvil Svet za MRS. Zamisli poštene vrednosti in tržne vrednosti se v MSRP na široko in vseskozi uporabljata, vendar dosledna uporaba takšnih zamisli zahteva podporo trdnih standardov ocenjevanja vrednosti. Svet za MSOV je v zadnjih letih Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti posodobil in dopolnil, da bi zagotovil njihovo usklajenost z uradnimi objavami Sveta za MRS, ki bodo veljale od 1. januarja 2005.

Dosledna in primerljiva ocenjevanja vrednosti so ključna, da so uporabnikom računovodskih izkazov zagotovljene visoko kakovostne finančne informacije. Vedno več je znamenj, da bosta računovodska in revizijska stroka zahtevali ocenjevanja vrednosti po Mednarodnih standardih ocenjevanja vrednosti, da bi dosegli dosledno in natančno uporabo Mednarodnih računovodskih standardov ter mednarodno primerljivost. Računovodski priročnik MSRP, ki ga je izdal PricewaterhouseCoopers, na primer navaja: »Svet za MSOV je vodilna mednarodna avtoriteta za sprejemanje metod ocenjevanja vrednosti v povezavi z MSRP.« 1

Model računovodskih izkazov MSRP (december 2005), ki ga je objavil Deloitte, navaja, da »so neodvisni ocenjevalci vrednosti, Messrs. Lacey & King, ki niso povezani s skupino Deloitte, prevrednotili zemljišče in gradbene objekte na dan 31. decembra 20XX na podlagi tržne vrednosti. Ocenjevanje vrednosti je bilo skladno z Mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti in temeljilo na nedavnih tržnih transakcijah s podobnimi vrstami premoženja med neodvisnimi in enakopravnimi strankami.« 2

Pomemben prvi korak k razvoju visoko kakovostnega niza standardov ocenjevanja vrednosti je razvoj dosledne in razumljive hierarhije poštene vrednosti, ki bo določila usmeritve za merjenje in zagotovila okvir za razvoj standardov ocenjevanja vrednosti, ki bodo ustrezali tem usmeritvam. Trenutno tako Svet za MRS kot Ameriški svet za računovodske standarde (FASB) izvajata projekta razvoja hierarhije poštene vrednosti, ki bo določila sporazumne usmeritve za merjenje in zagotovila okvir za ocenjevanje poštene vrednosti. Ko bodo te usmeritve dokončno izoblikovane, bo moral MSOV zanje zagotoviti ustrezne podlage ocenjevanja vrednosti.

Ocenjevanje vrednosti za računovodsko poročanje je samo eno od področij, ki jih pokrivajo Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti. Svet za MSOV spremlja, kako Baselska komisija za bančni nadzor razvija novi Baselski sporazum (Basel II). Sporazum, ki naj bi začel veljati proti koncu 2006, uvaja nove mednarodne kapitalske zahteve za banke in druge finančne institucije. Basel II spoznava pomembnost ocenjevanja vrednosti nepremičnin, ki postaja prvič obvezno orodje za obvladovanje tveganj pri zavarovanih posojilih. Ni presenetljivo, da si Baselska komisija v objavljenih pojasnilih nacionalnim nadzornikom in bankam, ki načrtujejo prehod na Basel II, prizadeva sprejeti mednarodno sprejemljive standarde ocenjevanja vrednosti sredstev. Eden od baselskih ciljev – zagotoviti primerljivost relativne finančne moči bank – je uresničljiv le, če banke ocenjujejo vrednost svojega poroštvenega premoženja na dosledni podlagi.

Mednarodni računovodski standardi s področja javnega sektorja postajajo vedno bolj priznani po vsem svetu. Svet za MSOV je z veseljem sprejel povabilo v članstvo Sveta javnega sektorja pri Mednarodnem združenju računovodskih strokovnjakov, ki je bil ustanovljen v začetku tega leta. Zelo sem vesel, da sem bil povabljen na 4. letno posvetovanje o letnem računovodenju in finančnem načrtovanju, ki ga je pripravil OECD v Parizu, in imel priložnost predstaviti MSOV številnim višjim uradnikom s finančnih ministrstev z vsega sveta. Svet za MSOV bo naslednje leto obravnaval uvedbo standardov v ustanove javnega sektorja.

V zadnjih petih letih je bil razvoj Mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti izjemen. Kar se je pred nekaj leti zdelo neverjetno vizionarsko, postaja zdaj ključen in vedno bolj sestavni del regulativnega okvira. Izdelan je bil skupek visokokakovostnih in mednarodno sprejetih standardov ocenjevanja vrednosti. Poteka proces konvergence z naraščanjem števila držav, ki raje sprejemajo mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti, kot da ohranjajo in razvijajo lasten pristop. Vse to je bilo mogoče uresničiti s pripadnostjo in prizadevanji številnih posameznikov, ki so prostovoljno delali v Svetu za MSOV. Rad bi se zahvalil vsem članom Upravnega odbora Sveta za MSOV, Odbora za oblikovanje standardov Sveta za MSOV in mnogim posameznikom, ki so se zbrali v ad hoc ekspertnih skupinah. Prav tako se moram zahvaliti Michaelu R Milgrimu, ki je imel kot tehnični založnik Sveta za MSOV zahtevno nalogo prevesti mnogo dolgih razprav Odbora za oblikovanje standardov Sveta za MSOV v napisano besedilo.

S spoštovanjem,

John Edge, FRICS

Predsednik Sveta za Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti


1 Pricewaterhouse Coopers Manual of Accounting – IFRS for the UK, odstavek 16.200, objavljen 28. 4. 04. Objavljen na www.pwcinform.pwcglobal.com
2 Deloitte Model IFRS Financial Statements for year ended 31 December 2005. Dosegljiv na vpogled na www.iasplus.com
Spremembe med šesto (2003) in sedmo izdajo (2005) MSOV

 

 

 

To poglavje je pregled glavnih sprememb, ki so uvedene v sedmi izdaji Mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti. Zaradi dinamične narave stroke ocenjevanja vrednosti imajo natisnjene različice standardov, bodisi v angleškem jeziku ali v prevodu, kratek rok uporabe. Bralcem svetujemo, da si ogledajo spletno stran Sveta za MSOV, na kateri bodo dobili sprotne informacije o projektih Sveta za MSOV in o navodilih za nakup najnovejše izdaje standardov. Glavne spremembe v sedmi izdaji MSOV (2005) vključujejo naslednje: 1) znatni popravek MNUOV 1 – Ocenjevanje vrednosti za računovodsko poročanje – kot odgovor na projekt izboljšanja Sveta za MRS in na spremembe v izdaji Mednarodnih standardov računovodskega poročanja 2004 (MSRP); 2) spoznanje Sveta za MSOV, da je zmanjšanje nadomestitvene vrednosti tržno zasnovana metoda, je zahtevalo prenovo PO 8, ki se je preimenoval v Nabavnovrednostni način za računovodsko poročanje (DRC), in 3) uvedene so tri nove Pojasnjevalne opombe, ki sledijo objavam na spletni strani Sveta za MSOV: le-te vključujejo PO 12 – Ocenjevanje vrednosti premoženja s posebnim trgovalnim namenom; PO 13 – Množično ocenjevanje za obdavčitev premoženja; in PO 14 – Ocenjevanja vrednosti premoženja v ekstraktivnih panogah. Odebeljeno besedilo v 5. poglavju v PO, ki je bilo uvedeno v šesti izdaji, naj bi pomagalo bralcu usmeriti pozornost na ključna mesta, vendar imajo vse trditve v standardih, načinih uporabe in pojasnjevalnih opombah enako težo, tako da je treba obvezno upoštevati vsa načela in postopke, razdelane v celotnem dokumentu. Svet za MSOV objavlja na svoji spletni strani tudi Strokovne dokumente, ki dopolnjujejo standarde, vendar niso njihov sestavni del.

Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti

V 3.41. in 3.42. odstavku so navedki iz MSRP prenovljeni.

Predelan je 3.7. odstavek.

Razprava o zmanjšani nadomestitveni vrednosti v 4.9., 4.9.1., 8.1. in 8.2. odstavku je izbrisana. 8.2. odstavek je uvedel novo opredelitev za specialno premoženje.

Zaporedje treh načinov v 9.2.1. odstavku je spremenjeno. Spremenjen je 9.4. odstavek.

Kodeks vedenja

V 3.5. odstavku je spremenjena opredelitev za zunanjega ocenjevalca vrednosti.

Vrste premoženja

Zaporedje treh načinov v 2.7. odstavku je spremenjeno. 2.7.1.1. odstavek v šesti izdaji je izbrisan.

Razširjena je opredelitev dobrega imena v 4.4.2.1. odstavku.

Navedki iz MSRP v 5.4., 5.4.1., 5.4.2., 5.4.3. in 5.4.4. odstavku so bili prenovljeni, 5.4.6. odstavek v šesti izdaji pa je bil izbrisan.

Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti

Uvod k Mednarodnim standardom ocenjevanja vrednosti

4.2.2. odstavek v šesti izdaji je izbrisan.

MSOV 1 , zaporedje treh načinov v 1.3. in 1.4. odstavku je spremenjeno.

4.1.2. odstavek v šesti izdaji je izbrisan.

MSOV 2
, navedek iz MSRP v 3.1. odstavku je prenovljen. 3.2., 3.3., 3.8. in 4.1.2. odstavek iz šeste izdaje so izbrisani. Trije odstavki v 4.0. poglavju so na novo zasnovani. 8.2. odstavek iz šeste izdaje je izbrisan.

MSOV 3 , sklicevanje na zmanjšano nadomestitveno vrednost v 5.1.3.1. odstavku iz šeste izdaje je izbrisano. Izbrisan je 5.1.9. odstavek iz šeste izdaje. Izbrisan je zadnji stavek v 5.4. odstavku. Dodan je 7.3. odstavek.

Mednarodni načini uporabe ocenjevanja vrednosti

MNUOV 1 , 1.1. in 1.2. odstavek sta spremenjena 1.1. in 1.3. odstavek iz šeste izdaje. 1.2. odstavek iz šeste izdaje je izbrisan. 2.2. in 2.3. odstavek sta prenovljena.

V 3.0. poglavju je spremenjena opredelitev zmanjšane nadomestitvene vrednosti (3.2. odstavek) in specialnega premoženja (3.4. odstavek). Opredelitev premoženja s posebnim trgovalnim namenom (3.4. odstavek iz šeste izdaje) je izbrisana. Več računovodskih opredelitev iz MSRP/MRS je prenovljenih, in sicer preostala vrednost (3.7. odstavek), knjigovodska vrednost (3.10. odstavek), poštena vrednost, zmanjšana za stroške prodaje (prejšnja čista prodajna cena) (3.12. odstavek), čista iztržljiva vrednost (3.13. odstavek), nadomestljiva vrednost (3.14. odstavek) in doba uporabnosti (3.18. odstavek). Opredelitvi kratkoročnih sredstev (3.11. odstavek iz šeste izdaje) in oslabitve (3.21. odstavek iz šeste izdaje) sta bili izbrisani. MSRP/MRS opredelitve dobe koristnosti (3.19. odstavek), izguba zaradi oslabitve (3.20. odstavek) in denar ustvarjajoče enote (3.21. odstavek) so bile dodane.

4.0. poglavje iz sedme izdaje je v celoti novo besedilo.

5.0. poglavje je znatno spremenjeno in razširjeno. Uporabni računovodski standardi so našteti v 5.2. odstavku, bistvene razlike med modeloma nabavne in poštene vrednosti pa so obrazložene v 5.3. odstavku. Nato so pojasnjene zahteve za ocenjevanja vrednosti po vsakem od računovodskih standardov, in sicer MRS 16 (5.4. odstavek), MRS 40 (5.5. odstavek), MRS 17 (5.6. odstavek), MRS 36 (5.7. odstavek), MSRP 3 (5.8. odstavek), MSRP 5 (5.9. odstavek), MRS 2 (5.10. odstavek) in MRS 41 (5.12. odstavek). 5.11. odstavek obravnava stroške prodaje. 5.7. odstavek iz šeste izdaje je spremenjen 5.13. odstavek iz sedme izdaje.

6.0. poglavje je prav tako precej preurejeno in spremenjeno. Obravnavane teme si sledijo tako: identifikacija razredov sredstev (6.1. odstavek); amortizacija po MRS 16 (6.2. odstavek); vrednost drugotne uporabe (6.3. odstavek); specialno premoženje (6.4. odstavek); pogostost ocenjevanja vrednosti (6.5. odstavek); najeta opredmetena osnovna sredstva po MRS 17 (6.6. odstavek); naložbene nepremičnine po MRS 40 (6.7. odstavek); in druge zahteve po MRS (6.8. odstavek).

V 7.0. poglavju ni sprememb.

Dodatek A – Nadaljnja pojasnila računovodstva najemov – je bil razdelan za sedmo izdajo. Dodatek A v različici MNUOV 1 iz šeste izdaje – Računovodske podlage za MNUOV 1 – bo prenovljen in objavljen na spletni strani Sveta za MSOV kot strokovni dokument. Preostala dva dodatka v MNUOV 1 iz šeste izdaje sta bila opuščena.

MNUOV 2 , 4.1. poglavje je spremenjeno, razprava o zmanjšani nadomestitveni vrednosti v 6.4.1. odstavku pa je bila izbrisana. 7.4. odstavek je skrajšan.

Pojasnjevalne opombe

Vse pojasnjevalne opombe so bile zmanjšane na šestdelni format. Deli besedila v 5. poglavju so natisnjeni odebeljeno (glej zgoraj).

PO 1 , 1.8. odstavek je bil prenovljen; 1.9. odstavek iz šeste izdaje je izbrisan.

Iz 3.11. odstavka je bila izbrisana razprava o zmanjšani nadomestitveni vrednosti.

4.1. odstavek je bil skrajšan. Zaporedje treh načinov v 5.10., 5.11., 5.12., 5.13., 5.20.1., 5.20.2. in 5.20.3. je spremenjeno. 5.11.1. odstavek iz šeste izdaje je bil izbrisan. 5.13.6. in 5.27. odstavek sta bila spremenjena.

PO 2 , 1.2. in 1.6. odstavek iz šeste izdaje sta bila izbrisana. 1.2. odstavek (1.3. odstavek iz šeste izdaje) je skrajšan. 1.5. odstavek je nov.

V 3.0. poglavju so opredelitve Sveta za MSOV iz šeste izdaje za najem po prometu (3.1.8.2. odstavek), presežno najemnino (3.1.10. odstavek), vrednost popolne lastninske pravice predmeta v najemu (3.1.11.1. odstavek), vrednost najemne pravice (3.1.11.2. odstavek) ter opredelitve MSRP (MRS 17) za poslovni najem in finančni najem (3.2.1. in 3.2.2. odstavek) izbrisane.

4.1. odstavek nadomešča tri odstavke 4.0. poglavja iz šeste izdaje.

5.5., 5.6., 5.8., 5.10., 5.11., 5.12., 5.14., 5.15., 5.17., 5.18.2. in 5.18.3. odstavek iz šeste izdaje so izbrisani. 5.9. odstavek je zdaj 5.6. odstavek (v skrajšani obliki); 5.13. odstavek je 5.7. odstavek (v skrajšani obliki); 5.16. odstavek je 5.8. odstavek (v skrajšani obliki); 5.18. in 5.18.1. odstavek sta 5.10. in 5.10.1. odstavek; ter 5.19. odstavek je 5.11. odstavek. 5.5. in 5.9. odstavek sta nova.

PO 4 , 3.6. odstavek, ki opredeljuje štiri različne vrste denarnega toka, je spremenjen. Opredelitvi delujočega podjetja in dobrega imena v 3.11. in 3.13. odstavku sta prenovljeni. 4.2. odstavek iz šeste izdaje je bil izbrisan. Zaporedje razprav o uporabi treh načinov v 5.8. odstavku je spremenjeno.

PO 5 , 2.3. odstavek iz šeste izdaje je bil izbrisan; zaporedje razprav o uporabi treh načinov v 5.8., 5.9. in 5.10. odstavku je spremenjeno.

PO 6 , 3.11. odstavek, ki opredeljuje štiri različne vrste denarnega toka, je spremenjen.

Opredelitvi delujočega podjetja in dobrega imena v 3.19.3. in 3.21. odstavku sta spremenjeni. Zaporedje razprave o uporabi treh načinov v 5.14. odstavku je spremenjeno.

PO 7 , napotek MSOV v 1.4. odstavku je bil popravljen; 2.2. odstavek iz šeste izdaje je izbrisan; opredelitev MSRP (MRS 36) izgube zaradi oslabitve v 4.5. odstavku je prenovljena.

PO 8 , 1.2. in 2.2. odstavek sta nova. 2.1. odstavek je spremenjen.

V 3.0. poglavju sta opredelitvi zmanjšane nadomestitvene vrednosti (3.1. odstavek) in specialnega premoženja (3.2. odstavek) spremenjeni. Opredelitve tržno omejenega premoženja (3.3. odstavek), tržne vrednost pri obstoječi uporabi (3.4. odstavek) in vrednosti pri uporabi (3.10. odstavek) so bile izbrisane.

3.5., 3.6., 3.7., 3.8., 3.9. in 3.11. odstavek postanejo 3.3., 3.4., 3.5., 3.6., 3.7. in 3.8. odstavek. Opredelitvi ustrezne dobičkonosnosti (3.4. odstavek) in optimizacije (3.8. odstavek) sta spremenjeni.

4.1., 4.1.1. in 4.1.2. odstavek nadomeščajo besedilo 4.0. poglavja iz šeste izdaje.

5.1. in 5.2. odstavek nadomeščata 5.1. in 5.1.1. odstavek iz šeste izdaje. 5.2. odstavek iz šeste izdaje je postal 5.3. odstavek. 5.3., 5.4. in 5.5. odstavek iz šeste izdaje so bili izbrisani. 5.5.1. odstavek (et seq.) iz šeste izdaje je spremenjen kot 5.4. odstavek (et seq.). 5.6., 5.7. in 5.8. odstavek iz šeste izdaje so bili izbrisani. 5.5. in 5.6. odstavek iz sedme izdaje sta nova. 5.9., 5.10., 5.11., 5.12. in 5.13. odstavek iz šeste izdaje so spremenjeni kot novi 5.7., 5.8., 5.9., 5.10., 5.11. in 5.12. odstavek.

Dodatek k PO 8 iz šeste izdaje je bil izbrisan.

PO 9 , navedki iz MSRP (MRS 36 in 38) v 4.2. in 4.3. odstavku so prenovljeni.

PO 10 , opredelitve MSRP (MRS 41) v 3.9. in 3.10. odstavku so prenovljene.

PO 11 ni spremenjen.

PO 12, 13 in 14 so nove.

Bela listina

Ocenjevanje vrednosti na porajajočih se trgih se je pojavilo v prejšnjih dveh izdajah MSOV. Zaradi njegove pomembnosti za prakso na številnih območjih sveta, kjer je v zadnjem času prišlo do razvoja poslovanja in kapitalizacije finančnih trgov, je ta listina ostala kot dodatek k sedmi izdaji MSOV (2005).

Pojmovnik izraža spremembe v opredelitvah v različnih sestavinah listine in vključuje izraze, ki so bili uvedeni v novih pojasnjevalnih opombah.

Število vpisov v kazalu je večje, opredelitve iz MSRP/MRS pa so prenovljene.




 

 

Vsebina

Uvod
Svet za Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti
Uvod
Članstvo
Dosežki Sveta za MSOV
Sedež
Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti
Cilji in področje
Organiziranost Mednarodnih standardov
Oblika standardov, načinov uporabe in pojasnjevalnih opomb
Datumi sprejema listin o standardih

Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti
Uvod
Zasnove o zemljiščih in premoženju
Zasnove o nepremičninah, premoženju in sredstvih
Cena, nabavna vrednost, trg in vrednost
Tržna vrednost
Najgospodarnejša uporaba
Koristnost
Druge pomembne zasnove
Načini ocenjevanja vrednosti
Povzetek

Kodeks vedenja
Uvod
Področje
Opredelitve pojmov
Etika
Usposobljenost
Razkritje
Poročanje o vrednostih

Vrste premoženja
Uvod
Nepremičninske pravice
Premičnine
Podjetja
Finančne pravice

Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti
Uvod k Mednarodnim standardom ocenjevanja vrednosti
MSOV 1 – Tržna vrednost kot podlaga ocenjevanja vrednosti
MSOV 2 – Podlage ocenjevanja vrednosti, ki niso tržne vrednosti
MSOV 3 – Poročanje o ocenjevanju vrednosti

Mednarodni načini uporabe ocenjevanja vrednosti
MNUOV 1 – Ocenjevanje vrednosti za računovodsko poročanje
Dodatek A – Nadaljnja pojasnila računovodstva najemov
MNUOV 2 – Ocenjevanje vrednosti za namene posojanja

Pojasnjevalne opombe
PO 1 – Ocenjevanje vrednosti nepremičninskih pravic
PO 2 – Ocenjevanje vrednosti najemnih pravic
PO 3 – Ocenjevanje vrednosti proizvajalne in druge opreme
PO 4 – Ocenjevanje vrednosti neopredmetenih sredstev
PO 5 – Ocenjevanje vrednosti premičnin
PO 6 – Ocenjevanje vrednosti podjetij
PO 7 – Obravnavanje nevarnih in strupenih snovi pri ocenjevanju vrednosti
PO 8 – Nabavnovrednostni način za računovodsko poročanje (DRC)
PO 9 – Metoda diskontiranega denarnega toka (DCF) za tržno in netržno zasnovano ocenjevanje vrednosti
PO 10 – Ocenjevanje vrednosti vrst premoženja v kmetijstvu
PO 11 – Pregledovanje ocenjevanj vrednosti
PO 12 – Ocenjevanje vrednosti premoženja s posebnim trgovalnim namenom
PO 13 – Množično ocenjevanje vrednosti za obdavčitev premoženja
PO 14 – Ocenjevanje vrednosti premoženja v ekstraktivnih panogah

Bela listina
Ocenjevanje vrednosti na porajajočih se trgih

Pojmovnik

Seznam kratic


Uvod


 

 

Svet za Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti
       Uvod
       Članstvo
       Dosežki Sveta za MSOV
       Sedež

Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti
       Cilji in področje
       Organiziranost Mednarodnih standardov
       Oblika standardov, načinov uporabe in pojasnjevalnih opomb
       Datumi sprejema listin o standardih

Svet za Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti

Uvod

Hitre gospodarske spremembe v 70. letih so vedno bolj prispevale k spoznanju tržnih udeležencev o pomembnosti strokovnega ocenjevanja vrednosti premoženja. Zaradi vedno hitrejšega poteka dogajanja pri globalizaciji naložbenih trgov se je pojavila potreba po mednarodno sprejetih standardih poročanja o vrednosti premoženja. Postalo je očitno, da bi brez mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti lahko prišlo do potencialne zmede. Razlike v stališčih med nacionalnimi strokovnimi organi ocenjevanja vrednosti bi lahko vodile do nenamernih nesporazumov. Kot odgovor na takšno situacijo so člani strokovne komisije Kraljevega inštituta pooblaščenih ocenjevalcev (RICS) in predstavniki organizacij, ki se v ZDA ukvarjajo z ocenjevanjem vrednosti, začeli pogovore v poznih 70. letih. Rezultat dogovarjanja je bila ustanovitev Mednarodnega sveta za standarde ocenjevanja vrednosti sredstev (TIAVSC) v letu 1981. Svet se je preimenoval leta 1994 in je danes poznan kot Svet za Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti (IVSC – Svet za MSOV). Svet za MSOV je od leta 2003 registrirana zveza, ki združuje zveze s področja strokovnega ocenjevanja vrednosti s celega sveta, ki jih zavezuje statut. Cilji Sveta za MSOV so dvojni:

• oblikovanje in izdajanje – v javnem interesu – standardov ocenjevanja vrednosti za ocenjevanje vrednosti premoženja in za pospeševanje njihovega sprejetja po svetu;

• uskladitev standardov med državami 3 sveta, identifikacija in razkrivanje razlik v stališčih in/ali načinih uporabe standardov, kot se pojavijo.

Svet za MSOV pripoznava raznolikost namenov, pri katerih je potrebno ocenjevanje vrednosti premoženja, vključno z uporabo v računovodskih izkazih, odločitvah o posojilih in hipotekah, zavarovanih s premoženjem, poslovnih dogodkih, ki vključujejo prenos lastništva, ter pravnih sporih in davčnih poravnavah. Svet za MSOV izdaja tudi pojasnjevalne opombe, ki se nanašajo na posebne zadeve ocenjevanja vrednosti in uporabo standardov v bolj specifičnih poslovnih in storitvenih situacijah.

Še posebej pa je Svet za MSOV skušal doseči, da bi bili Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV) priznani v računovodstvu in v drugih standardih poročanja ter da bi ocenjevalci vrednosti spoznali, kaj se od njih pričakuje z vidika standardov drugih strok.

Svet za MSOV se je lotil sedmih predelav Mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti, ki so bili objavljeni 1985, 1994/97, 2000, 2001, 2003 in 2005. Razvoj teh standardov potrjuje priznanje Sveta za MSOV, da je sprememba nujna in stalna celo, če je postopna in ne zlahka vidna. Stalen razvoj standardov izraža zavezanost Sveta za MSOV k zagotavljanju, da se osnovne opredelitve in napotki ocenjevanja vrednosti tekoče prilagajajo dinamičnemu svetu. 

3 V celotnem dokumentu beseda »država« izraža isti pomen, kot se uporablja v Združenih narodih, ki pripoznavajo in se sklicujejo na svoje članice kot države, in sicer politično organizirane skupnosti, ki imajo svoj vladni aparat in zavzemajo suvereno ozemlje.

Članstvo

Svet za Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti je dejansko postal mednarodni organ glede na članstvo in poslanstvo. Ustanovljen je bil iz članov dvajsetih nacionalnih zvez, do leta 2005 pa je tako narasel, da vključuje nacionalne zveze, ki predstavljajo 42 polnopravnih držav. Poleg tega ima osem držav status opazovalke in dve državi status dopisnega člana. Združenja – članice v teh državah se strinjajo s cilji Sveta za MSOV glede ocenjevanja vrednosti in morajo imeti zadostno število članov, ki lahko opravljajo ocenjevanja vrednosti, ki so v skladu s standardi. Združenja – članice podpirajo standarde in pojasnjevalne opombe, ki jih je izdal Svet za MSOV, in si prizadevajo zagotoviti priznanje standardov, kakor je primerno v določenih državah.

Združenja – članice morajo Svetu za MSOV razkrivati katerekoli pomembne razlike med domačimi in mednarodnimi standardi, tako da je o takih razlikah mogoče poročati mednarodni skupnosti. Svet za MSOV priznava, da morajo ocenjevalci vrednosti delovati zakonito in v skladu z zakoni in predpisi držav, v katerih delujejo. Združenja – članice sodelujejo z nadzornimi organi in organi za pripravo predpisov, tako zakonitimi kot prostovoljnimi, in z drugimi strokovnimi društvi, da bi zagotovili skladnost ocenjevanja vrednosti s standardi in pojasnjevalnimi opombami Sveta za MSOV. Imajo tudi pomembno izobraževalno in posvetovalno vlogo na področju standardov ocenjevanja vrednosti v njihovih državah.

Dosežki Sveta za MSOV

Svet za Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti je kot nevladna organizacija član Združenih narodov, ki je bil maja 1985 registriran pri Gospodarskem in socialnem svetu Združenih narodov. Svet za MSOV sodeluje z državami članicami in vzdržuje zvezo z mednarodnimi agencijami, kot so Organizacija za gospodarsko sodelovanje in razvoj (OECD), Svetovna banka, Mednarodni denarni sklad (IMF), Svetovna trgovinska organizacija (WTO), Komisija Evropske unije in Banka za mednarodne poravnave (BIS). Svet za MSOV prav tako vzdržuje tesne stike z organi, ki določajo standarde, kot so Svet za mednarodne računovodske standarde (IASB), Mednarodno združenje računovodskih strokovnjakov (IFAC) in Mednarodna organizacija komisij za vrednostne papirje (IOSCO).

Svet za MSOV računovodski stroki zagotavlja svetovanje, povezano z ocenjevanjem vrednosti, skrbi za usklajenost njenih standardov in delovnih programov s programi sorodnih strokovnih področij v javnem interesu ter sodeluje z mednarodnimi organi pri določanju in objavljanju novih standardov. Da bi zagotovili, da so mednarodni standardi, ki upravljajo stroko ocenjevanja vrednosti, skladni z zahtevami ocenjevalcev vrednosti glede na mednarodne standarde računovodskega poročanja, Svet za MSOV letno pregleduje vsako novo izdajo Mednarodnih standardov računovodskega poročanja (MSRP), ki zajema Mednarodne računovodske standarde (MRS), ki jih za računovodstvo zasebnega sektorja izdaja Svet za mednarodne računovodske standarde (IASB), ter Mednarodnih računovodskih standardov javnega sektorja (IPSAS), ki jih izdaja Mednarodno združenje računovodskih strokovnjakov (IFAC). MSOV se sklicujejo na te računovodske standarde, kadar se nanašajo na delo ocenjevalcev vrednosti.

Sedež

Mednarodni sedež Sveta za MSOV je v Londonu.

12 Great George Street
London
United Kingdom SW1P 3AD
telefon: ++ 44 1442 879306
faks: ++ 44 1442 879306

Finančne zadeve in naročila ureja mednarodna finančna pisarna Sveta v Čikagu, ZDA. Informacije o Svetu in o stalnem razvoju standardov dobite na spletni strani Sveta za MSOV: http://www.ivsc.org/.

Uradniki Sveta za MSOV, ki so imenovani predstavniki njihovih nacionalnih združenj, so izbrani z izvolitvijo izmed kolegov vseh nacionalnih predstavnikov. Vsaki dve leti je izvoljen nov predsednik. Svet za MSOV vodi upravni odbor, ki poleg predsednika, dveh podpredsednikov in neposrednega prejšnjega predsednika vključuje polnopravne in izvoljene člane. Upravni odbor poverja odgovornost za pregledovanje trenutno veljavnih standardov in pojasnil ter po potrebi oblikovanje novih osnutkov, odboru za standarde. Člani odbora za standarde so izbrani iz širšega okrožja in ne le združenj – članic Sveta za MSOV. Pri določanju članstva odbora za standarde skuša upravni odbor Sveta za MSOV pridobiti skupino ljudi z najboljšo možno kombinacijo strokovnih veščin in preteklih izkušenj na ustreznih mednarodnih trgih kapitala in premoženja, ki lahko prispevajo k razvoju visokokakovostnih mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti. Statut sveta za MSOV podrobno predpisuje določila o članstvu, upravljanju in poslovanju organizacije in ga je mogoče najti na spletni strani Sveta za MSOV.

Člani kolegija upravnega odbora Sveta za MSOV, 1. januarja 2005, so:

John Edge, predsednik
Joseph Vella, naslednji predsednik
Elvin Fernandez, podpredsednik
Gheorghe Badescu
K K Chiu
Robert Connolly
John Dunckley
Aart Hordijk
Suk Cheong Khan
Felician Komu
Gray A Nthinda
Liu Ping
Annop Sangprasit
Guenter Schaeffler
Chris Thorne
Raymong Trotz

 


Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti

Cilji in področje

Trije glavni cilji so usmerjali in vodili razvoj Mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti (MSOV):

• pospeševati meddržavne poslovne dogodke in prispevati k razvoju mednarodnih trgov premoženja s spodbujanjem preglednosti pri računovodskem poročanju in zanesljivosti ocenitev vrednosti, ki so opravljena za zavarovanje posojil in hipotek, za poslovne dogodke, ki vključujejo prenose lastništva, in za poravnave v pravnih sporih ali v davčnih zadevah;

• predstavljati strokovno normo ali smerokaz za ocenjevalce vrednosti po svetu in s tem omogočati, da se lahko odzivajo na povpraševanje mednarodnega trga premoženja po zanesljivih ocenitvah vrednosti in izpolnjujejo zahteve računovodskega poročanja globalne poslovne skupnosti; in

• zagotavljati standarde ocenjevanja vrednosti in računovodskega poročanja, ki izpolnjujejo potrebe porajajočih se in novo industrializiranih držav.

Uporabniki ocenjevanj vrednosti v skladu z MSOV bi se morali zanesti na taka ocenjevanja vrednosti, ker naj bi jih opravili sposobni strokovnjaki, ki jih zavezujejo visoki standardi etičnega vedenja. Ker postaja obseg prakse ocenjevanja vrednosti širši, je postal pojem ocenjevanja vrednosti premoženja pomembnejši kot pa ožji pojem ocenjevanja vrednosti sredstev, ki se nanaša na ocenjevanja vrednosti, ki se opravljajo predvsem pri računovodskem poročanju. Strokovni ocenjevalec vrednosti premoženja je oseba, ki ima potrebno izobrazbo, sposobnosti in izkušnje za oceno vrednosti za različne namene, ki vključujejo prenose lastništva premoženja, premoženja kot poroštva za zavarovanje posojil in hipotek, premoženja, ki je predmet pravnega spora ali nerešene davčne poravnave, in premoženja, ki se obravnava kot stalno sredstvo v računovodskem poročanju. Strokovni ocenjevalec vrednosti premoženja ima lahko tudi specifično strokovno znanje za opravljanje ocenjevanja vrednosti drugih kategorij premoženja, in sicer premičnin, podjetij in finančnih pravic.

Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti predstavljajo sprejeto ali najboljšo prakso v stroki ocenjevanja vrednosti, poznano tudi kot splošno sprejeta načela ocenjevanja vrednosti (GAVP). Namen je, da se bodo Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti in nacionalni standardi posameznih držav članic dopolnjevali in vzajemno podpirali. Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti se zavzemajo za to, da so razkrite razlike med stališči in/ali načini uporabe nacionalnih in Mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti.

Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti včasih zahtevajo način, ki se razlikuje od lokalne prakse in/ali nacionalnih predpisov. Pri takih razlikah pričakujemo, da ocenjevalci vrednosti količinsko opredelijo in razložijo posledične razlike v vrednosti. Podroben pregled metodologije in njena uporaba pri specifičnih vrstah premoženja ali trgih je področje posebne izobrazbe in literature. Iz tega razloga MSOV spodbujajo vse strokovne ocenjevalce vrednosti, da v času kariere izkoristijo stalne izobraževalne programe. Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti bolj predpisujejo, kaj naj delajo ocenjevalci vrednosti, kot pa pojasnjujejo, kako se uporabljajo specifični postopki ali metode. MSOV priznavajo, da je vsak način uporabe povezan s specifičnim problemom ocenjevanja vrednosti, katerega rešitev je odvisna od sposobnosti ocenjevalca vrednosti, da izbere ustrezne tehnike in ustrezno presodi.

Kjer se standardi drugih strok, kot je računovodstvo, lahko nanašajo na ocenjevanje vrednosti, MSOV svetujejo ocenjevalcem vrednosti premoženja, da razumejo uporabo njihovih ocen vrednosti v računovodstvu. Če je treba računovodsko poročanje ali drugo računovodsko zahtevo pripraviti iz ocenjevanja vrednosti, bo ocenjevalec vrednosti izpolnil zahteve računovodskih standardov in tudi tiste, ki se nanašajo na ocenjevanje vrednosti premoženja. Če bi se med dvema svežnjema standardov pojavil kakršenkoli nesporazum, bi ocenjevalec vrednosti razkril tako nastalo situacijo.

Organiziranost Mednarodnih standardov

Različna načela in tehnike ocenjevanja vrednosti se razumejo v okviru stroke ocenjevanja vrednosti in so dobro uveljavljena v celotni globalni poslovni skupnosti. Skrajšane razprave takih načel in tehnik, vključene v standarde, načine uporabe in pojasnjevalne opombe ne bi smeli pojmovati kot izčrpne. Zato je za razumevanje in uporabo teh standardov pomembno naslednje: čeprav so posamezni standardi, načini uporabe in pojasnjevalne opombe izdani kot ločena poglavja, vsaka izmed njih predstavlja sestavni del celote. Tako se opredelitve, trditve v uvodu, zasnove in načela ocenjevanja vrednosti ter drugi običajni elementi razumejo tako, da se nanašajo na vsak sestavni del. Čeprav so bili poizkusi razviti vsak del dokumenta standardov kot samostojno enoto, se zahteve Sveta za MSOV glede kodeksa vedenja in MSOV 3 – Poročanje o ocenjevanju vrednosti – nanašajo na vse sestavine. Bralcu bo torej najbolj koristilo branje celotnega dokumenta. Obsežna sklicevanja na druga mesta olajšajo sledenje povezanih področij v celotnem besedilu. Kljub odebeljenim delom besedila v standardih, načinih uporabe in pojasnjevalnih opombah je celoten dokument obvezen in vsako ocenjevanje vrednosti, pripravljeno v skladu z MSOV, mora zato ustrezati vsem delom.



Slika1 >  Zgradba listine standardov 

Slika2 >  Sestavni deli netržne vrednosti

 

Svet za Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti priznava zapletenost strokovnih postopkov ocenjevanja vrednosti, raznolikost premoženjskih situacij, težavnost, ki bi jo druge poklicne stroke lahko imele pri pojasnjevanju dejavnosti ocenjevanja vrednosti, problemov pri uporabi in prevajanju pojmov ter največjo potrebo javnosti po dobro utemeljenih strokovnih ocenitvah vrednosti, razvitih v skladu s splošno sprejetimi standardi. V skladu s tem sta bili vsebina in oblika teh standardov določeni z upoštevanjem naštetih problemov. Pri njihovi uporabi je zato pomembno razumevanje zgradbe standardov, Organiziranost standardov je naslednja:

1. Uvod – Uvod vsebuje pregled izvora Mednarodnih standardov za ocenjevanje vrednosti, dela Sveta za Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti in splošne povezanosti standardov. Ta del pojasnjuje organizacijo standardov in njihovo nameravano uporabo.

2. Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti – Podrobna razprava o jedru veščin, ki obsegajo metode ocenjevanja vrednosti in prakse, ni predmet teh standardov. Za poglabljanje razumevanja med strokovnimi področji in za zmanjšanje težav, ki izvirajo iz jezikovnih ovir, je cilj tega poglavja, da zagotovi komentar o osnovnih pravnih, gospodarskih in konceptualnih okvirih, na katerih temeljijo stroka ocenjevanja vrednosti in njeni standardi. Izčrpnost teh zasnov in načel je odločilna za razumevanje ocenjevanja vrednosti in za uporabo teh standardov.

3. Kodeks vedenja – Kodeks vedenja obravnava etične zahteve in zahteve po kvalificiranosti ocenjevalcev vrednosti v strokovni praksi. Etično vedenje služi javnemu interesu, ohranja zaupanje, ki ga morajo imeti finančne institucije v storitve ocenjevalcev vrednosti, in dela v korist stroke ocenjevanja vrednosti. Zagotavlja, da so rezultati ocenjevanj vrednosti zanesljivi, dosledni in nepristranski.

4. Vrste premoženja – Nepremičninske pravice, temelj vsakega sistema vrednosti sredstev, se razlikujejo od drugih kategorij premoženja, kot so premičnine, podjetja in finančne pravice. To poglavje obravnava štiri vrste premoženja in razlike med njimi.

5. Uvod v standarde – Vsa ocenjevanja vrednosti lahko razvrstimo v dve skupini: tista, ki so pripravljena na osnovi tržne vrednosti, in tista, pripravljena na osnovah, ki niso tržne vrednosti. Ko je ocenjevanje vrednosti dokončano, mora ocenjevalec vrednosti jasno razložiti rezultate in sporočiti, kako je prišel do teh rezultatov. Ta uvodni del obravnava razlike med tržnimi in netržnimi osnovami vrednosti in pomembnost jasnega in informativnega sporočanja ocenjevanj vrednosti.

6. Standardi – V okviru organizacije standardov, načinov uporabe in pojasnjevalnih opomb veljajo standardi za najosnovnejše in stalne. Standarda 1 in 2 obravnavata tržno vrednost in osnove ocenjevanja vrednosti, ki niso tržne vrednosti. Standard 3 določa zahteve za poročanje o ocenjevanju vrednosti. Standardi se uporabljajo tudi kot temelj za mednarodne načine uporabe ocenjevanja vrednosti (MNUOV), ki obravnavajo način uporabe ocenjevanja vrednosti za računovodsko poročanje in posojanje.

7. Načini uporabe – Ocenitve vrednosti so pripravljene za različne namene. Opisan je način uporabe ocenjevanja vrednosti sredstev zasebnega in javnega sektorja v računovodskih izkazih ali povezanih izkazih in za odločitve, ki vključujejo poroštvo za posojilo ali hipoteko.

8. Pojasnjevalne opombe – Zadeve, ki so povezane z uporabo standardov, se pogosto pojavljajo v praksi ocenjevanja vrednosti in pri tistih subjektih, ki uporabljajo storitve ocenjevanja vrednosti. Pojasnjevalne opombe dajejo napotke pri posebnih zadevah ocenjevanja vrednosti in kako se standardi uporabljajo v bolj specifičnih poslovnih in storitvenih situacijah. Pojasnjevalne opombe dopolnjujejo in razširjajo standarde in načine uporabe, s katerimi si delijo enako pomembnost. Skladnost s pojasnjevalnimi opombami in standardi ter načini uporabe je zato obvezna za vse ocenjevalce vrednosti, ki pripravljajo naloge v skladu z Mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti.

9. Bela listina – Ker praksa ocenjevanja vrednosti ni enovita niti statična, Svet za MSOV izdaja listine o zadevah, ki vključujejo izvajanje ocenjevanja vrednosti po svetu. Taka bela listina je vključena v sedmo izdajo MSOV (2005).

10. Pojmovnik – Pojmovnik navzkrižnega sklicevanja na različne uporabe terminologije v Veliki Britaniji, Severni Ameriki in v drugih angleško govorečih skupnostih vključuje opredelitve iz pomožnih strok in zagotavlja navedke, kje so posamezni pojmi opredeljeni v okviru standardov in pojasnjevalnih opomb.

Oblika standardov, načinov uporabe in pojasnjevalnih opomb

Vsak od treh standardov je zasnovan tako, da zajema širše povezano področje prakse ocenjevanja vrednosti. Vsak standard vsebuje devet poglavij:
1. Uvod
2. Področje
3. Opredelitve pojmov
4. Povezava z računovodskimi standardi
5. Izjava o standardu
6. Razprava
7. Zahteve po razkritju
8. Določila o odklonih
9. Datum veljavnosti


Slika3 >  Oblika standardov in načinov uporabe

Mednarodni načini uporabe ocenjevanja vrednosti vključujejo naslednja poglavja:
1. Uvod
2. Področje
3. Opredelitve pojmov
4. Povezava z računovodskimi standardi
5. Izjava o načinu uporabe
6. Razprava
7. Zahteve po razkritju
8. Določila o odklonih
9. Datum veljavnosti

Vsaka izmed pojasnjevalnih opomb obravnava zadeve, povezane z uporabo standardov, ki izhajajo iz prakse ocenjevanja vrednosti ali od tistih, ki uporabljajo storitve ocenjevanja vrednosti. Temu ustrezno vsaka pojasnjevalna opomba vsebuje šest poglavij:
1. Uvod
2. Področje
3. Opredelitve pojmov
4. Povezava z računovodskimi standardi
5. Napotki
6. Datum veljavnosti

Pojasnjevalne opombe (PO) so razdeljene v tri skupine. Štiri PO razlagajo posebnosti ocenjevanja vrednosti različnih kategorij premoženja, vključno z nepremičninskimi pravicami, najemnimi pravicami, proizvajalno opremo in stroji ter premičninami. Tri PO se ukvarjajo s premoženjem ali sredstvi, ki se ocenjujejo na osnovi denarnega toka, vključno z neopredmetenimi sredstvi, podjetji in s premoženjem s posebnim trgovalnim namenom. Dve PO dajeta napotke za uporabo metodologij ocenjevanja vrednosti (nabavnovrednostni način za računovodsko poročanje [DRC] in metoda diskontiranega denarnega toka [DCF]). Bralcu bo morda v pomoč, ko bo te skupine PO prebral skupaj zaradi splošnih osnovnih sestavin.

Od preostalih petih PO je ena namenjena okoljevarstvenim zadevam (upoštevanje nevarnih in strupenih snovi), dve obravnavata ocenjevanje vrednosti specialnega premoženja (kmetijskega premoženja in premoženja v ekstraktivnih panogah), ena daje napotke na področju poklicne prakse (pregledovanje ocenjevanj vrednosti) in ena obravnava poznano področje prakse ocenjevanja vrednosti (množično ocenjevanje vrednosti za obdavčitev premoženja).

 

Slika4 >  Oblika pojasnjevalnih opomb

Datumi sprejema listin o standardih

Opredelitev MSOV o tržni vrednosti in prva dva Mednarodna standarda ocenjevanja vrednosti so bili sprejeti 24. marca 1994. Dva druga standarda, sprejeta istočasno (MSOV 3 in MSOV 4), sta se julija 2000 spremenila v načina uporabe. Tretji Mednarodni standard ocenjevanja vrednosti velja od 30. aprila 2003. Vse našteto je bilo spremenjeno in spremenjena različica je bila sprejeta 31. januarja 2005. Pojasnjevalna opomba o upoštevanju nevarnih in strupenih snovi pri ocenjevanju vrednosti je bila sprejeta 19. aprila 1996. Pojasnjevalna opomba o ocenjevanju vrednosti proizvajalne opreme in strojev je trenutno v pregledovanju. Pojasnjevalne opombe o nepremičninskih pravicah, najemnih pravicah, neopredmetenih sredstvih in ocenjevanju vrednosti podjetij so bile sprejete 1. julija 2000 in pojasnjevalna opomba o premičninah 30. aprila 2003; vse so bile spremenjene in spremenjene različice so bile sprejete 31. januarja 2005. Pojasnjevalne opombe o metodi diskontiranega denarnega toka (DCF), o ocenjevanju vrednosti kmetijskega premoženja in o pregledovanju ocenjevanj so bile sprejete 30. aprila 2003. Pojasnjevalne opombe o ocenjevanju vrednosti premoženja s posebnim trgovalnim namenom, množičnem ocenjevanju vrednosti za obdavčitev premoženja in ocenjevanju vrednosti premoženja v ekstraktivnih panogah so bile sprejete 31. januarja 2005. Pojasnjevalna opomba 8 – Nabavnovrednostni način za računovodsko poročanje (DRC) – predstavlja njeno poglobljeno spreminjanje iz šeste izdaje o zmanjšani nadomestitveni vrednosti. Trenutna sprememba je bila sprejeta 31. januarja 2005.

V naslednjem koraku bo Svet nadaljeval razvijanje standardov, načinov uporabe in pojasnjevalnih opomb, ker tako zahtevajo uporabniki ocenitev vrednosti in trg.




Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti

 

Uvod
Zasnove o zemljiščih in premoženju
Zasnove o nepremičninah, premičninah in sredstvih
Cena, nabavna vrednost, trg in vrednost
Tržna vrednost
Najgospodarnejša uporaba
Koristnost
Druge pomembne zasnove
Načini ocenjevanja vrednosti
Povzetek

Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti

1.0 Uvod

1.1 Izkušnje strokovnih ocenjevalcev vrednosti premoženja in dialog med narodi prek Sveta za Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti (Svet za MSOV) so pokazali, da z redkimi izjemami obstaja splošni svetovni sporazum o osnovah, ki podpirajo stroko ocenjevanja vrednosti. Lokalni zakoni in gospodarski pogoji lahko občasno zahtevajo posebne (in včasih omejene) načine uporabe, toda osnove metod in tehnik ocenjevanja vrednosti so si po vsem svetu na splošno podobne. Cilj Sveta za Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti je priznavanje in spodbujanje teh osnov.

1.2 Standardi, načini uporabe in pojasnjevalne opombe Sveta za MSOV temeljijo na teh osnovah, vendar pa je stališče Sveta tako, da je neprimerno poskušati povezati vse ustrezne osnove v okviru jedra vsakega standarda. Namesto tega to poglavje dopolnjuje vsak standard in daje pregled osnov, ki so še posebej pomembne za razumevanje stroke ocenjevanja vrednosti in uporabo standardov.

2.0 Zasnove o zemljiščih in premoženju

2.1 Zemljišče je bistvenega pomena za naše življenje in obstoj. Njegova pomembnost je predmet pojmovanja zemljišča z vidika pravnikov, geografov, sociologov in ekonomistov. Ker se vsaka izmed teh strok nanaša na zemljišče in uporabo zemljišča, to zadeva vse družbe in narode tega sveta.

2.2 Ocenjevanje vrednosti zemljišča, kakor če bi bilo nezasedeno, ali zemljišča in njegovih izboljšav, je gospodarska zasnova. Ne glede na to, ali je prazno ali izboljšano, se na zemljišče sklicujemo tudi kot na nepremičnino . Vrednost ustvarja koristnost nepremičnine ali sposobnost zadovoljevanja potreb in želja človeške družbe. K vrednosti pa prispevajo splošna enkratnost nepremičnine, trajnost, stalnost lokacije, razmeroma omejena ponudba in posebna koristnost njene lege.

2.3 Premoženje predstavlja pravno zasnovo, ki vsebuje vsa upravičenja, pravice in koristi, povezane z lastništvom. Premoženje sestavljajo lastniške pravice, ki zagotavljajo lastniku pravico do določenega deleža ali deležev lastnine. Da bi razlikovali med nepremičnino, ki je fizična tvorba, in lastništvom nepremičnine, ki je pravna zasnova, se lastništvo nepremičnine imenuje nepremičninska pravica. Kombinacija pravic, povezanih z lastništvom nepremičninskih pravic, se v nekaterih državah imenuje sveženj pravic . Zasnova svežnja pravic se v lastništvu premoženja primerja s svežnjem palic, kjer vsaka palica predstavlja različno in posamezno pravico lastnika premoženja, na primer pravico do uporabe, do prodaje, najema, izročitve ali izbire za uresničevanje vseh ali nobene od naštetih pravic.

2.4 Lastništvo upravičenja do predmetov, ki niso nepremičnine, se imenuje premičnina. Izraz premoženje, uporabljen brez nadaljnjih kvalifikacij ali identifikacij, se lahko nanaša na nepremičninske pravice, premičnine ali druge vrste premoženja, kot so podjetja in finančne pravice, ali pa je njihova kombinacija (glej 3. poglavje spodaj in Vrste premoženja).

2.5 Ocenjevalci vrednosti premoženja, ocenjevalci vrednosti sredstev in drugi ocenjevalci vrednosti so tisti, ki obravnavajo posebno stroko ekonomije, povezano s pripravljanjem ocenjevanj vrednosti in poročanjem o njih. Kot strokovnjaki morajo ocenjevalci vrednosti opraviti stroge preizkuse izobraževanja, usposabljanja, pristojnosti in prikaza veščin. Prav tako morajo izkazati in ohranjati kodeks vedenja (etiko in pristojnost) in standarde strokovne prakse ter upoštevati splošno sprejeta načela ocenjevanja vrednosti (GAVP).

2.6 Občasne spremembe cen so posledica posebnih in splošnih učinkov gospodarstva in družbenih sil. Splošne sile lahko povzročajo spremembe v cenovnih ravneh in relativni kupni moči denarja. Posebne sile same po sebi, npr. tehnološka sprememba, lahko povzročijo premike v ponudbi in povpraševanju ter tako ustvarijo znatne spremembe v cenah.

2.7 Številna priznana načela se uporabljajo pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin. Vključujejo načela ponudbe in povpraševanja, konkurence, nadomestitve, predvidevanja ali pričakovanja, spremembe in drugo. Vsem tem načelom je skupen njihov neposredni ali posredni učinek na stopnjo koristnosti in storilnosti premoženja. Torej lahko ugotovimo, da koristnost nepremičnine izraža kombinirani vpliv vseh tržnih sil, ki se kaže v vrednosti premoženja.

3.0 Zasnove o nepremičninah, premoženju in sredstvih

3.1 Nepremičnine so opredeljene kot fizično zemljišče in kot tisti s strani človeka narejeni predmeti, ki so povezani z zemljiščem. Gre za fizično, opredmeteno »stvar«, ki jo lahko vidimo in se je dotaknemo, skupaj z vsemi dodatki na zemlji, nad ali pod njo. Lokalni zakoni v okviru vsake države predpisujejo osnovo za razlikovanje nepremičnin od premičnin. Čeprav te pravne zasnove morda niso priznane v vseh državah, so pa sprejete tukaj za razlikovanje pomembnih pojmov in zasnov.

3.2 Nepremičninske pravice vključujejo vse pravice, upravičenja in koristi, povezane z lastništvom nepremičnine. Upravičenje ali upravičenja v nepremičninskih pravicah se običajno izkazujejo z nekim dokazom lastništva (npr. dokumentom o lastništvu) ločeno od fizične nepremičnine. Nepremičninske pravice so nefizična zasnova.

3.3 Premičnine vključujejo upravičenja v opredmetenih in neopredmetenih sredstvih, ki niso nepremičnine. Predmeti opredmetenih premičnin niso neločljivo povezani z nepremičnino in običajno je zanje značilna premakljivost.

3.4 V računovodski terminologiji so sredstva viri, ki jih obvladuje podjetje kot rezultat preteklih dogodkov in od katerih lahko pričakujemo, da bo podjetje imelo pozneje nekatere gospodarske koristi. Lastništvo sredstva je vedno neopredmeteno. Vendar pa so sredstva v lasti lahko opredmetena ali neopredmetena.
 

 

3.4.1 Prihodnje gospodarske koristi, ki jih omogoča posamezno sredstvo, lahko pritekajo v podjetje na več načinov. Na primer, sredstvo se lahko: (a) uporablja posamično ali v povezavi z drugimi sredstvi pri proizvajanju blaga ali opravljanju storitev, ki jih podjetje prodaja; (b) zamenja za druga sredstva; (c) uporabi za poravnavo obveznosti; ali (d) razdeli lastnikom podjetja (Mednarodni standardi računovodskega poročanja [MSRP], Okvirna navodila, 55).

3.4.2 Sredstvo se pripozna v bilanci stanja, če je verjetno, da se bodo podjetju v prihodnosti zaradi njega povečale gospodarske koristi, samo sredstvo pa ima nabavno vrednost ali vrednost, ki jo je mogoče zanesljivo izmeriti (MSRP, Okvirna navodila, 89).

3.5 Mednarodni standardi računovodskega poročanja poudarjajo razliko med opredmetenimi in neopredmetenimi sredstvi. Posebno pomembni so naslednji pojmi in zasnove:

3.5.1 Kratkoročna sredstva – Sredstva, ki niso namenjena za stalno uporabo pri dejavnostih podjetja. Primeri vključujejo zaloge, terjatve, kratkoročne finančne naložbe ter denarna sredstva v banki in gotovino. V nekaterih pogojih obravnavamo nepremičnine kot kratkoročna sredstva, čeprav jih običajno obravnavamo kot stalna sredstva. Primeri vključujejo zemljišča ali izboljšane nepremičnine, vodene v zalogah za prodajo.

3.5.2 Nekratkoročna sredstva (stalna ali dolgoročna sredstva) – To so opredmetena in neopredmetena sredstva, ki sodijo v naslednji dve obsežni kategoriji:

3.5.2.1 Opredmetena osnovna sredstva – Sredstva, namenjena stalni uporabi pri dejavnosti podjetja, vključujejo zemljišča in zgradbe, proizvajalno opremo in stroje ter druge kategorije sredstev, primerno identificirane, zmanjšane za nabrani amortizacijski popravek vrednosti. Opredmetena osnovna sredstva so fizična sredstva.

3.5.2.2 Druga nekratkoročna sredstva – Sredstva niso namenjena stalni uporabi v dejavnosti podjetja, vendar lahko pričakujemo dolgoročno lastništvo, vključno z dolgoročnimi naložbami, dolgoročnimi terjatvami, dobrim imenom, razmejenimi izdatki, patenti, blagovnimi znamkami in podobnimi sredstvi. Ta kategorija sredstev vključuje oboje, opredmetena ali fizična sredstva in neopredmetena ali nefizična sredstva. Neopredmetena sredstva so neopredmeteno premoženje in lahko vključujejo veščine poslovodenja in trženja, oceno kreditne sposobnosti, dobro ime in različne zakonske pravice ali instrumente (patente, blagovne znamke, avtorske pravice, franšize in pogodbe).

3.5.3 Če velja računovodsko pravilo izvirne ali dnevne nabavne vrednosti, je poudarjena razlika med poslovnimi in naložbenimi sredstvi. Poslovna sredstva veljajo za potrebna v poslovanju delujočega podjetja ali družbe. Naložbena sredstva v lasti družbe so nepomembna z vidika poslovnih potreb lastnika družbe.

3.6 Računovodska terminologija se nekoliko razlikuje od pojmov, ki so običajnejši za ocenjevalce vrednosti. V okviru klasifikacije iz 3. poglavja ocenjevalci vrednosti načelno obravnavajo stalna sredstva. Tehnično se ocenjuje lastništvo sredstva ali pravica do lastništva, ne pa samo opredmeteno ali neopredmeteno sredstvo. Ta zasnova razlikuje gospodarsko zasnovo ocenjevanja vrednosti sredstva, ki objektivno temelji na njegovi sposobnosti za nakup ali prodajo na trgu, od subjektivne zasnove, kot je predpostavka notranje ali drugih osnov netržne vrednosti. Vendar pa se objektivna tržna zasnova uporablja na poseben način za ocenjevanje vrednosti omejeno tržljivega ali netržljivega premoženja, kakor to obravnava Mednarodni standard ocenjevanja vrednosti 2.

3.7 Pojem amortizacija se uporablja v različnih pomenih pri ocenjevanju vrednosti in računovodskem poročanju. V pomenu ocenjevanja vrednosti sredstev se amortizacija nanaša na zmanjšanje reprodukcijske ali nadomestitvene vrednosti, ki izraža fizično poslabšanje, funkcionalno (tehnično) in gospodarsko (zunanje) zastaranje, da bi ocenili vrednost sredstva v hipotetični menjavi na trgu, če nimamo na razpolago neposrednih prodajnih dokazov (glej 9.2.1.3. odstavek Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti). Pri računovodskem poročanju se amortizacija nanaša na obremenitev prihodka, ki izraža načrtno razporeditev amortizirljivega zneska sredstva v njegovi dobi koristnosti. Za vsako posamezno podjetje in njegovo uporabo sredstva je specifična in ni nujno rezultat vpliva trga.

4.0 Cena, strošek, trg in vrednost

4.1 Razlike pri uporabi terminov, še posebej v mednarodni skupnosti, lahko in dejansko povzročajo nepravilno razumevanje in nesporazume. To je še zlasti problematično, ko imajo v nekem jeziku običajno uporabljene besede še poseben pomen v določeni stroki. Taki primeri so pri terminih cena, nabavna vrednost, trg in vrednost, kakor se uporabljajo v stroki ocenjevanja vrednosti.

4.2 Cena je pojem za znesek, po katerem povprašujemo, ga ponujamo ali plačamo za proizvod ali storitev. Prodajna cena je izvirno bodisi razkrito ali zaupno dejstvo. Zaradi finančnih sposobnosti, motivacije ali posebnih interesov določenega kupca in/ali prodajalca je cena, plačana za proizvode ali storitve, lahko povezana z vrednostjo, ki bi jo drugi lahko pripisali proizvodom ali storitvam, ali pa ne. Na splošno pa je cena pokazatelj relativne vrednosti blaga ali storitev za določenega kupca in/ali prodajalca v določenih okoliščinah.

4.3 Strošek je cena, plačana za proizvode ali storitve, ali znesek, potreben za ustvarjanje ali proizvodnjo proizvoda ali storitve. Ko je proizvod ali storitev dokončana, je njen strošek izvirno dejstvo. Cena, plačana za proizvod ali storitev, postane strošek za kupca.

4.4 Trg predstavlja okolje za trgovanje s proizvodi in storitvami med kupci in prodajalci s pomočjo cenovnega mehanizma. Zasnova trga vključuje trgovanje s proizvodi in/ali storitvami med kupci in prodajalci brez pretiranih omejitev njihovih dejavnosti. Vsaka stranka se bo odzvala na odnose ponudbe in povpraševanja in na druge dejavnike določanja cen tudi glede na lastne sposobnosti in svoje znanje, razumevanje relativne koristnosti blaga in/ali storitev ter individualnih potreb in želja. Trg je lahko lokalen, regionalen, nacionalen ali mednaroden.

4.5 Vrednost je gospodarska zasnova, ki izraža ceno, za katero se najverjetneje pogodijo kupci in prodajalci proizvodov ali storitev, ki so na voljo za nakup. Vrednost ni dejstvo, pač pa ocena možne cene, ki bo plačana za proizvode in storitve ob določenem času v skladu s posebno opredelitvijo vrednosti. Gospodarska zasnova vrednosti izraža tržni pogled na koristi tistega, ki poseduje proizvode ali storitve na datum ocenjevanja vrednosti.

4.6 Obstaja več vrst in ustreznih opredelitev vrednosti (za primere glej MSOV, standard 2). Nekatere opredelitve vrednosti se običajno uporabljajo pri ocenjevanjih vrednosti. Druge se uporabljajo v posebnih situacijah v pazljivo identificiranih in razkritih okoliščinah. Za uporabo in razumevanje ocenjevanja vrednosti je izjemnega pomena, da sta vrsta in opredelitev vrednosti jasno razkriti in da sta primerni za posamezno nalogo ocenjevanja vrednosti. Sprememba opredelitve vrednosti ima lahko pomemben vpliv na vrednosti, določene za neko premoženje.

4.7 Strokovni ocenjevalci vrednosti s poglobljenim znanjem o premoženjskem trgu, ki razumejo medsebojno vplivanje udeležencev na trgu in zato lahko ugotovijo najverjetnejše cene, ki bi jih dosegli kupci in prodajalci premoženja na tem trgu, se izogibajo neprimerni opredelitvi vrednosti, tako da jo opredelijo s pridevnikom, ki opiše določeno vrsto vrednosti. Tržna vrednost ali v nekaterih državah vrednost na prostem trgu je najobičajnejša vrsta vrednosti, povezana z ocenjevanji vrednosti premoženja, in je obravnavana v Mednarodnem standardu ocenjevanja vrednosti 1. Čeprav je pri običajni uporabi mišljeno, da gre za tržno vrednost, če ni drugače navedeno, je zelo pomembno, da je tržna vrednost ali katerakoli uporabljena osnova vrednosti jasno identificirana in opredeljena v vsaki taki nalogi.

4.8 Zasnova vrednosti obravnava denarno vsoto, povezano s poslovnim dogodkom. Vendar pa prodaja ocenjenega premoženja ni nujen pogoj za ocenitev cene, po kateri naj bi se premoženje prodalo, če bi bilo prodano na datum ocenjevanja vrednosti pod pogoji, predpisanimi v opredelitvi tržne vrednosti.

4.9 Tržna vrednost nepremičnine je bolj izraz njene na trgu priznane koristnosti kot njenega čistega fizičnega statusa. Koristnost sredstev za določeno podjetje ali posameznika se lahko razlikuje od tiste, ki bi bila priznana na trgu ali bi jo priznala določena panoga.

4.9.1 Pojmovanja, podobna tistim, ki so izražena zgoraj, se uporabljajo za ocenjevanje vrednosti premoženja, ki ne zajema nepremičnin. Računovodsko poročanje bo zahtevalo uporabo metod tržne vrednosti in jasno razlikovanje med takimi metodami in metodami netržne vrednosti.

4.10 Celotna nabavna vrednost premoženja vključuje vse neposredne in posredne stroške njegove proizvodnje. Če pri kupcu po nakupu nastanejo dodatni stroški, bodo le-ti za računovodske potrebe dodani izvirni nabavni vrednosti. Glede na to, kako koristnost takih stroškov sprejme trg, se lahko v celoti ali pa tudi ne izražajo v tržni vrednosti premoženja.

4.11 Ocenjena nabavna vrednost premoženja lahko temelji ali na oceni reprodukcijske ali nadomestitvene nabavne vrednosti. Reprodukcijska nabavna vrednost je nabavna vrednost, ki ustvarja virtualno repliko obstoječe sestave z uporabo enakega oblikovanja in podobnega gradbenega materiala. Ocena nadomestitvene nabavne vrednosti predstavlja izdelavo sestave primerljive koristnosti, z uporabo oblikovanja in materialov, ki se trenutno uporabljajo na trgu. (V nekaterih državah se pojem moderno enakovredno sredstvo uporablja za opisovanje sestave, katere nabavna vrednost je ocenjena na nadomestitveni osnovi.)

5.0 Tržna vrednost

5.1 Zasnova tržne vrednosti izraža skupno dojemanje in dejavnosti trga in je osnova za ocenjevanje vrednosti večine dejavnikov v tržno zasnovanih gospodarstvih. Čeprav se točne opredelitve lahko razlikujejo, je zasnova tržne vrednosti splošno spoznana in uporabljana.

5.2. Tržna vrednost je opredeljena kot:

Ocenjeni znesek, za katerega naj bi si voljan kupec in voljan prodajalec zamenjala premoženje na datum ocenjevanja vrednosti v transakciji med nepovezanima in neodvisnima strankama po ustreznem trženju, pri kateri sta stranki delovali seznanjeno, previdno in brez prisile.

5.3 Treba je poudariti, da je strokovno izpeljana ocena tržne vrednosti nepristransko ocenjevanje vrednosti identificiranih lastniških pravic do specifičnega premoženja na določen datum. Ta opredelitev pa brezpogojno vključuje zasnovo splošnega trga, ki predvideva dejavnost in motivacijo številnih udeležencev, ne pa vnaprej ustvarjeno mnenje ali pridobljene pravice določenega posameznika. Tržna vrednost je ocena, oprta na trg in razvita v skladu s temi standardi.

5.4 Nepremičninske pravice se razlikujejo od večine proizvodov in storitev zaradi razmeroma dolgega obdobja, potrebnega za trženje, torej je razmeroma nelikviden proizvod za dosego cene, ki predstavlja njegovo tržno vrednost. Ta značilno daljši čas izpostavljanja, odsotnost »takojšnjega trga« (trga, na katerem je proizvod na voljo za takojšnjo prodajo) in narava ter raznolikost premoženja in premoženjskih trgov povzročajo potrebo po strokovnih ocenjevalcih vrednosti in standardih ocenjevanja vrednosti.

5.5 V nekaterih državah se pravni pojem poštena tržna vrednost uporablja kot sinonim za tržno vrednost. Poštene tržne vrednosti pa ne smemo zamenjati z računovodskim pojmom poštena vrednost (glej 8.1. odstavek spodaj). Mnenje Sveta za MSOV je, da pojem tržne vrednosti nikoli ne zahteva nadaljnjih modifikacij in da bi se vse države morale približati skladnosti s to uporabo.

6.0 Najgospodarnejša uporaba

6.1 Zemljišče se pojmuje kot trajno sredstvo, vendar imajo izboljšave na njem omejeno življenjsko dobo. Zaradi nepremakljivosti zemljišča ima vsaka nepremičninska parcela edinstven položaj. Trajnost zemljišč pomeni tudi, da je običajno pričakovati, da trajajo dlje od njihove uporabe in izboljšav, ki imajo omejeno življenjsko dobo.

6.1.1 Edinstvene značilnosti zemljišča določajo njegovo optimalno koristnost. Ko se izboljšano zemljišče ocenjuje ločeno od izboljšav na zemljišču, gospodarska načela zahtevajo, da se izboljšave na zemljišču ocenjujejo tako, kot prispevajo k povečanju ali zmanjšanju celotne vrednosti premoženja. Zato tržna vrednost zemljišča, ki temelji na zasnovi »najgospodarnejše uporabe«, izraža koristnost in trajnost zemljišča z vidika trga, z izboljšavami, ki predstavljajo razliko med vrednostjo zemljišča samega in celotno tržno vrednostjo izboljšanega zemljišča.

6.2 Večina nepremičnin se ocenjuje kot kombinacija zemljišča in izboljšav. V takih primerih bo ocenjevalec vrednosti običajno ocenil tržno vrednost, upoštevajoč najgospodarnejšo uporabo izboljšanega premoženja.

6.3 Najgospodarnejša uporaba je opredeljena kot:

Najverjetnejša uporaba premoženja, ki je fizično možna, primerno upravičena, zakonsko dopustna, finančno izvedljiva in katere rezultati izkazujejo najvišjo vrednost premoženja, katerega vrednost se ocenjuje.

6.4 Uporabe, ki ni pravno dopustna ali fizično možna, ne pojmujemo kot najgospodarnejšo uporabo. Uporaba, ki je pravno dopustna in fizično možna, pa lahko vseeno zahteva pojasnilo ocenjevalca vrednosti, ki utemelji, zakaj je ta način uporabe ustrezno verjeten. Potem ko z analizo ugotovimo, da je eden ali več načinov uporabe ustrezno verjetnih, jih testiramo glede finančne izvedljivosti. Uporaba, katere posledica je najvišja vrednost v primerjavi z ostalimi testi, je najgospodarnejša uporaba.

6.5 Uporaba te opredelitve dovoljuje ocenjevalcem vrednosti oceno vplivov poslabšanja in zastaranja zgradb, najprimernejših izboljšav za zemljišče, izvedljivost projektov obnove in prenove ter številnih drugih situacij ocenjevanja vrednosti.

6.6 Na trgih, za katere je značilna izjemna spremenljivost ali veliko neravnovesje med povpraševanjem in ponudbo, je morda najgospodarnejša uporaba premoženja posedovanje v lasti za prihodnjo uporabo. V drugih situacijah, v katerih lahko identificiramo več vrst možne najgospodarnejše uporabe, bi moral ocenjevalec vrednosti proučiti takšne možnosti in predvideti ravni prihodkov in odhodkov. Kjer sta uporaba zemljišča in namembnost v fazi spreminjanja, ima neposredna uveljavitev najgospodarnejše uporabe začasni značaj.

6.7 Zasnova najgospodarnejše uporabe je osnova in sestavni del ocen tržne vrednosti.

7.0 Koristnost

7.1 Ključno sodilo pri ocenjevanju vrednosti nepremičninskih pravic ali premičnin je njihova koristnost. Postopki, uporabljeni v procesu ocenjevanja vrednosti, imajo skupen cilj opredelitve in količinske določitve stopnje koristnosti ali uporabnosti ocenjenega premoženja. Ta postopek zahteva tolmačenje zasnove koristnosti.

7.2 Koristnost je relativen ali primerjalni pojem in ne absolutni pogoj. Na primer, koristnost kmetijskega zemljišča se običajno meri s proizvajalno zmogljivostjo. Njegova vrednost je odvisna od količine in kakovosti pridelka, ki ga bo zemljišče prineslo v kmetijskem pomenu, ali količine in kakovosti zgradb, potrebnih za kmetijsko obratovanje. Če ima zemljišče razvojne možnosti, se njegova produktivnost meri s tem, kako učinkovito bo podpiralo stanovanjsko, trgovinsko, industrijsko ali mešano uporabo. Posledično se vrednost zemljišča ugotavlja z ocenjevanjem vrednosti njegove koristnosti glede na pravne, fizične, funkcionalne, gospodarske in okoljske dejavnike, ki opredeljujejo njegove proizvajalne zmogljivosti.

7.3 V osnovi je ocenjevanje vrednosti premoženja urejeno glede na to, kako se določeno premoženje uporablja in/ali kako bi bilo običajno obravnavano na trgu. Pri nekem premoženju se optimalna koristnost doseže, če se z zadevnim premoženjem ravna na individualni osnovi. Drugo premoženje ima večjo koristnost, če se z njim ravna kot s skupino več vrst premoženja, npr. premoženje v lasti podjetja, ki ga tudi uporablja, kot npr. veriga raznovrstnih maloprodajnih trgovin, restavracije s hitro hrano ali hoteli. Zato je treba razlikovati med koristnostjo premoženja, gledano individualno ali kot del skupine. Ocenjevalec vrednosti bo upošteval premoženje glede na njegov položaj na trgu kot samostojno enoto ali pa kot del celote ali portfelja. Običajno ocenjevalec vrednosti oceni in poroča o vrednosti premoženja kot posamezni enoti. Če se vrednost premoženja, ki predstavlja del celote ali portfelja, razlikuje od posamezne vrednosti, je treba tako vrednost upoštevati in o njej poročati.

7.4 Prostostoječe, samostojno in neodvisno premoženje običajno zamenja lastnika na individualni osnovi in se tudi ocenjuje kot táko. Če pa je tako premoženje večje (ali manjše) vrednosti, ki izvira iz funkcionalne ali gospodarske povezave z drugim premoženjem, lahko dodatno ali posebno vrednost upoštevamo pri postopku ocenjevanja vrednosti in o tem ustrezno poročamo v skladu z lastnimi opazovanji ocenjevalca vrednosti ali v skladu z razkritimi navodili naročnika. Na vsako tako oceno vrednosti pa se ne moremo sklicevati kot na tržno vrednost brez podporne pojasnjevalne izjave.

7.5 Posamezno premoženje ima lahko dodatno ali posebno vrednost nad vrednostjo, ki bi jo imelo kot samostojna enota zaradi fizične ali funkcionalne zveze s sosednjim premoženjem v lasti drugih, ali zaradi njegove privlačnosti za kupca, ki ima druge posebne interese. O obsegu ali znesku take dodatne ali posebne vrednosti se na splošno poroča ločeno od tržne vrednosti.

7.6 Koristnost se meri na dolgi rok, ki je običajno daljši od normalne dobe koristnosti določenega premoženja ali skupine premoženja. Vendar pa se zgodi, da določeno premoženje postane začasno odvečno ali je odstranjeno iz proizvodnje, prirejeno za drugačno uporabo ali funkcijo, ali preprosto nedejavno za določen čas. V drugih primerih pa zunanje tržne okoliščine, gospodarske ali politične, lahko zahtevajo omejitev proizvodnje za nedoločen čas. Ocenjevanja vrednosti v takih situacijah zahtevajo posebna strokovna znanja in usposabljanja, poročati pa je treba v skladu z Mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti. Posebno pomembno je, da mora ocenjevalec vrednosti zagotoviti popolno razlago in razkritje opredelitve vrednosti, podatkov, na katerih temelji ocenjevanje vrednosti, in obseg posebnih predpostavk ali omejitev (če obstajajo), v okviru katerih je opravljeno ocenjevanje vrednosti.

7.7 Podobno je, če premoženje morda nima takoj opazne stopnje koristnosti na datum ocenjevanja vrednosti zaradi zunanjih ali gospodarskih dejavnikov, npr. lokacija premoženja je na precej oddaljenem območju, v državah, kjer vladajo spremenljivi tržni pogoji, v državah brez tržnega gospodarstva ali v državah, kjer se spreminja gospodarski sistem. Poročevalske zahteve v skladu z Mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti za ocenjevanja vrednosti pod temi pogoji zahtevajo popolno razkritje opredelitve vrednosti, podatkov, na katere je oprto ocenjevanje, in obseg, do katerega posebne predpostavke ali omejitve (če obstajajo) urejajo ocenjevanje vrednosti.

7.8 Splošni vpliv politične ali gospodarske negotovosti je sprememba v koristnosti glede zmogljivosti ali učinkovitosti. V takih situacijah je odgovornost ocenjevalca vrednosti, da oceni tržna pričakovanja v zvezi s trajanjem takih dogodkov. Začasne ustavitve ali zaprtja imajo lahko minimalni vpliv ali pa so brez vpliva na vrednost premoženja ali sredstev, medtem ko lahko pričakovanja o dolgoročnem prenehanju delovanja povzročijo trajno znižanje vrednosti. Pri ocenjevanem premoženju ali sredstvu je treba upoštevati vse notranje in zunanje dejavnike, ki vplivajo na njegovo poslovno delovanje.

8.0 Druge pomembne zasnove

8.1 Izraza tržna vrednost in poštena vrednost, kot se običajno pojavljata v računovodskih standardih, sta na splošno združljiva, če že nista v vsakem primeru točno enakovredni zasnovi. Poštena vrednost kot računovodska zasnova je v Mednarodnih standardih računovodskega poročanja in drugih računovodskih zasnovah opredeljena kot znesek, za katerega je mogoče zamenjati sredstvo ali s katerim je mogoče poravnati obveznost med dobro obveščenima in voljnima strankama v transakciji, v kateri sta medsebojno neodvisni in enakopravni. Poštena vrednost se običajno uporablja za poročanje tako o tržnih kot netržnih vrednostih v računovodskih izkazih. Če je možno ugotoviti tržno vrednost sredstva, je ta vrednost enaka pošteni vrednosti.

8.2 Specialno premoženje je premoženje, ki je redko, če je sploh kdaj, naprodaj na trgu, razen v okviru prodaje podjetja, katerega del je, in sicer zaradi posebnih značilnosti in oblikovanja, konfiguracije, lokacije ali drugega. Kjer imajo ocenjevalci vrednosti na voljo le omejene informacije o trgu ali informacije, ki niso neposredno primerljive, lahko postane proces ocenjevanja vrednosti bolj zapleten. Vendar je ocenjevalec vrednosti odgovoren za opredelitev in razlago sklepa o vrednosti na osnovi pridobitve podatkov s trga in njihove utemeljitve. Mogoče je uporabiti vsako izmed metod ocenjevanja vrednosti in upoštevati je treba vse primerne metode. Kjer je možno, ocenjevalec vrednosti opredeli vrednost zemljišča, nabavno vrednost in ocene nabranega amortizacijskega popravka vrednosti iz tržnih informacij ter pojasni osnovo za oceno vrednosti.

8.3 Kjer so običajni tržni pogoji prekinjeni ali začasno razveljavljeni ali neravnovesje med ponudbo in povpraševanjem vodi do takih tržnih cen, da ne izpolnjujejo opredelitve tržne vrednosti, se ocenjevalec vrednosti sooči s težkim problemom ocenjevanja vrednosti. Z uporabo zasnove in opredelitve tržne vrednosti ter z uporabo in razlago tržnih podatkov v procesu ocenjevanja vrednosti ocenjevalci vrednosti zagotavljajo ustreznost in uporabnost vrednosti sredstev, o katerih poročajo v računovodskih izkazih. Ko se zmanjšujeta razpoložljivost in/ali uporabnost podatkov o trgu, lahko naloga ocenjevanja vrednosti zahteva od strokovnega ocenjevalca vrednosti višjo stopnjo opreznosti, izkušenj in presoje.

8.4 Za izpolnitev pravnih in statutarnih zahtev se od ocenjevalca vrednosti zahteva tudi uporaba posebne opredelitve tržne vrednosti. Po potrebi mora ocenjevalec vrednosti posebej razkriti dejstva in opisati vpliv razlik na ocenjeno vrednost. Kjer se naloga prevzame v skladu z Mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti, je pojem tržna vrednost vedno usklajen z opredelitvijo MSOV.

8.5 Vsa poročila o ocenjevanju vrednosti bi morala pojasniti namen in nameravano uporabo ocenitve vrednosti. Poleg drugih poročevalskih zahtev, v katerih je vključeno računovodsko poročanje, mora poročilo posebej identificirati skupino sredstev, v katero je uvrščeno posamezno sredstvo, in osnovo za tako uvrstitev. Vsako skupino sredstev je treba jasno razložiti.

8.6 Ocena in poročanje o vrednostih premoženja in sredstev ter napotki sodijo v področje teh Mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti, načinov uporabe in s tem povezanih pojasnjevalnih opomb. Za ocenjevalce vrednosti je izjemno pomembno, kako je treba zbirati rezultate ocenjevanj, jih izraziti in vključiti v odkritja drugih strokovnjakov. Pravilno razumevanje terminologije je bistveno za ocenjevalce vrednosti in tiste, ki berejo njihova poročila. Prav tako so pomembni premišljena uporaba izkušenj in strokovnega znanja ter pravilna uporaba metodologije. Namen teh standardov je služiti splošnim ciljem tistih, ki pripravljajo ocenjevanja vrednosti premoženja in sredstev, ter tistih, ki morajo zaupati njihovim rezultatom.

9.0 Načini ocenjevanja vrednosti

9.1 Ocenjevanje vrednosti katerekoli vrste, ne glede na to, ali je prevzeto zaradi ocene tržne vrednosti ali določene netržne vrednosti, zahteva, da ocenjevalec vrednosti uporabi en način ali več načinov ocenjevanja vrednosti. Pojem način ocenjevanja vrednosti velja za splošno sprejete analitične metodologije ocenjevanja vrednosti, ki se običajno uporabljajo. V nekaterih državah se ti načini imenujejo metode ocenjevanja vrednosti.

9.2 Na tržnih primerjavah zasnovano ocenjevanje vrednosti običajno vključuje en način ali več načinov ocenjevanja vrednosti z uporabo načela nadomestitve skupaj s podatki, dobljenimi na trgu. To načelo določa, da preudarna oseba ne bi plačala za blago ali storitev več, kot znaša nabavna vrednost enako ustreznega nadomestnega blaga ali storitve, brez zapletenega dejavnika časa, velikega tveganja ali neprijetnosti. Nižja nabavna vrednost najboljše druge možnosti, če gre za nadomestek ali original, predstavlja podlago za tržno vrednost.

9.2.1 Na tržnih primerjavah zasnovani načini ocenjevanja vrednosti vključujejo:

9.2.1.1 Način primerljivih prodaj – Ta primerjalni način upošteva prodajo podobnega ali nadomestnega premoženja in ustrezne podatke o trgu ter s postopki primerjanja ugotavlja oceno vrednosti. Na splošno pa se premoženje, ki se ocenjuje (premoženje, ki je predmet ocenjevanja vrednosti), primerja s prodajo podobnega premoženja, ki je bila opravljena na trgu. Lahko se upoštevajo tudi popisi in ponudbe.

9.2.1.2 Način kapitalizacije donosa – Ta primerjalni način upošteva podatke o prihodkih in odhodkih, povezanih s premoženjem, ki se ocenjuje, in oceni vrednost s postopkom kapitalizacije. Kapitalizacija povezuje donos (običajno čisti donos) in določeno vrsto vrednosti s pretvorbo zneska donosa v oceno vrednosti. Ta postopek lahko upošteva neposredna razmerja (mere kapitalizacije), mere donosa ali diskontne mere (ki izražajo mere donosa naložbe) ali oboje. Na splošno načelo nadomestitve zahteva, da tok prihodkov, ki daje najvišje donose ob dani ravni tveganja, vodi do najverjetnejše vrednosti. 

9.2.1.3 Nabavnovrednostni način – Ta primerjalni način upošteva možnost, da je kot nadomestek za nakup danega premoženja možno zgraditi drugo premoženje, ki je replika originala ali pa tako, ki lahko daje enako koristnost. Pri nepremičnini običajno ne bi bili upravičeni do višjega plačila za določeno premoženje, kot znaša nabavna vrednost nakupa enakovrednega zemljišča in gradnje alternativne zgradbe, razen če niso vključeni neprimeren čas, neprijetnosti in tveganje. V praksi vključuje ta način tudi oceno zmanjšanja za starejše in/ali manj funkcionalno premoženje, pri katerem ocena nabavne vrednosti novega premoženja neustrezno presega možno ceno, ki bi bila plačana za ocenjeno premoženje (glej PO 8 – Nabavnovrednostni način za računovodsko poročanje – [DRC]).

9.3 Za ocenjevanja vrednosti, ki ne temeljijo na tržnih podlagah, se lahko uporabljajo podobni načini, vendar pa je značilno, da vključujejo namene, s katerimi ne ugotavljamo tržne vrednosti. Na primer:

9.3.1 Podjetje lahko uporablja nabavnovrednostni način za primerjavo nabavne vrednosti drugih zgradb z nabavno vrednostjo predlagane zgradbe podjetja, s čimer preveri kupčijo ali pribitek določenega premoženja, ki je v protislovju s prostim trgom. Taka uporaba je osredotočena na posebno premoženje in na morebitno netržno nabavno vrednost.

9.3.2 Lastnik zemljišča lahko plača višjo ceno za sosednje premoženje. Pri uporabi načina primerljivih prodaj za določanje maksimalne cene, ki jo je lastnik pripravljen plačati za sosednje zemljišče, lahko znesek, ki ga določi ocenjevalec vrednosti, znatno presega njegovo tržno vrednost . V nekaterih državah imenujejo tako oceno posebna vrednost za kupca.

9.3.3 Naložbenik lahko uporabi mero donosa, ki je netržna in posebna samo za tega naložbenika. Pri uporabi načina kapitalizacije donosa za določanje cene, ki jo je naložbenik pripravljen plačati za določeno naložbo in ki temelji na naložbenikovi pričakovani meri donosa, ocenjevalec vrednosti oceni vrednost za naložbenika in ne tržne vrednosti.

9.4 Zmanjšana nadomestitvena vrednost je uporaba nabavnovrednostnega načina, ki se uporablja pri ocenjevanju vrednosti specialnih sredstev za računovodsko poročanje, kjer so neposredni tržni dokazi omejeni ali niso razpoložljivi.

9.5 Vsak način ocenjevanja vrednosti ima alternativne metode uporabe. Ocenjevalčevo strokovno znanje in usposabljanje, lokalni standardi, tržne zahteve in razpoložljivi podatki se upoštevajo pri odločitvi, katero metodo ali metode bomo uporabili. Razlog za alternativne načine in metode je pridobiti za ocenjevalca vrednosti analitične postopke, ki bodo dokončno pretehtani in izraženi s končno oceno vrednosti, ki je odvisna od določene vrste vrednosti, ki smo jo izbrali.

9.6 Načini ocenjevanja vrednosti in metode so na splošno skupni vsem vrstam ocenjevanja vrednosti, vključno z nepremičninskimi pravicami, premičninami, podjetji in finančnimi pravicami. Vendar pa ocenjevanje vrednosti različnih vrst premoženja vključuje različne vire podatkov, ki ustrezajo trgu, na katerem je treba oceniti premoženje (in/ali storitev ali podjetje). Posamezne zgradbe se npr. skupno prodajo in ocenijo na ustreznem trgu nepremičnin, medtem ko se vrednosti delnic v premoženjskem podjetju, ki ima v lasti številne zgradbe, izražajo s cenami na ustreznem delniškem trgu.

10.0 Povzetek

10.1 Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti naj bi olajšali meddržavne poslovne dogodke, ki vključujejo premoženje, in prispevali k delovanju globalnih trgov s spodbujanjem preglednosti vračunovodskem poročanju. Poudarjena je uporaba dejanskih tržnih informacij, iz katerih so vidne strokovne presoje, povezane z ocenjevanjem vrednosti premoženja.

 


 


Kodeks vedenja

Uvod
Področje
Opredelitve pojmov
Etika
Usposobljenost
Razkritje
Poročanje o vrednostih

Kodeks vedenja

1.0 Uvod

Za delovanje Mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti je bistvenega pomena, da pošteni in sposobni strokovni ocenjevalci vrednosti, nepristranski ali brez lastnih interesov, zagotovijo ocenitve vrednosti, pripravljene v skladu s temi standardi; njihova poročila bodo jasna, ne bodo zavajala in bodo razkrivala vse zadeve, ki so potrebne za razumevanje ocenjevanja vrednosti. Ocenjevalci vrednosti bi morali vedno spodbujati in ohranjati zaupanje javnosti v stroko ocenjevanja vrednosti.

2.0 Področje

2.1 Ocenjevalci vrednosti se strinjajo s temi standardi bodisi prostovoljno ali zaradi zahtev, ki jih postavljajo zakon, predpisi ali zaradi navodil naročnikov, predvidenih uporabnikov in/ali nacionalnih združenj ali organizacij. Ocenitve vrednosti, ki naj bi bile pripravljene v skladu z Mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti, obvezujejo ocenjevalca vrednosti, da upošteva kodeks vedenja.

2.2 Ta kodeks nima uradnega vpliva na zakon, njegov namen je delovati kot dopolnitev k pravilom, statutom in določilom nacionalnih združenj ali organizacij, ki nadzorujejo ali spremljajo dejavnosti ocenjevalcev vrednosti.

2.3 Ocenjevanja vrednosti, pripravljena v skladu s temi standardi, bi bila običajno sprejemljiva za končne uporabnike, če bi jih pripravil izšolani, strokovni član priznanega nacionalnega strokovnega organa, ki sam uveljavlja standarde usposobljenosti, pristojnosti, izkušenj, etike in razkritij pri ocenjevanju vrednosti. V tistih državah, kjer infrastruktura za usposobljeno in nadzorovano stroko ocenjevanja vrednosti še ne obstaja, so za izbiro ustreznega ocenjevalca vrednosti odgovorni naročniki - uporabniki.

3.0 Opredelitve pojmov

3.1 Predpostavke (assumptions) so domneve, ki veljajo za resnične. Predpostavke vključujejo dejstva, pogoje ali situacije, ki vplivajo na predmet ocenjevanja ali način ocenjevanja vrednosti, ki pa morda niso primerne za preverjanje. Ko pa so enkrat objavljene, morajo biti te zadeve sprejete za razumevanje ocenjevanja vrednosti. Vse predpostavke, ki so podlaga za ocenjevanje vrednosti, morajo biti razumne.

Vsa ocenjevanja vrednosti so do neke mere odvisna od sprejema predpostavk. Še posebej pa

opredelitev tržne vrednosti vključuje predpostavke, ki zagotavljajo doslednost načina, in

ocenjevalec vrednosti bo morda moral pripraviti še druge predpostavke glede na dejstva, ki ne morejo biti znana, ali dejstva, ki jih je mogoče določiti.

3.2 Omejitveni pogoji (limiting conditions) so omejitve, uvedene za ocenjevanje vrednosti. Omejitvene pogoje lahko uvedejo:

naročniki (npr. če ocenjevalcu vrednosti ni dovoljeno, da v celoti razišče eno pomembno dejstvo ali več, ki lahko vplivajo na ocenjevanje vrednosti);

ocenjevalec vrednosti (npr. če naročnik ne more objaviti celotnega ali delnega poročila o ocenjevanju vrednosti ali izvida o ocenjevanju vrednosti brez predhodnega pisnega soglasja ocenjevalca vrednosti glede oblike in zveze, v kateri se lahko pojavi); ali 

lokalni predpisi.

3.3 Ocenjevalec vrednosti (valuer) je oseba, ki ima potrebno izobrazbo, sposobnosti in izkušnje za opravljanje ocenjevanja vrednosti. V nekaterih državah je potrebna pridobitev licence, preden začne oseba delovati kot ocenjevalec vrednosti.

Ocenjevalec vrednosti je ugledna oseba, ki

• si je pridobila ustrezno diplomo v priznanem izobraževalnem centru ali enakovredno akademsko izobrazbo;
• ima ustrezne izkušnje in je zmožna ocenjevati vrednost na trgu in vrsto sredstva; 
• se zaveda, razume in lahko pravilno uporablja tiste priznane metode in tehnike, ki so potrebne za izvedbo verodostojnega ocenjevanja vrednosti;
• je članica priznanega nacionalnega strokovnega organa za ocenjevanje vrednosti;
• opravlja program strokovnega izobraževanja v času svoje poklicne kariere; in
• upošteva vse zahteve kodeksa vedenja.

Če v katerikoli državi ni mogoče pridobiti ustrezne akademske izobrazbe, kot je opredeljeno zgoraj, mora imeti ocenjevalec vrednosti zadostno raven usposabljanja in izkušenj pri ocenjevanju vrednosti in je bodisi

član priznanega nacionalnega strokovnega organa za ocenjevanje vrednosti ali imetnik licence, ki jo podeli vlada, ali ga imenuje sodišče ali organ enakovrednega statusa.

V nekaterih državah je v skladu z zakonom za opravljanje nalog ocenjevalca vrednosti potrebna licenca ali certifikat neodvisnega organa.

3.4 Notranji ocenjevalec vrednosti (internal valuer) je ocenjevalec, zaposlen v podjetju, ki ima v lasti sredstva, ali v računovodskem podjetju, v katerem je odgovoren za pripravo računovodskih razvidov in/ali poročil za podjetje. Na splošno notranji ocenjevalec vrednosti izpolnjuje vse zahteve po neodvisnosti in strokovni nepristranskosti, ki jih zahteva ta kodeks vedenja, vendar zaradi javne predstavitve in ureditve morda ni vedno sprejemljivo, da opravlja vlogo neodvisnega ocenjevalca pri nekaterih vrstah nalog.

3.5 Zunanji ocenjevalec vrednosti (external valuer) je ocenjevalec, ki s sodelavci nima nobenih pomembnih zvez z naročnikom, njegovim posrednikom ali s predmetom ocenjevanja vrednosti.

3.6 Ker morajo vsi ocenjevalci vrednosti, ki prevzamejo naloge v skladu z Mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti, izpolniti zahteve po nepristranskosti, strokovni objektivnosti in razkritju v skladu s tem kodeksom vedenja, morajo taki ocenjevalci vrednosti izpolniti zahteve po neodvisnosti, ki je lahko povezana z mnogimi nalogami. Pri nekaterih naročnikih in v nekaterih državah se v posebnih okoliščinah lahko v zvezi s pojmom neodvisni ocenjevalec vrednosti (independent valuer) uporabljajo dodatne omejitve, povezane s predpisi ali zakonom. Namen tega kodeksa ni opredeliti različne stopnje neodvisnosti zunaj standarda neodvisnosti, ki ga že zahteva ta kodeks.

4.0 Etika

Ocenjevalci vrednosti morajo vedno ohranjati visok standard poštenosti in neoporečnosti ter opravljati svoje delo na način, ki ne škoduje naročnikom, javnosti, stroki in njihovim posameznim nacionalnim strokovnim organom ocenjevanja vrednosti.

4.1 Neoporečnost

4.1.1 Ocenjevalec vrednosti ne sme ravnati na način, ki bi bil zavajajoč ali nepošten.

4.1.2 Ocenjevalec vrednosti ne sme namerno razvijati in predstavljati poročila, ki vsebuje napačna, netočna ali pristranska mnenja in analize.

4.1.3 Ocenjevalec vrednosti ne sme pomagati ali sodelovati pri storitvi ocenjevanja vrednosti, ki za druge razumne ocenjevalce vrednosti ne bi bila upravičena.

4.1.4 Ocenjevalec vrednosti mora delovati zakonito in v skladu z zakoni in predpisi države, kjer deluje ali kjer prevzame svojo nalogo.

4.1.5 Ocenjevalec vrednosti ne sme napačno sporočati o svoji strokovni usposobljenosti ali namerno dopustiti napačnega tolmačenja svoje strokovne usposobljenosti.

4.1.6 Ocenjevalec vrednosti ne bi smel namerno uporabljati napačnih, zavajajočih ali pretiranih trditev ali oglaševanja, da bi si zagotovil delo.

4.1.7 Ocenjevalec vrednosti mora zagotoviti, da bo vsak član delovnega kolektiva ali podrejeni, ki pomaga pri nalogi, upošteval kodeks vedenja.

4.2 Nasprotje interesov

4.2.1 Pri isti zadevi ocenjevalec vrednosti ne sme delati za dve stranki ali več, razen če si pridobi pisno soglasje prizadetih strank.

4.2.2 Ocenjevalec vrednosti mora upoštevati vse ustrezne varnostne ukrepe, da pri nalogi ne pride do nasprotij med interesi njegovih naročnikov in interesi drugih naročnikov, ocenjevalca vrednosti, njegovega podjetja, sorodnikov, prijateljev ali sodelavcev. Možna nasprotja je treba razkriti pisno pred sprejemom napotkov. Vsako tako nasprotje, ki se ga ocenjevalec vrednosti naknadno zave, mora biti nemudoma razkrito. Če ocenjevalec vrednosti odkrije nasprotja po dokončanju ocenjevanja vrednosti, jih mora razkriti v primernem času.

4.3 Zaupnost

4.3.1 Ocenjevalec vrednosti mora vedno upoštevati zadeve naročnika s primerno molčečnostjo in zaupnostjo.

4.3.2 Ocenjevalec vrednosti ne sme nikomur, ki ga naročnik posebej ne pooblasti, razkriti občutljivih dejanskih podatkov, pridobljenih od naročnika, ali rezultatov naloge, pripravljenih za naročnika, razen če je to zakonsko potrebno, kot v situacijah, v katerih mora ocenjevalec vrednosti delovati v skladu z določenimi navideznimi sodnimi postopki v okviru priznanega nacionalnega strokovnega organa za ocenjevanje vrednosti, katerega član je.

4.4 Nepristranskost

4.4.1 Ocenjevalec vrednosti mora opraviti nalogo pod pogoji stroge neodvisnosti, objektivnosti, nepristranskosti in brez vpletanja osebnih interesov.

4.4.2 Ocenjevalec vrednosti ne sme sprejeti naloge, ki vključuje poročanje o vnaprej določenih mnenjih in sklepih.

4.4.3 Plačila, povezana z nalogo, ne smejo biti odvisna od vnaprej določenih rezultatov ocenjevanja vrednosti ali od drugih neodvisnih, nepristranskih nasvetov, ki jih vsebuje poročilo o ocenjevanju vrednosti.

4.4.4 Če je plačilo kakorkoli odvisno ali neodvisno od rezultatov v poročilu, je treba to razkriti.

4.4.5 Ocenjevalec vrednosti se ne sme zanašati na kritične informacije, ki jih prejme od naročnika ali katerekoli druge stranke, brez ustrezne ocene ali potrdila iz neodvisnega vira, razen če sta narava in obseg takega zanašanja opredeljena kot omejitveni pogoj.

4.4.6 Ocenjevalec vrednosti ne sme sprejeti naloge, kjer poroča o hipotetičnih pogojih, ki verjetno ne bodo izpolnjeni v ustreznem obdobju.

4.4.7 O hipotetičnih pogojih, ki predstavljajo ustrezno možnost, lahko ocenjevalec vrednosti poroča, če je priloženo pojasnilo o možnostih uresničitve hipotez, in upoštevana vrednost, ki izraža resnično prevladujočo situacijo, npr. situacijo, ko naročnik želi vedeti, kolikšno vrednost bo imelo zemljišče, kjer je predvidena odstranitev strupenih snovi.

4.4.8 Ocenjevalec vrednosti ne sme uporabiti nepodprtih sklepov ali se ne sme zanesti nanje, če temeljijo na kakršnihkoli predsodkih, ali poročati o sklepih, ki izražajo mnenje, da je tak predsodek potreben za ohranjanje ali zviševanje vrednosti.

4.4.9 Pri pregledovanju poročila drugega ocenjevalca vrednosti mora ocenjevalec vrednosti predložiti nepristransko sodbo in upravičiti svoje razloge za strinjanje ali nestrinjanje s sklepi poročila.

5.0 Usposobljenost

Ocenjevalec vrednosti mora imeti znanje, veščino in izkušnje za učinkovito dokončanje naloge glede na sprejemljiv strokovni standard. Samo tisti ocenjevalci vrednosti, ki lahko ravnajo v skladu z opredelitvijo ocenjevalca vrednosti (3.3. odstavek zgoraj), lahko prevzamejo delo, povezano s temi standardi.

5.1 Sprejem navodil

5.1.1 Pred sprejemom naloge ali sklenitvijo dogovora o izvedbi katerekoli naloge mora ocenjevalec vrednosti pravilno določiti problem, ki ga je treba rešiti, in mora biti prepričan, da ima izkušnje in znanje; pri sprejemu naloge na drugem kontinentu si bo zagotovil možnost povezave s strokovnjakom, ki ima izkušnje in znanje o tržnih silah, jeziku in zakonih, da bo lahko uspešno dokončal nalogo.

5.2 Zunanja pomoč

5.2.1 Pri storitvah zunanje pomoči, potrebne za dopolnitev strokovnega znanja ocenjevalca vrednosti, mora ocenjevalec vrednosti najprej ugotoviti, ali imajo sodelujoči potrebne veščine in etična načela.

5.2.2 Naročnikovo soglasje je treba pridobiti, kadar je potrebna zunanja pomoč; v poročilu ocenjevalca vrednosti je treba razkriti identiteto pomočnikov in obseg njihovega dela.

5.3 Učinkovitost in skrbnost

5.3.1 Pri izvedbi naročnikovih navodil mora ocenjevalec vrednosti ukrepati takoj in učinkovito ter naročnika obveščati o svojem napredovanju.

5.3.2 Navodila pa je treba zavrniti, če okoliščine onemogočajo dovolj skrbno poizvedovanje, zadostno kakovost dela in dokončanje v primernem času.

5.3.3 Pred poročanjem o ocenjevanju vrednosti so potrebna naročnikova pisna navodila, ki vsebujejo zadostne podrobnosti, da se izogne vsakršnim napačnim tolmačenjem, in ki jih v pisni obliki potrdi ocenjevalec vrednosti.

5.3.4 Ocenjevalec vrednosti mora izvesti skrbno preiskavo in poizvedovanje, da zagotovi pravilnost in zanesljivost podatkov za analizo pri ocenjevanju vrednosti.

5.3.5 Ocenjevalec vrednosti mora pripraviti delovno datoteko za vsako nalogo, ki mora ob zaključku vsebovati verno kopijo vseh pisnih poročil, korespondence in zabeležk v papirni ali elektronski obliki (primerno zavarovani) ter ustrezne mapne beležke, ki utemeljujejo mnenja ocenjevalca s pomočjo poizvedovanj, nepristranske primerjave, odbitkov in izračuna.

5.3.6 Delovno datoteko za vsako nalogo je treba hraniti najmanj pet let po dokončanju naloge.

6.0 Razkritje

Bistvenega pomena je, da ocenjevalci vrednosti svoje analize, mnenja in sklepe sporočajo uporabnikom njihovih storitev s poročili, ki so smiselna in ne zavajajo, ter razkrijejo vse, kar bi lahko vplivalo na nepristranskost.

6.1 Poročilo o ocenjevanju vrednosti natančno določa jasen in natančen opis obsega naloge in njen namen ter nameravano uporabo, razkriva vsako predpostavko, hipotetične scenarije ali omejitvene pogoje, ki neposredno vplivajo na ocenjevanja vrednosti in po potrebi opredeljujejo njihov vpliv na vrednost.

6.2 Poročilo o ocenjevanju vrednosti mora dati zadostne informacije za opis opravljenega dela, ugotovitvenih sklepov in miselnih zvez, v katerih so oblikovani.

6.3 Ocenjevalec vrednosti mora razkriti vsako neposredno ali posredno osebno ali podjetniško povezavo s premoženjem ali podjetjem, ki je predmet naloge, in lahko vodi do morebitnega nasprotja interesov.

6.4 Če ocenjevalec vrednosti deluje kot notranji ocenjevalec vrednosti, je treba v poročilu o ocenjevanju vrednosti razkriti povezavo s podjetjem, ki obvladuje sredstvo.

6.5 Če ocenjevalec vrednosti deluje kot zunanji ocenjevalec vrednosti in je za naročnika delal za plačilo, je treba tako zvezo razkriti, da ne bi tretja oseba, ki se mora zanesti na ocenjevanje vrednosti, menila, da je bila ogrožena nepristranskost ocenjevalca vrednosti.

6.6 Vsaka omejitev glede kakovosti storitve, ki jo ocenjevalec vrednosti lahko ponudi, mora biti razkrita, če gre za omejitve, ki jih nalaga zunanji svet, ali za omejitve, posebne za ocenjevalca vrednosti ali nalogo. Če je bila potrebna zunanja pomoč, mora ocenjevalec vrednosti razkriti identiteto pomočnikov in obseg zanašanja nanje ter naravo take pomoči.

6.7 Ocenjevalec vrednosti mora določiti omejitev glede objavljanja ocenitve vrednosti ali sklepov ocenjevanja vrednosti brez soglasja, tako da ocenjevalec vrednosti lahko ohrani možnost nadzora nad obliko in vsebino, v kateri so javno razkrite njegove ocenitve vrednosti.

6.8 Ocenjevalec vrednosti mora razkriti vse odklone od Mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti.

6.8.1 Standardi so izdelani za vsesplošne situacije in ne morejo zadovoljiti vsake možnosti. Pojavile se bodo okoliščine, ko bo odklon od standardov neizogiben. V takih situacijah odklon ne pomeni kršitve standardov, če je ustrezen, v skladu z etičnimi načeli in merili usposobljenosti in če je v poročilu o ocenjevanju vrednosti zagotovljena logična utemeljitev takega odklona.

7.0 Poročanje o vrednostih

Naloge ocenjevanja vrednosti obravnavajo eno vrsto premoženja ali več. Slog poročila o ocenjevanju vrednosti mora biti prilagojen naravi naloge in potrebam naročnika, vendar pa mora izpolnjevati določene minimalne zahteve glede vsebine.

7.1 Ta odstavek določa minimalno vsebino vsakega poročila ali izvida. Vključeni morajo biti naslednji členi (glej tudi 5.1. odstavek, MSOV 3 – Poročanje o ocenjevanju vrednosti):

• identiteta ocenjevalca vrednosti in datum poročila;
• identiteta naročnika;
• navodila, datum ocenjevanja vrednosti, namen in nameravana uporaba ocenjevanja vrednosti;
• osnova za ocenjevanje vrednosti, vključno z vrsto in opredelitvijo vrednosti;
• identiteta, pravica do posesti in lokacija upravičenja, ki ga je treba oceniti;
• datum in obseg pregledovanj;
• področje in obseg dela, potrebnega za ocenjevanje vrednosti;
• kakršnekoli predpostavke in omejevalni pogoji ter vse posebne, neobičajne ali izredne predpostavke;
• izjava o skladnosti, da je bilo ocenjevanje vrednosti opravljeno v skladu s temi standardi in vsemi potrebnimi razkritji;
• dokazilo o strokovni usposobljenosti in podpis ocenjevalca vrednosti; in
• kot je potrebno v nekaterih državah, posebno potrdilo ocenjevalca vrednosti v predpisani obliki.

7.2 Uporaba ocenjevanja vrednosti in zapletenost premoženja določata primerno raven podrobnosti za poročilo. Pri poročanju o enovitem ali zapletenem premoženju je za poročilo primerno, da vsebuje podrobnosti o podatkih, na katerih temelji ocenjevanje vrednosti, in dokazovanja, na katerih temeljijo sklepi. Če je poročilo pripravljeno za portfelj vrst premoženja za uporabo pri reviziji, je lahko raven podrobnih podatkov, potrebnih za vsako od teh vrst premoženja v okviru portfelja, manj obsežna.

7.3 To poglavje naj ne bi bilo upoštevano, kot da predstavlja poizvedovanja, raziskovanja in analize, potrebne za izvedbo primernega ocenjevanja vrednosti, pač pa le kot minimum, ki mora biti predstavljen v poročilu.



 


Vrste premoženja

Uvod
Nepremičninske pravice
Premičnine
Podjetja
Finančne pravice

Vrste premoženja

1.0 Uvod

Nepremičninske pravice predstavljajo precejšnji del svetovnega bogastva in njihovo ocenjevanje vrednosti je bistvenega pomena za delovanje globalnih trgov premoženja in finančnih trgov. Nepremičninske pravice je treba razlikovati od drugih kategorij premoženja, in sicer od premičnin, podjetij in finančnih pravic. Brez nadaljnje kvalifikacije ali identifikacije se pojem premoženje lahko nanaša na vse kategorije ali na vsako izmed teh kategorij. Ker se ocenjevalci vrednosti srečujejo z nalogami, ki vključujejo vrste premoženja, ki ne sodijo med nepremičninske pravice ali vrste premoženja, katerih vrednost vključuje več kategorij premoženja, je nujno potrebno razumevanje posameznih vrst premoženja in njihovih razločevalnih značilnosti. Medtem ko je priznana običajna delitev premoženja v štiri ločene kategorije, pa so se v zadnjih desetletjih pojavili novi subjekti in inštrumenti. Sprejeti okvir sklicevanja je že prevzel te nove razrede premoženja in spoznavnost s posebnimi vrstami premoženja in upravičenj postaja vedno bolj sestavni del prakse ocenjevanja vrednosti. Svet za Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti priznava naslednje štiri vrste premoženja: nepremičninske pravice, premičnine, podjetja in finančne pravice.

2.0 Nepremičninske pravice

2.1 Nepremičninska pravica je pravica do nepremičnine. Ta pravica je običajno zapisana v uradni listini, na primer v dokumentu o lastništvu ali najemu. Zato je premoženje pravna zasnova, različna od nepremičnine, ki predstavlja fizično sredstvo. Nepremičninske pravice vključujejo vse pravice, upravičenja in koristi, povezane z lastništvom nepremičnin. V nasprotju s tem pa nepremičnine vključujejo zemljišče samo, vse predmete, ki se naravno pojavljajo na zemlji, in vse predmete, povezane z zemljo, kot so zgradbe in izboljšave zemljišča.

2.1.1 Pojem imetje v nepremičninah (realty) se včasih uporablja za razlikovanje nepremičninskih pravic ali nepremičnin od premičnin, ki jih v nekaterih državah pravno imenujejo osebna lastnina (personalty) .

2.2 Kombinacija vseh pravic, povezanih z lastništvom nepremičninskih pravic, se včasih imenuje kot sveženj pravic . Te pravice vključujejo pravico do uporabe, zasedbe, vpisa, prodaje, najema, zapustitve (v oporoki), izročitve ali do izbire uveljavljanja katerekoli ali nobene od zgoraj navedenih pravic. V mnogih situacijah lahko država posebne pravice loči iz svežnja in jih prenese, odda v najem ali odtuji.

2.2.1 Pravice ali upravičenja v nepremičninskih pravicah izhajajo iz zakonitih posesti. Zakonite posesti opredeljujejo zakoni države, v katerih so posesti. Zakonite posesti so običajno odvisne od zunanjih omejitev, ki jih določi država, kot so obdavčenje (ugotovitev/odmera davka), prisilni prevzem (pravica do prisilnega odkupa/prisilni nakup/razlastitev), reguliranje (državno obvladovanje/načrtovanje/določanje namembnosti zemljišča) ali prilastitev vlade, če ni oporoke (zapuščina brez dedičev/nezasedene dobrine).

2.2.2 Absolutno lastništvo, ki ga lahko omejuje le država, je poznano kot svobodno lastništvo.

2.2.3 Najemi so pogodbeni dogovori, ki v nepremičninskih pravicah ustvarjajo druga stanja. V okviru najema ohranja zemljiški posestnik ali najemodajalec lastniško pravico, ki jo v nekaterih državah poznajo kot lastninsko pravico do predmeta, danega v najem, s pravico do uporabe in zasedbe, ki je prenesena na najemnika ali mu je podeljena. Pravica, ki jo najemnik ali najemojemalec pridobi z najemom, v nekaterih državah poznana kot najemna pravica do posesti, je pravica do uporabe in zasedbe v določenem obdobju in pod določenimi pogoji.

2.2.3.1 Podnajemne pravice se ustvarjajo, ko najemnik ali najemojemalec v predhodnem najemu prenese tretji osebi, podnajemniku, pravico, ki jo najemnik ali najemojemalec uživa, tj. pravico do uporabe in zasedbe premoženja.

2.2.3.2 Ocenjevalec vrednosti prouči, če določila in pogoji najema vplivajo na vrednost premoženja.

2.2.4 Poleg državnih omejitev so glede na naravne pravice lastništva nepremičninskih pravic lahko uvedene tudi druge zakonske omejitve.

2.2.4.1 Pravne omejitve in omejitvene zaveze, povezane z zemljiščem, vplivajo na uporabo, razvoj in prenos lastništva.

2.2.4.2 Služnosti so nelastniške (nematerialne) pravice do zemljiškega premoženja, ki upravičuje uporabo, ne pa lastništva dela tega premoženja. Služnosti nujne poti so pravice ali prednosti, pridobljene z uporabo ali pogodbo, ki zagotavljajo prehod čez del ali pas na zemljišču v lasti nekoga drugega.

2.2.5 Druge pomembne lastniške in finančne pravice so lahko povezane z nepremičninskimi pravicami.

2.2.5.1 Delne pravice v nepremičninskih pravicah so ustvarjene s pravno delitvijo lastniške pravice. Na primer samostojni podjetniki posamezniki niso edini, ki posedujejo nepremičninske pravice. V lasti jih imajo lahko tudi kapitalske družbe (delničarji), osebne družbe, sonajemništva in skupni najemi.

2.2.5.2 Skrbništva predstavljajo drugo vrsto upravičenj v nepremičninskih pravicah. Pravica upravičenca v skrbništvu je poznana kot lastniško upravičenje v nasprotju s pravno pravico skrbnika. (Za upravičenca velja, da ima dejansko lastninsko pravico, medtem ko ima skrbnik pravno pravico.)

2.2.5.3 Jamstvo ali finančne pravice so ustvarjene s hipotekami, pri katerih se premoženje uporablja kot poroštvo za zavarovanje financiranja ali pa se premoženje obremeni. Položaj lastniškega kapitala v premoženju se pojmuje kot posebna finančna pravica.

2.3 V računovodski terminologiji nepremičninske pravice običajno spadajo v kategorijo stalnih ali dolgoročnih sredstev. Včasih se lahko nepremičninske pravice pojmujejo kot kratkoročna sredstva, če so npr. zemljišča ali izboljšane nepremičnine vključene v seznam zalog za prodajo.

2.3.1 Sredstvo je pravica do nepremičnine, in sicer je sredstvo nepremičninska pravica.

2.3.2 Ocenjuje se lastništvo sredstva in ne nepremičnina kot fizična enota.

2.3.3 Če se lastništvo sredstva kupuje in prodaja na trgu, pripisujejo udeleženci na trgu posebne vrednosti lastništvu posebnih upravičenj do nepremičnin. Te vrednosti, ki jih pripisujejo udeleženci na trgu, so nepristranske podlage za ocenjevanje tržne vrednosti nepremičninskih pravic.

2.4 Ocenjevanje vrednosti nepremičninskih pravic se opravlja iz številnih razlogov, ki vključujejo kategorije, kot so računovodsko poročanje, transakcije, povezane s prenosi lastništva, posojila in hipoteke, ki jih je treba zavarovati s premoženjem, pravni spori, davčne zadeve ter svetovanje ali odločanje o naložbah. Razen zadnje kategorije, je tržna vrednost vrednostna podlaga v vseh naslednjih razvrščanjih:

2.4.1 ocenjevanja vrednosti dolgoročnih sredstev, pripravljena za računovodske izkaze in z njimi povezane obračune, da bi prikazali učinek spreminjajočih se cen ali dnevnih vrednosti;

2.4.2 ocenjevanja vrednosti kot pomoč za potencialnega kupca pri določanju ponudbe, kot pomoč potencialnemu prodajalcu pri ugotavljanju sprejemljive ponudbene cene ali pa kot pomoč obema strankama pri določanju prodajne cene za predlagano transakcijo; ocenjevanja vrednosti za določanje osnove za reorganizacijo ali združitev lastništva različnih vrst premoženja;

2.4.3 ocenjevanja vrednosti, zahtevana za oceno vrednosti poroštvenega premoženja, ponujena za predlagano hipotekarno posojilo ali za določanje osnove za zavarovanje ali poroštvo posojila, kritega s premoženjem;

2.4.4 ocenjevanja vrednosti, opravljena pri prisilnem prevzemu (pravica prisilnega odkupa/razlastitveni postopki), pravnih sporih ali arbitraži, ki vključuje spore o pogodbah in delnih upravičenjih ter poravnave škod kot posledic okoljskih nesreč ali kršitev;

2.4.5 ocenjevanja vrednosti, potrebna za opredelitev ocenjene vrednosti/odmere davka; za delitev sredstev v amortizirljive in neamortizirljive predmete ter s tem za oceno primerne amortizacije; ali za določanje davkov na darila ali davkov na dediščino;

2.4.6 ocenjevanja vrednosti in pomožne naloge, opravljene za širok krog naročnikov, npr. naložbenike, zavarovatelje, likvidatorje škod, dražitelje ali likvidatorje, odbore za določanje namembnosti (o morebitnih vplivih predlogov načrtovanja) ter za številne druge namene, na primer tržne analize ali analize izvedljivosti, analize stroškov in koristi, določanje knjigovodske vrednosti izdaj novih delnic (ali njihovih popravkov) ter določanje prihodnjih plačil najemnin in pogojev najema.

2.5 Pri vsakem ocenjevanju vrednosti nepremičninskih pravic je treba določiti ustrezne značilnosti premoženja. Značilnosti premoženja vključujejo:

2.5.1 lokacijo, fizični in pravni opis, gospodarske lastnosti ali lastnosti ustvarjanja donosov;

2.5.2 nepremičninske pravice (svobodno lastništvo, popolno lastnino zemljišča, danega v najem, najemno pravico, podnajemno pravico), ki jih je treba oceniti;

2.5.3 vse premičnine, najemnikovo opremo ali neopredmetena sredstva, ki ne spadajo med nepremičninske pravice, vendar so vključena v ocenjevanje vrednosti (glej 3.2. odstavek spodaj);

2.5.4 vse poznane služnosti, omejitve, obremenitve, najeme, zaveze ali posebne ocene/odmere davka premoženja ali drugih predmetov podobne narave; in

2.5.5 če je podrejeno premoženje delna pravica ali fizični del večje parcele.

2.6 Na ocenjevanja vrednosti nepremičninskih pravic lahko vplivajo posebne obravnave, kot so:

2.6.1 zahteva za proučitev združitve posestev (vrednost povezav) ali ločevanje pravic do premoženja (vrednost sestavin);

2.6.2 vplivi možnih sprememb namembnosti in razvoja infrastrukture, na primer širitev sistemov javnih podjetij ali dostopnih koridorjev;

2.6.3 depresivni trgi, za katere so značilni šibko povpraševanje, kopičenje zalog in redke prodajne transakcije, pri katerih bi bilo težko podpreti ocene tržne vrednosti na podlagi tekočih ali preteklih dokazov. V takih okoliščinah se pozornost udeležencev na trgu lahko preusmeri na druge pokazatelje vrednosti ali kakovosti premoženja.

2.7 Način primerljivih prodaj, način kapitalizacije donosa in nabavnovrednostni način ter metode, povezane s temi načini, se običajno nanašajo na ocenjevanje vrednosti nepremičninskih pravic. Ocenjevalec vrednosti bo običajno uskladil rezultate, ki izhajajo iz dveh ali več naštetih načinov in pripadajočih metod. Vsi trije načini temeljijo na načelu nadomestitve, ki v primeru, ko je na voljo več podobnih ali primernih izdelkov, blaga ali storitev, določa, da tisti z najnižjo ceno spodbudi največje povpraševanje in najširšo prodajo.

2.7.1 Način primerljivih prodaj določa okvire pri tržni vrednosti nepremičninskih pravic s pregledovanjem cen, ki jih kupci običajno plačajo za premoženje, ki je zanje konkurenčno obravnavanemu premoženju. Prodaje pregledujejo, da bi ugotovili, ali so stranke v transakciji značilno motivirane. Izločiti je treba prodajne cene, ki izražajo motivacijo, ki se razlikuje od motivacije značilnega predstavnika na trgu, in sicer je treba izločiti transakcije posebnih kupcev, ki so za določeno premoženje pripravljeni plačati pribitek.

2.7.1.1 Obravnavano premoženje (premoženje, katerega vrednost se ocenjuje) se primerja s prodajnimi cenami (vključno s seznami in ponudbami) podobnih vrst premoženja, ki so bile nedavno predmet transakcij na trgu. Prodajne cene se analizirajo z uporabo ustreznih primerjalnih enot in se prilagodijo glede na razlike obravnavanega premoženja upoštevajoč elemente primerjave (glej Pojasnjevalno opombo o ocenjevanju vrednosti nepremičninskih pravic, PO 1, 5.11.4. in 5.21. odstavek).

2.7.1.2 Pri uporabi načina primerljivih prodaj mora ocenjevalec vrednosti upoštevati premoženjske pravice, katerih vrednost je treba oceniti, da bi zagotovil, da so pravice do ocenjevanega premoženja enake kot tiste, povezane s primerljivimi vrstami premoženja. V nasprotnem primeru so potrebne ustrezne prilagoditve primerljivih prodaj.

2.7.1.3 Način primerljivih prodaj se pogosteje uporablja in je prepričljiv, ko so na voljo zadostni podatki o trgu. Podatki, pridobljeni z uporabo te metode, se lahko uporabljajo pri načinu kapitalizacije donosa in pri nabavnovrednostnem načinu. Zanesljivost primerljivih prodaj pa je omejena, če so hitre spremembe ali nestanovitnosti značilne za tržne pogoje ali pa pri ocenjevanju vrednosti specialnega premoženja ali premoženja s posebnim namenom, ki je le redko naprodaj.

2.7.2 Pri uporabi načina kapitalizacije donosa se tržna vrednost nepremičninskih pravic ugotavlja s sposobnostjo pridobivanja donosa pri nepremičninskih pravicah. Način kapitalizacije donosa se zanaša tudi na načelo predvidevanja, ki zaznava vrednost, ustvarjeno zaradi pričakovanj prihodnjih koristi (tokovi donosa).

2.7.2.1 Kapitalizacija donosa upošteva primerjalne podatke o prihodkih in odhodkih za ugotavljanje čistega dobička (iz poslovanja) obravnavanega premoženja. Kapitalizacija se izvaja z uporabo posamezne mere (celotne mere kapitalizacije) za prihodke posameznega leta ali z uporabo mere donosa ali diskontne mere (ki izraža merila donosa naložbe) pri seriji prihodkov v predvidenem obdobju (glej Pojasnjevalno opombo o ocenjevanju vrednosti nepremičninskih pravic, PO 1, 5.12. do 5.12.5. odstavek).

2.7.2.2 Ker se naložbeniki na splošno usmerjajo k donosnosti naložbe, lahko predpostavke ali vložke, ki so osnova za ocene vrednosti in jih dobimo s kapitalizacijo donosa, primerjamo z učinki alternativnega premoženja ali finančnih naložb.

2.7.2.3 Kapitalizacija donosa se najpogosteje uporablja za 100-odstotni delež (vključno z vsemi delničarji ali družbeniki) v lastniškem kapitalu v najetem premoženju.

2.7.3 Nabavnovrednostni način določa vrednost nepremičninskih pravic z ugotavljanjem nabavne vrednosti kupljenega zemljišča in izgradnje novega premoženja z enako koristnostjo ali s prilagoditvijo starega premoženja enaki uporabi brez stroškov, povezanih z zakasnitvijo. Ocena podjetniške spodbude ali dobička/izgube razvijalca se običajno doda nabavni vrednosti zemljišča in gradnje. Za starejše premoženje nabavnovrednostni način upošteva oceno zmanjšanja vrednosti, upoštevajoč elemente fizične obrabe in funkcionalnega zastaranja.

2.7.3.1 Ocena, ki izvira iz nabavnovrednostnega načina, predstavlja vrednost svobodnega lastništva na premoženju. Če je premoženje dano v najem kot premoženje v popolni lasti ali je odvisno od drugih delnih pravic, mora ocenjevalec vrednosti izvesti prilagoditev, ki izraža posebne nepremičninske pravice, ki se ocenjujejo.

2.7.3.2 Nabavna vrednost in tržna vrednost sta najtesneje povezani, ko je premoženje novo. Nabavnovrednostni način se pogosto uporablja za ocenjevanja vrednosti nove ali nedavno postavljene zgradbe in predlagane gradnje, dograjevanj ali prenove. Vendar pa ocene nabavne vrednosti določajo zgornjo mejo, ki bi jo bili kupci pripravljeni plačati za tako premoženje. Nabavnovrednostni način je uporaben tudi pri ocenjevanju vrednosti specialnega premoženja ali premoženja s posebnim namenom, ki je redko naprodaj. (Glej PO 8 – Nabavnovrednostni način za računovodsko poročanje (DRC)).

3.0 Premičnine

3.1 Premičnine se nanašajo na lastništvo pravice do predmetov, ki niso nepremičnine. Ti predmeti so lahko opredmeteni, kot so premične stvari, ali neopredmeteni, kot je dolg ali patent. Opredmetene premičnine predstavljajo pravice do predmetov, ki niso trajno pritrjeni na nepremičnino, in za katere je splošno značilna njihova premakljivost. V nekaterih državah so premičnine pripoznane kot osebno premoženje (personalty) v nasprotju z nepremičnino (realty) (glej Vrste premoženja, 2.1.1. odstavek).

3.2 Primeri premičnin vključujejo pravice do:

3.2.1 prepoznavnih, prenosnih in opredmetenih predmetov, ki so na splošno poimenovani kot osebni, npr. pohištvo, zbirke in naprave. Lastništvo kratkoročnih sredstev podjetja, trgovinskih popisov premoženja in zalog se pojmuje kot premičnina.

3.2.1.1 V nekaterih državah se zgornji predmeti imenujejo osebno blago in premične stvari (goods and chattels personal).

3.2.2 Pritikline, ki niso nepremičnina, imenovane tudi najemnikova oprema (notranja oprema in inštalacije), najemnik doda k premoženju in jih uporablja za poslovanje. Najemnikove izboljšave so stalne izboljšave ali dodatki k zemljišču ali zgradbam, ki jih vgradi in plača najemnik za izpolnjevanje svojih potreb. Ob izteku najema najemnik odstrani svojo opremo. Njihova odstranitev ne povzroča nobene resne škode nepremičnini. Najemnikove izboljšave so zaključna dela ali napeljave, kot so predelne stene in vtiči, narejeni v objektu. Doba koristnosti najemnikovih izboljšav je lahko krajša ali daljša od obdobja najema. Če je daljša od najema, je najemnik upravičen do nadomestila v višini, za katero so najemnikove izboljšave povečale vrednost najetih prostorov.

3.2.2.1 V širšem smislu lahko zgoraj navedena kategorija vključuje posebne, nestalne zgradbe, stroje in opremo, ki se v nekaterih državah imenujejo proizvajalna oprema in stroji (Plant and Machinery).

3.2.2.2 V drugih državah pa izraz pohištvo, inštalacije in oprema (Furniture, Fixture, and Equipment – FF&Es) vključuje obe kategoriji, opisani v 3.2.1. in 3.2.2. odstavku.

3.2.3 Čisti obratni kapital in vrednostnice (vrednostni papirji) ali čista kratkoročna sredstva so vsota likvidnih sredstev, zmanjšanih za kratkoročne obveznosti. Čisti obratni kapital lahko vključuje denarna sredstva, tržljive vrednostne papirje in likvidne zaloge, zmanjšane za kratkoročne obveznosti, kot so obveznosti do dobaviteljev in kratkoročna posojila.

3.2.4 Neopredmetena sredstva so pravice do neopredmetenih enot. Primeri pravic do neopredmetenega premoženja vključujejo pravico do povračila dolgov in pravico do dobička iz ideje. Gre za pravico, in sicer do povračila ali do dobička v nasprotju s samo neopredmeteno enoto, tj. dolgom ali idejo, ki je premoženje in h kateremu je pripisana vrednost.

3.3 Ocenjevanje vrednosti, ki vključuje premičnine in nepremičninske pravice, mora opredeliti premičnine in upoštevati njihove vplive na dano ocenitev vrednosti.

3.3.1 Ocenjevanja vrednosti premičnin so lahko sestavni del večjih nalog. Opredelitev vrednosti, v skladu s katero se ocenjujejo premičnine, mora biti združljiva z namenom ocenjevanja vrednosti premoženja, pa če je namen prodaja, prenova ali rušenje premoženja. Premičnine se ocenjujejo v skladu s tržno vrednostjo, vrednostjo ostanka ali vrednostjo ob prisilni prodaji, na primer vrednost premičnin v hotelu, ki je bil prodan kot tržljiva enota, proti vrednosti premičnin v hotelu, ki je bil prodan, ko je hotel prenehal poslovati (glej MSOV 2, 3.6. in 3.7. odstavek).

3.3.2 Ocenjevalec vrednosti mora znati razlikovati premičnine od nepremičninskih pravic in včasih jih je treba izločiti, na primer pri nalogah, prevzetih za funkcije, povezane z vlado, kot je obdavčenje ali prisilni nakup.

3.3.3 Pri ocenjevanju vrednosti poslovnih sredstev mora ocenjevalec vrednosti upoštevati dejstvo, ali je treba taka sredstva oceniti kot del delujočega podjetja ali kot ločena sredstva.

3.4 Ocenjevalec vrednosti mora poznati lokalne navade, povezane s pojmovanjem predmeta kot premičnine ali nepremičninske pravice. V nekaterih okoliščinah varno pritrjen predmet, simbolično obravnavan kot premičnina, lahko ob prenehanju zasedbe spet sodi med nepremičninske pravice, še posebej, če bi nastala zaradi njegove odstranitve ali premestitve velika škoda na samem predmetu ali zgradbi, na kateri se nahaja.

3.5 Tehnike, uporabljene v treh načinih ocenjevanja vrednosti, se lahko uporabljajo za ocenjevanje vrednosti premičnin (glej PO 5 – Ocenjevanje vrednosti premičnin).

3.5.1 Če ocenjevalec vrednosti ugotovi, da so premičnine, vključene v premoženje, čigar vrednost se ocenjuje, višje ali nižje vrednosti od tistih, ki so značilno navedene pri primerljivem premoženju, bi moral ocenjevalec vrednosti narediti popravek za razlikovalno prispevno vrednost premičnin.

3.5.2 Pri nekaterih nalogah bo moral ocenjevalec vrednosti določiti stopnjo fizične obrabe, funkcionalnega in gospodarskega zastaranja, ki prizadeva premičninske predmete. Taka določitev bo upoštevala tudi preostalo dobo gospodarne uporabe zgradbe, s katero je povezana premičnina.

4.0 Podjetja

4.1 Podjetje je trgovska, industrijska, storitvena ali naložbena enota, ki opravlja gospodarsko dejavnost. Podjetja so običajno dobičkonosne enote, ki poslujejo zato, da strankam priskrbijo proizvode ali storitve. Z zasnovo podjetja sta tesno povezana pojma gospodarska družba, tj. podjetje, ki opravlja gospodarsko dejavnost z izdelovanjem, prodajo ali trgovanjem s proizvodi ali storitvami, in delujoče podjetje, tj. enota, za katero je značilno, da bo nadaljevala poslovanje v predvidljivi prihodnosti, brez namena ali potrebe po likvidaciji ali pomembni okrnitvi obsega poslovanja.

4.2 Podjetja so ustanovljena kot pravne osebe. Podjetja so lahko nedelniška ali delniška.

4.2.1 Primeri nedelniških podjetij so samostojni podjetniki posamezniki, skupni podvigi in družbe z neomejeno in omejeno odgovornostjo.

4.2.2 Primeri delniških podjetij so zaprte delniške družbe in javne delniške družbe, katerih delnice so na voljo in v lasti javnosti.

4.2.3 Druge pravne oblike podjetij so sporazumi o obvladovanju, pri katerih je obvladovanje zaupano posameznim skrbnikom ali skrbnikom v podjetjih, in sestavljena podjetja, ki združujejo krovna in pridružena ali odvisna podjetja, deleže v družbah z omejeno odgovornostjo in skrbništva.

4.3 Podjetja vplivajo na izjemno široko področje gospodarskih dejavnosti, ki vključujejo zasebni in javni sektor. Poslovne dejavnosti med drugim vključujejo proizvodnjo, prodajo na debelo, prodajo na drobno, nastanitev, zdravstveno skrbstvo ter finančne, pravne, izobraževalne in socialne storitve. Podjetja, ustanovljena za zagotavljanje storitev infrastrukture za javnost, tj. javna podjetja, so v mnogih državah ustanovljena kot delniške družbe, ki jih nadzoruje vlada, niso pa v njeni lasti.

4.3.1 Investicijska podjetja ali holdingi, ki imajo zaradi lastništva delnic ali deležev obvladujoč vpliv v odvisnih družbah, vključujejo med drugim premoženje in kmetijska podjetja.

4.3.2 Vrste premoženja, kot so hoteli, bencinske črpalke, restavracije in kino dvorane, ki se različno imenujejo: vrste premoženja, povezane s podjetji, vrste premoženja s trgovalno možnostjo, vrste premoženja s posebnim trgovalnim namenom ali poslovne enote, se ocenjujejo po tržni vrednosti, njihova tržna vrednost pa vključuje ocenjeno vrednost sestavin, ki so zemljišče, zgradbe, premičnine, neopredmetena sredstva in podjetje samo. Ker je takšno premoženje običajno naprodaj na trgu kot poslujoča celota, utegne biti posebno opredeljevanje zemljišča, zgradbe in drugih vrednosti težko, tako da je potrebna dodatna skrb za identifikacijo sestavin premoženja, ki so vključene v ocenjevanje vrednosti (glej PO 12 – Ocenjevanje vrednosti premoženja s posebnim trgovalnim namenom).

4.4 V računovodski terminologiji so opredmetena in neopredmetena sredstva vključena v sredstva podjetja:

4.4.1 Opredmetena sredstva vključujejo kratkoročna sredstva in dolgoročna sredstva, kot so nepremičnine, napeljave, oprema in opredmetene premičnine.

4.4.2 Neopredmetena sredstva, ki jih opredeljujemo kot neopredmeteno premoženje, vključujejo veščine poslovodenja, strokovno znanje o trženju, oceno kreditne sposobnosti, obstoječo delovno silo, poslovni načrt, dobro ime in lastništvo različnih zakonskih pravic in inštrumentov (npr. patentov, avtorskih pravic, franšiz in pogodb).

4.4.2.1 Dobro ime vključuje dve različni sestavini: dobro ime, ki je značilno za premoženje ali pa neločljivo povezano z njim in prenosljivo na novega lastnika ob prodaji premoženja, ter osebno dobro ime, ki je povezano z lastnikom ali poslovodjem.

4.5 Številni razlogi so lahko povod za ocenjevanje vrednosti podjetja, vključno z (glej Pojasnjevalno opombo o ocenjevanju vrednosti podjetja, PO 6, 5.0. poglavje):

4.5.1 nakupom in prodajo posameznega podjetja, poslovno združitvijo ali oceno vrednosti delniškega kapitala družbe v lasti delničarjev podjetja.

4.5.2 Ocenitve vrednosti podjetij se pogosto uporabljajo kot osnova razporeditve in izražanja vrednosti pri uporabi (glej MSOV 2, 3.1. odstavek) pri različnih sredstvih podjetja. Ocenitve vrednosti podjetij lahko zagotovijo tudi osnovo za oceno višine zastaranja posebnih osnovnih sredstev podjetja.

4.6 Ocenitve vrednosti podjetij temeljijo na tržni vrednosti podjetja. Tržna vrednost podjetja ni nujno enaka vrednosti pri uporabi podjetja. Ocenjevanja vrednosti, opravljena za računovodsko poročanje, so običajno potrebna za poročanje o pošteni vrednosti, ki je lahko enaka ali pa se razlikuje od tržne vrednosti. V takih situacijah bi moral ocenjevalec vrednosti določiti, ali taka vrednost zadovoljuje opredelitev tržne vrednosti in poštene vrednosti ali je ne zadovoljuje (glej Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti, 8.1. odstavek). Ocenjevanja vrednosti delujočih podjetij (opredeljena v poglavju Vrste premoženja, 4.1. odstavku) na splošno temeljijo na vrednosti pri uporabi. Za računovodsko poročanje ima vrednost pri uporabi poseben pomen v Mednarodnem računovodskem standardu 36 – Oslabitev sredstev, ki razlikuje pojem od njegove splošne uporabe v praksi ocenjevanja vrednosti.

4.7 Ocenjevalec vrednosti mora jasno določiti podjetje (na primer proizvajalno-storitvena družba, holdinška družba, specializirano trgovsko podjetje), lastniški delež v podjetju ali vrednostne papirje (npr. delnice zaprte (delniške) ali javne družbe in deleže v investicijskih družbah), ki se ocenjujejo. 

4.7.1 Lastniški delež je lahko nerazdeljen, razdeljen med delničarje in/ali vključuje večinski in manjšinski delež.

4.7.2 Ocenjevalec vrednosti mora upoštevati pravice, prednosti in pogoje, ki so povezani z lastniškim deležem bodisi v delniški družbi, osebni družbi ali pri samostojnem podjetniku posamezniku.

4.8 Za ocenjevanje vrednosti podjetja se uporabljajo trije načini. Ocenjevalci vrednosti običajno usklajujejo indikacije, ki izhajajo iz dveh ali več načinov in povezanih metod (glej Pojasnjevalno opombe o ocenjevanju vrednosti podjetja, PO 6, 5.14. odstavek).

4.8.1 Način primerljivih prodaj ocenjevanja vrednosti primerja obravnavano podjetje s podobnimi podjetji, lastniškimi pravicami v podjetju ali vrednostnimi papirji, ki so bili prodani na prostem trgu. Primerjalna podjetja bi morala biti iz iste panoge kot obravnavano podjetje in odzivna na enake gospodarske spremenljivke. Značilni viri podatkov vključujejo kupoprodajni trg, na katerem se kupujejo in prodajajo celotna podjetja, prejšnje transakcije z lastniškimi deleži v obravnavanem podjetju ter borze, kjer trgujejo z lastniškimi deleži podobnih podjetij.

4.8.2 Način kapitalizacije donosa ocenjevanja vrednosti izračuna sedanjo vrednost predvidenih donosov ali koristi glede na pričakovano rast in časovni okvir, povezano tveganje in časovno vrednost denarja. Donosi se spremenijo v indikacijo vrednosti s pomočjo neposredne kapitalizacije značilne ravni donosa ali metode diskontiranega denarnega toka ali dividendne metode, pri kateri se denarni tok, ocenjen za zaporedna prihodnja obdobja, z uporabo diskontne mere spremeni v sedanjo vrednost.

4.8.3 Na sredstvih zasnovan način ocenjevanja vrednosti pregleduje bilanco stanja za podjetje, ki poroča o vseh sredstvih, opredmetenih in neopredmetenih, ter o vseh obveznostih po tržni vrednosti ali po primerni knjigovodski vrednosti. Kadar se na sredstvih zasnovan način uporablja pri nalogah, ki vključujejo proizvajalno-storitvene družbe in se ocenjujejo kot delujoča podjetja, je treba upoštevati dobljeno oceno vrednosti skupaj z ocenami vrednosti po drugih načinih.

5.0 Finančne pravice

5.1 Finančne pravice v premoženju izvirajo iz pravne delitve lastniških pravic v podjetjih in nepremičninskih pravicah (npr. osebne družbe, konzorciji, kapitalske družbe, sonajemništva, skupni podvigi), iz pogodbene podelitve opcijske pravice do nakupa ali prodaje premoženja (npr. nepremičnina, delnice ali drugi finančni inštrumenti) po navedeni ceni v določenem obdobju ali iz ustvarjanja naložbenih inštrumentov, zavarovanih z vloženimi nepremičninskimi sredstvi.

5.1.1 Lastniške pravice so pravno razdeljene, da ustvarjajo osebne družbe, v katerih imata dve osebi ali več v skupni lasti podjetje ali premoženje in delež v njunem dobičku in izgubi.

5.1.1.1 Družba z neomejeno odgovornostjo je lastniška ureditev, kjer si vsi družbeniki delijo naložbene dobičke in izgube in je vsak v celoti odgovoren za vse obveznosti.

5.1.1.2 Komanditna družba je lastniška ureditev, ki jo sestavljajo družbeniki z neomejeno odgovornostjo in komanditisti; družbeniki upravljajo/vodijo podjetje in prevzamejo popolno odgovornost za dolgove komanditne družbe, komanditisti pa so pasivni in odgovorni le do višine vloženih sredstev.

5.1.2 Druge pravne osebe, povezane z osebnimi družbami, so konzorciji in skupni podvigi.

5.1.2.1 Konzorcij pogosto organizira družbenik z neomejeno odgovornostjo. Naložbeniki v konzorciju postanejo komanditisti. Konzorcij združuje finančna sredstva za nakup in razvoj nepremičninskih projektov ali drugih poslovnih podvigov.

5.1.2.2 Skupni podvig je kombinacija dveh ali več podjetij, ki se združijo za izvedbo posebnega projekta. Skupni podvig se razlikuje od osebne družbe, ker je njegovo trajanje omejeno in povezano z določenim projektom.

5.1.3 Opcija je sporazum, ki dopušča možnost ponudbe za nakup, prodajo ali najem nepremičninskih pravic za določeno obdobje in po navedeni ceni. Opcija ustvarja pogodbeno pravico, katere izvedba je na splošno odvisna od izpolnitve določenih pogojev. In končno si imetnik lahko izbere uporabo te opcije ali pa ne. V tem smislu se opcija razlikuje od pogodbe za nakup ali prodajo premoženja. Nakupne opcije so lahko vpisane tudi v najeme. Nakupne opcije pogosto vsebujejo določilo, da se nekateri deli vseh plačanih najemnin pripišejo k nakupni ceni.

5.1.4 Naložba v nepremičnine prek lastništva vrednostnic ali inštrumentov za zavarovanje tako dolga kot lastniškega kapitala, predstavlja alternativo neposrednemu lastništvu premoženja. Naložbeniki imajo lahko v lasti in lahko trgujejo z deleži v pravici do premoženja ali združenja premoženja na enak način, kot bi kupovali ali prodajali delnice podjetja.

5.1.4.1 Trg takih vrednostnic vključuje zasebni ali institucionalni sektor (osebne družbe, kapitalske družbe, pokojninske sklade in zavarovalnice) in širšo javnost (posamezne naložbenike, ki trgujejo na trgu vrednostnih papirjev).

5.1.4.2 Sekuritizirani naložbeni inštrumenti vključujejo nepremičninske naložbene sklade (REIT) (premoženjski naložbeni ali premoženjski vzajemni skladi), hipotekarne obveznice (CMO), poslovno-hipotekarne vrednostne papirje (CMBS), podjetja za poslovanje z nepremičninami (REOC) ter posebne naložbene račune ali mešane vzajemne sklade.

5.2 Finančne pravice so neopredmetena sredstva in lahko vključujejo:

5.2.1 pravice, neločljivo povezane z lastništvom podjetja ali premoženja, namenjenega uporabi, zasedbi, prodaji, najemu ali upravljanju;

5.2.2 pravice, določene v pogodbi, ki podeljuje opcijo do nakupa, ali najem, ki vsebuje nakupno opcijo, torej ali jo bomo izkoristili ali ne;

5.2.3 pravice, povezane z izdanim vrednostnim papirjem (ali ga bomo zadržali ali prodali).

5.3 Finančne pravice zahtevajo ocenitev vrednosti zaradi številnih razlogov.

5.3.1 Finančne pravice so lahko vključene med sredstva družbenika. Za ugotavljanje celotne vrednosti sredstev v lasti družbenika je treba določiti vrednost finančne pravice. Družbenik želi morda prodati svojo pravico ali pravica lahko preide na premoženjskega upravičenca, podvrženega davkom na dediščino in zapuščinskim postopkom. Družbenik z neomejeno odgovornostjo lahko kupi tudi pravice zaradi njihovega prenosa na komanditno družbo.

5.3.2 Nakupne opcije, ki jih je običajno možno dobiti za majhen denar, ustvarjajo precejšnji finančni vzvod, katerega vpliv je treba upoštevati pri končni transakcijski ceni. Najemno-nakupne opcije omejujejo prodajljivost najetega premoženja in omejujejo tržno vrednost najetega premoženja in/ali najemne pravice.

5.3.3 Ocenitve vrednosti sekuritiziranih naložbenih inštrumentov se opravijo za prevzem jamstva in oceno vrednostnih papirjev pred prvimi javnimi ponudbami.

5.4 Mednarodni računovodski standard, MRS 32 – Finančni inštrumenti: razkrivanje in predstavljanje –, v 5. odstavku opredeljuje finančno sredstvo, finančno obveznost, finančni inštrument in kapitalski inštrument; MRS 32, 28. odstavek, opredeljuje sestavljeni finančni inštrument. Po MRS 32, 86. odstavku, mora podjetje razkriti informacijo o pošteni vrednosti za vsako vrsto finančnih sredstev in finančnih obveznosti na tak način, da je mogoča primerjava z njihovo ustrezno knjigovodsko vrednostjo v bilanci stanja. MRS 32, 92. odstavek, povzema postavke, ki jih mora podjetje razkriti.

5.4.1 Finančno sredstvo je vsako sredstvo, ki je a) denar; b) kapitalski inštrument drugega podjetja; c) pogodbena pravica: i) prejeti denar ali drugačno finančno sredstvo od drugega podjetja; ali ii) zamenjati z drugim podjetjem finančna sredstva ali finančne obveznosti pod pogoji, ki utegnejo biti ugodni za podjetje; ali d) pogodba, ki se lahko poravna ali se bo poravnala z lastnimi kapitalskimi inštrumenti podjetja in je: i) neizpeljan inštrument, za katerega je podjetje (lahko) zavezano prejeti spremenljivo število lastnih kapitalskih inštrumentov podjetja; ali ii) izpeljan inštrument, ki se lahko poravna ali se bo poravnal drugače kot z zamenjavo določenega zneska denarja ali drugega finančnega sredstva za določeno število lastnih kapitalskih inštrumentov podjetja.

5.4.1.1 Splošni primeri finančnih sredstev, ki predstavljajo pogodbeno pravico do prejetja denarja v prihodnosti, so: a) terjatve do kupcev in obveznosti do dobaviteljev, b) terjatve in obveznosti iz menic, c) terjatve iz danih in obveznosti iz prejetih posojil in d) terjatve in obveznosti iz obveznic.

5.4.2 Finančna obveznost je vsaka obveznost, ki je: a) pogodbena obveza: i) izročiti drugemu podjetju denar ali drugačno finančno sredstvo; ali ii) zamenjati z drugim podjetjem finančna sredstva ali finančne obveznosti pod pogoji, ki utegnejo biti neugodni za podjetje; ali b) pogodba, ki se lahko poravna ali se bo poravnala z lastnimi kapitalskimi inštrumenti podjetja in je: i) neizpeljan (inštrument), za katerega je podjetje (lahko) zavezano izročiti spremenljivo število lastnih kapitalskih inštrumentov podjetja; ali ii) izpeljan inštrument, ki se lahko poravna, ali se bo poravnal drugače kot z zamenjavo določenega zneska denarja ali drugega finančnega sredstva za določeno število lastnih kapitalskih inštrumentov podjetja. Za ta namen lastni kapitalski inštrumenti podjetja ne zajemajo tudi inštrumentov, ki so sami po sebi pogodbe za prihodnji prejem ali izročitev lastnih kapitalskih inštrumentov podjetja. (Podjetje ima lahko pogodbeno obvezo, ki jo lahko izpolni z izročitvijo denarja ali drugačnega finančnega sredstva, z zamenjavo finančnega sredstva ali obveznosti ali s plačilom z lastnim neizpeljanim ali izpeljanim kapitalskim inštrumentom.)

5.4.2.1 Splošni primeri finančnih obveznosti, ki predstavljajo pogodbeno obvezo izročiti denar v prihodnosti, so: a) terjatve do kupcev in obveznosti do dobaviteljev, b) terjatve in obveznosti iz menic, c) terjatve iz danih in obveznosti iz prejetih posojil in d) terjatve in obveznosti iz obveznic.

5.4.3 Finančni inštrument je vsaka pogodba, na podlagi katere nastane finančno sredstvo enega podjetja in finančna obveznost ali kapitalski inštrument drugega podjetja. Med finančne inštrumente spadajo tradicionalni temeljni inštrumenti, kot so obveznice in tudi različne oblike izpeljanih finančnih inštrumentov:

5.4.3.1 Izpeljani finančni inštrumenti dajejo eni stranki pogodbeno pravico, da zamenja finančna sredstva ali finančne obveznosti z drugo stranko pod pogoji, ki utegnejo biti ugodni, ali pogodbeno obvezo, da zamenja finančna sredstva ali finančne obveznosti z drugo stranko pod pogoji, ki utegnejo biti neugodni. Vendar pa le-ti na splošno ne povzročijo prenosa prvotnega temeljnega finančnega inštrumenta ob nastanku pogodbe in tudi ne takrat, ko zapade v plačilo po pogodbi (MRS 32, AG 16).

5.4.3.2 Izpeljani finančni inštrumenti povzročajo pravice in obveze, ki pomenijo prenos enega finančnega tveganja ali več finančnih tveganj, povezanih s prvotnim temeljnim finančnim inštrumentom (MRS 32, AG 16).

5.4.3.3 Mnoge druge vrste izpeljanih inštrumentov obsegajo pravico ali obvezo opraviti zamenjavo v prihodnosti; mednje spadajo tudi obrestne in valutne zamenjave (swaps), opcije z vnaprej določeno najvišjo sprejemljivo obrestno mero (caps), opcije z vnaprej določeno najnižjo obrestno mero (floors), opcije z vnaprej določeno najvišjo in najnižjo sprejemljivo obrestno mero (collars), obveze iz posojil, sredstva pri izdajanju obveznic in akreditivi (MRS 32, AG 19).

5.4.3.4 Finančni najem se obravnava kot finančni inštrument, poslovni najem pa ne (MRS 32, AG 9).

5.4.4 Kapitalski inštrument je vsaka pogodba, ki dokazuje preostali delež v sredstvih podjetja po odštetju vseh njegovih dolgov.

5.4.4.1 Primeri kapitalskih inštrumentov vključujejo neprodajljive navadne delnice, nekaj vrst prednostnih delnic in nakupne bone ali pisne nakupne opcije, ki dajejo imetniku pravico do vpisa ali nakupa določenega števila neprodajljivih navadnih delnic pri podjetju, ki jih izdaja, v zameno za določen znesek denarja ali drugega finančnega sredstva (MRS 32, AG 13).

5.4.4.2 Kupljena nakupna opcija ali druga podobna pogodba, ki jo pridobi podjetje in mu daje pravico do ponovne pridobitve določenega števila svojih lastnih kapitalskih inštrumentov v zamenjavo za izročitev določenega zneska denarja ali drugega finančnega sredstva, ni finančno sredstvo podjetja (MRS 32, AG 14).

5.4.5 Sestavljeni (finančni) inštrument je finančni inštrument, ki z vidika izdajatelja vsebuje elementa obveznosti in kapitala.

5.5 Vrednost zbirke vseh različnih finančnih pravic v premoženju je lahko višja ali nižja od vsote posameznih pravic v tem premoženju.

5.5.1 Vrednost 100-odstotnega lastniškega deleža (vključno z vsemi delničarji ali družbeniki) v premoženju, ki ustvarja donose, ki ga imajo osebne družbe ali konzorciji, bo verjetno presegel skupno vrednost manjšinskih deležev v premoženju. Podobno pa se bo verjetno vrednost portfelja REIT, ki predstavlja skupek različnih vrst premoženja, razlikovala od enostavne vsote vseh vrst premoženja, ki sestavlja portfelj, kar je posledica, pripisana posebnemu skupku značilnosti premoženja v portfelju in/ali upravljanju portfelja.

5.5.2 Ocenjevalec vrednosti oceni vrednost celotnega zneska ali celotne pravice do premoženja pred trgovanjem z razdruženimi ali delnimi lastniškimi pravicami.

5.5.3 Pri nalogah, ki vključujejo finančne pravice, mora ocenjevalec vrednosti jasno in natančno določiti lastniški delež, ki se ocenjuje, in sicer večinski ali manjšinski lastniški delež v podjetju ali premoženju, pogodbeno pravico ali večinski ali manjšinski lastniški delež v sekuritizirani nepremičninski naložbi. Ocenjevalec vrednosti mora pregledati pogodbene dogovore med strankami ali pogodbo o ustanovitvi (statut podjetja), da preveri odstotni delež ali vložek, ki ga predstavlja finančna pravica do premoženja.

5.6 Ocenjevanje vrednosti finančnih pravic vključuje zelo specializirane obravnave. Zato mora ocenjevalec vrednosti prilagoditi način ali načine ocenjevanja vrednosti naravi finančne pravice, ki je predmet ocenjevanja vrednosti.

5.6.1 Vsi trije načini so primerni za ocenjevanje vrednosti premoženja v lasti družb z neomejeno odgovornostjo.

5.6.1.1 Pri analiziranju primerljivih prodaj v skladu z načinom primerljivih prodaj ocenjevalec vrednosti določi, če so pritikline, ki niso nepremičnina, vključene v nakupno ceno. Če so bile pritikline, ki niso nepremičnina, vključene, jih je treba identificirati, njihov vpliv na vrednost pa upoštevati in oceniti.

5.6.2 Če je družbenik z neomejeno odgovornostjo pridobil pravice do osebne družbe ali konzorcija za prodajo kot pravice komanditne družbe, mora ocenjevalec vrednosti upoštevati vpliv pritiklin, ki niso nepremičnina, na ceno transakcije. Te lahko vključujejo posebno financiranje, garancije za zasedanje ali donos in storitve poslovodenja.

5.6.3 Nakupne opcije se upoštevajo po cenah kupca, ki je opcijo izkoristil. Stroške izkoriščene nakupne opcije je treba dodati prodajni ceni nepremičnine. Ocenjevalec vrednosti upošteva vpliv finančnega vzvoda, ki ga ustvari nakupna opcija pri končni transakcijski ceni premoženja. Če se nakupna opcija izkoristi pri najemu in se pretekla plačila najema knjižijo v dobro nakupne cene, veljajo taka plačila kot plačila obrokov.

5.6.4 Cene enot ali deležev v sekuritizirani nepremičninski naložbi se določijo na trgih, na katerih se trguje s takimi vrednostnimi papirji. Morda so za prevzem jamstva ali oceno pred začetnimi javnimi ponudbami potrebne ocene vrednosti nepremičninskih sredstev, ki predstavljajo del paketa naložbenih inštrumentov. V takih situacijah ocenjevalec vrednosti uporabi načine in metode, ki so skladne z značilnostmi ustvarjanja donosa nepremičnine.
 

 


 

Uvod k mednarodnim standardom ocenjevanja vrednosti 1, 2 in 3

Uvod
Trgi
Cena, nabavna vrednost in vrednost
Tržne in netržne podlage vrednosti
Sporočanje rezultatov ocenjevanja vrednosti

Uvod k mednarodnim standardom ocenjevanja vrednosti 1, 2 in 3

Razvijanje in sporočanje ocenjevanja vrednosti

Ocenjevanja vrednosti se razvijajo na podlagi tržne vrednosti sredstva ali na podlagah, ki niso tržne vrednosti . Za vsa ocenjevanja vrednosti so osrednjega pomena zasnove trga, nabavne vrednosti in vrednosti. Te zasnove so pomembne za ocenjevanja vrednosti, ki temeljijo na tržni vrednosti, in tista, ki temeljijo na netržnih sodilih. Za delo ocenjevalcev vrednosti sta enako pomembna jasno sporočanje o rezultatih ocenjevanja vrednosti in razumevanje, kako so bili dobljeni. Dobro pripravljeno poročilo o ocenjevanju vrednosti izpolnjuje te funkcije. Edino primerno je torej, da se Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti posvetijo vsaki izmed teh treh temeljnih zasnov ocenjevanja vrednosti: MSOV 1 – Podlage tržne vrednosti pri ocenjevanju vrednosti, MSOV 2 – Podlage ocenjevanja vrednosti, ki niso tržne vrednosti, in MSOV 3 – Poročanje o ocenjevanju vrednosti.

Tržne in netržne podlage vrednosti

1.0 Uvod

Na najosnovnejši ravni se vrednost ustvarja in ohranja z medsebojnim odnosom štirih dejavnikov, ki so povezani z vsakim proizvodom, storitvijo ali blagom. To so koristnost, redkost, želja in kupna moč.

1.1 Delovanje gospodarskega načela ponudbe in povpraševanja izraža zapleteno vzajemno delovanje štirih dejavnikov vrednosti. Na ponudbo proizvoda ali storitve vplivata njuna koristnost in zaželenost. Razpoložljivost proizvoda ali storitve omejujejo redkost in učinkovite omejitve kupne moči pri potencialnih kupcih. Povpraševanje po proizvodu ali storitvah pa prav tako ustvarja njihova koristnost, na katero vplivata redkost in zaželenost, omejitve kupne moči pa ga preprečujejo.

1.2 Koristnost, zaradi katere se izdeluje proizvod ali opravlja storitev, in redkost ali omejena razpoložljivost proizvoda ali storitve se na splošno obravnavata kot dejavnika, povezana s ponudbo. Nagnjenost kupcev in kupna moč, ki izražata željo po proizvodu ali storitvi, in opredeljujeta možnost preskrbljenosti s predmetom, se običajno obravnavata kot dejavnika, povezana s povpraševanjem.

2.0 Trgi

Trg je okolje, v katerem kupci in prodajalci prek cenovnega mehanizma trgujejo s proizvodi, storitvami in blagom. Tržna zasnova vsebuje sposobnost kupcev in prodajalcev, da izvajajo svoje dejavnosti brez omejitev.

2.1 Načelo ponudbe in povpraševanja navaja, da se cena proizvoda, storitve ali blaga spreminja obratno sorazmerno s ponudbo predmeta in neposredno s povpraševanjem po predmetu.

2.2 Na premoženjskih trgih je ponudba količina premoženjskih pravic, ki so na voljo za prodajo ali najem po različnih cenah na določenem trgu v določenem obdobju ob predpostavki, da se stroški dela in drugi proizvajalni stroški ne spreminjajo.

2.3 Povpraševanje določa število možnih kupcev ali najemnikov, ki iščejo določene vrste premoženjskih pravic po različnih cenah na določenem trgu, v določenem obdobju ob predpostavki, da se drugi dejavniki, kot so prebivalstvo, dohodki, prihodnje cene in nagnjenost kupcev, ne spreminjajo.



Slika5 >  Krivulja ponudbe in povpraševanja

3.0 Cena, strošek in vrednost

Razlike med ceno, stroškom in vrednostjo smo že obravnavali (glej Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti, 4.0. poglavje). Te terminološke razlike so pomembne za delovanje trgov zaradi posebnega funkcionalnega odnosa, ki ga vsak izmed njih opisuje, in sicer je cena povezana z dejansko menjavo proizvoda ali storitve; strošek izraža odhodek, ki nastane pri proizvodnji proizvoda ali izvedbi storitve; vrednost je cena, o kateri bi se verjetno pogodila kupec in prodajalec proizvoda ali storitve, ki je na voljo za nakup.

3.1 Cena je zasnova, ki se nanaša na menjavo blaga, proizvoda ali storitve. Cena je znesek, po katerem povprašujemo, je ponujen ali plačan za predmet. Po opravljeni izmenjavi pa postane cena, bodisi razkrita ali zaupna, izvirno dejstvo. Plačana cena predstavlja sečišče med ponudbo in povpraševanjem.

3.2 Strošek je zasnova, povezana s proizvodnjo, ki se razlikuje od menjave, opredeljen kot denarni znesek, potreben za ustvarjanje ali proizvodnjo blaga, proizvodov ali storitev. Ko je proizvod dokončan ali storitev opravljena, postane njen strošek izvirno dejstvo.

3.3 Zasnova vrednosti se nanaša na ceno, za katero bi se najverjetneje pogodili kupci in prodajalci proizvodov ali storitev, ki so na voljo za nakup. Vrednost določa hipotetično ali namišljeno ceno, za katero bi se najverjetneje pogodili kupci in prodajalci proizvodov ali storitev. Vrednost ni dejstvo, pač pa ocena najverjetnejše cene, plačane za proizvod ali storitev, ki je na voljo za nakup ob določenem času.

3.4 Poleg sposobnosti tržnih udeležencev, tj. kupcev in prodajalcev, da kupujejo in prodajajo, je lahko vrednost proizvoda ali storitve odvisna od njegove drugačne gospodarske koristnosti ali funkcij ali od neobičajnih ali neznačilnih tržnih okoliščin.

3.4.1 Lastniki premoženja podjetja, ki posluje, naložbeniki v premoženje, zavarovatelji premoženja, cenilci ali uradni cenilci, likvidatorji in dražilci ter neobičajno motivirani ali posebni kupci lahko pripišejo različne vrednosti enakemu premoženju zaradi enako razumnih in veljavnih vzrokov.

3.4.2 Pojavile so se posebne opredelitve vrednosti, ki kažejo alternativne vrednosti, ki se nanašajo na proizvod ali storitev. Uporaba pojma vrednost mora biti zato vedno označena s primerno opredelitvijo.

4.0 Tržne in netržne podlage vrednosti

Zasnova tržne vrednosti je povezana s skupnimi vidiki in vedenjem tržnih udeležencev. Priznava različne dejavnike, ki vplivajo na tržne transakcije, in jih razlikuje od drugih posebnih ali netržnih vidikov, ki vplivajo na vrednost.

4.1 Ocenjevanje vrednosti premoženja na tržnih podlagah predvideva delovanje trga, na katerem potekajo transakcije brez omejevanja netržnih sil.

4.1.1 Ocenjevanje vrednosti na tržnih podlagah mora opredeliti in vključevati opredelitev tržne vrednosti , uporabljene pri tem ocenjevanju vrednosti.

4.1.2 Ocenjevanje vrednosti na tržnih podlagah mora določiti najgospodarnejšo uporabo ali najverjetnejšo uporabo premoženjskega sredstva, ki je pomembna določilnica njegove vrednosti.

4.1.3 Ocenjevanje vrednosti na tržnih podlagah se razvije iz podatkov, značilnih za ustrezen(-ne) trg(-e), s pomočjo metod in postopkov, ki skušajo izražati ustrezno pričakovane procese udeležencev na teh trgih.

4.1.4 Ocenjevanje vrednosti na tržnih podlagah se opravlja z uporabo načina primerljivih prodaj, načina kapitalizacije donosa in nabavnovrednostnega načina ocenjevanja vrednosti.

4.2 Ocenjevanje vrednosti premoženja na netržnih podlagah uporablja metode, ki upoštevajo gospodarsko koristnost ali funkcije sredstva ali vpliv neobičajnih ali neznačilnih tržnih razmer, ne pa sposobnosti premoženja, da ga udeleženci na trgu kupijo ali prodajo.

4.2.1 Ocenjevanje vrednosti na netržnih podlagah mora vključevati opredelitev vrednosti, uporabljene pri tem, kot npr. vrednost pri uporabi, vrednost delujočega podjetja, vrednost za naložbenika, ocenjeno in odmerjeno vrednost, vrednost ostanka, likvidacijsko vrednost ali posebno vrednost.

Poročilo o ocenjevanju vrednosti mora zagotavljati, da tako opredeljena vrednost ne bo razumljena kot tržna vrednost.

4.2.2 Ocenjevanje vrednosti na netržnih podlagah zahteva uporabo primernih postopkov in analizo zadostnih podatkov za oblikovanje razumne ocene vrednosti.

5.0 Sporočanje rezultatov ocenjevanja vrednosti

5.1 Vsebina in predstavitev poročila o ocenjevanju vrednosti sta izjemnega pomena za:

5.1.1 sporočanje sklepa o vrednosti naročniku in uporabniku(-om) ocenjevanja vrednosti; in

5.1.2 potrjevanje podlage za ocenjevanje vrednosti/opredelitve vrednosti, namena ocenjevanja vrednosti in vseh predpostavk ali omejitvenih pogojev, ki predstavljajo podlago za ocenjevanje vrednosti.

5.2 Za vodenje bralca skozi postopke in dokaze, ki jih uporabi ocenjevalec vrednosti pri razvijanju ocenjevanja vrednosti, lahko poročilo o ocenjevanju vrednosti zagotovi tudi analitične procese in empirične podatke, uporabljene pri sklepanju o vrednosti.

5.3 Druge nujno potrebne informacije, ki jih vsebuje poročilo o ocenjevanju vrednosti, vključujejo:

5.3.1 ime ocenjevalca vrednosti in datum, na katerega se nanaša ocenitev vrednosti,

5.3.2 premoženje in premoženjske pravice, ki so predmet ocenjevanja vrednosti,

5.3.3 datum opravljenega ocenjevanja vrednosti in datum poročila o ocenjevanju vrednosti,

5.3.4 obseg pregleda,

5.3.5 uporabnost teh standardov in vsa potrebna razkritja.
 

 




MSOV 1 – Tržna vrednost kot podlaga ocenjevanja vrednosti

Uvod
Področje
Opredelitve pojmov
Povezava z računovodskimi standardi
Izjava o standardu
Razprava
Zahteve po razkritjih
Določila o odklonih
Datum veljavnosti

Standard 1
Mednarodni standard ocenjevanja vrednosti

Tržna vrednost kot podlaga ocenjevanja vrednosti (spremenjeno 2005)

Ta standard je treba brati v povezavi z drugim gradivom in izvedbenimi napotki, navedenimi v splošnih zasnovah in načelih ocenjevanja vrednosti.

1.0 Uvod

1.1 Cilj standarda je določanje splošne opredelitve tržne vrednosti. Ta standard pojasnjuje tudi splošna sodila, povezana s to opredelitvijo, in njeno uporabo pri ocenjevanju vrednosti premoženja, ko namen in nameravana uporaba ocenitve vrednosti zahtevata oceno tržne vrednosti.

1.2 Tržna vrednost predstavlja vrednost pri zamenjavi ali znesek, ki bi ga prineslo premoženje, če bi bilo naprodaj na (prostem) trgu na datum ocenjevanja vrednosti v okoliščinah, ki izpolnjujejo zahteve opredelitve tržne vrednosti. Za oceno tržne vrednosti mora ocenjevalec vrednosti najprej določiti najgospodarnejšo uporabo ali najverjetnejšo uporabo (glej Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti [MSOV], Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti, 6.3., 6.4., 6.5. odstavek). Ta način uporabe je povezan z nadaljevanjem obstoječe uporabe premoženja ali s kakšnim alternativnim načinom uporabe. Te določitve izhajajo iz tržnih dokazov.

1.3 Tržna vrednost je prikazana s pomočjo uporabe metod in postopkov ocenjevanja vrednosti, ki izražajo naravo premoženja in okoliščine, v katerih bi najverjetneje potekalo trgovanje z danim premoženjem na trgu. Najobičajnejše metode, ki se uporabljajo za oceno tržne vrednosti, vključujejo način primerljivih prodaj , način kapitalizacije donosa, vključno z metodo diskontiranega denarnega toka, in nabavnovrednostni način.

1.4 Vse metode, tehnike in postopki merjenja tržne vrednosti, če so primerni in ustrezni ter pravilno uporabljeni, vodijo do splošnega pojma tržne vrednosti, kadar temeljijo na sodilih, izhajajočih iz trga. Primerljive prodaje ali druge tržne primerjave bi morale izhajati iz tržnih opazovanj. Način kapitalizacije donosa , vključno z metodo diskontiranega denarnega toka, bi moral temeljiti na tržno določenih denarnih tokovih in na merah donosa, ki izvirajo iz trga. Gradbeni stroški in amortizacija bi morali biti določeni na podlagi analize na trgu zasnovanih ocen stroškov in nabrane amortizacije. Čeprav bodo razpoložljivost podatkov in okoliščine, povezane s trgom ali premoženjem, določile, katere metode ocenjevanja vrednosti so najpomembnejše in najprimernejše, pa mora biti rezultat uporabe naštetih metod tržna vrednost, če vsaka izmed metod temelji na podatkih, ki izhajajo iz trga.

1.5 Način, s katerim bi običajno trgovali s premoženjem na trgu, razlikuje uporabljivost različnih metod ali postopkov pri ocenjevanju tržne vrednosti. Vsaka metoda je primerljiva metoda, če temelji na tržnih informacijah. V vsaki situaciji ocenjevanja vrednosti ena metoda ali več metod običajno najustrezneje predstavijo aktivnosti na (prostem) trgu. Ocenjevalec vrednosti bo upošteval vsako metodo pri vsaki nalogi, povezani s tržno vrednostjo, in določil najprimernejše metode.

2.0 Področje

2.1 MSOV 1 se nanaša na tržno vrednost premoženja, običajno na nepremičnine in povezane sestavine. Zahteva, da se premoženje obravnava, kot bi bilo naprodaj na trgu, v nasprotju z ocenjevanjem premoženja kot dela delujočega podjetja ali za katerikoli drug namen.

3.0 Opredelitve pojmov

3.1 Tržna vrednost (market value) je za ta standard opredeljena tako:

Tržna vrednost je ocenjeni znesek, za katerega naj bi voljan kupec in voljan prodajalec zamenjala premoženje na datum ocenjevanja vrednosti v transakciji med nepovezanima in neodvisnima strankama po ustreznem trženju, pri kateri sta stranki delovali seznanjeno, previdno in brez prisile.

3.2 Pojem premoženje (property) se uporablja, ker je jedro teh standardov ocenjevanje vrednosti premoženja. Ker ti standardi obsegajo računovodsko poročanje, pojem sredstvo lahko zamenjamo za splošno uporabo opredelitve. Vsaka sestavina opredelitve ima svoj okvir zasnove:

3.2.1 »Ocenjeni znesek ...« se nanaša na ceno, izraženo v denarju (običajno v lokalni valuti), plačljivo za premoženje v transakciji med neodvisnima in samostojnima strankama. Tržna vrednost se meri kot najverjetnejša cena, ki jo lahko razumno dosežemo na trgu na datum ocenjevanja vrednosti. To je najboljša cena, ki jo prodajalec lahko razumno doseže, in najugodnejša cena, ki jo kupec lahko razumno doseže. Ta ocena izrecno izključuje ocenjeno ceno, ki je povišana ali znižana zaradi posebnih pogojev in okoliščin, kot so neobičajno financiranje, neobičajna prodaja in neobičajni dogovori o povratnem najemu, posebne obravnave in ugodnosti, ki jih podeli nekdo, ki je povezan s prodajo, ali katerakoli prvina posebne vrednosti (opredeljeno v MSOV, Standardu 2, 3.8. odstavku).

3.2.2 »... naj bi... zamenjala premoženje ...« se nanaša na dejstvo, da je vrednost premoženja ocenjeni znesek in ne vnaprej določeni znesek ali dejanska prodajna cena. To je cena, pri kateri trg pričakuje, da bo na datum ocenjevanja vrednosti izvedena transakcija, ki izpolnjuje vse druge sestavine opredelitve tržne vrednosti.

3.2.3 »... na datum ocenjevanja vrednosti ...« zahteva, da je ocenjena tržna vrednost vezana na časovno obdobje na določen dan. Ker se trgi in tržne razmere lahko spreminjajo, je ocenjena vrednost ob drugem času lahko napačna ali neprimerna. Znesek vrednosti bo izražal dejansko stanje na trgu in okoliščine na določen datum ocenjevanja vrednosti, ne pa na pretekli niti na prihodnji datum. Opredelitev tudi predvideva hkratno zamenjavo in izpolnitev prodajne pogodbe brez vsake spremembe cene, do katere bi sicer utegnilo priti.

3.2.4 »... voljan kupec ...« se nanaša na tistega, ki je motiviran, vendar ni prisiljen k nakupu. Ta kupec ni niti pretirano navdušen niti odločen, da kupi po katerikoli ceni. Kupuje v skladu s stvarnostjo sedanjega trga in s pričakovanji sedanjega trga, ne pa namišljenega ali hipotetičnega trga, ki ga ne moremo prikazati ali pričakovati, da obstaja. Domnevni kupec ne bi plačal višje cene, kot jo zahteva trg. Sedanji lastnik premoženja je vključen med predstavnike »trga«. Ocenjevalec vrednosti ne sme navajati neresničnih predpostavk o tržnih razmerah niti izražati domnev o ravni tržne vrednosti, ki v resnici ni dosegljiva.

3.2.5 »... voljan prodajalec ...« ni niti pretirano navdušen niti prisiljen prodajalec, pripravljen prodati po katerikoli ceni, niti ni pripravljen ponujati po ceni, ki na sedanjem trgu ne velja za primerno. Voljan prodajalec je motiviran, da proda premoženje po tržnih pogojih za najvišjo ceno, ki jo lahko doseže na (prostem) trgu po ustreznem trženju, ne glede na višino te cene. Dejanske okoliščine sedanjega lastnika premoženja niso del te ocenitve, ker je 'voljan prodajalec' hipotetični lastnik.

3.2.6 »... v transakciji med nepovezanima in neodvisnima strankama ...« je transakcija med strankama, ki nimata določenega ali posebnega razmerja (na primer obvladujoče podjetje in odvisne družbe ali najemodajalec in najemnik), ki utegne povzročiti nastanek cenovne ravni, ki ni značilna za trg ali je zvišana zaradi sestavine posebne vrednosti (glej MSOV 2, 3.8. odstavek). Obstaja domneva, da se transakcija tržne vrednosti opravi med nepovezanima strankama, vsaka od njiju deluje neodvisno.

3.2.7 »... po ustreznem trženju ...« pomeni, da bi bilo premoženje izpostavljeno trgu na najprimernejši način, ki vpliva na njegovo odprodajo po najboljši ceni, ki jo je razumno možno doseči v skladu z opredelitvijo tržne vrednosti. Obdobje izpostavljenosti se lahko spreminja v skladu s tržnimi pogoji, vendar pa mora trajati dovolj dolgo, da omogoča primernemu številu morebitnih kupcev, da se seznanijo s premoženjem. Obdobje izpostavljenosti se začne pred datumom ocenjevanja vrednosti.

3.2.8 »... kjer sta stranki delovali seznanjeno in previdno ...« predpostavlja, da sta voljni kupec in voljni prodajalec primerno seznanjena z naravo in značilnostmi premoženja, z njegovo dejansko in morebitno uporabo in z razmerami na trgu na datum ocenjevanja vrednosti. Domnevno vsaka izmed strank deluje v lastnem interesu s tem znanjem in je previdna pri iskanju najboljše cene za svoj položaj v transakciji. Previdnost se ocenjuje kot sklicevanje na razmere na trgu na datum ocenjevanja vrednosti brez upoštevanja koristi kasnejših spoznanj. Za prodajalca ni nujno neprevidno, če proda premoženje na trgu s padajočimi cenami po ceni, ki je nižja od predhodnih tržnih ravni. V takih primerih, kakor velja za druge situacije nakupov in prodaj na trgih s spreminjajočimi se cenami, bo previdni kupec ali prodajalec ravnal v skladu z najboljšimi informacijami o trgu, ki so na voljo ob določenem času.

3.2.9 »... in brez prisile ...« določa, da je vsaka izmed strank motivirana, da opravi transakcijo, ni pa prisiljena ali neprimerno siljena v njeno izvajanje.

3.3. Tržna vrednost se pojmuje kot vrednost sredstva, ocenjenega ne glede na stroške prodaje ali nakupa in brez poračuna pripadajočih davkov.

3.4 Najgospodarnejša uporaba (highest and best use) (HABU) je najverjetnejša uporaba premoženja, ki je fizično možna, ustrezno utemeljena, zakonsko dopustna, finančno izvedljiva, in posledica le-te je najvišja vrednost premoženja, katerega vrednost se ocenjuje.

4.0 Povezava z računovodskimi standardi

4.1 Ocenjevanje vrednosti za računovodsko poročanje, ki je jedro Mednarodnega načina uporabe ocenjevanja vrednosti 1 (MNUOV 1), je treba brati v povezavi s tem standardom.

4.1.1 MNUOV 1 – Ocenjevanje vrednosti za računovodsko poročanje – daje napotke ocenjevalcem vrednosti, računovodjem in javnosti v zvezi s standardi ocenjevanja vrednosti, ki vplivajo na računovodstvo. Poštena vrednost dolgoročnih sredstev je običajno njihova tržna vrednost (glej Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti, 8.1. odstavek).

4.2 V številnih primerih ocenjevalci vrednosti in računovodje zamenljivo uporabljajo pojme. Nekateri vodijo do nesporazumov in možne zlorabe standardov. MSOV 1 opredeljuje tržno vrednost in obravnava sodila za ugotavljanje tržne vrednosti. Drugi pomembni pojmi so opredeljeni v MSOV 1 in 2 in prispevajo k bolj posebnim zahtevam, ki so obravnavane v MNUOV 1 – Ocenjevanje vrednosti za računovodsko poročanje.

5.0 Izjava o standardu

Za izvajanje ocenjevanja vrednosti, ki je v skladu s temi standardi in Splošno sprejetimi načeli ocenjevanja vrednosti (GAVP), je obvezno, da ocenjevalci vrednosti upoštevajo vsa poglavja kodeksa vedenja, ki se nanašajo na etiko, usposobljenost, razkritja in poročanje (4., 5., 6. in 7. poglavje).

5.1 Za izvajanje in poročanje o oceni tržne vrednosti mora ocenjevalec vrednosti:

5.1.1 celovito in razumljivo pojasniti ocenjevanje vrednosti na način, ki ne bo zavajal;

5.1.2 zagotoviti, da ocena tržne vrednosti temelji na podatkih, ki izhajajo iz trga;

5.1.3 zagotoviti, da ocena tržne vrednosti temelji na uporabi primernih metod in tehnik;

5.1.4 priskrbeti zadostne informacije, da tistim, ki berejo in se zanašajo na poročilo,
zagotovijo popolno razumevanje podatkov, utemeljitev, analiz in sklepov v poročilu; ter

5.1.5 izpolnjevati zahteve MSOV 3 pri poročanju o ocenjevanju vrednosti. Skladno s tem
mora ocenjevalec vrednosti:

5.1.5.1 opredeliti vrednost, ki se ocenjuje, in navesti namen in nameravano uporabo ocenitve vrednosti, veljavni datum ocenjevanja vrednosti in datum poročila;

5.1.5.2 jasno identificirati in opisati premoženje in premoženjske pravice ali
lastniške deleže, katerih vrednost se ocenjuje;

5.1.5.3 opisati obseg opravljenega dela, in v kolikšni meri je premoženje
pregledano;

5.1.5.4 navesti vse predpostavke in omejitvene pogoje, na katerih temelji
ocenjevanje vrednosti;

5.1.5.5 v celoti in popolnoma pojasniti uporabljene vrste vrednosti/načine
ocenjevanja vrednosti in razloge za njihovo uporabo in sklepe; ter

5.1.5.6 vključiti podpisano izjavo o skladnosti s pravili (potrdilo o vrednosti), ki
potrjuje objektivnost, strokovnost, nepristranskost, nepovezanost strokovnih honorarjev ali drugih nadomestil kot tudi uporabljivost standardov in druga razkritja.

6.0 Razprava

6.1 V vsej praksi ocenjevanja vrednosti sta zasnova in opredelitev tržne vrednosti osnovnega pomena. Kratek povzetek ključnih gospodarskih in proceduralnih temeljev je v Splošnih zasnovah in načelih ocenjevanja vrednosti in v Kodeksu vedenja, v listinah, ki utemeljujejo te standarde.

6.2 Zasnova tržne vrednosti ni odvisna od dejanske transakcije, ki je opravljena na datum ocenjevanja vrednosti. Tržna vrednost je ocena cene, ki bi naj bila dosežena pri prodaji na datum ocenjevanja vrednosti pod pogoji opredelitve tržne vrednosti. Tržna vrednost je predstavitev cene, za katero bi se dogovorila kupec in prodajalec ob določenem času v skladu z opredelitvijo tržne vrednosti, vsak izmed njiju pa je pred tem poizvedoval o drugih tržnih priložnostih in možnostih, upoštevajoč tudi, da lahko priprava formalnih pogodb in s tem povezane zaključne dokumentacije traja kar nekaj časa.

6.3 Zasnova tržne vrednosti predvideva ceno, ki je predmet pogajanja na prostem in konkurenčnem trgu, okoliščina, ki običajno spodbudi uporabo pridevnika (prosti) pred besedo trg. Izraza prost in konkurenčen nimata absolutnega pomena. Trg za določeno premoženje je lahko mednarodni trg ali lokalni trg. Trg lahko sestavljajo številni kupci in prodajalci ali pa je zanj značilno omejeno število udeležencev. Trg, na katerem je premoženje izpostavljeno prodaji, ni opredeljen kot omejevalen ali zožen. Izpustitev izraza prosti ne pomeni, da bi bila transakcija opravljena v zaprtem ozkem krogu.

6.4 Tržne ocenitve vrednosti običajno temeljijo na informacijah o primerljivem premoženju. Proces ocenjevanja vrednosti zahteva, da ocenjevalec vrednosti opravi ustrezno in pomembno raziskavo, da izvede potrebne analize in na podlagi informacij pripravi presoje, ki jih lahko podpre. V tem procesu ocenjevalci vrednosti ne sprejmejo podatkov kot dano dejstvo, pač pa morajo upoštevati vse primerne tržne dokaze, trende, primerljive transakcije in druge informacije. Kjer so tržni podatki omejeni ali v bistvu sploh ne obstajajo (na primer pri določenem specialnem premoženju), mora ocenjevalec vrednosti ustrezno razkriti situacijo in navesti, če je ocena na kakršenkoli način omejena s pomanjkljivimi podatki. Vsa ocenjevanja vrednosti zahtevajo presojanje ocenjevalca vrednosti, vendar mora biti v poročilu razkrito, če temelji ocena tržne vrednosti, ki jo pripravi ocenjevalec vrednosti, na tržnih dokazih ali če je zaradi narave premoženja in pomanjkanja primerljivih tržnih podatkov podlaga za oceno bolj presoja ocenjevalca vrednosti.

6.5 Ker so spreminjajoči se pogoji značilni za trge, morajo ocenjevalci vrednosti proučiti, ali razpoložljivi podatki izražajo in izpolnjujejo sodila o tržni vrednosti.

6.5.1 Za obdobja hitrih sprememb v tržnih pogojih so značilne hitre spremembe cen, stanje, ki ga običajno imenujemo kot neravnovesje. Obdobje neravnovesja utegne trajati več let in lahko ustvarja sedanje in pričakovane prihodnje tržne pogoje. V drugih okoliščinah pa lahko hitre gospodarske spremembe povzročijo nastanek nezanesljivih tržnih podatkov. Če prodaje niso v skladu z običajnimi prodajami na trgu, bodo za ocenjevalca vrednosti manj pomembne. Še vedno pa lahko ocenjevalec vrednosti na podlagi razpoložljivih podatkov presodi, kje je realna raven trga. Posamezne transakcijske cene ne morejo dokazovati tržne vrednosti, vendar pa je treba upoštevati analizo takšnih podatkov v procesu ocenjevanja vrednosti.

6.5.2 Na šibkih ali upadajočih trgih je lahko več ali manj "voljnih prodajalcev" ali pa ne. Nekatere, ni nujno, da vse, transakcije vključujejo sestavine finančnega (ali drugega) pritiska ali pogoje, ki omejujejo ali odpravljajo praktično pripravljenost nekaterih lastnikov za prodajo. Ocenjevalci vrednosti morajo upoštevati vse primerne dejavnike pri takih tržnih pogojih in posameznim transakcijam pripisati tak pomen, za katerega so prepričani, da pravilno izraža tržne razmere. Likvidatorji in dražilci so običajno zadolženi, da pri odprodaji sredstev dosežejo najugodnejšo ceno. Prodaje pa lahko potekajo brez primernega trženja ali ustreznega obdobja trženja. Ocenjevalec vrednosti mora take transakcije presoditi in določiti stopnjo, do katere so izpolnjene zahteve opredelitve tržne vrednosti, in pomen, ki ga je treba prisoditi takim podatkom.

6.5.3 V prehodnih obdobjih, v katerih so za trg značilne hitro rastoče ali padajoče cene, obstaja tveganje prenizke ali previsoke ocenitve vrednosti, če je zgodovinskim informacijam pripisan pretiran pomen ali pa so pripravljene neupravičene predpostavke o prihodnjih trgih. V takih okoliščinah morajo ocenjevalci vrednosti pazljivo proučiti in predstaviti ukrepe in razpoloženje na trgu in paziti, da v svojih poročilih popolnoma razkrijejo rezultate svojih preverjanj in ugotovitev.

6.6 Zasnova tržne vrednosti prav tako predpostavlja, da bo premoženje v transakciji tržne vrednosti ustrezno izpostavljeno na (prostem) trgu v razumnem časovnem obdobju in z razumno reklamo. Domnevamo, da se taka izpostavljenost opravi pred veljavnim datumom ocenjevanja vrednosti. Trgi za dolgoročna sredstva se značilno razlikujejo od tistih, ki so na voljo za delnice/deleže, obveznice in druga kratkoročna sredstva. Videti je, da so dolgoročna sredstva edinstvena. Običajno se redkeje prodajajo, in to na trgih, ki so manj formalni in manj učinkoviti od na primer trgov vrednostnih papirjev, ki kotirajo na borzi. Dolgoročna sredstva so tudi manj likvidna. Iz teh razlogov in ker se z dolgoročnimi sredstvi običajno ne trguje na javnih borzah, zahteva uporaba zasnove tržne vrednosti predpostavke, kot so ustrezna tržna izpostavljenost v primernem časovnem obdobju, ki dovoljuje pravilno trženje in sklenitev pogajanj.

6.7 Vrste premoženja, ki ustvarjajo prihodke in jih posedujejo premoženjsko podjetje, pokojninski sklad (ali pokojninski sklad za zaposlence), premoženjski sklad ali podobna vrsta lastništva kot dolgoročne naložbe, se značilno ocenjujejo na osnovi odprodaje posameznega sredstva v skladu z rednim načrtom. Skupna vrednost takih sredstev, upoštevana ali obravnavana kot portfelj ali kot sestavljena skupina premoženja, bi bila lahko višja ali nižja od vsote tržne vrednosti vsakega posameznega sredstva.

6.8 Vsa ocenjevanja vrednosti bi se morala sklicevati na namen in nameravano uporabo ocenitve vrednosti. Poleg drugih poročevalskih zahtev pa bi moral ocenjevalec vrednosti natančno pojasniti, v kateri razred spada vsako sredstvo, če je naloga ocenjevanja vrednosti povezana s pripravo računovodskih izkazov.

6.9 V izjemnih okoliščinah pa se utegne tržna vrednost izraziti kot negativni znesek. Takšni primeri vključujejo določeno najemno premoženje, nekatere vrste specializiranega premoženja, zastarano premoženje s stroški rušenja, ki presegajo vrednost zemljišča, in nekatere druge vrste premoženja, na katere vpliva zastrupljenost okolja in drugo.

7.0 Zahteve po razkritjih

7.1 Poročila o ocenjevanju vrednosti ne smejo zavajati. Ocenjevanja vrednosti, opravljena za ocenitev in poročanje o tržni vrednosti, morajo izpolnjevati zahteve iz zgoraj omenjenega 5. poglavja. Poročila morajo se morajo sklicevati na opredelitev tržne vrednosti, kot je prikazana v tem standardu, skupaj s posebnim sklicevanjem na to, kakšen je vidik premoženja glede na njegovo koristnost ali najgospodarnejšo uporabo (ali najverjetnejšo uporabo), in izjavo o vseh bistvenih predpostavkah.

7.2 Pri pripravi ocen tržne vrednosti mora ocenjevalec vrednosti jasno opredeliti veljavni datum ocenjevanja vrednosti (datum, na katerega se nanaša ocena vrednosti), namen in nameravano uporabo ocenitve vrednosti in druga sodila, ki so pomembna in ustrezna za zagotavljanje primerne in razumne razlage ugotovitev, mnenj in sklepov ocenjevalca vrednosti.

7.3 Čeprav so v nekaterih primerih lahko zasnova, uporaba in načini uporabe alternativnih izrazov vrednosti pravilni, pa mora ocenjevalec vrednosti zagotoviti, da jih pri oceni in poročanju o takih alternativnih vrednostih ne sme tolmačiti, kot bi predstavljali tržno vrednost.

7.4 Ko ocenjevanja vrednosti pripravi notranji ocenjevalec vrednosti, to je oseba, ki je zaposlena v podjetju, ki ima v lasti sredstva, ali v računovodskem podjetju, odgovornem za pripravo računovodskih razvidov podjetja in/ali poročil, mora o tem v poročilu o ocenjevanju vrednosti pripraviti posebno razkritje ali pa predložiti potrdilo o obstoju in naravi takih razmerij.

8.0 Določila o odklonu

8.1 V nadaljevanju tega standarda mora biti vsak odklon v skladu z določili, navedenimi v MSOV 3 – Poročanje o ocenjevanju vrednosti.

9.0 Datum veljavnosti

9.1 Ta Mednarodni standard ocenjevanja vrednosti začne veljati 31. januarja 2005.


 


 



MSOV 2 – Podlage ocenjevanja vrednosti, ki niso tržne vrednosti

Uvod
Področje
Opredelitve pojmov
Povezava z računovodskimi standardi
Izjava o standardu
Razprava
Zahteve po razkritjih
Določila o odklonih
Datum veljavnosti

Standard 2
Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti

Podlage ocenjevanja vrednosti, ki niso tržne vrednosti (spremenjeno 2005)

Ta standard je treba brati v povezavi z drugim gradivom in izvedbenimi napotki, navedenimi v splošnih zasnovah in načelih ocenjevanja vrednosti.

1.0 Uvod

1.1 Cilji Mednarodnega standarda ocenjevanja vrednosti 2 (MSOV 2) so dvojni: prvič, identificirati in pojasniti podlage vrednosti, ki niso tržne vrednosti, in vzpostaviti standarde za njihovo uporabo; in drugič, razlikovati standarde od tržne vrednosti.

1.2 Čeprav večina strokovnih ocenjevanj vrednosti, še posebej ocenjevanja vrednosti sredstev, na katera se sklicujemo v Mednarodnem načinu uporabe ocenjevanja vrednosti 1 (MNUOV 1) - Ocenjevanje vrednosti za računovodsko poročanje - obravnava tržno vrednost, obstajajo okoliščine, ki zahtevajo podlage, ki niso tržne vrednosti. Bistvenega pomena je, da ocenjevalec vrednosti in uporabniki ocenitev vrednosti jasno razumejo razliko med ocenjevanji vrednosti, ki temeljijo na tržni in netržni vrednosti in med učinki (če do njih pride), ki jih imajo razlike med temi zasnovami na uporabnost ocenjevanja vrednosti.

1.3 Svet za Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti (Svet za MSOV) se skuša izogniti mednarodnim nesporazumom in/ali napačnim predstavam v državah glede uporabe netržnih podlag ocenjevanja vrednosti. Ocenjevalci vrednosti, odgovorni za uporabo teh standardov, morajo zagotavljati pravilno izbiro podlag, tako da uporabijo vsa razumna sredstva za izboljšanje razumevanja uporabnikov ocenjevanj vrednosti, in se tako izogibati okoliščinam, ki bi lahko zavajale javnost, in nepristransko poročati o objektivno podprtih ocenah.

2.0 Področje

2.1 Ta standard predstavlja in pojasnjuje podlage ocenjevanja vrednosti, ki niso tržne vrednosti.

3.0 Opredelitve pojmov

3.1 Vrednosti pri uporabi (value in use) – Vrednost, ki jo ima določeno premoženje pri določenem načinu uporabe za določenega uporabnika in zato ni povezana s trgom. Ta vrsta vrednosti je osredotočena na vrednost, ki jo to določeno premoženje prispeva k enoti, katere del je, ne da bi upoštevali najgospodarnejšo uporabo ali denarni znesek, ki bi ga ob prodaji lahko iztržili. Računovodska opredelitev vrednosti pri uporabi je sedanja vrednost ocenjenih prihodnjih denarnih tokov, za katere se pričakuje, da se bodo pojavili pri nadaljnji uporabi sredstva in iz njegove odtujitve ob koncu njegove dobe koristnosti (glej Mednarodni standard računovodskega poročanja 5, Priloga A [MSRP 5, Priloga A]).

3.2 Vrednost za naložbenika (investment value, or worth) – Vrednost premoženja za določenega naložbenika ali skupino naložbenikov za določene naložbene cilje. Ta subjektivna zasnova povezuje določeno premoženje z določenim naložbenikom, skupino naložbenikov ali enoto z določljivimi naložbenimi cilji in/ali sodili. Vrednost za naložbenika premoženjskega sredstva je lahko višja ali nižja od tržne vrednosti premoženjskega sredstva. Pojma vrednost za naložbenika ne smemo zamenjevati s tržno vrednostjo naložbenih nepremičnin. Vendar pa lahko tržna vrednost izraža številne posamezne ocene vrednosti za naložbenika določenega premoženjskega sredstva. Vrednost za naložbenika je povezana s posebno vrednostjo (glej 3.11. odstavek spodaj).

3.3 Vrednost delujočega podjetja (going concern value) – Vrednost podjetja kot celote. Zasnova vključuje ocenjevanje vrednosti stalno poslujočega podjetja, v okviru katerega je možno vrednost delujočega podjetja razdeliti in razporediti na sestavne dele, ki prispevajo k celoti, vendar nobeden od njih sam zase ne predstavlja podlage za tržno vrednost. Zasnova delujočega podjetja se torej nanaša samo na premoženje, ki je sestavni del podjetja ali enote.

3.4 Zavarovana vrednost (insurable value) – Vrednost premoženja, določena v opredelitvah, ki jih vsebuje zavarovalna pogodba ali polica.

3.5 Ocenjena, odmerjena ali obdavčljiva vrednost (assessed, rateable, or taxable value) je vrednost, ki temelji na opredelitvah, ki jih vsebujejo merodajni zakoni, povezani z ocenjevanjem, odmerjanjem in/ali obdavčenjem premoženja. Čeprav nekatere sodne oblasti lahko navajajo tržno vrednost kot ocenjevalno podlago, pa lahko metode, uporabljene za oceno vrednosti, dajejo rezultate, ki se razlikujejo od tržne vrednosti, kakor je opredeljena v MSOV 1. Ocenjene, odmerjene ali obdavčljive vrednosti torej ne moremo pojmovati tako, kot bi bila enaka tržni vrednosti, opredeljeni v MSOV 1, razen če je izrecno drugače navedeno.

3.6 Vrednost ostanka (salvage value) – Vrednost premoženja, ki izključuje zemljišče, ki bi bilo brez posebnih popravil ali adaptacij prodano za material, ki ga vsebuje, in ne zaradi neprekinjene uporabe. K tej vrednosti lahko dodamo kosmate ali čiste stroške odtujitve in je tako kasneje lahko enaka čisti iztržljivi vrednosti . V vsakem primeru pa je treba vključene ali izključene sestavine identificirati.

3.7 Likvidacijska vrednost ali vrednost pri prisilni prodaji (liquidation or forced sale value) – Znesek, ki ga lahko razumno prejmemo za prodajo premoženja v določenem časovnem obdobju, ki je prekratko, da bi izpolnjevalo časovno obdobje trženja, ki ga zahteva opredelitev tržne vrednosti. V nekaterih državah lahko vrednost pri prisilni prodaji vključuje tudi nevoljnega prodajalca in kupca ali kupce, ki kupujejo dobro obveščeni o slabostih prodajalca.

3.8 Posebna vrednost (special value) – Pojem, povezan z neobičajno sestavino vrednosti, ki presega tržno vrednost. Posebna vrednost se na primer lahko pojavi zaradi fizične, funkcionalne ali gospodarske povezave premoženja z nekim drugim premoženjem, kot je sosednje premoženje. Gre za prirastek vrednosti, ki bi bil primeren za določenega lastnika ali uporabnika ali predvidenega lastnika ali uporabnika premoženja, ne pa za trg nasploh; torej je posebna vrednost primerna samo za kupca s posebnim namenom. Vrednost povezav, prirastek vrednosti zaradi združitve dveh ali več upravičenj do premoženja, predstavlja svojstven primer posebne vrednosti. Posebna vrednost je lahko povezana s sestavinami vrednosti delujočega podjetja in z naložbeno vrednostjo. Ocenjevalec vrednosti mora zagotoviti, da se sodila, uporabljena za ocenjevanje vrednosti takih vrst premoženja, razlikujejo od tistih, ki se uporabljajo za oceno tržne vrednosti, tako da razjasni vse posebne predpostavke, ki jih je upošteval.

3.9 Hipotekarna posojilna vrednost (mortgage lending value) – Vrednost premoženja, kot ga oceni ocenjevalec vrednosti s previdno oceno prihodnje prodajljivosti premoženja, ob upoštevanju dolgoročnih trajnostnih vidikov premoženja, običajnih in lokalnih tržnih pogojev ter sedanje uporabe in alternativne ustrezne uporabe premoženja. Pri oceni hipotekarne posojilne vrednosti ne smemo upoštevati špekulativnih sestavin. Hipotekarna posojilna vrednost mora biti dokumentirana na razumljiv in jasen način.

Hipotekarna posojilna vrednost
je opredeljena v Direktivi Evropske unije 89/647/ECC, dopolnjeni z Direktivo 98/32/EC. Ti direktivi obravnavata bančno regulativo in postavljata minimalne kazalnike likvidnosti za posojevalce, ki dajejo posojila, zavarovana s premoženjem.

Hipotekarna posojilna vrednost
je eden od številnih postopkov analize tveganj, ki se lahko uporabi pri izračunavanju meril tveganj, povezanih s hipotekarnim zavarovanjem, ki ga sprejme banka v skladu z direktivama. To je tehnika ocenjevanja dolgoročnega tveganja in ni primerna podlaga za opredelitev vrednosti na določen presečni datum. S tem se bistveno razlikuje od drugih podlag v teh standardih.

3.10 Drugi primeri vrednosti, ki so značilnejši za proizvajalno in drugo opremo, in/ali posebne situacije, so opredeljeni v pojasnjevalni opombi 3, PO 3 – Ocenjevanje vrednosti proizvajalne in druge opreme. 

4.0 Povezava z računovodskimi standardi

4.1 Mednarodni način uporabe ocenjevanja vrednosti 1 – Ocenjevanje vrednosti za računovodsko poročanje - je treba brati skupaj s tem standardom.

4.2 V večini primerov zahteva ocenjevanje vrednosti po MSRP poročanje o pošteni vrednosti. MNUOV 1 določa, da ocenjevalec vrednosti to zahtevo izpolni s poročanjem o tržni vrednosti sredstva.

4.3 Vendar pa so primeri, kjer MSRP zahtevajo netržne podlage. Le-te vključujejo pojav vrednosti pri uporabi sredstva po MRS 36 ali v nekaterih primerih oceno preostale vrednosti za namene amortiziranja po MRS 16, pri čemer sta obe vrednosti specifični za podjetje. Podrobneje jih obravnava MNUOV 1.

5.0 Izjava o standardu

Za izvajanje ocenjevanj vrednosti, ki so v skladu s temi standardi in s splošno sprejetimi načeli ocenjevanja vrednosti (GAVP), je obvezno, da ocenjevalci vrednosti spoštujejo vsa poglavja Kodeksa vedenja v okviru MSOV, ki se nanašajo na etiko, pristojnost, razkritje in poročanje (4., 5., 6. in 7. poglavje).

5.1 Za izvajanje in poročanje o oceni netržne vrednosti mora ocenjevalec vrednosti:

5.1.1 celovito in razumljivo pojasniti ocenjevanje vrednosti na način, ki ne bo zavajal;

5.1.2 zagotoviti, da ocena vrednosti temelji na podatkih in okoliščinah, primernih za
nalogo;

5.1.3 zagotoviti, da ocena vrednosti temelji na uporabi primernih metod in tehnik;

5.1.4 priskrbeti zadostne informacije, ki tistim, ki berejo in se zanašajo na poročilo,
zagotovijo popolno razumevanje podatkov, utemeljitev, analiz in sklepov v poročilu; ter

5.1.5 izpolnjevati zahteve MSOV 3 pri poročanju o ocenjevanju vrednosti. Skladno s tem
mora ocenjevalec vrednosti:

5.1.5.1 opredeliti vrednost, ki se ocenjuje, in navesti namen in nameravano uporabo ocenitve vrednosti, veljavni datum ocenjevanja vrednosti in datum poročila;

5.1.5.1.1 označiti, da vrednost, o kateri poroča, ni ocena tržne vrednosti, če je ocena opravljena na podlagi, ki ni tržna vrednost;

5.1.5.2 jasno identificirati in opisati premoženje in premoženjske pravice ali lastniške deleže, katerih vrednost se ocenjuje;

5.1.5.3 opisati obseg dela, ki ga je opravil, in obseg pregledanega premoženja;

5.1.5.4 navesti vse predpostavke in omejitvene pogoje, na katerih temelji
ocenjevanje vrednosti;

5.1.5.5 v celoti in popolnoma pojasniti uporabljene vrste vrednosti/načine
ocenjevanja vrednosti ter razloge za njihovo uporabo in sklepe; ter

5.1.5.6 vključiti podpisano izjavo o skladnosti s pravili (Certifikat ocenitve
vrednosti), ki potrjuje objektivnost, strokovnost, nepristranskost, nepovezanost strokovnih honorarjev ali drugih nadomestil kot tudi uporabljivost standardov in druga razkritja.

5.2 Čeprav sta morda zasnova in uporaba netržnih podlag vrednosti primerni v nekaterih okoliščinah, mora ocenjevalec vrednosti, ki mora pripraviti in poročati o takšni vrednosti, zagotoviti, da je ni mogoče ustrezno predstaviti kot tržno vrednost.

6.0 Razprava

6.1 Vrednost pri uporabi (glej 3.1. odstavek) je netržna vrednost, merjena z vidika določenega uporabnika. Na vrednost pri uporabi se včasih sklicujemo kot na "vrednost za posebnega uporabnika ali lastnika". Vrednost pri menjavi (glej MSOV 1, 1.2. odstavek in naslednje) je vrednost, ki jo prizna trg, na katerem pride hipotetično ali namišljeno do menjave lastništva sredstva. Opredelitev tržne vrednosti Sveta za MSOV, primerne za računovodsko poročanje, temelji na načelu vrednosti pri menjavi in ne vrednosti pri uporabi .

6.2 Brez pojasnila pojmov vrednost pri uporabi in vrednost pri menjavi lahko pride do nesporazumov. Če bi prišlo do zmešnjave, se je treba pojmoma izogniti.

6.3 Vrste premoženja se lahko ocenjujejo na podlagah, ki niso tržna vrednost, ali lahko zamenjajo lastnika po cenah, ki ne izražajo tržne vrednosti, kot je opredeljena. Take alternativne podlage lahko izražajo bodisi gospodarsko koristnost ali funkcije premoženja, razen tržljivosti, ali neobičajne in netržne pogoje. Primeri vključujejo vrednost pri uporabi, vrednost za naložbenika, vrednost delujočega podjetja, zavarovano vrednost, ocenjeno ali odmerjeno vrednost, posebno vrednost, likvidacijsko vrednost ali vrednost pri prisilni prodaji in vrednost ostanka (glej 3.0. poglavje zgoraj in naslednja poglavja).

6.4 Vrednost delujočega podjetja izraža vrednost, pripisano uveljavljenemu podjetju, ne pa kateremu izmed njegovih delov. Vrednost, razdeljena in razporejena na posamezna sredstva, ki predstavljajo dele delujočega podjetja, temelji na njihovem prispevku k celoti in jo običajno imenujemo kot njihovo vrednost pri uporabi , kadar se nanaša na specifično podjetje in njegovega lastnika. Ni povezana s trgom (glej 3.3. odstavek zgoraj).

6.5 Le po naključju bi bila vrednost pri uporabi enaka tržni vrednosti. Vrednosti pri uporabi nekega premoženja bi bila najverjetneje višja od tržne vrednosti, če bi poslujoče podjetje premoženje lahko uporabilo koristneje in dobičkonosneje kot običajni proizvajalec enakega proizvoda ali storitve. Po drugi strani pa bi bila vrednost pri uporabi lahko nižja od tržne vrednosti, kadar podjetje ne bi izkoristilo maksimalne zmogljivosti in učinkovitosti sredstva. Vrednost pri uporabi bi bila lahko tudi višja od tržne vrednosti , če bi imelo podjetje v lasti posebne proizvajalne pravice, izredne pogodbe, edinstvene patente in licence, določeno strokovno znanje, posebno dobro ime in druga neopredmetena sredstva, ki ne bi bila prenosljiva na drugega lastnika.

6.6 Posebna vrednost premoženja lahko nastane zaradi edinstvene lokacije, začasne situacije pod izrednimi tržnimi pogoji ali pribitka, ki ga plača kupec, ki ima poseben interes (glej 3.8. odstavek zgoraj). Vrednost povezav , prirastek k vrednosti, ki izvira iz združitve dveh ali več upravičenj do premoženja, predstavlja poseben primer posebne vrednosti. O takih sestavinah posebne vrednosti se lahko poroča posebej, ločeno od tržne vrednosti, kot je opredeljena v teh standardih. Posebna vrednost ne bi smela biti vključena v izjavo o tržni vrednosti, ker bi bil tak postopek zavajajoč, kar bi lahko pomenilo, da taka povišana sestavina vrednosti ni nič posebnega.

6.7 Prisilna prodaja vključuje ceno, ki izvira iz prodaje pod izrednimi ali neznačilnimi okoliščinami, ki se običajno nanašajo na neustrezno obdobje trženja brez ustrezne izpostavljenosti in ki se včasih nanašajo na pogoj nevoljnega prodajalca in/ali prodajo pod pritiski ali prisilo. Iz teh razlogov pa cena, povezana s prisiljeno prodajo ali prodajo v stiski, imenovana vrednost pri prisilni prodaji (glej 3.7. odstavek zgoraj), ni tržna vrednost . Cena, plačana pri prisilni prodaji ali prodaji v stiski, je dejstvo. Zaradi narave in obsega subjektivnih in domnevnih predpostavk, ki jih je treba pripraviti pri oblikovanju takega mnenja, predvidevanja ocenjevalca vrednosti na splošno niso enostavna. Vrednost pri prisilni prodaji ali cena je poznana tudi kot likvidacijska cena.

6.8 Vrednost ostanka (glej 3.6. odstavek) se običajno uporablja za izražanje dnevne cene, pričakovane pri premoženju, ki ni zemljišče, ki je na koncu svoje pričakovane dobe koristnosti glede na izvorni namen in funkcijo. V takšnem stanju se sredstvo ocenjuje za odtujitev kot ostanek in ne glede na izvorni nameravani namen. V tej zvezi je vrednost ostanka poznana tudi v računovodski terminologiji kot čista iztržljiva vrednost sredstva, ki za podjetje ni več uporabno. (glej 3.6. odstavek zgoraj).

6.8.1 Vrednost ostanka ne pomeni, da premoženje nima nobene dobe koristnosti ali uporabnosti. Premoženje, ki je prodano po vrednosti ostanka, je možno obnoviti, spremeniti za podoben ali različen način uporabe ali pa ga je možno uporabiti za rezervne dele za druge vrste premoženja, ki se še vedno uporabljajo. Druga skrajnost vrednosti ostanka pa lahko predstavlja vrednost odpadka ali vrednost za reciklažo.

7.0 Zahteve po razkritju

7.1 Poročila o ocenjevanju vrednosti ne smejo zavajati. Ocenjevanja vrednosti, opravljena z namenom ocenjevanja in poročanja o netržni vrednosti morajo izpolnjevati zahteve iz 5. poglavja zgoraj. Za ocenjevanja vrednosti na netržnih podlagah je v skladu s kodeksom vedenja nujno potrebno, da se o namenu in nameravani uporabi ocenitve vrednosti jasno poroča in da je opravljeno popolno razkritje o podlagi za oceno vrednosti, njeni ustreznosti in njenih omejitvah.

7.2 Vsako poročilo o ocenitvi vrednosti, ki je pripravljeno na podlagi, ki ni tržna vrednost, mora vsebovati izjavo o možnih in omejitvenih pogojih ali podobnem razkritju. Kljub temu določilu ocenjevalec vrednosti ne sme uporabiti izjave o možnih in omejitvenih pogojih, da bi utemeljil neprimeren odklon od teh standardov.

7.3 Pri izvajanju ocenjevanja vrednosti na podlagi, ki ni tržna vrednost, ocenjevalec vrednosti ne sme izhajati iz predpostavk, ki so nerazumne glede na dejstva, ki bi jih bilo mogoče potrditi na veljavni datum ocenjevanja vrednosti. V vseh poročilih morajo biti razkrite vse predpostavke.

7.4 Vsako poročilo o ocenjevanju vrednosti, ki je pripravljeno na podlagi, ki ni tržna vrednost, mora vsebovati podpisano potrdilo ocenjevalca vrednosti/izjavo o vrednosti ali potrdilo, ki dokazuje skladnost ocenjevalca vrednosti s smernicami v Kodeksu vedenja, ki ga je izdal Svet za MSOV, 7.1. odstavek, in v MSOV 1, 5.1.5.6. odstavku. Še posebej pa je treba poudariti razliko med tržno vrednostjo in kakršnokoli drugo opredeljeno vrednostjo, ki jo analiziramo.

7.5 Če je ocenjevanje vrednosti opravil notranji ocenjevalec vrednosti, to je oseba, zaposlena bodisi v podjetju, ki je lastnik sredstev, ali v računovodskem podjetju, odgovornem za pripravo računovodskih razvidov podjetja in/ali poročil, je treba v poročilu o ocenjevanju vrednosti ali v potrdilu o ocenitvi vrednosti navesti obstoj in naravo vsakega takega razmerja.

7.6 Drugo poročanje mora biti v skladu s temi standardi.

8.0 Določila o odklonih

8.1 Upoštevajoč ta standard, morajo biti vsi odkloni v skladu s smernicami, opredeljenimi v MSOV 3 – Poročanje o ocenjevanju vrednosti.

9.0 Datum veljavnosti

9.1 Ta mednarodni standard ocenjevanja vrednosti začne veljati 31. januarja 2005.


 


MSOV 3 – Poročanje o ocenjevanju vrednosti

Uvod
Področje
Opredelitve pojmov
Povezava z računovodskimi standardi
Izjava o standardu
Razprava
Zahteve po razkritjih
Določila o odklonih
Datum veljavnosti

Standard 3
Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti

Poročanje o ocenjevanju vrednosti (spremenjeno 2005)

1.0 Uvod

1.1 Kritična pomembnost poročila o ocenjevanju vrednosti, končni korak v procesu ocenjevanja vrednosti, je sporočanje sklepov ocenjevanja vrednosti in potrjevanje podlage ocenjevanja vrednosti, namena ocenjevanja vrednosti in vseh predpostavk ali omejitvenih pogojev, na katerih temelji ocenjevanje vrednosti. Analitični postopki in empirični podatki, ki so bili uporabljeni za sklepanje o oceni vrednosti, so prav tako lahko vključeni v poročilo o ocenjevanju vrednosti, da bi bralca vodili skozi postopke in dokaze, ki jih je ocenjevalec vrednosti uporabil za razvoj ocenjevanja vrednosti.

1.2 Poročilo o ocenjevanju vrednosti navaja sklep o vrednosti. Vsebuje ime ocenjevalca vrednosti in datum ocenjevanja vrednosti. Identificira premoženje in premoženjske pravice, ki so predmet ocenjevanja vrednosti, podlage ocenjevanja vrednosti in nameravano uporabo ocenjevanja vrednosti. Razkriva vse temeljne predpostavke in omejitvene pogoje, določa datuma ocenjevanja in poročanja, opisuje obseg pregleda, sklicuje se na uporabnost teh standardov in potrebnih razkritij ter vsebuje podpis ocenjevalca vrednosti.

1.3 Zaradi ključne vloge poročila o ocenjevanju vrednosti pri sporočanju sklepa o ocenjevanju vrednosti uporabnikom in drugim bralcem določa ta standard kot glavne cilje:

1.3.1 razpravljanje o zahtevah poročanja, ki so skladne z najboljšo strokovno prakso,

1.3.2 identifikacija bistvenih sestavin, ki jih je treba vključiti v poročila o ocenjevanju vrednosti.

2.0 Področje

2.1 Poročevalske zahteve, ki jih obravnava ta standard, se nanašajo na vse vrste poročil o ocenjevanju vrednosti.

2.2 Skladnost s temi poročevalskimi zahtevami je obvezna tako za notranje kot zunanje ocenjevalce vrednosti.

2.3 Nekatera navodila, ki vključujejo ocenjevanja vrednosti, opravljena za posebne namene in vrste premoženja, na primer računovodsko poročanje in posojanje, se lahko razlikujejo od navodil za druge naloge. Bralcu svetujemo, da upošteva tista poglavja v Mednarodnih standardih ocenjevanja vrednosti (MSOV), ki obravnavajo te situacije, in sicer Mednarodne načine uporabe ocenjevanja vrednosti 1 in 2 (MNUOV 1 in MNUOV 2).

3.0 Opredelitve pojmov

3.1 Poročilo o ocenjevanju vrednosti (valuation report) – Dokument, ki beleži navodila za nalogo, podlago in namen ocenjevanja vrednosti in rezultate analize, ki je vodila do mnenja o vrednosti. Poročilo o ocenjevanju vrednosti pojasnjuje lahko tudi analitične procese, uporabljene pri izvedbi ocenjevanja vrednosti, in predstavi smiselne informacije, uporabljene pri analizi. Poročilo o ocenjevanju vrednosti je lahko ustno ali pisno. Vrsta, vsebina in dolžina poročila se lahko spreminjajo glede na nameravano uporabo, zakonske zahteve, vrsto premoženja in naravo ter zapletenost naloge.

Pojma izvid ocenjevanja vrednosti in poročilo o ocenjevanju vrednosti se včasih zamenjujeta. V nekaterih državah (na primer VB) označuje pojem izvid ocenjevanja vrednosti (Valuation Certificate) listino, v kateri ocenjevalec vrednosti potrjuje znesek ocenitve vrednosti premoženja. Izvid ocenjevanja vrednosti je običajno krajše pismo, čeprav je lahko sestavljeno tudi v obliki podrobnega poročila. Vključuje datum ocenjevanja vrednosti, namen naloge, datum izvida, predpostavke, na katerih temelji ocenjevanje vrednosti, ter ime, naslov in usposobljenost ocenjevalca vrednosti. Potrdilo o vrednosti (Certification of Value) , kot se uporablja v drugih državah (na primer v ZDA), je izjava, v kateri ocenjevalec vrednosti potrjuje, da so predstavljena dejstva pravilna, da so analize omejene samo s predpostavkami, o katerih poroča, in da honorar ocenjevalca vrednosti ni določen z nobenim vidikom poročila, ocenjevalec vrednosti pa je opravil ocenjevanje vrednosti v skladu z etičnimi in strokovnimi standardi.

3.2 Ustno poročilo (oral report) – Rezultati ocenjevanja vrednosti so naročniku ustno sporočeni ali predstavljeni pred sodiščem kot izvedensko mnenje ali v postopkih pričanja. Ustno poročilo naročniku mora biti podprto z delovno datoteko, slediti pa mu mora vsaj pisni povzetek ocenjevanja vrednosti.

3.3 Pisno poročilo (written report) – Rezultati ocenjevanja vrednosti so naročniku pisno sporočeni, kar vključuje elektronsko obveščanje. Pisna poročila so lahko listine s podrobnimi opisi, ki vsebujejo vse primerne pregledane materiale in opravljene analize, na osnovi katerih je pripravljen sklep o vrednosti, ali pa so skrajšane primerne listine z opisi, ki vključujejo občasne posodobitve vrednosti, oblike, ki jih uporabljajo vladne in druge agencije, ali pa so pisma naročnikom.

3.4 Podroben opis naloge ocenjevanja vrednosti (specifications for the valuation assignment) – Prvi korak v procesu ocenjevanja vrednosti, ki določa vsebino in obseg naloge in razrešuje vse nejasnosti ali probleme, povezane z ocenjevanjem vrednosti. Pojem je podoben kratkemu opisu ocenjevanja vrednosti (valuation brief) , kot se uporablja v nekaterih državah. Ocenjevalec vrednosti zagotavlja, da analize, informacije in sklepi, predstavljeni v poročilu, ustrezajo podrobnim opisom naloge. Podroben opis naloge ocenjevanja vrednosti vključuje naslednjih sedem sestavin:

3.4.1 identifikacijo nepremičninskih pravic, premičnin (proizvajalne in druge opreme, pohištva, inštalacij in opreme), podjetij in drugega premoženja, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, ter druge skupine premoženja, ki so poleg primarne skupine premoženja vključene v ocenjevanje vrednosti;

3.4.2 identifikacijo premoženjskih pravic (samostojni podjetnik posameznik, osebna družba ali deleži), katerih vrednost je treba oceniti;

3.4.3 nameravano uporabo ocenjevanja vrednosti in vseh povezanih omejitev; in identifikacijo vseh podizvajalcev ali zastopnikov in njihovih prispevkov;

3.4.4 opredelitev podlage ali vrste iskane vrednosti;

3.4.5 datum, na katerega se nanaša ocena vrednosti, in datum predvidenega poročila;

3.4.6 identifikacijo obsega ocenjevanja vrednosti in poročila;

3.4.7 identifikacijo možnih in omejitvenih pogojev, na katerih temelji ocenjevanje vrednosti.

3.5 Izjava o skladnosti (compliance statement) – Pritrdilna izjava, ki potrjuje, da je ocenjevalec vrednosti pri opravljanju naloge upošteval etične in strokovne zahteve Kodeksa vedenja v sklopu MSOV. V nekaterih državah je izjava o skladnosti poznana kot potrdilo o vrednosti (Certification of Value). Glede vsebine izjave o skladnosti glej 5.1.10. in 5.11.10.1. poglavje spodaj.

3.6 Posebne, neobičajne ali izredne predpostavke (special, unusual, or extraordinary assumptions) – Pred dokončnim nakupom premoženja previden kupec na trgu ustrezno opravi skrbni pregled, in sicer v smislu običajnega poizvedovanja o premoženju. Za ocenjevalca vrednosti je običajno, da pripravi predpostavke glede na najverjetnejši rezultat tega procesa skrbnega pregleda in da se zanese na dejanske informacije o takih zadevah, ki mu jih priskrbi naročnik. Posebne, neobičajne ali izredne predpostavke so lahko vsakršne dodatne predpostavke, povezane z zadevami, ki jih pokriva proces skrbnega pregleda, ali pa so povezane z drugimi zadevami, kot so identiteta kupca, fizično stanje premoženja, prisotnost onesnaževalcev okolja (na primer kontaminacija podtalnice), ali pa možnost preoblikovanja premoženja (glej 5.1.7. odstavek spodaj).

4.0 Povezava z računovodskimi standardi

4.1 Po potrebi bo ocenjevalec vrednosti izpolnil ali presegel zahteve Mednarodnih standardov računovodskega poročanja (MSRP), Mednarodnih računovodskih standardov (MRS) in Mednarodnih računovodskih standardov javnega sektorja (MRSJS; IPSAS).

4.2 Ocenjevanje vrednosti za računovodsko poročanje, na katero se osredotoči MNUOV 1, je treba brati v povezavi s tem standardom.

5.0 Izjava o standardu

Za opravljanje ocenjevanja vrednosti, ki je v skladu s temi standardi in splošno sprejetimi načeli ocenjevanja vrednosti (GAAP), je obvezno, da ocenjevalci vrednosti upoštevajo vse člene Kodeksa vedenja v sklopu MSOV, ki se nanašajo na etiko, pristojnosti, razkrivanje in poročanje (4., 5., 6. in 7. poglavje).

5.1 Vsako poročilo o ocenjevanju vrednosti mora

5.1.1 jasno in natančno določati sklepe ocenjevanja vrednosti na način, ki ni zavajajoč;

5.1.2 identificirati naročnika, nameravani način uporabe ocenjevanja vrednosti in ustrezne
podatke:

5.1.2.1 datum, na katerega se nanaša ocena vrednosti, 

5.1.2.2 datum poročila in 

5.1.2.3 datum pregleda;

5.1.3 določiti podlago ocenjevanja vednosti, vključno z vrsto in opredelitvijo vrednosti;

5.1.3.1 o tržni vrednosti in netržni vrednosti je treba poročati ločeno, ko se katerikoli sestavni del ocenjuje na podlagi, ki ni tržna vrednost;

5.1.4 identificirati in opisati

5.1.4.1 premoženjske pravice ali upravičenja, katerih vrednost je treba oceniti,

5.1.4.2 fizične in pravne značilnosti premoženja ter

5.1.4.3 skupine premoženja, vključene v ocenjevanje vrednosti, ki ne sodijo v
primarno skupino premoženja;

5.1.5 opisati obseg dela, uporabljenega za razvoj ocenjevanja vrednosti;

5.1.6 podrobno določiti vse predpostavke in omejitvene pogoje, ki so možni pri sklepanju o
vrednosti;

5.1.7 identificirati posebne, neobičajne ali izredne predpostavke in upoštevati možnost, da
se taki pogoji tudi pojavijo;

5.1.8 vključiti opis informacij in pregledanih podatkov, opravljenih tržnih analiz, načinov
ocenjevanja vrednosti in postopkov, ki so sledili, ter utemeljitev, ki podpira analize, mnenja in sklepe v poročilu;

5.1.9 vsebovati člen, ki izrecno prepoveduje objavo celotnega poročila ali njegovega dela,
sklicevanje nanj ali na številke ocenjevanja vrednosti v njem ter na imena in strokovno članstvo ocenjevalca vrednosti brez pisne odobritve ocenjevalca vrednosti;

5.1.10 vključevati izjavo o skladnosti, da je bilo ocenjevanje vrednosti opravljeno v skladu z
MSOV, razkriti vsak odklon od posebnih zahtev MSOV in vsebovati pojasnilo za tak odklon v skladu s Kodeksom vedenja v sklopu MSOV:

5.1.10.1 vsaka izjava o skladnosti mora potrjevati, da

so v poročilu prikazane navedbe dejstev v dobri veri ocenjevalca vrednosti, da so pravilne,
so analize in sklepi omejeni samo s predpostavkami in pogoji, opisanimi v tem poročilu,
ocenjevalec vrednosti nima (če jih ima, določenih) interesov glede premoženja, ki je predmet tega poročila,
plačilo ocenjevalca vrednosti ni vezano na noben vidik poročila,
je bilo ocenjevanje vrednosti opravljeno v skladu s kodeksom etike in standardi izvedbe,
je ocenjevalec vrednosti izpolnil zahteve po strokovnem izobraževanju;
ima ocenjevalec vrednosti izkušnje v zvezi z lokacijo in vrsto premoženja, katerega vrednost ocenjuje,
je ocenjevalec vrednosti (ali ni) osebno pregledal premoženje in
nihče, razen imenovanih v poročilu, ni dajal strokovne pomoči pri pripravi poročila;

5.1.11 vključevati ime, strokovne kvalifikacije in podpis ocenjevalca vrednosti.

5.2 Če se poročila o ocenjevanju vrednosti pošiljajo elektronsko, mora ocenjevalec vrednosti izvesti potrebne ukrepe za zavarovanje neokrnjenosti podatkov/besedila v poročilu in zagotoviti, da se pri prenosu ne bodo pojavile napake. Programska oprema naj bi poskrbela za varnost prenosa.

5.2.1 Identificirati je treba izvor, datum in čas pošiljanja pa tudi naslov, datum in čas prejema. Programska oprema mora omogočati potrditev, da količina poslanih podatkov/besedila ustreza prejetim in da vsi, razen avtorja, prejmejo različico poročila, ki omogoča samo branje besedila.

5.2.2 Ocenjevalec vrednosti bi moral zagotoviti zaščito in popoln nadzor elektronskega
podpisa s pomočjo gesel (PIN kode), strojne opreme (varnostnih kartic) ali drugih sredstev. Elektronski podpis na poročilu velja kot verodostojen in ima enako raven odgovornosti kot podpis v pisni obliki na papirnem izvodu poročila.

5.2.3 Pravi elektronski izvod in/ali papirni izvod elektronsko poslanega poročila mora
shraniti ocenjevalec poročila za obdobje, ki je zakonsko določeno, v nobenem primeru pa to obdobje ni krajše od petih let. Datoteke zapisov o elektronsko poslanih poročilih se lahko shranjujejo na elektronskih, magnetnih ali drugih medijih.

5.3 Ocenjevalec vrednosti in naročnik odločata o predstavitvi poročila o ocenjevanju vrednosti na osnovi navodil ali podrobne opredelitve naloge.

5.4 Vrsta, vsebina in dolžina poročila so odvisne od nameravane uporabe poročila, zakonskih
zahtev, vrste premoženja ter narave in zapletenosti zadeve ocenjevanja vrednosti ali problema.

5.5 Za vsa poročila o ocenjevanju vrednosti je treba shraniti ustrezno dokumentacijo v delovni
datoteki, ki podpira rezultate in sklepe ocenjevanja vrednosti, čas arhiviranja pa ne sme biti krajši od petih let po dokončanju poročila.

6.0 Razprava

6.1 Način, kako se poroča o znesku ocenjevanja vrednosti, je prav tako pomemben kot osnova in natančnost zneska. Sklep o vrednosti bi se moral sklicevati na tržni dokaz in postopke ter utemeljitev, ki podpirajo ta sklep.

6.2 Sporočanje odgovora na vprašanje o ocenjevanju vrednosti na dosleden in logičen način zahteva metodičen način, ki uporabniku omogoča razumevanje nadaljnjih procesov in njihov pomen pri pripravi sklepov.

6.3 Poročilo mora bralcu omogočati jasno razumevanje mnenj, ki jih izrazi ocenjevalec vrednosti, biti mora berljivo in jasno tudi tistemu, ki nima predznanja o premoženju.

6.4 Poročilo mora izkazovati jasnost, preglednost in doslednost načina obdelave.

6.5 Ocenjevalec vrednosti mora biti previden, preden dovoli uporabo ocenjevanja vrednosti za namene, ki se razlikujejo od prvotno dogovorjenega namena.

7.0 Zahteve po razkritju

7.1 Če opravi ocenjevanja vrednosti notranji ocenjevalec vrednosti, mora poročilo o ocenjevanju vrednosti vsebovati posebno razkritje o obstoju in naravi razmerja med ocenjevalcem vrednosti in podjetjem, ki obvladuje sredstva.

7.2 Če ocenjevalec vrednosti ni vključen v nalogo ocenjevanja vrednosti kot ocenjevalec vrednosti, na primer kot neodvisni ali nepristranski zastopnik, kot svetovalec podjetju ali kot posredovalec, mora ocenjevalec vrednosti razkriti posebno vlogo, ki jo prevzame pri vsaki nalogi.

7.3 Ocenjevalec vrednosti mora razkriti regulativni okvir in vsak odklon od standardov, ki ga zahteva izpolnitev lokalne zakonodaje, ureditve (vključno z računovodskimi pravili) in običajev.

8.0 Določila o odklonih

8.1 Dovoljen ni noben odklon od zahtev, da mora vsako poročilo o ocenjevanju vrednosti jasno in natančno opredeliti sklepe ocenjevanja vrednosti ter jasno razkriti vse predpostavke in omejitvene pogoje, ki vplivajo na ocenjevanje vrednosti in sklepe o vrednosti.

8.2 Če ocenjevalca vrednosti prosimo, da opravi nalogo, ki odstopa od teh zahtev, ali je manj zahtevna ali se razlikuje od dela, ki je običajno opravljeno v skladu z MSOV in s Kodeksom vedenja v sklopu MSOV, lahko ocenjevalec vrednosti sprejme in opravi takšne storitve le, če so izpolnjeni naslednji pogoji:

8.2.1 Ocenjevalec vrednosti zagotovi, da navodila ne bodo zavajala nameravanih uporabnikov.

8.2.2 Ocenjevalec vrednosti zagotovi, da ocenjevanje vrednosti ni tako omejeno, da rezultati ne bi bili več zanesljivi in verodostojni za nameravani namen in uporabo ocenjevanja vrednosti.

8.2.3 Ocenjevalec vrednosti obvesti naročnika, da navodila za nalogo vsebujejo odklon od standardov, kar mora biti v celoti razkrito v poročilu o ocenjevanju vrednosti.

8.3 V vseh okoliščinah, ki vključujejo odklon od poročanja o tržni vrednosti, mora ocenjevalec vrednosti jasno opredeliti, da se poročanje o ocenjevanju vrednosti ne nanaša na tržno vrednost.

9.0 Datum veljavnosti

9.1 Ta Mednarodni standard ocenjevanja vrednosti začne veljati 31. januarja 2005.


 


 



Mednarodni način uporabe ocenjevanja vrednosti 1
Ocenjevanje vrednosti za računovodsko poročanje (spremenjeno 2005)

Uvod
Področje
Opredelitve pojmov
Povezava z računovodskimi standardi
Način uporabe
Razprava
Zahteve po razkritjih
Določila o odklonih
Datum veljavnosti
Priloga A (Nadaljnja pojasnila za računovodstvo najemov)

Mednarodni način uporabe ocenjevanja vrednosti 1
Ocenjevanje vrednosti za računovodsko poročanje
(sprejeto 2005)

Gradivo za ta način uporabe izhaja iz Mednarodnih standardov računovodskega poročanja (MSRP), ki jih je izdal Odbor za mednarodne računovodske standarde (OMRS; IASB). MSRP vsebujejo individualno oštevilčene standarde. Tisti, ki so bili prvotno objavljeni ped letom 2004, so označeni kot MRS (Mednarodni računovodski standardi) 1-41. Tisti, ki so bili objavljeni kasneje, pa so naslovljeni kot MSRP. Izvlečki iz MSRP so prikazani v tej izdaji Mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti (MSOV) z dovoljenjem OMRS (IASB).

Veljavno besedilo MSRP je tisto, ki ga je v angleškem jeziku objavil OMRS (IASB), naročiti ga je mogoče neposredno pri OMRS (IASB), 30 Cannon Street, London EC4M 6HX, United Kingdom, e-mail: publications@iasb.org.uk.
MSRP, osnutki za javno obravnavo in druge publikacije OMRS (IASB) so zaščiteni z avtorsko pravico OMRS (IASB).

"IFRS", "IAS", "IASC", "IASB" in "International Accounting Standards" so zaščitne trgovske znamke OMRS in se ne smejo uporabljati brez dovoljenja Odbora za mednarodne računovodske standarde.

1.0 Uvod

1.1 Cilj tega načina uporabe je pojasnjevanje načel, ki se uporabljajo pri ocenjevanjih vrednosti, pripravljenih za uporabo v računovodskih izkazih in v povezanih računovodskih evidencah podjetij. Ocenjevalci vrednosti, ki opravljajo takšna ocenjevanja vrednosti, bi morali razumeti računovodske zasnove in načela, ki izhajajo iz ustreznih Mednarodnih računovodskih standardov.

1.2 Ključna zahteva pri ocenjevanju vrednosti za računovodsko poročanje je, da ocenjevalec vrednosti spoštuje na trgu zasnovane opredelitve, objektivnost in popolno razkritje ustreznih zadev v primerni in za uporabnika prijazni obliki.

2.0 Področje

2.1 Ta način uporabe se nanaša na vsa ocenjevanja vrednosti skupin sredstev, ki so vključene v računovodske izkaze, in so v okviru veščin in strokovnega znanja ocenjevalcev vrednosti.

2.2 MSOV pospešujejo meddržavne transakcije in oživljanje globalnih trgov s pomočjo usklajenosti in preglednosti pri računovodskem poročanju. V skladu s tem je ta način uporabe razvit v okviru Mednarodnih standardov računovodskega poročanja (MSRP) z dne 31. marca 2004.

2.3 MSRP sprejemajo dva modela za pripoznavanje premoženjskih sredstev v bilanci stanja: model nabavne vrednosti in model poštene vrednosti. Pri uporabi modela poštene vrednosti je potrebno tekoče prevrednotenje sredstva in ta način uporabe se osredotoča na te posebne okoliščine, v katerih se poroča o tržnih vrednostih.

2.4 Zakonodajne, regulativne, računovodske in pravne zahteve lahko privedejo do prilagoditev tega načina uporabe v nekaterih državah ali pod določenimi pogoji. Zaradi takih okoliščin se je treba sklicevati na vsak odklon in ga natančno pojasniti v poročilu o ocenjevanju vrednosti.

3.0 Opredelitve pojmov

3.1 Tržna vrednost (market value) – Ocenjeni znesek, za katerega naj bi voljan kupec in voljan prodajalec zamenjala premoženje na datum ocenjevanja vrednosti v transakciji med nepovezanima in neodvisnima strankama po ustreznem trženju, kjer sta stranki delovali seznanjeno, previdno in brez prisile (MSOV 1, 3.1. odstavek).

3.2 Zmanjšana nadomestitvena vrednost (depreciated replacement cost) – Dnevna reprodukcijska ali nadomestitvena nabavna vrednost sredstva, zmanjšana za popravke vrednosti za fizično obrabo in vse pomembne oblike zastaranja ter optimizacijo.

3.3 Izboljšave (improvements) – Zgradbe, konstrukcije ali spremembe na zemljišču trajne narave, ki vključujejo izdatke za delo in kapital, namenjene za povečanje vrednosti in koristnosti premoženja. Izboljšave imajo različne vzorce uporabe in gospodarske koristnosti.

3.4 Specialno premoženje (specialised property) – Premoženje, ki je redko, če je sploh kdaj, naprodaj na trgu, razen pri prodaji podjetja ali enote, katere(-ga) del je, zaradi njegove edinstvenosti, ki izvira iz specialne narave in namena, njegove oblike, velikosti, lokacije ali drugih značilnosti.

3.5 Poštena vrednost (fair value) – Znesek, za katerega je mogoče zamenjati sredstvo med dobro obveščenima in voljnima strankama v transakciji med nepovezanima in neodvisnima strankama (MRS 16, 6. odstavek).

3.6 Amortizirljivi znesek (depreciable amount) – Nabavna rednost sredstva ali drug znesek namesto vrednosti (v računovodskih izkazih), zmanjšan za preostalo tako vrednost (MRS 16, 6. odstavek).

3.7 Preostala vrednost (residual value) – Ocenjeni znesek, ki bi ga podjetje v tistem trenutku prejelo za odtujitev sredstva, po zmanjšanju za pričakovane stroške odtujitve, če bi starost in stanje sredstva že nakazovala konec njegove dobe koristnosti (MRS 16, 6. odstavek).

3.8 Lastniško zasedena nepremičnina (owner-occupied property) – Nepremičnina, posedovana (pri lastniku ali lastniku ali najemniku pri finančnem najemu) za uporabo pri proizvajanju ali dobavljanju blaga ali storitev ali za pisarniške namene (MRS 40, 5. odstavek).

3.9 Naložbena nepremičnina (investment property) – Nepremičnina (zemljišče ali zgradba, ali del zgradbe ali oboje), posedovana (pri lastniku ali najemniku pri finančnem najemu), da bi prinašala najemnino ali povečevala vrednost dolgoročne naložbe ali pa oboje, ne pa za:

(a) uporabo pri proizvajanju ali dobavljanju blaga ali storitev ali za pisarniške namene ali pa

(b) prodajo v rednem poslovanju (MRS 40, 5. odstavek).

3.10 Knjigovodska vrednost (carrying amount) – Znesek, s katerim se sredstvo pripozna po odštetju vseh nabranih amortizacijskih odpisov in nabranih izgub zaradi oslabitve (MRS 36, 6. odstavek).

3.11 Amortiziranje (depreciation) – Dosledno razporejanje amortizirljivega zneska posameznega sredstva v njegovi dobi koristnosti (MRS 16, 6. odstavek; MRS 36, 6. odstavek).

3.12 Poštena vrednost, zmanjšana za stroške prodaje (fair value less costs to sell) – Znesek, ki ga je mogoče pridobiti s prodajo sredstva ali denar ustvarjajoče enote v transakciji med nepovezanima in neodvisnima ter dobro obveščenima in voljnima strankama, zmanjšan za stroške njegove odtujitve (MRS 36, 6. odstavek).

3.13 Čista iztržljiva vrednost (net realisable value) – Ocenjena prodajna cena, dosežena v rednem poslovanju, zmanjšana za ocenjene stroške dokončanja in ocenjene stroške, potrebne za to, da pride do prodaje (MRS 2, 6. odstavek). Čisti znesek, ki ga podjetje pričakuje od prodaje zalog v okviru rednega poslovanja. Poštena vrednost izraža znesek, za katerega bi se iste zaloge lahko izmenjale med dobro obveščenimi in voljnimi kupci in prodajalci na trgu. Prva vrednost je značilna za podjetja, zadnja pa ne. Čista iztržljiva vrednost zalog ni nujno ista kot poštena vrednost z odbitkom stroškov prodaje (MRS 2, 7. odstavek).

3.14 Nadomestljiva vrednost (recoverable amount) – Nadomestljiva vrednost sredstva ali denar ustvarjajoče enote je večja izmed dveh postavk, in sicer njegove poštene vrednosti, zmanjšane za stroške prodaje, ali njegove vrednost pri uporabi (MRS 36, 6. odstavek).

3.15 Prevrednoteni znesek (revalued amount) - Poštena vrednost sredstva na dan prevrednotenja, zmanjšana za vsak kasnejši amortizacijski popravek vrednosti in kasnejše nabrane izgube zaradi oslabitve (MRS 16, 31. odstavek).

3.16 Opredmetena osnovna sredstva (property, plant and equipment) – Opredmetena sredstva, ki jih:

(a) ima podjetje, da jih uporablja pri proizvajanju ali dobavljanju proizvodov ali opravljanju storitev, daje v najem drugim ali uporablja za pisarniške namene; in

(b) bo po pričakovanju uporabljalo v več kot enem obračunskem obdobju (MRS 16, 6. odstavek).

3.17 Vrednost pri uporabi (value in use) – Sedanja vrednost prihodnjih denarnih tokov, ki bodo izhajali iz sredstva ali denar ustvarjajoče enote (MRS 36, 6. odstavek).

3.18 Doba koristnosti (useful life) je:

(a) obdobje, v katerem se pričakuje, da bo podjetje lahko uporabljalo sredstvo; ali

(b) število proizvodov ali podobnih enot, ki naj bi jih podjetje pridobilo na podlagi uporabe sredstva (MRS 16, 6. odstavek; MRS 36, 6. odstavek; MRS 38, 8. odstavek).

Pri najemih je doba koristnosti opredeljena kot

ocenjena preostala doba od začetka trajanja najema brez omejitve trajanja najema, v kateri se pričakuje, da bo podjetje izrabilo gospodarske koristi sredstva (MRS 17, 4. odstavek).

3.19 Doba gospodarne uporabe (economic life) je

(a) doba, v kateri je pričakovati, da bo sredstvo lahko gospodarno uporabljal en uporabnik ali več uporabnikov; ali

(b) doba, v kateri je mogoče pričakovati, da bo en uporabnik ali več uporabnikov s sredstvom pridobil(-o) neko število proizvodnih ali podobnih enot (MRS 17, 4. odstavek).

3.20 Izguba zaradi oslabitve (impairment loss) – Znesek, za katerega knjigovodska vrednost sredstva ali denar ustvarjajoče enote presega njegovo nadomestljivo vrednost (MRS 36, 6. odstavek).

3.21 Denar ustvarjajoča enota (cash-generating unit) – Najmanjša določljiva skupina sredstev, ki ustvarjajo denarne pritoke, v glavnem neodvisne od denarnih pritokov iz drugih sredstev ali skupin sredstev (MRS 36, 6. odstavek).

4.0 Povezava z računovodskimi standardi

4.1 Ta način uporabe upošteva načela, prikazana v MSOV 1, MSOV 2 in MSOV 3 v skladu z MRS/MSRP.

4.2 Ta način uporabe se osredotoča na zahteve pri ocenjevanju vrednosti, vsebovane v MRS 16 – Opredmetena osnovna sredstva ; MRS 17 – Najemi; in MRS 40 – Naložbene nepremičnine. Sklicujejo se tudi na zahteve pri ocenjevanju vrednosti, vsebovane v MRS 36 – Oslabitev sredstev; MRS 2 – Zaloge; in MSRP 5 – Nekratkoročna sredstva za prodajo in ustavljeno poslovanje.

4.3 OMRS (IASB) izvaja poglobljene preglede merjenja sredstev in obveznosti v računovodskih izkazih ter obračunavanja najemov. Čeprav je bil ta način uporabe posodobljen, tako da vsebuje spremembe različnih standardov iz leta 2003 kot dela "projekta izboljšav", ki ga izvaja OMRS (IASB), pa bodo nujne nadaljnje spremembe kot rezultat teh nenehnih projektov pregleda.

5.0 Način uporabe

Za izvajanje ocenjevanj vrednosti, ki so v skladu s temi standardi in splošno sprejetimi načeli ocenjevanja vrednosti (GAVP), je obvezno, da ocenjevalci vrednosti upoštevajo vsa poglavja Kodeksa vedenja v okviru MSOV, ki se nanašajo na etiko, pristojnost, razkritje in poročanje (4., 5., 6. in 7. poglavje).

5.1 Razvrstitev sredstev – Ocenjevalci vrednosti morajo od poslovodstev posedujočega podjetja
pridobiti seznam sredstev, katerih vrednost je treba oceniti, in ki so označena kot uporabljiva sredstva, in sicer sredstva, potrebna za poslovanje podjetja, ali neposlovna sredstva, ki obsegajo premoženje za prihodnji razvoj, naložbenje, ali predstavljajo presežek sredstev v poslovanju podjetja.

5.2 Primerni standardi – Razvrstitev sredstev določa, kateri MRS ali MSRP so primerni. MRS 16
zahteva, da se nekratkoročna osnovna sredstva, ki jih ima podjetje za proizvodnjo ali dobavo proizvodov ali opravljanje storitev, prvotno pripoznajo v bilanci stanja po nabavni vrednosti, nato pa se vodijo v skladu z modelom nabavne vrednosti ali z modelom poštene vrednosti, opisanem v 5.3. odstavku. Drugi računovodski standardi, ki zahtevajo ali dovoljujejo ocenjevanje vrednosti opredmetenih sredstev, obsegajo:

Naložbene nepremičnine – MRS 40,
Najeme – MRS 17,
Oslabitev sredstev – MRS 36,
Zaloge – MRS 2,
Poslovne združitve – MSRP 3,
Nektratkoročna sredstva za prodajo in ustavljeno poslovanje – MSRP 5.

5.3 MRS 16 – Nabavna vrednost in poštena vrednost

5.3.1 MRS 16 obravnava model nabavne vrednosti v 30. odstavku:

"Po pripoznanju za sredstvo je treba opredmeteno osnovno sredstvo razvidovati po njegovi nabavni vrednosti, zmanjšani za amortizacijski popravek vrednosti in nabrano izgubo zaradi oslabitve."

5.3.2 Model poštene vrednosti, ki zahteva redno prevrednotovanje, je obrazložen v 31. odstavku:

"Po pripoznanju za sredstvo je treba opredmeteno osnovno sredstvo, katerega pošteno vrednost je mogoče zanesljivo izmeriti, razvidovati po prevrednotenem znesku, ki je njegova poštena vrednost na dan prevrednotenja, zmanjšana za vsak kasnejši amortizacijski popravek vrednosti in kasnejše nabrane izgube zaradi oslabitve. Prevrednotenje mora biti dovolj redno, da se knjigovodska vrednost ne razlikuje bistveno od tiste, ki bi bila ugotovljena z uporabo poštene vrednosti na dan bilance stanja."

5.3.3 Poštena vrednost ni nujno sinonim za tržno vrednost. Uporablja se v vseh MSRP v različnih povezavah.

5.3.4 Računovodski izkazi se pripravljajo ob predpostavki časovne neomejenosti delovanja
podjetja, razen če namerava poslovodstvo podjetje likvidirati ali zaustaviti poslovanje ali če nima druge možnosti, kot da napravi eno ali drugo (MRS 1, 23. odstavek). Ta predpostavka torej temelji na uporabi poštene vrednosti opredmetenih osnovnih sredstev, razen kadar je jasno, da obstaja namera odtujitve določenega sredstva, ali ko je treba upoštevati možnost odtujitve, npr. ob pregledu oslabitve.

5.4 Ocenjevanja vrednosti po MRS 16

Ko podjetje sprejme možnost prevrednotenja po pošteni vrednosti v skladu z MRS 16, se sredstva zabeležijo v bilanci stanja po njihovi pošteni vrednosti:

a) "Poštena vrednost zemljišča in zgradbe se ponavadi izmeri na podlagi tržne vrednosti, ki je običajno ugotovljena z ocenitvijo strokovno usposobljenega ocenjevalca. Poštena vrednost naprav in opreme je navadno njihova tržna vrednost, ugotovljena z ocenitvijo." (MRS 16, 32. odstavek)

b) "Če pa dokazov o tržni vrednosti ni, ker gre za posebna opredmetena osnovna sredstva
ali ker se takšna sredstva redko prodajajo drugače kot del podjetja, ki nadaljuje poslovanje, bo morda moralo podjetje določiti pošteno vrednost po donosu ali zmanjšani nadomestitveni vrednosti." (MRS 16, 33. odstavek)

5.4.1 Svet za MSOV meni, da mora strokovni ocenjevalec vrednosti, ki opravlja ocenitev za
ta namen, poročati o tržni vrednosti sredstva. Vsakršne predpostavke ali omejitve, ki jih je uporabil pri tržni vrednosti, mora ocenjevalec vrednosti obravnavati s podjetjem in razkriti v poročilu.

5.4.2 Sklep o oceni vrednosti mora biti v skladu z MSOV 3 – Poročanje o ocenjevanju
vrednosti. Ocenjevalci vrednosti morajo zagotoviti, da vsebujejo poročila zadostne informacije, da podjetje izpolni zahteve MRS 16, 77. odstavka, ko pripravlja računovodske izkaze:

a) dan, na katerega se nanaša prevrednotenje;

b) ali je sodeloval neodvisen ocenjevalec vrednosti (opomba: Svet za MSOV to tolmači kot
zunanjega ocenjevalca vrednosti );

c) uporabljene metode in pomembne predpostavke;

d) koliko so bile vrednosti določene neposredno na podlagi danih cen na delujočem trgu
ali nedavnih tržnih transakcij med nepovezanimi in neodvisnimi strankami, ali določene z uporabo drugih tehnik ocenjevanja vrednosti.

5.5 Ocenjevanje vrednosti po MRS 40 – Naložbene nepremičnine

Kadar podjetje za obračunavanje naložbenih nepremičnin izbere uporabo modela poštene vrednosti, Svet za MSOV meni, da ta model zahteva od ocenjevalca vrednosti uporabo tržne vrednosti . Nadaljnja navodila glede naložbenih nepremičnin vsebuje 6.6. odstavek.

5.5.1 MRS 40, 75. odstavek, med drugim zahteva naslednja razkritja, ki jih mora ocenjevalec vrednosti vključiti v poročilo poleg zahtev MSOV 3:

a) metode in pomembne predpostavke, uporabljene pri določanju poštene vrednosti naložbenih nepremičnin, vključno z izjavo, ali je določitev poštene vrednosti podprta s tržnim dokazom ali pa je bila zaradi narave premoženja in pomanjkanja tržnih podatkov zasnovana bolj na drugih dejavnikih (ki jih mora podjetje razkriti); in

b) obseg, v katerem je poštena vrednost naložbenih nepremičnin (kakor je izmerjena ali
razkrita v računovodskih izkazih) zasnovana na ocenjevanju vrednosti neodvisnega ocenjevalca vrednosti (Svet za MSOV to tolmači kot zunanjega ocenjevalca vrednosti), ki ima priznano in ustrezno strokovno usposobljenost ter nedavne izkušnje pri razmeščanju in razvrščanju naložbenih nepremičnin, kakršne so predmet vrednotenja.

5.6 Zahteve pri ocenjevanju vrednosti sredstev v najemu – MRS 17

5.6.1 Sredstva v najemu so po MRS 17 razvrščena med finančne najeme ali poslovne najeme (glej 6.5.1. odstavek spodaj in v Dodatku A). Če je najem razvrščen kot finančni najem, se za določitev zneska sredstva in obveznosti, ki ga podjetje zabeleži v bilanci stanja, zahteva poštena vrednost sredstva, MRS 17, 20. odstavek.

5.6.2 Za zemljišča in zgradbe v najemu se uporabljajo posebna pravila, ki so opisana v 6.5.3.
poglavju. Pri vsakem premoženju, razen pri naložbenih nepremičninah, se morajo zemljišča in zgradbe obravnavati ločeno zaradi razvrstitve v finančni najem ali poslovni najem.

5.6.3 MRS 40 dopušča, da se naložbene nepremičnine, ki jih ima najemnik v finančnem
najemu po MRS 17, obravnavajo po posebnih pravilih. Prvič, ne opravi se razporeditev na zemljišče in zgradbe. Drugič, poštena vrednost se pripozna kot vrednost, ki izhaja iz najemnikovih prihodnjih obveznosti iz najema.

5.6.4 Svet za MSOV meni, da v vsakem primeru ocenjevalec vrednosti izpolni zahtevo po
ugotavljanju poštene vrednosti za sredstva v najemu po MRS 17, 20. odstavek, če poroča o tržni vrednosti . Za nepremičnine v najemu je to tržna vrednost pravice najemnika. Za druga sredstva v najemu je to običajno tržna vrednost sredstva, neobremenjenega z najemom, ker je obveznost zabeležena ločeno.

5.7 Ocenjevanje vrednosti oslabljenih sredstev – MRS 36

5.7.1 Oslabitev nastopi, ko se trajno zmanjša vrednost sredstva pod njegovo knjigovodsko vrednost. Podjetje mora znižati knjigovodsko vrednost oslabljenega sredstva na višjo od dveh vrednosti, in sicer vrednosti pri uporabi ali poštene vrednosti, zmanjšane za stroške prodaje . Zahteve so obrazložene v 6.8.2. odstavku.

5.8 Ocenjevanja vrednosti po poslovnih združitvah MSRP 3

5.8.1 Kadar podjetje prevzame drugo ali se spoji z drugim podjetjem, mora prevzemno podjetje obračunati sredstva in obveznosti prevzetega podjetja po pošteni vrednosti na dan prevzema. Svet za MSOV meni, da mora ocenjevalec vrednosti poročati o tržni vrednosti razpoznavnih sredstev in obveznosti, kot je veljala na dan prevzema.

5.9 Presežna sredstva – MSPR 5

5.9.1 Po MSRP 5 – Nekratkoročna sredstva za prodajo in ustavljeno poslovanje – se morajo presežna sredstva posebej pripoznati. Takšna sredstva se lahko obračunajo posamično ali kot "skupina za odtujitev", in sicer kot skupina sredstev, ki bo odtujena skupaj s prodajo ali kako drugače, in kjer bodo obveznosti, neposredno povezane s temi sredstvi, tudi prenesene v transakciji. Presežna sredstva se morajo na začetku obračunati po knjigovodski vrednosti ali po pošteni vrednosti, zmanjšani za stroške prodaje, glede na to, katera je nižja, zatem pa po pošteni vrednosti, zmanjšani za stroške prodaje. Ocenjevalci vrednosti morajo zato preveriti, ali bodo presežno sredstvo ocenili kot posamično enoto ali kot skupino ali portfelj sredstev, ki bodo odtujena v posamični transakciji, in poročati o tržni vrednosti z ustreznimi predpostavkami.

5.10 Premoženje, namenjeno za prodajo v okviru rednega poslovanja – MRS 2

5.10.1 Ocenjevanja vrednosti premoženja, namenjenega za prodajo v okviru rednega poslovanja morajo izpolnjevati zahteve MRS 2 – Zaloge. Takšno premoženje se meri po nabavni vrednosti ali po čisti iztržljivi vrednosti, glede na to, katera je nižja. Čista iztržljiva vrednost je tržna vrednost, zmanjšana za stroške prodaje.

5.11 Prodajni stroški

5.11.1 Kadar dobi naročilo, da oceni vrednost oslabljenih ali presežnih sredstev ali sredstev, namenjenih za prodajo v okviru rednega poslovanja, mora ocenjevalec vrednosti poročati o njihovi tržni vrednosti, ne da bi odštel prodajne stroške. Če stranka zahteva, da ji ocenjevalec vrednosti svetuje o stroških prodaje, mora ocenjevalec vrednosti o takšnih stroških poročati posebej.

5.12 Biološka sredstva – MRS 41

5.12.1 Le-ta zajemajo kmetijska in gozdarska sredstva. Ocenjevalec vrednosti mora ocenjevati vrednost teh sredstev v skladu z navodili v PO 10.

5.13 Sodelovanje z revizorji – Če se stranka s tem strinja, mora ocenjevalec vrednosti odkrito razpravljati z revizorji podjetja in jim obrazložiti ocenjevanja vrednosti.

6.0 Razprava

6.1 Identifikacija skupin sredstev

Za vsako skupino opredmetenih osnovnih sredstev se zahtevajo ločena razkritja. MRS 16, 73. odstavek, zahteva, da morajo računovodski izkazi pri vsaki skupini razkriti podlage za merjenje, uporabljene pri ugotavljanju prevrednotene nabavne vrednosti, uporabljene metode amortiziranja in dobo koristnosti ali uporabljene stopnje amortiziranja. Skupina opredmetenih osnovnih sredstev zajema sredstva podobne narave in uporabe. Posebne skupine so na primer (MRS 16, 37. odstavek):

a) zemljišča,

b) zemljišča z zgradbami,

c) stroji,

d) ladje,

e) letala,

f) motorna vozila,

g) pohištvo in vgrajena oprema,

h) pisarniška oprema.

Če se kaka postavka prevrednoti, se mora prevrednotiti celotna skupina, v katero spada, da bi se izognili izbirnemu prevrednotenju sredstev in da ne bi poročali o zneskih, ki bi bili mešanica nabavnih vrednosti in poštenih vrednosti na različne dneve. Skupina sredstev za ta namen zajema sredstva podobne narave in uporabe pri poslovanju podjetja.

6.2 Amortiziranje – MRS 16

6.2.1 MRS 16, 43-62. odstavek, določa zahteve, ki jih mora podjetje upoštevati pri amortiziranju opredmetenih osnovnih sredstev. Od ocenjevalcev vrednosti se lahko zahteva, da razporedijo vrednost med različne sestavine sredstva, da svetujejo glede preostale vrednosti ali da svetujejo glede prihodnje dobe sredstva.

6.2.2 Sestavine nabavne vrednosti – Vsak del sredstva z visoko nabavno vrednostjo v primerjavi s celotno nabavno vrednostjo sredstva se mora amortizirati posebej. Kadar imajo deli isto dobo koristnosti in stopnjo amortiziranja, se lahko pri določanju zneska amortizacije razvrstijo v skupine. Zato se lahko od ocenjevalcev vrednosti zahteva, da razporedijo ocenjeno vrednost, ki so jo pripravili, na različne dele sredstva, da bi podjetju zagotovili ločeno amortiziranje teh delov.

6.2.3 Preostala vrednost – Preostala vrednost se odšteje od knjigovodske vrednosti sredstva, da bi določili znesek, ki ga mora podjetje amortizirati. Če politika poslovodstva predvideva odtujitev po določenem obdobju, je lahko doba koristnosti sredstva krajša od njegove dobe gospodarne uporabe. MRS 16, 58. odstavek, ugotavlja, da ima zemljišče običajno neomejeno dobo koristnosti in mora biti zato obračunano posebej. Prav tako določa, da povečanje vrednosti zemljišča ne sme vplivati na določanje amortizirljivega zneska zgradbe.

6.2.4 Pričakovana doba – Ocenjevalec vrednosti lahko svetuje glede preostale dobe gospodarne uporabe sredstva. Kadar poroča o gospodarni uporabi zgradb, izboljšav, proizvajalne in druge opreme, mora izpostaviti, da le-ta ni nujno enaka dobi koristnosti za podjetje, kar je predmet politike podjetja glede prihodnje odtujitve ali prenove.

6.2.5 Zahteve poročanja – Kadar ocenjevalec vrednosti določi razporeditev ali oceni preostalo vrednost sestavine nekega sredstva, ki temelji na porazdelitvi vrednosti celotnega sredstva, mora pojasniti, da so določeni zneski hipotetična razporeditev vrednosti celotnega sredstva, pripravljeni izjemoma za izračun ustrezne stopnje amortiziranja v računovodskih izkazih podjetja, in da se ti zneski ne smejo uporabiti za noben drug namen.

6.3 Vrednost alternativne uporabe

Če ima lastniško zasedena nepremičnina možnost alternativne uporabe, zaradi česar bi bila vrednost izločenega sredstva iz podjetja višja od njegove vrednosti, če bi bilo del denar ustvarjajoče enote , mora ocenjevalec vrednosti poročati o tržni vrednosti takšne alternativne uporabe. Prav tako mora izjaviti, da vrednost alternativne uporabe ne upošteva posledic zaprtja podjetja ali prekinitve poslovanja in stroškov, ki bi nastali pri alternativni uporabi, in da mora podjetje to upoštevati, ko se odloča o ustreznem znesku, ki ga sprejme kot pošteno vrednost.

6.4 Specialno premoženje

MSOV in MRS 16 ugotavljata, da obstajajo vrste sredstev, za katera ni razpoložljivih tržnih dokazov zaradi njihove posebne narave. Ocenjevanje vrednosti takšnih sredstev zahteva uporabo na donosu zasnovanega načina ali načina zmanjšane nadomestitvene vrednosti. Izbira načina ni odvisna od vrste sredstva, pač pa od razpoložljivosti tržnih dokazov. Za nadaljnjo razpravo in navodila glede uporabe teh načinov glej 5.11 in 5.13. odstavek v PO 1 in 5. poglavje v PO 8.

6.5 Pogostost prevrednotovanja

31. odstavek v MRS 16 določa:

" Prevrednotenje mora biti dovolj redno, da se knjigovodska vrednost ne razlikuje bistveno od tiste, ki bi se ugotovila z uporabo poštene vrednosti na dan bilance stanja."

6.6 MRS 17 – Opredmetena osnovna sredstva v najemu

6.6.1 MRS 17 obravnava obračunavanje sredstev, ki so v najemu. Vse najeme je treba razvrstiti v poslovne najeme ali finančne najeme (glej 5.6.1. odstavek zgoraj in Dodatek A). Za vsako vrsto najema uporabljamo različne računovodske postopke. Finančni najem se obračuna v najemnikovi bilanci stanja kot sredstvo in kot obveznost v zneskih, enakih pošteni vrednosti sredstva, ali sedanji vrednosti najmanjše vsote najemnin, če je manjša, pri čemer sta obe določeni ob sklenitvi najema. Vsak začetni neposredni strošek najemnika se prišteje k pripoznanemu znesku sredstva.

6.6.2 Od ocenjevalcev vrednosti se lahko zahteva, da svetujejo glede poštene vrednosti sredstva ob sklenitvi najema, da bi najemnik sredstvo pravilno obračunal v skladu z MRS 17.

6.6.3 Za zemljišča in zgradbe v najemu se uporabljajo posebne določbe. MRS 17, 14. odstavek, določa, da "je za zemljišča značilno, da imajo praviloma neomejeno dobo gospodarne uporabe..., zaradi česar se najem zemljišča šteje za poslovni najem." Zemljišča in zgradbe, ki so predmet najema, se pri razvrščanju najema obravnavajo ločeno (MRS 17, 15. odstavek). Večina najemov podeli najemniku pravico do zasedbe zemljišča in zgradb, ki pa kasneje to pravico vrne najemodajalcu. Če mora najemnik vzdrževati zgradbo in jo vrniti najemodajalcu v dobrem stanju, potem bosta zemljišča in zgradba pravilno razvrščena med poslovne najeme (glej Dodatek A). Če za zemljišče in zgradbo velja, da nista enako razvrščena, se najmanjša vsota najemnin (vključno z vnaprejšnjimi enkratnimi plačili) ob sklenitvi najema porazdeli med zemljišče in zgradbe sorazmerno z ustreznimi poštenimi vrednostmi najemninskih deležev v zemljišču in zgradbah, ki so predmet najema. Če najemnin ni možno zanesljivo porazdeliti med zemljišče ali zgradbe, se celoten najem uvrsti med finančne najeme, razen če je jasno, da sta tako najem zgradb kot zemljišča poslovna najema (MRS 17, 16. odstavek). Ta porazdelitev ni potrebna, če se najemnikov delež obravnava kot naložbena nepremičnina (MRS 17, 18. odstavek).

6.6.4 Za nadaljnja navodila glede najemnih pravic glej Dodatek A.

6.7 MRS 40 – Naložbene nepremičnine

6.7.1 MRS 40 opredeljuje naložbeno nepremičnino kot nepremičnino (zemljišče ali zgradbo, ali del zgradbe, ali oboje), posedovano pri lastniku ali najemniku pri finančnem najemu, da bi prinašala najemnino ali povečevala vrednost dolgoročne naložbe ali pa oboje. Izključuje lastniško zasedene nepremičnine, ki se uporabljajo pri proizvajanju ali dobavljanju blaga in storitev ali za pisarniške namene, kot tudi nepremičnine, namenjene za prodajo v rednem poslovanju.

6.7.1.1 Če je del nepremičnine posedovan kot naložbena nepremičnina, del pa je lastniško zaseden, in če je takšna dela mogoče prodati ločeno ali dati ločeno v najem, se obračunavata ločeno. Če delov ni mogoče prodati ločeno, je nepremičnina naložbena nepremičnina le, če je za proizvodnjo ali dobavo blaga ali storitev ali za pisarniške namene posedovan nepomemben del (MRS 40, 10. odstavek).

6.7.1.2 Nepremičnina, ki je dana v najem odvisnemu ali obvladujočemu podjetju v okviru najemnega sporazuma v skupini podjetij, ne izpolnjuje pogojev za naložbeno nepremičnino v skupinskih računovodskih izkazih, pač pa je lahko obravnavana kot naložbena nepremičnina v posamičnih računovodskih izkazih podjetja najemodajalca (MRS 40, 15. odstavek).

6.7.2 Naložbena nepremičnina se ob začetnem pripoznanju meri po nabavni vrednosti. Po začetnem pripoznanju lahko podjetje izbere bodisi:

a) model poštene vrednosti – naložbena nepremičnina se meri po pošteni vrednosti, spremembe pa se pripoznajo v izkazu poslovnega izida; ali

b) model nabavne vrednosti – "zgodovinski" model nabavne vrednosti v skladu z modelom, opisanim v MRS 16. Podjetje, ki izbere (zgodovinski) model nabavne vrednosti, mora ne glede na to razkriti pošteno vrednost naložbene nepremičnine.

6.7.2.1 Model poštene vrednosti je podrobno obrazložen v MRS 40, 33-55 odstavku. Tržna vrednost deleža podjetja v naložbeni nepremičnini, pridobljena v skladu z MSOV 1, ustreza tem podrobnim zahtevam. Tržna vrednost bo izražala vse tekoče najemnine, tekoče denarne tokove in vse ustrezne predpostavke o prihodnjih prejemkih ali izdatkih iz najemnin.

6.7.3 Naložbene nepremičnine v najemu – Nepremičnina, posedovana pri najemniku in ne pri popolnem lastniku in ki drugače ustreza opredelitvi izraza naložbena nepremičnina, se lahko obračunava z uporabo modela poštene vrednosti. Kadar je ta možnost izbrana za eno od naložbenih nepremičnin v najemu, je treba vse nepremičnine, ki so razvrščene kot naložbene nepremičnine, obračunavati po modelu poštene vrednosti (MRS 40, 6. odstavek).

6.7.3.1 MRS 40, 50.(d) odstavek spoznava, da poštena vrednost naložbene nepremičnine v najemu izraža čisti donos po odštetju prihodnjih obveznosti iz najema. Čeprav se od podjetja zahteva, da k sporočeni pošteni vrednosti prišteje vse pripoznane obveznosti iz najemov, da pride do knjigovodske vrednosti za računovodske namene, pa to ne vpliva na zahtevo, da ocenjevalec vrednosti poroča o tržni vrednosti.

6.7.3.2 Začetno pripoznanje naložbene nepremičnine, ki je v najemu, mora biti obračunano, kot predpisuje MRS 17, 20. odstavek, za finančni najem; to pomeni, da se sredstvo pripozna po tisti vrednosti, ki je manjša: poštena vrednost nepremičnine ali sedanja vrednost najmanjše vsote najemnin. Vsako vnaprejšnje enkratno vplačilo se obravnava kot del najmanjše vsote najemnin in se zato vključi v nabavno vrednost sredstva (MRS 40, 25. odstavek).

6.7.3.3 Kasnejša merjenja naložbenih nepremičnin v poslovnem najemu zahtevajo uporabo modela poštene vrednosti (glej 6.6.3.1. odstavek zgoraj).

6.7.4 Zunanja ocenjevanja vrednosti – Podjetjem se priporoča, vendar se od njih ne zahteva, da določijo pošteno vrednost naložbenih nepremičnin na podlagi ocenjevanja vrednosti neodvisnega (zunanjega) ocenjevalca vrednosti s priznano in ustrezno strokovno usposobljenostjo ter nedavnimi izkušnjami pri razmeščanju in razvrščanju naložbenih nepremičnin, katerih vrednosti je treba oceniti (MRS 40, 32. odstavek).

6.8 Druge zahteva MRS

6.8.1 Portfelji – Zbirka ali skupina vrst premoženja v lasti enega lastnika in pod skupnim upravljanjem se imenuje portfelj. Tržna vrednost takih sredstev, ki se pojmujejo ali obravnavajo kot portfelj, bi lahko presegla vsoto tržne vrednosti vsakega posameznega sredstva ali bi bila lahko nižja od nje. O takem primeru je treba posebej poročati upravljavcem in skrbnikom.

6.8.2 Oslabitev – Po MRS 36 – Oslabitev sredstev – mora podjetje na datum vsake bilance stanja pregledati, ali je kako znamenje, da utegne biti opredmeteno sredstvo oslabljeno. Znamenje, da utegne biti sredstvo oslabljeno, je lahko na primer zmanjšanje vrednosti sredstva zaradi tržnih ali tehnoloških sprememb, zastaranja sredstva, nedoseganje pričakovanega donosa ali namera ustavitve ali reorganiziranja poslovanja. Če se oceni, da je oslabitev nastala, je treba knjigovodsko vrednost, pridobljeno z zgodovinsko nabavno vrednostjo ali s prejšnjim ocenjevanjem vrednosti, zmanjšati na nadomestljivo vrednost, ki je višja od dveh vrednosti sredstva: vrednosti pri uporabi ali poštene vrednosti, zmanjšane za stroške prodaje . Vrednost pri uporabi izraža vrednost, ki jo bo podjetje zagotovilo s sredstvom v njegovi preostali dobi koristnosti in iz morebitne odtujitve. Čeprav gre za posebnosti podjetja, je treba vhodne podatke za vrednost pri uporabi pridobiti s trga, kadar je le mogoče. Če pa je vrednost, ki jo podjetje zagotavlja z nepretrgano uporabo sredstva, manjša od čistega donosa, ki bi ga bilo mogoče zagotoviti s takojšnjim umikom in odtujitvijo sredstva, pa mora knjigovodska vrednost izražati slednje. Poštena vrednost, zmanjšana za stroške prodaje, je tržna vrednost sredstva, zmanjšana za ustrezno pričakovane prodajne stroške.

6.8.3 Nestabilni trgi – Kadar so trgi nestabilni, morajo biti ocenjevalci vrednosti oprezni pri svojih analizah in obrazložitvah, kot je obrazloženo v MSOV 1, 6.5. odstavku. Po MRS 29 – Računovodsko poročanje v hiperinflacijskih gospodarstvih – je mogoče od ocenjevalcev vrednosti zahtevati, da ocenijo vrednost bilance stanja.

7.0 Zahteve po razkritjih

7.1 V skladu z MSOV 3 – Poročanje o ocenjevanju vrednosti – mora ocenjevalec vrednosti navesti vsa razkritja.

7.2 Za razkritja, zahtevana v skladu z Mednarodnimi računovodskimi standardi, glej 5.4.2., 5.5.1. in
6.1. odstavek zgoraj.

7.3 Ocenjevalec vrednosti mora razkriti regulativni okvir in vsak odklon od teh standardov, ki ga
zahteva izpolnitev lokalne zakonodaje, ureditve (vključno z računovodskimi pravili) in običajev.

8.0 Določila o odklonih

8.1 Pri upoštevanju tega načina uporabe morajo biti vsi odkloni v skladu z usmeritvami, navedenimi v MSOV 3 – Poročanje o ocenjevanju vrednosti.

9.0 Datum veljavnosti

9.1 Ta Mednarodni način uporabe ocenjevanja vrednosti začne veljati 31. januarja 2005.

Priloga A: Nadaljnja navodila za računovodstvo najemov

Razvrščanje najemov

Pri vnašanju v računovodske izkaze se morajo po MRS 17 najemi razvrstiti kot poslovni najemi ali finančni najemi:

Finančni najem je najem, pri katerem se prenesejo vse pomembne oblike tveganja ali koristi, povezane z lastništvom sredstva. Lastninska pravica lahko preide na drugo stran ali pa tudi ne.

Poslovni najem
je najem, ki ni finančni najem.

V MRS 17, 10. in 11. odstavku, so spodaj prikazani zgledi okoliščin, ki posamič ali skupaj lahko vodijo do finančnega najema. Ti zgledi ne pomenijo popolnega preizkusa, ampak so zgolj ponazoritve, kar pomeni, da najema ni možno razvrstiti kot finančnega najema, čeprav se pojavi ena takšna okoliščina ali več, če je iz celotnega sobesedila jasno, da najemodajalec kasneje ni prenesel vseh pomembnih oblik tveganja in koristi, povezanih z lastništvom sredstva, na najemnika.

(a) Z najemom se prenese lastništvo sredstva na najemnika do konca trajanja najema;

(b) najemnik ima možnost kupiti sredstvo pod ugodnejšimi pogoji;

(c) trajanje najema se ujema z večjim delom dobe gospodarne uporabe sredstva, čeprav njegovo lastništvo ni preneseno;

(d) na začetku najema je sedanja vrednost najmanjše vsote najemnin enaka najmanj pošteni vrednosti najetega sredstva;

(e) najeta sredstva so tako posebne narave, da jih lahko brez večjih sprememb uporablja samo najemnik;

(f) če najemnik lahko odpove najem, najemodajalčeve izgube zaradi odpovedi bremenijo najemnika;

(g) dobički ali izgube zaradi spreminjanja poštene vrednosti preostanka pripadajo najemniku;

(h) najemnik lahko podaljša najem v naslednje obdobje za najemnino, ki je bistveno manjša od tržne.

Če je ugotovljeno, da vse pomembne oblike tveganja in koristi, povezane z lastništvom sredstva, niso bile prenesene na najemnika, je takšen najem poslovni najem.

Ker razvrščanje zahteva presojo ravni, do katere se ekonomske koristi prenesejo z najemom, je možno, da se bo od ocenjevalcev vrednosti zahtevalo, da z nasveti pomagajo najemodajalcu ali najemniku razvrstiti najem. Svet za MSOV meni, da bo v večini primerov kvalitativna presoja najemnih pogojev hitro pokazala pravilno razvrstitev, ne da bi to zahtevalo podrobne izračune vrednosti različnih najemniških pravic. Ustrezne vrednosti najemodajalčevih in najemnikovih pravic niso ključni dejavnik za razvrščanje; ključni preizkus je, ali je najemodajalec prenesel vse pomembne oblike tveganja in koristi, povezane z lastništvom.

Razporeditev zemljišča in zgradbe

Kadar so zemljišča in zgradbe skupni predmet najema, zahteva MRS 17, 15. odstavek, da se zemljišča in zgradbe pri razvrščanju najema obravnavajo ločeno. Če se pokaže, da bi bila lahko zgradba v finančnem najemu, se začetna najemnina ob sklenitvi najema, ki temelji na ustrezni pošteni vrednosti najemne pravice, porazdeli med zemljišče in zgradbe (MRS 17, 16. odstavek).

Pri večini najemov nepremičnin ni razpoznaven delež na nepremičnini in zgradbi in v vsakem primeru se delež v obeh običajno vrne k najemodajalcu ob koncu najema. Pogosto obstajajo določbe, da mora najemnina občasno izražati spremembe tržne vrednosti premoženja in da mora najemnik vrniti zgradbe najemodajalcu v dobrem stanju. To so vse jasni kazalci, da najemodajalec ni prenesel vseh pomembnih oblik tveganja in koristi, povezanih z lastništvom zgradb ali zemljišča, na najemnika.

Zato bo pri nepremičninah prišlo do finančnega najema le, kadar bo imel najem jasno obliko financiranja morebitnega nakupa zemljišča, zgradb ali obojega s strani najemnika, pogosto z možnostjo, da se najemodajalčev delež odkupi z nominalno vsoto po plačilu najemnine. Včasih lahko izpolnjujejo merila finančnega najema najemi, ki niso jasno sestavljeni kot finančni sporazumi, na primer, kadar najemnine ne izražajo vrednosti, vsebovane v premoženju. V takih primerih se lahko zahtevajo podrobnejše analize vrednosti prenesenih tveganj in koristi, da bi lahko spodbijali njihovo razvrstitev.

Po MRS 17, 18. odstavku, ločeno merjenje zemljišča in zgradb pri naložbenih nepremičninah v najemu ni potrebno. Tudi če naložbenik poseduje naložbeno nepremičnino v poslovnem najemu, se celota po MRS 40 obračunava, kot bi bila v finančnem najemu.

Kadar je predmet najema samostojen kos zemljišča z zgradbo na njem, je porazdelitev najemnine na zemljišče in zgradbo naloga, ki jo je mogoče zanesljivo izvesti, če obstaja v bližini delujoči trg za zemljišča s podobno razvitostjo. V drugih primerih, ko je predmet najema na primer del zgradbe, v kateri je mnogo najemnikov in kjer ni mogoče določiti pripadajočega dela zemljišča vsakemu najemu, je nemogoče izvesti zanesljivo porazdelitev. MRS 17, 16. odstavek, ugotavlja nastanek takšnih primerov, ki onemogočajo izvedbo zanesljive porazdelitve, in določa, da se celoten najem obravnava kot finančni najem, razen če je jasno, da sta tako najem zgradbe kot zemljišča poslovna najema. Če je jasno, da sta tako najem zgradbe kot zemljišča poslovna najema, porazdelitev ni potrebna.

V praksi so deli zgradbe, v kateri je več najemnikov, običajno v poslovnem najemu in je celotna nepremičnina uvrščena med naložbene nepremičnine najemodajalca. V takih primerih je porazdelitev nepotrebna. Če je jasno, da so zgradbe predmet finančnega najema, bo zemljišče verjetno nemogoče določiti. Relativno redko pa se bo dogajalo, da bodo zgradbe ustrezale razvrstitvi v finančni najem in da zemljišča ne bo mogoče določiti. V takšnih primerih ocenjevalec ne sme poskušati opraviti razporeditve na nezanesljivih merilih, ampak mora odsvetovati nezanesljivo razporeditev. Podjetje bo tako moralo celoto obravnavati kot finančni najem.



 


 
Mednarodni način uporabe ocenjevanja vrednosti 2
Ocenjevanje vrednosti za namene posojanja (spremenjeno 2005)

Uvod
Področje
Opredelitve pojmov
Povezava z računovodskimi standardi
Način uporabe
Razprava
Zahteve po razkritjih
Določila o odklonih
Datum veljavnosti

Mednarodni način uporabe ocenjevanja vrednosti 2
Ocenjevanje vrednosti za namene posojanja
(spremenjeno 2005)

1.0 Uvod

1.1 Cilj mednarodnega načina uporabe ocenjevanja vrednosti 2 (MNUOV 2) je dajanje napotkov ocenjevalcem vrednosti, ki pripravljajo ocenitve vrednosti za zavarovanje posojil, hipotek in obveznic. MNUOV 2 ponuja okvir, v katerem ocenjevalci vrednosti lahko izvajajo posle ocenjevanja vrednosti za posojilne institucije in druge, ki zagotavljajo financiranje, ki ga je treba zavarovati s specifičnimi dolgoročnimi sredstvi in ne samo splošno zaupati posamezniku ali podjetju. Nasveti ocenjevalcev vrednosti se lahko razširijo tudi na druga področja, toda ta način uporabe obravnava samo ocenjevanja vrednosti premoženja za zavarovanje posojil, hipotek in obveznic.

1.2 Številni posli financiranja so zavarovani s specifičnimi sredstvi. Zavarovanje posojila, hipoteke ali obveznice v drugih poslih financiranja je lahko opredeljeno precej širše. V nekaterih primerih je čista vrednost podjetja zastavljena kot zavarovanje brez upoštevanja specifičnih sredstev. Ocenjevalci vrednosti pri ocenjevanju vrednosti specifičnih sredstev za zavarovanje financiranja običajno obravnavajo tržno vrednost . V nekaterih primerih lahko obravnavajo vrednost delujočega podjetja, likvidacijsko vrednost ali druge vrste vrednosti, odvisno od zakonov, okoliščin in poroštvenih zahtev stranke, vendar pa se tisti, ki zagotavljajo financiranje, največ ukvarjajo s tržno vrednostjo.

1.3 Čeprav se vrste premoženja razlikujejo glede na lokacijo, koristnost, starost, primernost in druge dejavnike, se načela ocenjevanja vrednosti ne razlikujejo. Pomembno je, da ocenjevalci vrednosti dosledno uporabljajo načela ocenjevanja vrednosti v okviru teh standardov, da opravljajo nepristranske cenitve, ki ustrezajo potrebam, in da jih uporabniki ocenjevanja vrednosti jasno razumejo.

2.0 Področje

2.1 Ta način uporabe se nanaša na vse okoliščine, v katerih se od ocenjevalcev vrednosti zahteva, da svetujejo ali poročajo posojilnim institucijam ali drugim financerjem dolgovanega kapitala, kadar je cilj ocenjevanja vrednosti povezan s posojili, hipotekami ali obveznicami.

3.0 Opredelitve pojmov

3.1 Tržna vrednost (market value), kot je opredeljena v MSOV 1, ostaja temelj za delo ocenjevalca vrednosti. Opredeljena je kot:

Tržna vrednost je ocenjeni znesek, za katerega naj bi voljan kupec in voljan prodajalec zamenjala premoženje na datum ocenjevanja vrednosti v transakciji med nepovezanima in neodvisnima strankama po ustreznem trženju, pri kateri sta stranki delovali seznanjeno, previdno in brez prisile.

3.2 Pojem premoženje (property) se uporablja v 3.1. odstavku zgoraj, ker je ta dokument osredotočen na ocenjevanje vrednosti premoženja. Takšna uporaba izraza premoženje bi morala pomagati pri razlikovanju ocenjevanja vrednosti za posojanje in drugih vrst nalog ocenjevanja vrednosti od nalog računovodskega poročanja, ki obravnavajo sredstva, izražena v knjigah podjetja.

3.3 Vse metode, tehnike in postopki za merjenje tržne vrednosti bodo po potrebi, in če bodo ustrezno in pravilno uporabljeni, vodili do splošno izražene tržne vrednosti, če bodo temeljili na tržno izpeljanih sodilih. Metoda primerljivih prodaj ali druge metode tržnih primerjav bi morale izhajati iz tržnih opazovanj. Stroški gradnje in amortizacija bi morali biti določeni s sklicevanjem na analizo na trgu zasnovanih ocen stroškov in nabranega amortizacijskega popravka vrednosti. Način kapitalizacije donosa ali metoda diskontiranega denarnega toka bi morala temeljiti na tržno določenih denarnih tokovih in tržno izpeljanih merah donosa. Čeprav bodo razpoložljivost podatkov in okoliščine, povezane s trgom ali premoženjem, določale, katere metode ocenjevanja vrednosti so najprimernejše, mora biti rezultat uporabe kateregakoli od prej omenjenih postopkov tržna vrednost, če vsaka metoda temelji na podatkih, izpeljanih iz trga.

3.4 Način, po katerem bi običajno trgovali s premoženjem na trgu, razlikuje med uporabnostjo različnih metod ali postopkov ocenjevanja tržne vrednosti. Kadar temeljijo na tržnih informacijah, je vsak način primerjalna metoda. V vsaki situaciji ocenjevanja vrednosti ena metoda ali več na splošno najbolje predstavljajo tržna dogajanja. Ocenjevalec vrednosti bo pri vsakem ocenjevanju tržne vrednosti upošteval vsako metodo in določil, katere metode so najprimernejše.

3.5 Tisti, ki iščejo zavarovanje financiranja ali skušajo oceniti stanje takega zavarovanja, bodo včasih zahtevali ocenjevanja vrednosti na podlagi, ki ni tržna vrednost. V takih okoliščinah bi moral ocenjevalec vrednosti pridobiti regulativne opredelitve, ki se lahko uporabijo, in nadaljevati ocenjevanje vrednosti na podlagi, ki ni tržna vrednost le, če tako ocenjevanje vrednosti ni v nasprotju z veljavnimi zakoni ali predpisi in če tudi drugače ne bo zavajajoče. V takih okoliščinah ocenjevalci vrednosti običajno vključijo oceno tržne vrednosti ali druge ustrezne informacije, da se vidi, koliko se ocena netržne vrednosti lahko razlikuje od tržne vrednosti.

3.6 MSOV 2 navaja opredelitve vrednosti, ki se razlikujejo od tržne vrednosti. Ocenjevalec vrednosti mora biti posebno previden, da se izogne situaciji, ko se ocene netržne vrednosti lahko zamenjajo z ocenami tržne vrednosti . Čeprav obstajajo okoliščine, v katerih so ustrezne ocene netržne vrednosti, bi morali biti tisti, ki uporabljajo taka ocenjevanja vrednosti, opozorjeni, da take vrednosti morda niso in na splošno niso iztržljive na trgu.

4.0 Povezava z računovodskimi standardi

4.1 Računovodski standardi predpisujejo posebna sodila in določajo posebne predpostavke, ki jih mora ocenjevalec vrednosti upoštevati pri pripravi ocenjevanja vrednosti za računovodsko poročanje. Ocenjevanja vrednosti, pripravljena za hipoteke ali zavarovanja posojil, morajo upoštevati zahteve, ki jih postavlja dejavnost financiranja, vendar pa se lahko bistveno razlikujejo od zahtev za računovodsko poročanje. Eno izmed osnovnih načel ocenjevanja vrednosti za računovodsko poročanje je predpostavka o nepretrganem poslovanju podjetja. Vendar pa takšna predpostavka ne velja za ocenjevanja vrednosti za zavarovanje posojil. To še posebej velja za specializirana sredstva, pri katerih je vrednost zavarovanega premoženja zunaj podjetja, katerega sestavni del je, lahko zelo omejena.

5.0 Način uporabe

Za izvajanje ocenjevanj vrednosti, ki so v skladu s temi standardi in splošno sprejetimi načeli ocenjevanja vrednosti (GAVP), je obvezno, da ocenjevalci vrednosti upoštevajo vsa poglavja Kodeksa vedenja v okviru MSOV, ki se nanašajo na etiko, pristojnost, razkritje in poročanje (4., 5., 6. in 7. poglavje).

5.1 Pri izvajanju ocenjevanj vrednosti premoženja, pri katerih bodo rezultati uporabljeni za
pridobivanje posojil, hipotek in obveznic, morajo ocenjevalci vrednosti običajno oceniti tržno vrednost takih sredstev v skladu s temi mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti.

5.2 Če okoliščine, predpisi in zakoni predvidevajo ali zahtevajo odklone od tržne vrednosti, in
samo v takih okoliščinah, morajo ocenjevalci vrednosti po potrebi uporabiti drugačne opredelitve vrednosti in ustrezne postopke. Ta odklon mora biti jasno prikazan in pojasnjen v poročilu o ocenjevanju vrednosti ali v izvidu, in sicer skupaj z identifikacijo in opredelitvijo ocenjene vrste vrednosti in s pojasnilom razlogov za odklon. Če se poroča o pomembni razliki med tržno vrednostjo premoženja in drugačno vrsto vrednosti, je treba to pojasniti v poročilu ali izvidu in se pogovoriti z naročnikom.

5.3 Podlaga za delo ocenjevalca vrednosti mora biti jasno določena v vsakem poročilu ali izvidu,
namenjenem tretjim osebam, vsa poročila pa morajo biti pripravljena tako, da jih razumni ljudje ne bodo pojmovali kot zavajajoča. O sklepu ocenjevanja je treba poročati v skladu z MSOV 3 – Poročanje o ocenjevanju vrednosti.

5.4 V nekaterih državah standardi strokovne prakse ocenjevanja vrednosti določajo posebne
zahteve za ocenjevanja vrednosti premoženja, povezana s posojili, hipotekami in obveznicami. Na splošno daje skladnost z njihovimi zahtevami rezultate, usklajene s tem mednarodnim načinom uporabe ocenjevanja vrednosti, čeprav je skladnost z načinom uporabe posebna zadeva. Vsak odklon je treba podrobno pojasniti.

5.5 Visok odstotek podjetniških in zasebnih posojil bank in drugih finančnih institucij je zavarovan
z upravičenji do specifičnih premoženjskih sredstev. Če ocenjevalec vrednosti ocenjuje vrednosti v takih okoliščinah, mora popolnoma razumeti zahteve takšnih institucij in sestavo pogojev v posojilnih pogodbah in sporazumih. Včasih posojilodajalci zahtevajo, da ostanejo posebni pogoji, ki se nanašajo na posojilo, zaupni, vendar pa to ne odvezuje ocenjevalca vrednosti obveznosti, da na splošno razume proces posojanja.

5.6 Ocenjevalec vrednosti mora določiti ocenitev vrednosti v smislu trga in zagotoviti oceno
tveganj, povezanih s premoženjem, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, tako v sedanjosti kot prihodnosti. Vsaka neobičajna nestanovitnost vrednosti posebnega premoženja ali trga primerljivega premoženja bi morala biti navedena v poročilu o ocenjevanju vrednosti ali v izvidu.

5.7 Jasna, nepristranska, ustrezna in razumljiva poročila in ocene vrednosti so pomembne pri
vseh ocenjevanjih vrednosti za posojila, ki jih je treba zavarovati s premoženjskimi sredstvi. Za ocenjevanja vrednosti, namenjena za obveznice, ki javno kotirajo, lahko veljajo posebna pravila. Ocenjevalci vrednosti morajo preveriti, razumeti in se uskladiti s posebnimi zahtevami, povezanimi s takimi ocenjevanji vrednosti.

5.8 Ocenjevalec vrednosti mora pripraviti takšna razkritja, ki ustrezajo določeni nalogi, in mora
upoštevati poročevalske standarde, ki so obravnavani v MSOV 3 – Poročanje o ocenjevanju vrednosti – in v 7. poglavju spodaj.

6.0 Razprava

6.1 Na splošno so zahteve ocenjevanja vrednosti za posojila, ki jih je treba zavarovati s premoženjskimi sredstvi, podobne drugim ocenjevanjem tržne vrednosti. Še posebej pa je treba določiti in poročati o osnovi za vsak odklon od standardov. Kot je navedeno spodaj, zahtevajo različne vrste premoženja posebna obravnavanja.

6.2 Naložbene nepremičnine

6.2.1 Vrednost nepremičnin, ki ustvarjajo prihodke, se običajno ocenjuje posamično, vendar bi posojilne institucije morda želele poznati vrednost premoženja kot dela portfelja nepremičnin. V takih primerih mora biti jasno izražena razlika med takimi potencialno različnimi vidiki.

6.2.2 Posojilodajalce še posebej zanima mnenje ocenjevalca vrednosti glede zavarovanja poravnavanja obveznosti iz posojila ali zmožnosti premoženja, da med trajanjem posojila (po potrebi) zagotovi plačila obresti in poplačila glavnice.

6.2.3 Za naložbene nepremičnine se priporoča, da ocenjevalci vrednosti razlikujejo med donosi, ki jih ustvarjajo z dolgovi obremenjene nepremičnine, in donosi, ki jih ustvarjajo z dolgovi neobremenjene nepremičnine. Podobno je treba pojasniti sklicevanja na notranje mere donosa (IRR), in sicer ali so obremenjene z dolgovi ali ne. Prav tako je treba obrazložiti vsako posebno obravnavanje davkov.

6.3 Lastniško zasedene nepremičnine

6.3.1 Vrednost lastniško zasedenih nepremičnin se ocenjuje na osnovi nezasedene posesti, in sicer zemljišča ali premoženja v izgradnji, za katero obstajajo lastniške pravice, nimajo pa sedanjega najemnika, in z upoštevanjem najgospodarnejše uporabe nepremičnin. To pa ne izključuje upoštevanje lastnika kot dela trga, vendar pa zahteva, da je vsaka posebna prednost zasedenosti lastnika, ki se lahko kaže v ocenjevanju vrednosti podjetja, ločena od vrednosti premoženja. Pri kršitvi finančnih sporazumov se zavarovanje financiranja lahko izvaja le s spremembo v zasedenosti. Če se od ocenjevalca vrednosti zahteva, da pripravi drugačno podlago za ocenjevanje vrednosti, bi se morala poročilo o ocenjevanju vrednosti ali izvid sklicevati na vrednost, izpeljano iz tržnih dokazov o prodajah nezasedenih podobnih nepremičnin.

6.4 Specialno premoženje

6.4.1 Specialno premoženje, ki ima po opredelitvi lahko omejeno tržljivost in je njegova vrednost izpeljana iz dejstva, da je del podjetja (glej Splošna načela in zasnove ocenjevanja vrednosti, 8.2. odstavek, in MNUOV 1, 6.4. odstavek), morda ni primerno za poroštvo posojil kot izločena enota. Če jih je treba posamično ali skupinsko zastaviti za zavarovanje posojil, je treba njihovo vrednost oceniti na osnovi najgospodarnejše uporabe, ki predpostavlja nezasedeno posest, in v celoti razložiti vse predpostavke.

6.5 Vrste premoženja, katerih vrednost se običajno ocenjuje kot vrednost trgovalnih enot

6.5.1 Vrednost nekaterih vrst premoženja, vključno, vendar ne le z njimi, s hoteli in drugimi podjetji, povezanimi s prostim časom, se običajno ocenjuje v skladu s previdno oceno možne ravni dobička, izpeljanega iz računovodskih podatkov ali projekcij, izključujoč vsako posebno dobro ime, ki izvira iz poslovanja, ki je plod nadpovprečnih veščin poslovodstva. V takih primerih bi se moral posojilodajalec zavedati pomembne razlike v vrednosti, ki lahko obstaja med delujočim podjetjem in podjetjem,

6.5.1.1 ki je prenehalo poslovati;

6.5.1.2 iz katerega so odstranili zaloge;

6.5.1.3 v katerem so ukinjene ali ogrožene licence/certifikati, franšizni sporazumi ali dovoljenja;

6.5.1.4 v katerem je premoženje razrušeno; ali pa obstajajo

6.5.1.5 druge okoliščine, ki lahko oslabijo prihodnje poslovanje.

6.5.2 Ocenjevalec vrednosti lahko tudi razširi nalogo tako, da vključi potencialna prihodnja spreminjanja položaja premoženja kot poroštva. Na primer, če so prosti denarni tokovi premoženja pomembno odvisni od določenega najemnika, od najemnikov iz določene dejavnosti ali od drugih pogojev, ki bi lahko povzročili nestabilnost v prihodnosti, mora ocenjevalec vrednosti zabeležiti ta dejstva v poročilu o ocenjevanju vrednosti ali izvidu. V nekaterih primerih je lahko primerna ocena vrednosti nezasedenega premoženja z alternativno uporabo.

6.6 Premoženja v izgradnji

6.6.1 Vrednost vrst premoženja, ki ne prinašajo prihodkov in se uporabljajo za ponovni razvoj ali kot lokacije za izgradnjo nespecialnih zgradb, se mora oceniti z upoštevanjem obstoječih in potencialnih razvojnih možnosti in omejitev. Vsaka predpostavka glede načrtovanja in drugih pomembnih dejavnikov mora biti razumna in jasno navedena v poročilu o ocenjevanju vrednosti ali izvidu.

6.6.2 O razdelitvi na faze in časovnem okviru za zagotavljanje sredstev v posojilni pogodbi se je treba pogovoriti s posojilodajalcem in občasna tržna ocenjevanja vrednosti zagotoviti v razvojnem ciklusu.

6.6.3 Ustrezna metoda ocenjevanja vrednosti vrst premoženja v izgradnji bo odvisna od stanja izgradnje premoženja na veljavni datum ocenjevanja vrednosti in od stopnje, do katere je premoženje mogoče vnaprej prodati ali vnaprej dati v najem. Pred začetkom ocenjevanja vrednosti se je treba o metodi pogovoriti in uskladiti s posojilodajalcem. Ocenjevalec vrednosti bi moral biti pozoren in bi moral

6.6.3.1 upoštevati časovne razlike med datumom dokončanja izgradnje in veljavnim datumom ocenjevanja vrednosti. Učinek dodatnih zahtev pri izgradnji na stroške in prihodke, mora biti pregleden iz takšne analize, po potrebi tudi z uporabo diskontirane sedanje vrednosti;

6.6.3.2 ustrezno navesti pričakovane tržne spremembe v preostalem obdobju izgradnje;

6.6.3.3 upoštevati in navesti obseg tveganj, povezanih z izgradnjo; in

6.6.3.4 upoštevati in razkriti vse poznane povezave med strankami, vključenimi v izgradnjo.

6.7 Hirajoča sredstva

6.7.1 Posebne težave so povezane z ocenjevanjem vrednosti hirajočih sredstev. Posebna skrb mora biti namenjena trajanju in značilnostim posojila, vključno z datumom vračila obresti in glavnice, ker so povezani z intenzivnostjo hiranja sredstva in načrtovanim programom za njegovo izkoriščanje ali uporabo.

6.7.2 Najemnina, ki presega tržno ali gospodarsko najemnino in tako ustvarja posebno prednost za najemodajalca, lahko predstavlja premoženjsko sredstvo, povezano z nepremičnino, na katero se nanaša. V takih primerih lahko najem predstavlja hirajoče sredstvo, ker se vsaka pripisana vrednost zmanjšuje z odplačilom najemnine in najemni pogoji se slabšajo.

6.8 Ocenjevalec vrednosti

6.8.1 Narava in obseg naloge sta posebej pomembna za ocenjevalca vrednosti in uporabnika storitev ocenjevalca vrednosti. Ocenjevalci vrednosti bi se morali zavedati, da je element tveganja povezan z ocenjevanji vrednosti za posojanje, kjer nesporazumi in/ali napake lahko vodijo do sodnih sporov med posojilodajalcem in ocenjevalcem vrednosti. Na primer, pri plačilni nezmožnosti posojilojemalca posojilodajalec proda premoženje zaradi zapadle hipoteke in iztrži le del ocenjene vrednosti.

6.8.2 Nekatere pravne ureditve zahtevajo v zakonodaji finančnih storitev posebne licence ali registracijo, ko je storitev povezana ne le z vrednostjo premoženja, pač pa tudi z zadevami poroštev, kot so kapital, upravičenja iz deležev, kolektivne naložbene sheme ali sindicirana posojila.

6.8.3 Zaradi posebnih fiduciarnih okoliščin, ki so značilne za večino poroštev za posojila, hipoteko ali posle z obveznicami, je posebno pomembno, da je ocenjevalec vrednosti neodvisen, ne pa povezan z eno izmed strank, vključenih v dejansko ali predlagano finančno razmerje. Prav tako je pomembno, da ima ocenjevalec ustrezne izkušnje, ali si jih je sposoben pridobiti, o določeni vrsti premoženja in o področju, povezanem z zadevnim premoženjem.

6.9 Prisilna prodaja ali omejena obdobja za trženje prodaje

6.9.1 Posojilne institucije bodo včasih zaprosile za ocenjevanja vrednosti zaradi prisilne prodaje ali likvidacije, ali pa bodo postavile svoje lastne omejitve glede časovnega obdobja, v katerem naj bi se po predvidevanjih prodalo poroštvo. Taka ocenjevanja vrednosti ne izpolnjujejo opredelitve tržne vrednosti in ocenjevalci vrednosti bi morali upoštevati 3.5. odstavek tega načina uporabe.

7.0 Zahteve po razkritju

7.1 Poročila o ocenjevanju vrednosti ne smejo biti zavajajoča. Na splošno bodo taka poročila, ki so pripravljena za ocenjevanja vrednosti, usklajena z MNUOV 2, izpolnjevala poročevalske zahteve, obravnavane v 5. poglavju, MSOV 1 – Tržna vrednost kot podlaga ocenjevanja vrednosti – in MSOV 3 – Poročanje o ocenjevanju vrednosti. Še posebej pa bodo vključevala posebno sklicevanje na opredelitev tržne vrednosti , kakor je določena v tem MNUOV, skupaj s posebnim sklicevanjem na pojmovanje premoženja glede koristnosti ali najgospodarnejše uporabe.

7.2 Taka ocenjevanja vrednosti bi se morala sklicevati na poseben datum ocenjevanja vrednosti (datum, na katerega se nanaša taka ocena vrednosti), namen in uporabo ocenjevanja vrednosti in druga sodila, ki so pomembna in primerna za zagotavljanje ustreznega in razumnega tolmačenja ugotovitev, mnenj in sklepov ocenjevalca vrednosti.

7.3 Čeprav so zasnova, raba in uporaba alternativnih izrazov o vrednosti lahko primerni v nekaterih okoliščinah, pa mora ocenjevalec vrednosti zagotoviti, da so pri odkritju in poročanju o takih drugačnih vrednostih le-te zakonite in ustrezne in se ne smejo tolmačiti kot predstavitve tržne vrednosti.

7.4 Pri poročanju o oceni tržne vrednosti za zavarovanje posojila, hipotek in obveznic bo ocenjevalec vrednosti izvedel vsa razkritja v skladu z MSOV 3 – Poročanje o ocenjevanju vrednosti.

8.0 Določila o odklonih

8.1 Pri upoštevanju tega načina uporabe morajo biti vsi odkloni v skladu z usmeritvami, navedenimi v MSOV 3 – Poročanje o ocenjevanju vrednosti.

9.0 Datum veljavnosti

9.1 Ta mednarodni način uporabe ocenjevanja vrednosti začne veljati 31. januarja 2005.



 

Pojasnjevalne opombe

Pojasnjevalna opomba 1: Ocenjevanje vrednosti nepremičninskih pravic
Pojasnjevalna opomba 2: Ocenjevanje vrednosti najemnih pravic
Pojasnjevalna opomba 3: Ocenjevanje vrednosti proizvajalne in druge opreme
Pojasnjevalna opomba 4: Ocenjevanje vrednosti neopredmetenih sredstev
Pojasnjevalna opomba 5: Ocenjevanje vrednosti premičnin
Pojasnjevalna opomba 6: Ocenjevanje vrednosti podjetij
Pojasnjevalna opomba 7: Obravnavanje nevarnih in strupenih snovi pri ocenjevanju vrednosti
Pojasnjevalna opomba 8: Zmanjšana nadomestitvena vrednost (DRC)
Pojasnjevalna opomba 9: Metoda diskontiranega denarnega toka za tržno in netržno zasnovano ocenjevanje vrednosti
Pojasnjevalna opomba 10: Ocenjevanje vrednosti kmetijskega premoženja
Pojasnjevalna opomba 11: Pregledovanje ocenjevanj vrednosti
Pojasnjevalna opomba 12: Ocenjevanje vrednosti premoženja s posebnim trgovalnim namenom
Pojasnjevalna opomba 13: Množično ocenjevanje za obdavčitev premoženja
Pojasnjevalna opomba 14: Ocenjevanje vrednosti premoženja v ekstraktivnih dejavnostih

Mednarodna pojasnjevalna opomba o ocenjevanju vrednosti št. 1

Ocenjevanje vrednosti nepremičninskih pravic
(spremenjeno 2005)

1.0 Uvod

1.1 Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti, ki jih je izdal Svet za mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti (Svet za MSOV), določajo pogoje in zasnove, ki so bistvenega pomena za vsa ocenjevanja vrednosti. Namen pojasnjevalne opombe 1 (PO 1) je razširiti razlago teh osnov, da bi jih bolje razumeli pri ocenjevanjih vrednosti nepremičninskih pravic.

1.2 Nepremičninske pravice predstavljajo velik del svetovnega bogastva. Če je treba delovanje na premoženjskih trgih zasnovati na zanesljivih ocenjevanjih vrednosti, morajo obstajati splošno dogovorjeni standardi, s katerimi se določajo tržna vrednost in druge vrste vrednosti, o katerih poročajo ocenjevalci vrednosti. Pravilno razumevanje in primerna uporaba teh standardov bosta neizogibno pospeševala živahnost mednarodnih in domačih transakcij nepremičninskih pravic, izboljšala relativni položaj nepremičninskih pravic med drugimi alternativnimi naložbami in zmanjšala primere prevar in zlorab.

1.3 Pojem premoženje je v pravnem pomenu lahko opredeljen kot lastništvo in ne kot fizična enota zemljišča, zgradbe in opredmetenih premičnih postavk. V tem pomenu Svet za MSOV opredeljuje štiri splošne vrste premoženja:

1.3.1 Nepremičninske pravice (PO 1)

1.3.2 Premičnine (PO 3, 4 in 5)

1.3.3 Podjetja (PO 6)

1.3.4 Finančne pravice.

1.4 Kot pri drugih vrstah premoženja obstajajo skupno dogovorjene in splošno sprejete metode za ocenjevanje vrednosti nepremičninskih pravic. Za ocenjevalca vrednosti in uporabnike storitev ocenjevanja vrednosti je pomembno, da primerne metode popolnoma razumejo, primerno uporabljajo in zadovoljivo pojasnijo. Z izpolnjevanjem tega cilja ocenjevalci vrednosti prispevajo k pravilnosti in zanesljivosti ocen tržne vrednosti in s tem k dobrim razmeram na trgih, na katerih delujejo.

1.5 Pospeševanje razumevanja in izogibanje zlorabam na trgu zahtevajo, da ocenjevalci vrednosti in uporabniki storitev ocenjevanja vrednosti natančno razlikujejo med vrstami premoženja. Zaradi neupoštevanja navedenega lahko pride do neprimerne ali slabo premišljene tržne odločitve in nepravilnega tolmačenja poročanih vrednosti. Kadar se vrste vrednosti zamešajo ali napačno predstavijo, je običajno rezultat poročanje o previsokih ali prenizkih vrednostih. Enako velja, kadar je terminologija netočna ali neustrezna.

1.6 Ocenjevalci vrednosti nepremičninskih pravic prepoznavajo zapletenost trgov in nepremičnin, ki se tam prodajajo in kupujejo. Razlike na nepremičninskih trgih in med posameznimi vrstami premoženja se jasno in zanesljivo kažejo pri upoštevanju splošno sprejetih načel ocenjevanja vrednosti (GAVP).

1.7 V vseh državah članicah Sveta za MSOV je pripoznano, da zahteva ocenjevanje vrednosti nepremičninskih pravic posebno izobraževanje, usposabljanje in izkušnje. Tako kot pojav strokovnih institucij ocenjevanja vrednosti na nacionalni ravni potrjuje potrebo trga po pristojnih in visoko etičnih ocenjevalcih vrednosti v vsaki državi, pa globalizacija premoženjskih trgov in ustanovitev Sveta za MSOV izražata potrebo trga, da ocenjevalci vrednosti uporabljajo po vsem svetu usklajene metode. PO 1 – Ocenjevanje vrednosti nepremičninskih pravic – je mednarodni okvir za uporabo splošno sprejetih metod, ki se uporabljajo za ocenjevanje vrednosti nepremičninskih pravic.

1.8 Nujno je dobro razumevanje povezav med PO 6 in 12, ki se nanašata na ocenjevanje vrednosti podjetij in premoženja s posebnim trgovalnim namenom (STP), in PO 1, ki se nanaša na ocenjevanje vrednosti nepremičninskih pravic. Vrednost nepremičninskih pravic se ocenjuje kot jasna »enota«, in sicer kot fizična sredstva, na katera se nanašajo posebne lastniške pravice. Na primer poslovna zgradba, stanovanjska zgradba, tovarna ali druge vrste premoženja na splošno vsebujejo tudi spodaj ležeče zemljišče. Ocenjevanje vrednosti podjetij ali STP pa obravnava podjetje ali STP sredstvo, katerega sestavni del so lahko nepremičninske pravice. Tržna vrednost nepremičninskih pravic se vedno ocenjuje v skladu z mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti 1 (MSOV 1). Če je ocena vrednosti nepremičninskih pravic vključena kot sestavina ocenjevanja vrednosti podjetij, je to ocena tržne vrednosti nepremičninskih pravic. Kot je obravnavano v PO 1, se ta dogovor razlikuje od nesprejemljive prakse dozdevnega določanja cene tržne vrednosti za nepremičninske pravice na podlagi razporeditev vrednosti delujočega podjetja.

1.9 Namen PO 1 ni določanje posebnih navodil, kako naj se izvaja določeno ocenjevanje vrednosti, ali nadomeščanje usposobljenosti ocenjevalcev vrednosti in postopkov, ki jih le-ti uporabljajo. To obravnava vsaka država v okviru programov izobraževanja. Namen Sveta za MSOV je določitev okvirja in zahtev za ocenjevanje vrednosti nepremičninskih pravic, ki bodo pomagali k usklajevanju praks ocenjevanja vrednosti po vsem svetu.

2.0 Področje

2.1 Namen te PO je pomagati v postopkih izvedbe ali uporabe ocenjevanj vrednosti nepremičninskih pravic.

2.2 Glavne sestavine PO 1 vključujejo:

2.2.1 identifikacijo ključnih pojmov in opredelitve pojmov;

2.2.2 povzetek procesa ocenjevanja vrednosti in njegovo logično utemeljitev;

2.2.3 obrazložitev pomembnosti načel in zasnov;

2.2.4 razpravo o primernem razkritju in poročevalskih zahtevah;

2.2.5 primere zlorab in nesporazumov; in

2.2.6 predstavitev napotkov o nepremičninskih pravicah.

2.3 Posebna uporaba kvantitativnih in kvalitativnih postopkov ocenjevanja vrednosti je zunaj okvira PO 1. Pomembno je, da so ocenjevalci vrednosti usposobljeni za take postopke in da so postopki vključeni v splošno sprejeto prakso. V praksi ocenjevalci vrednosti pri vsakem ocenjevanju vrednosti na splošno uporabljajo več postopkov in potem uskladijo rezultate v končni indikaciji tržne vrednosti ali drugače označene vrednosti.

3.0 Opredelitve pojmov

3.1 Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti opredeljujejo zasnove zemljišča (land) in premoženja (property) ; nepremičnin (real estate), nepremičninskih pravic (real property) in sredstev (assets) ; cene (price), stroškov (cost) in vrednosti (value); tržne vrednosti (market value), najgospodarnejše uporabe (highest and best use) in koristnosti (utility). Pojmovnik opredeljuje številne zasnove in strokovne pojme, ki se uporabljajo v standardih in pojasnjevalnih opombah. Naslednje opredelitve so specifične za PO 1 in so tukaj vključene v korist bralcu.

3.2 Primerljivi podatki (comparable data) – Podatki se na splošno uporabljajo pri analizi ocenjevanja vrednosti, da pridemo do ocen vrednosti. Primerljivi podatki so povezani z vrstami premoženja, ki imajo značilnosti, podobne tistemu premoženju, katerega vrednost se ocenjuje (predmet ocenjevanja vrednosti). Taki podatki vključujejo prodajne cene, najemnine, prihodke in odhodke ter tržno izvedeno mero kapitalizacije in mere donosa/diskontne mere.

3.3 Sestavine primerjanja (elements of comparison) – Posebne značilnosti vrst premoženja in transakcij, ki povzročajo spreminjanje cen, plačanih za nepremičnine. Sestavine primerjanja med drugim vključujejo naslednje: prenos premoženjskih pravic, finančne pogoje, prodajne pogoje, tržne pogoje, lokacijo in fizične in gospodarske značilnosti (glej 5.22. odstavek tega dokumenta zaradi popolne predstavitve sestavin primerjanja ).

3.4 Najgospodarnejša uporaba (highest and best use) – Najverjetnejša uporaba premoženja, ki je fizično možna, primerno upravičena, zakonsko dopustna, finančno izvedljiva in katere rezultati izkazujejo najvišjo vrednost premoženja, katerega vrednost se ocenjuje (glej Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti, 6. poglavje).

3.5 Trg (market) – Okolje, v katerem kupci in prodajalci s pomočjo cenovnega mehanizma trgujejo s proizvodi in storitvami.

3.6 Tržna vrednost (market value) – Opredelitve pojma so vključene v Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti in Mednarodni standard ocenjevanja vrednosti 1, 3. poglavje.

3.7 Premoženjske pravice (property rights) – Pravice, ki so povezane z lastništvom nepremičnine. Vključujejo pravico do pozidave in nepozidave zemljišča, dajanja nepremičnine v najem, prodaje nepremičnine, izročitve nepremičnine, obdelovanja v kmetijske namene, izkoriščanja rudnin, spreminjanja topografije nepremičnine, razdelitve, sestavljanja in uporabe kot odlagališča odpadkov ali pravico, da se nobena od teh pravic ne izkoristi. Kombinacijo teh premoženjskih pravic včasih imenujemo sveženj pravic, neločljivo povezan z lastništvom nepremičnine. Premoženjske pravice so značilno podrejene javnim ali zasebnim omejitvam, kot so služnosti, služnosti nujne poti, določanje gostote pozidave, namembnost in druge omejitve premoženja.

3.8 Nepremičnine (real estate) – Zemljišče in vse stvari, ki so naravni del zemljišča, npr. drevesa in minerali, tudi predmeti, ki so jih postavili ljudje, npr. zgradbe in izboljšave na zemljišču. Vse stalne gradbene pritikline, kot so vodovodne inštalacije, ogrevalni in hladilni sistemi, električne napeljave in vgrajeni predmeti, kot so dvigala, so tudi del nepremičnine. Nepremičnina vključuje vse pritikline, nad zemljo in pod njo (glej tudi Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti in Pojmovnik).

3.9 Nepremičninske pravice (real property) – Vse pravice, deleži in koristi, povezani z lastništvom nepremičnine . Nepremičninska pravica je pravna zasnova, ki se razlikuje od nepremičnine, ki je fizično sredstvo. Glede lastniških pravic lahko pri nepremičninskih pravicah obstajajo potencialne omejitve (glej Vrste premoženja, 2.2.1. in 2.2.4. odstavek).

3.10 Enote primerjanja (units of comparison) – Običajno dejavnik, posledica dveh sestavin, ki izraža jasne razlike med vrstami premoženja in omogoča analizo v treh načinih ocenjevanja vrednosti, npr. cena na kvadratni meter ali kvadratni čevelj, ali kazalnik cene premoženja v primerjavi s čistim donosom (multiplikator čistega donosa).

3.11 Nabavnovrednostni način (cost approach) – Eden izmed načinov ocenjevanja vrednosti, ki se običajno uporablja pri ocenah tržne vrednosti in v številnih drugih situacijah ocenjevanja vrednosti. Zmanjšana nadomestitvena vrednost je uporaba nabavnovrednostnega načina pri ocenjevanju vrednosti specialnih sredstev za računovodsko poročanje, kadar so neposredni tržni dokazi omejeni (glej PO 8 – Nabavnovrednostni način za računovodsko poročanje [DRC]).

4.0 Povezava z računovodskimi standardi

4.1 Za splošno razpravo o računovodskih zahtevah za ocenjevanja vrednosti nepremičninskih pravic, koristnost tržne vrednosti pri zagotavljanju objektivnosti in primerljivosti ocenjevanj vrednosti nepremičninskih pravic glej Mednarodni način uporabe ocenjevanja vrednosti 1.

5.0 Napotki

5.1 Vrednost je v najširšem pomenu opredeljena kot povezava med nečem v lasti in med posameznikom/posamezniki, ki želijo imeti to v lasti. Za razlikovanje med številnimi subjektivnimi povezavami, do katerih lahko pride med ljudmi, morajo ocenjevalci vrednosti določiti posebno vrsto vrednosti kot osnovo vsakega ocenjevanja vrednosti. Tržna vrednost je najobičajnejša vrsta vrednosti, vendar pa obstajajo tudi netržne vrednosti (glej Uvod k standardom 1, 2 in 3 in MSOV 1 in 2).

5.1.1 Zasnova in opredelitev tržne vrednosti je nastala pod vplivom tržnih sil in kot odziv na različna načela gospodarjenja z nepremičninami. Z uporabo opredelitve vrednosti pri ocenjevanjih vrednosti, kot je tržna vrednost, dobijo ocenjevalci vrednosti in uporabniki objektiven načrt ocenjevanja vrednosti.

5.1.2 Če je tržna vrednost namen ocenjevanja vrednosti, mora ocenjevalec vrednosti
uporabiti opredelitve, procese in metode, ki so skladni z MSOV 1.

5.2 Če je namen ocenjevanja vrednosti vrsta vrednosti, ki ni tržna vrednost, mora ocenjevalec vrednosti uporabiti primerno opredelitev vrednosti in upoštevati MSOV 2 ter ustrezne PO. Ocenjevalec vrednosti se mora izogniti potencialnim nesporazumom ali napačni uporabi ocen vrednosti v situacijah, v katerih je namen naloge vrednost, ki ni tržna vrednost. Pravilna razkritja, identifikacije in opredelitev pojmov ter navedene omejitve glede uporabljivosti ocenjevanja vrednosti in poročila o ocenjevanju vrednosti običajno zagotavljajo skladnost.

5.3 Pojasnjevalna skica 1 prikazuje postopek ocenjevanja vrednosti, kot se uporablja v mnogih državah. Postopek izraža splošno sprejeta načela ocenjevanja vrednosti (GAVP) in je približno takšen v večini držav ne glede na to, ali so določeni koraki izrecno upoštevani ali ne. Načela, iz katerih izhaja ta postopek, so skupna vsem državam. Čeprav se postopek lahko uporablja tako za tržne kot netržne vrednosti, načini uporabe tržne vrednosti zahtevajo izvajanje ocenjevanja vrednosti izključno na osnovi tržnih podatkov.

5.4 Ocenjevanje vrednosti je treba razlikovati od poročila o ocenjevanju vrednosti. Ocenjevanje
vrednosti vključuje vse raziskave, podatke, utemeljitve, analize in sklepe, potrebne za določitev ocene vrednosti. Poročilo o ocenjevanju vrednosti poroča o teh postopkih in sklepih. Čeprav se zahteve med državami razlikujejo, pa standardi zahtevajo hranjenje ustreznih zapisov, ki pojasnjujejo potek ocenjevanja vrednosti in verodostojnost ter zanesljivost sklepov. Ti zapisi morajo biti na razpolago pri morebitnem kasnejšem razumnem poizvedovanju (glej Kodeks vedenja v okviru MSOV, 5.3.5. in 5.3.6. odstavek). V praksi lahko nekatere oblike poročanja nepopolno predstavljajo celotno podlago za ocenjevanje vrednosti. Če je poročilo o ocenjevanju vrednosti kakorkoli omejeno, bo ocenjevalec vrednosti na splošno določil in razlikoval med obsegom ocenjevanja vrednosti in obsegom poročila o ocenjevanju vrednosti.

5.5 Primerno in običajno je, da so navodila naročnika (5.6. odstavek spodaj) navedena v pismu ali
v pogodbi za opravljanje storitev . V situacijah tržne vrednosti je za neodvisnost ali zunanji položaj ocenjevalca vrednosti običajno, da jih navede v pritrdilni izjavi. Ta dogovor določa tudi poslovno povezavo med ocenjevalcem vrednosti in naročnikom, honorar in plačilne pogoje, posebne smernice in omejitve, identifikacijo standardov, ki jih je treba uporabiti, in druge primerne zadeve.

 


Slika6 >  Pojasnjevalna skica 1-1 (Postopek ocenjevanja vrednosti)
 

5.6 Kot prikazuje pojasnjevalna skica 1-1, se morata ocenjevalec vrednosti in naročnik ocenjevanja vrednosti strinjati o vsebini in obsegu ocenjevanja vrednosti. Opredelitev nalog vključuje

5.6.1 identifikacijo nepremičnine, ki je vključena v ocenjevanje vrednosti;

5.6.2 identifikacijo premoženjskih pravic, katerih vrednost je treba oceniti;

5.6.3 nameravano uporabo ocenjevanja vrednosti in vse povezane omejitve;

5.6.4 identifikacijo podpogodbenikov ali zastopnikov in njihovih prispevkov;

5.6.5 opredelitev ali podlago iskane vrednosti;

5.6.6 datum, na katerega se bo nanašala ocena vrednosti, in datum nameravanega
poročila;

5.6.7 identifikacijo obsega ocenjevanja vrednosti in poročila;
in

5.6.8 identifikacijo možnih in omejitvenih pogojev, na katerih temelji ocenjevanje vrednosti.

5.7 Pri izvajanju korakov preliminarne analize ter izbire in zbiranja podatkov, ki so predlagani v procesu ocenjevanja vrednosti, se ocenjevalec vrednosti seznani s splošnim trgom in premoženjem, ki je predmet ocenjevanja vrednosti in tako postopoma preide na specifične analize.

5.7.1 Splošni gospodarski podatki se zbirajo v soseščini, mestu, regiji in celo na nacionalnih in mednarodnih ravneh, kar je odvisno od obravnavanega premoženja. Proučujejo se družbeni, gospodarski, vladni in okoljski dejavniki, ki so lahko povezani s tržno vrednostjo (ali drugače opredeljeno vrsto vrednosti), da bi lahko bolje spoznali določeno premoženje. Vse druge specifične dejavnike, ki jih moramo upoštevati, je treba podrobno preiskati.

5.7.2 Specifične podatke o premoženju ali podatke, ki so neposredneje pomembni za premoženje, katerega vrednost ocenjujemo, in za primerljive vrste premoženja, je treba zbrati in pregledati. Le-ti vključujejo podatke o lokaciji in izboljšavah, stroških in amortizaciji, podatke o prihodkih in odhodkih, podatke o meri kapitalizacije in donosa, zgodovini lastništva in koristnosti ter druge pomembne podatke, ki jih kupci in prodajalci na splošno upoštevajo pri pogajanjih in transakcijah.

5.7.3 Podatke o ponudbi in povpraševanju, ki so značilni za najverjetnejši premoženjski trg, je treba analizirati, da bi pridobili popis premoženja, ki konkurira pri zagotavljanju tržnega deleža premoženju, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, kot tudi popis obstoječega premoženja, ki ga je treba prenoviti, ali novega premoženja, ki ga je treba zgraditi, da bo povečalo konkurenčno ponudbo. Trgi se analizirajo zaradi določitve tržnih trendov, povezav med ponudbo in povpraševanjem, absorpcijskih stopenj in drugih posebnih tržnih informacij.

5.8 Ko zbere in analizira zgoraj navedene podatke, lahko ocenjevalec vrednosti določi možne načine uporabe zemljišča za premoženje, ki je predmet ocenjevanja vrednosti. Ker imajo različne nepremičninske parcele lahko različne možnosti uporabe, je prvi potrebni korak k izbiri prodaj in drugih primerljivih podatkov določitev najgospodarnejše uporabe (HABU) premoženja, ki je predmet ocenjevanja vrednosti. Ocenjevalec vrednosti upošteva najgospodarnejšo uporabo zemljišča, kot da bi bilo nezasedeno , in najgospodarnejšo uporabo premoženja, kot bi bilo izboljšano (glej razpravo o HABU v Splošnih zasnovah in načelih ocenjevanja vrednosti, 6.0. odstavek in naslednji).

5.8.1 Zasnova HABU temelji na spoznanju, da čeprav obstajajo med dvema nepremičninskima parcelama ali več fizične podobnosti in so si medsebojno sorodne, lahko obstajajo pomembne razlike v načinu njihove uporabe. Kako se premoženje lahko optimalno uporabi, je temelj določanja njegove tržne vrednosti.

5.8.2 Osnovne determinante HABU vključujejo odgovore na naslednja vprašanja:

• Ali je predlagana uporaba smiselna in verjetna?

• Ali je uporaba zakonita ali obstaja verjetnost, da je možno dobiti pravno upravičenost do uporabe?

• Ali je premoženje fizično primerno za uporabo ali ga je možno preurediti za uporabo?

• Ali je predlagana uporaba finančno izvedljiva? in

• Ali je izmed vrst uporabe, ki izpolnjujejo prve štiri teste, izbrani HABU najučinkovitejša uporaba zemljišča?

5.9 Za ocenjevanje vrednosti zemljišča se uporablja več metod. Njihova uporabnost se razlikuje glede na vrsto ocenjene vrednosti in razpoložljivost podatkov. Pri oceni tržne vrednosti je treba vsako izbrano metodo podpreti s tržnimi podatki (glej 5.25. odstavek in naslednje).

5.10 V številnih, ne pa v vseh, državah so v procesu ocenjevanja vrednosti pripoznani trije načini ocenjevanja vrednosti: način primerljivih prodaj, način kapitalizacije donosa in nabavnovrednostni način . Medtem ko trg z dobrimi dokazi lahko prispeva k manjši pomembnosti nabavnovrednostnega načina , pa pomanjkanje primerljivih podatkov lahko povzroči njegovo prevlado. Zakoni nekaterih držav preprečujejo ali omejujejo uporabo enega načina ali več. Če ni takšnih strogih omejitev ali drugih nepremagljivih razlogov za posebno izpustitev, je za ocenjevalca vrednosti smiselno, da upošteva vsak način . V nekaterih državah je uporaba vsakega načina obvezna, če ocenjevalec vrednosti ne more dokazati pomanjkanja podpornih podatkov ali drugih veljavnih razlogov za opustitev določenega načina. Vsak način vsaj delno temelji na načelu nadomestljivosti , kar pomeni, da je pri ponudbi več podobnih ali primernih proizvodov, blaga ali storitev največje povpraševanje po proizvodu z najnižjo ceno, ki je tudi najbolj razširjen. Povedano preprosto: cena premoženja, ki jo vzpostavi določen trg, je omejena s cenami, običajnimi za vrste premoženja, ki tekmujejo za tržni delež, z alternativnimi finančnimi naložbami drugod in s stroški gradnje novega premoženja ali preureditve starega premoženja za uporabo, podobno uporabi premoženja, ki je predmet ocenjevanja vrednosti (premoženja, ki se ocenjuje).

5.11 Način primerljivih prodaj pripoznava, da trg določa cene premoženja. Tržna vrednost se lahko izračuna iz študije tržnih cen za vrste premoženja, ki medsebojno konkurirajo za tržni delež . Uporabljeni postopki primerjav so bistvenega pomena za proces ocenjevanja vrednosti.

5.11.1 Če so na voljo podatki, je način primerljivih prodaj najneposrednejši in najsistematičnejši način ocenjevanja vrednosti.

5.11.2 Če podatkov ni na voljo, utegne biti uporaba načina primerljivih prodaj omejena. Nezadostno raziskovanje ocenjevalca vrednosti pa ni opravičilo za opustitev tega načina, če so podatki na voljo ali bi jih lahko ustrezno uporabili (glej 5.23. odstavek in nadaljnje o razpravi o raziskavi trga, preverjanju podatkov, postopku prilagoditve in usklajevanju indikacij).

5.11.3 Ko so podatki o prodajah zbrani in preverjeni, je treba izbrati in analizirati eno
primerljivo enoto ali več . Primerljive enote uporabljajo dve sestavini za pripravo količnika (na primer cena na enoto mere ali kazalnik, ki ga dobimo z deljenjem prodajne cene premoženja s čistim donosom, tj. multiplikator čistega donosa), ki izraža natančne razlike med vrstami premoženja. Primerjalne enote, ki jih kupci in prodajalci uporabljajo na določenem trgu za odločitve o nabavi ali prodaji, imajo poseben pomen in jim lahko pripišemo večjo težo.

5.11.4 Sestavine primerjave so specifične značilnosti vrst premoženja in transakcij, ki
povzročajo spreminjanje cen, plačanih za nepremičnine. Pri načinu primerljivih prodaj je upoštevanje teh sestavin odločilno.

5.11.5 Za pripravo neposrednih primerjav med primerljivim prodajnim premoženjem in
premoženjem, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, mora ocenjevalec vrednosti upoštevati morebitne prilagoditve, ki temeljijo na razlikah med sestavinami primerjave. Prilagoditve lahko zmanjšajo razlike med vsakim primerljivim premoženjem in predmetom ocenjevanja vrednosti. Za analizo razlik in oceno prilagoditev uporabljajo ocenjevalci vrednosti kvantitativne in/ali kvalitativne metode.

5.12 Način kapitalizacije donosa se lahko uporablja pri ocenjevanjih tržne vrednosti in pri drugih vrstah ocenjevanja vrednosti. Vendar pa je treba za uporabo tržne vrednosti pridobiti in analizirati pomembne tržne informacije. Tako osredotočenje se razlikuje od pridobivanja subjektivne informacije za posebnega lastnika ali od razmišljanja ali mnenja določenega analitika ali naložbenika.

5.12.1 Način kapitalizacije donosa temelji na istih načelih, ki se nanašajo na druge načine ocenjevanja vrednosti. Še posebej pa zaznava vrednost, ki se nanaša na pričakovanje prihodnjih koristi (tokov donosa). Kapitalizacija donosa uporablja postopke, ki pojmujejo sedanjo vrednost predvidenih prihodnjih koristi iz donosov.

5.12.2 Kot pri drugih načinih se način kapitalizacije donosa lahko zanesljivo uporablja le, če so na voljo pomembni primerljivi podatki. Če takih informacij ni na voljo, se ta način lahko uporablja za splošno analizo, ne pa za neposredne tržne primerjave. Način kapitalizacije donosa je izredno pomemben za vrste premoženja, ki se kupujejo in prodajajo na osnovi njihovih sposobnosti donosa in značilnosti ter situacij, pri katerih obstajajo tržni dokazi, ki podpirajo različne sestavine, vključene v analizo. Vendar pa se matematična natančnost postopkov, uporabljenih v tem načinu, ne sme jemati kot znamenje, da so rezultati izredno točni.

5.12.3 Tržna raziskava
je zaradi številnih razlogov pomembna za način kapitalizacije donosa. Poleg zagotavljanja specifičnih podatkov, ki bodo obdelani, daje tržna raziskava tudi kvalitativne informacije za določanje primerljivosti in za pomoč pri tehtanju uporabnosti rezultatov analize. Način torej ni le kvantitativen ali matematičen, pač pa zahteva tudi kvalitativne ocene.

5.12.4 Ko je ustrezna tržna raziskava zaključena in so zbrani ter preverjeni primerljivi podatki, ocenjevalci vrednosti proučijo izkaz prihodkov in odhodkov, ki je predložen za premoženje, ki je predmet ocenjevanja vrednosti. Ta korak vključuje študijo preteklih prihodkov in odhodkov obravnavanega premoženja in drugih konkurenčnih vrst premoženja, za katere so na voljo podatki. Nato se pripravi denarni tok (ki temelji na prilagojenem izkazu poslovnega izida ), ki izraža pričakovanja trga, izloča posebne dogodke določenega lastnika in zagotavlja obliko, ki pomaga pri nadaljnji analizi. Namen tega koraka je ocena donosa, ki ga je mogoče zaslužiti s premoženjem in bo kapitaliziran v indikacijo vrednosti. Ta ocena lahko izraža prihodke in odhodke za posamezno leto ali vrsto let.

5.12.5 Po pripravi denarnega toka (ki temelji na prilagojenem izkazu poslovnega izida) mora ocenjevalec vrednosti izbrati način kapitalizacije. Neposredna kapitalizacija uporablja celovito mero ali mero, v kateri so zajeta vsa tveganja, s katero delimo letni ali stabilni čisti donos iz poslovanja in dobimo rezultat vrednosti. Neposredna kapitalizacija se uporablja na trgih z izredno dobrimi dokazi. Kapitalizacija donosov upošteva časovno vrednost denarja in se uporablja pri vrsti čistih donosov iz poslovanja v obdobju več let. Metoda diskontiranega denarnega toka (DCF) je izrazit primer kapitalizacije donosov (glej Pojasnjevalno opombo 9). Neposredna kapitalizacija ali kapitalizacija donosov (ali oboje) se lahko uporablja za oceno tržne vrednosti , če mere kapitalizacije ali mere donosa ustrezno izhajajo iz trga. Če se postopka uporabljata pravilno, bi moral biti rezultat obeh enaka ocena vrednosti.

5.12.6 V nekaterih državah prilagojeni izkaz poslovnega izida določa, da je projekcija
donosov odvisna od predpostavke, da s premoženjem gospodari smiselno učinkovit upravljavec ali povprečno sposobno poslovodstvo.

5.13 Nabavnovrednostni način , poznan tudi kot metoda izvajalca, je pripoznan v večini držav. Pri vsaki uporabi nabavnovrednostni način določa vrednost z oceno nabavne vrednosti zemljišča in stroškov gradnje novega premoženja z enako koristnostjo ali prenove starega premoženja za enak način uporabe, ne da bi upoštevali stroške zakasnitve. Nabavna vrednost zemljišča se doda celotnim stroškom gradnje. (Po potrebi se ocena podjetniške spodbude ali dobička/izgube nosilca projekta običajno doda stroškom gradnje.) Nabavnovrednostni način določa zgornjo mejo, ki bi jo trg običajno plačal za določeno premoženje, ko je novo. Pri starem premoženju je treba odbiti zneske za različne oblike nabranega amortizacijskega popravka vrednosti (fizično poslabšanje, funkcionalno ali tehnično zastaranje in gospodarsko ali zunanje zastaranje), da bi lahko določili ceno, ki je približek tržne vrednosti . Glede na obseg tržnih podatkov, ki so na voljo za izračune, lahko nabavnovrednostni način neposredno navede tržno vrednost. Nabavnovrednostni način je zelo uporaben pri ocenjevanju tržne vrednosti nameravane gradnje, premoženja posebnega pomena in drugega premoženja, ki se na trgu ne zamenjuje pogosto (glej tudi PO 8 – Nabavnovrednostni način za računovodsko poročanje [DRC]).

5.14 Trije načini ocenjevanja vrednosti so medsebojno neodvisni, čeprav vsak način temelji na istih gospodarskih načelih. Namen vseh treh načinov je pridobiti indikacijo vrednosti, vendar pa je sklep o končni vrednosti odvisen od upoštevanja vseh uporabljenih podatkov in procesov ter uskladitve indikacij vrednosti, ki so pridobljene z različnimi načini, na končno oceno vrednosti. Kot je prikazano na pojasnjevalni skici 1, sledi postopku usklajevanja poročilo o določeni vrednosti.

5.15 Zahteve za poročila o ocenjevanju vrednosti so obravnavane v Kodeksu vedenja v okviru
MSOV in v MSOV 3 – Poročanje o ocenjevanju vrednosti.

5.16 Kadar obstajajo zadostni tržni podatki, ki podpirajo ocenjevanje vrednosti, dobimo tržno
vrednost . V drugih okoliščinah, v katerih ni na voljo dovolj tržnih podatkov ali so dana posebna navodila, pa je rezultat netržna vrednost.

5.17 Obstoj različnih vrst vrednosti ne sme zavajati ocenjevalcev vrednosti ali uporabnikov storitev ocenjevanja vrednosti. Tržna vrednost, vrsta vrednosti, ki je najpogosteje iskana na trgu, se razlikuje od vseh drugih vrst vrednosti. Vsaka izmed drugih vrst vrednosti ima svojo utemeljitev in uporabo in mora biti preverjena le v ustrezni povezavi. S primernim poročanjem, ustreznim razkritjem in razpravo ter zagotavljanjem, da vrsta vrednosti, določena v poročilu o ocenjevanju vrednosti, ustreza nameravanemu namenu in uporabi ocenjevanja vrednosti, ocenjevalec vrednosti pomaga trgu pri zanašanju na ocenjevanja vrednosti.

5.18 Pojma trg in trgi vključujeta vrste premoženja, kupce, prodajalce in določeno stopnjo
konkurenčnosti. Če premoženje, izbrano za primerjavo, ne tekmuje in ne more tekmovati na istem trgu kot premoženje, katerega vrednost se ocenjuje, je možno, da sodi primerjalno premoženje na drug trg.

5.19 Na celoto pravic zasebnega lastništva, povezanih z določenim premoženjem, se sklicujemo kot na popolno lastninsko pravico (freehold interest) , svobodno lastništvo (fee simple interest), ali z drugimi ustreznimi pojmi, odvisno od posamezne države.

5.20 Pri vsaki analizi primerljivih podatkov je pomembno, da imajo vrste premoženja, o katerih so
zbrani primerljivi podatki, značilnosti, podobne premoženju, katerega vrednost se ocenjuje. Le-te vključujejo zakonske, fizične, lokacijske in uporabnostne značilnosti, ki so skladne s premoženjem, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, in izražajo pogoje na trgu, na katerem konkurira premoženje, ki je predmet ocenjevanja vrednosti. Razlike je treba zabeležiti in analizirati, da bi opravili prilagoditve v vseh treh načinih ocenjevanja vrednosti.

5.20.1 Pri načinu primerljivih prodaj se primerljivi podatki o prodajah prilagodijo tako, da izražajo razlike med vsakim primerljivim premoženjem in premoženjem, ki je predmet ocenjevanja vrednosti. Sestavine primerjave vključujejo prenesene nepremičninske pravice, pogoje financiranja, prodajne pogoje, izdatke, zabeležene takoj po nakupu, tržne pogoje, lokacijo, fizične značilnosti, gospodarske značilnosti, uporabo in premične sestavine pri prodaji.

5.20.2 Pri načinu kapitalizacije donosa vključujejo primerljivi podatki
najemnino, prihodke, odhodke ter podatke o meri kapitalizacije in donosa. Kategorije primerljivih podatkov o prihodkih in odhodkih, uporabljene v projekcijah prihodnjih prihodkov in odhodkov, in pri določanju mere kapitalizacije in donosa morajo biti enake.

5.20.3 Pri nabavnovrednostnem načinu se primerljivi podatki
sklicujejo na stroške gradnje ali razvoja, prilagoditve pa so izvedene zaradi razlik v količini, kakovosti in koristnosti. Poleg tega pa je treba analizirati primerljive podatke o zemljišču in primerljive ocene amortiziranja.

5.21 Ustrezne enote primerjave so izbrane za izvedbo pravilnih analiz. Različne enote primerjave se lahko uporabijo, odvisno od vrste premoženja in osredotočenja v analizah. Vrste premoženja, kot so poslovne zgradbe in skladišča, lahko primerjamo z uporabo cene na kvadratni meter ali kvadratni čevelj najete ali oddane površine. Na nekaterih trgih se za primerjavo vrst premoženja, kot so skladišča, lahko uporablja cena na kubični meter ali kubični čevelj; stanovanja se lahko primerjajo z uporabo cene na stanovanjsko enoto ali na stanovanje; in vrste kmetijskega premoženja se lahko primerjajo z uporabo hektarskega donosa ali števila glav živine na hektar. Enote primerjave so uporabne le, če se v vsaki analizi dosledno izberejo in uporabijo za premoženje, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, in za primerljive vrste premoženja, tako da najnatančneje izražajo enote primerjave, ki jih uporabljajo kupci in prodajalci na določenem trgu.

5.22 Sestavine primerjave
se nanašajo na posebne značilnosti vrst premoženja in transakcij, ki lahko pojasnjujejo spremembe cen. Tržna analiza ugotavlja, katere sestavine so še posebej občutljive. Pri analizi primerljivih prodaj veljajo kot osnovne naslednje sestavine primerjav.

5.22.1 Prenesene nepremičninske pravice – Podrobna identifikacija prenesenih nepremičninskih pravic v vsaki primerljivi transakciji, ki je izbrana za analizo, je pomembna, ker je transakcijska cena vedno odvisna od prenesene nepremičninske pravice.

5.22.2 Pogoji financiranja
– Kadar različni dogovori o financiranju povzročijo, da se cena, plačana za eno vrsto premoženja, razlikuje od cene, plačane za drugo enako vrsto premoženja, je treba v celoti razumeti, proučiti in obračunati vrste in pogoje dogovorjenega financiranja transakcije.

5.22.3 Prodajni pogoji
– Posebni motivi strank v transakciji lahko v številnih situacijah vplivajo na plačane cene in celo naredijo nekatere transakcije kot netržne. Primeri posebnih prodajnih pogojev vključujejo: višjo ceno, ki jo kupec plača, ker ima parcela vrednost povezav; nižjo ceno, ker je prodajalec v naglici sklenil kupčijo; finančno, poslovno ali družinsko povezavo med strankami, udeleženimi v transakciji; neobičajne davčne pogoje; pomanjkanje izpostavljenosti premoženja na (prostem) trgu; ali morebitne dolgotrajne sodne postopke.

5.22.4 Izdatki, zabeleženi takoj po nakupu
, so izdatki, ki bi sledili takoj po nakupu premoženja, in o katerih se obveščeni kupec lahko pogaja v zvezi s ceno nakupa. Primeri vključujejo stroške za popravilo ali nadomestilo sestavin ali delov sestavin, stroške sanacije okoljske onesnaženosti in stroške, povezane s spremembami namembnosti, ki dovoljujejo izgradnjo.

5.22.5 Tržni pogoji
se med prodajno transakcijo lahko razlikujejo od pogojev na datum ocenjevanja vrednosti premoženja, katerega vrednost se ocenjuje. Dejavniki, ki vplivajo na tržne pogoje, vključujejo hitro povečanje ali zmanjšanje vrednosti premoženja, spremembe v davčni zakonodaji, gradbene omejitve ali moratorije, nihanja v ponudbi in povpraševanju ali kombinacijo sil, ki skupaj vplivajo na spremembo tržnih pogojev od enega do drugega datuma.

5.22.6 Lokacija
– Lokacije primerljivih prodaj vrst premoženja in lokacijo premoženja, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, primerjamo, da bi lahko ugotovili, če neposredno okolje vpliva na plačane cene. Izjemne lokacijske razlike lahko kažejo, da transakcija dejansko ni primerljiva in jo je treba izločiti.

5.22.7 Fizične značilnosti
– Ocenjevalec vrednosti opiše in analizira lastnosti, kot so velikost, kakovost gradnje in fizično stanje premoženja, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, in primerljivih vrst premoženja. Če se fizične značilnosti primerljivega premoženja razlikujejo od fizičnih značilnosti premoženja, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, je treba vsako razliko upoštevati in ocenjevalec vrednosti mora prilagoditi vpliv vsake izmed teh razlik na vrednost.

5.22.8 Gospodarske značilnosti
– Lastnosti, kot so prihodki, odhodki iz poslovanja, obveznosti za najemnino, poslovodstvo in sestava najemnikov, se uporabljajo za analizo premoženja, ki prinaša prihodke.

5.22.9 Uporabnost
– Namembnost in druge omejitve vplivajo na uporabnost premoženja. Če obstaja razlika med obstoječo uporabo in najgospodarnejšo uporabo primerljivega premoženja in premoženja, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, je treba takšen vpliv na vrednost skrbno upoštevati. Na splošno pa se za primerjalne analize uporabljajo le vrste premoženja z istimi ali podobnimi najgospodarnejšimi načini uporabe.

5.22.10 Premične sestavine pri prodaji
– Premičnine, lastniški deleži v podjetjih ali druge postavke, ki ne sestavljajo nepremičninskih pravic, so lahko vključeni v ceno transakcije ali v lastniško pravico do premoženja, katerega vrednost se ocenjuje. Te sestavine je treba analizirati ločeno od nepremičninskih pravic. Značilen primer premičnin je notranja oprema (FF&E) v hotelu ali restavraciji.

5.23 Pri uporabi načina primerljivih prodaj ocenjevalec vrednosti upošteva sistematični postopek.
Ocenjevalec vrednosti bo:

5.23.1 raziskal trg , da bo lahko pripravil ustrezne tržne informacije za podobne vrste premoženja, ki s premoženjem, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, tekmujejo za tržni delež; pri raznih vrstah premoženja se te informacije razlikujejo, vendar pa na splošno vključujejo vrsto premoženja, datum prodaje, velikost, lokacijo, namembnost in druge pomembne informacije.

5.23.2 Preveril informacije,
tako da bo potrdil, da so točne in da so pogoji skladni z zahtevami tržne vrednosti; če se bodo pojavile razlike, bo ocenjevalec vrednosti ugotovil, če podatki zadoščajo le za splošno oceno.

5.23.3 Izbral pomembne enote primerjave
(npr. ceno na meter ali kvadratni čevelj, ceno na sobo, multiplikator donosa ali drugo) in izdelal primerjalno analizo za vsako enoto.

5.23.4 Primerjal prodane vrste premoženja s premoženjem, ki je predmet ocenjevanja
vrednosti , z uporabo sestavin primerjave in prilagoditvijo prodajne cene vsakega primerljivega premoženja, če so na voljo podatki, ki podpirajo take prilagoditve. Druga možnost pa je, da lahko ocenjevalec vrednosti porabi prodajne podatke za opredelitev ali določanje verjetnega razpona vrednosti premoženja. Če je ugotovljeno, da podatki niso ustrezno primerljivi, je treba prodano premoženje, ki bi naj služilo za primerjavo, izločiti.

5.23.5 Uskladil rezultate v izkazano vrednost
– Če so tržni pogoji nejasni ali množica prodajnih podatkov kaže spremenljive stopnje primerljivosti, je priporočljivo določiti razpon izkazanih vrednosti.

5.24 Najgospodarnejša uporaba je podlaga za analizo za vsa ocenjevanja tržne vrednosti. Razumevanje obnašanja in gibanja na nepremičninskem trgu je nujno za določanje najgospodarnejše uporabe premoženja. Ker tržne sile ustvarjajo tržno vrednost, je medsebojno vplivanje tržnih sil in najgospodarnejše uporabe bistvenega pomena. Najgospodarnejša uporaba določa najdobičkonosnejši način uporabe med možnimi načini uporabe premoženja in je torej tržno odvisna.

5.24.1 Možno je, da sta najgospodarnejša uporaba (HABU) zemljišča, kot če bi bilo nezasedeno, in HABU izboljšane parcele različna. V mnogih državah bi bilo nezakonito podiranje zgradb, čeprav bi bila možna učinkovitejša uporaba. Kjer pa sta podiranje in čiščenje lokacije zakonita in možna, pa s tem povezani stroški lahko povzročijo, da postane nova gradnja gospodarsko neizvedljiva. Tako je možno, da obstaja razlika med HABU zemljišča, kot če bi bilo nezasedeno, in HABU izboljšanega premoženja. Ocenjevalec vrednosti mora analizirati in poročati o teh ugotovitvah ter jasno opredeliti, kateri HABU je bil izbran. Ocenjevalec vrednosti mora zagotoviti tudi razlog za izbiro HABU.

5.24.2 V številnih državah je treba pripraviti oceno vrednosti zemljišča, ki temelji na HABU, kot da izboljšav na zemljišču ne bi bilo. Ta določitev HABU je seveda potrebna, če je zemljišče nezasedeno, vendar pa daje tudi gospodarsko osnovo za presojo donosnosti izboljšav, ko le-te obstajajo. Praksa vključuje tudi analizo tržnih informacij za določanje obsega nabranega amortizacijskega odpisa, ki bi bil lahko vključen v izboljšave. V drugih državah ali situacijah, v katerih je le malo tržnih informacij o prodaji nezasedenih zemljišč ali pa jih sploh ni, je možno, da vrednosti zemljišča ni mogoče oceniti. Lokalni standardi v vsaki državi predpisujejo prakso v takih situacijah, vendar pa je v vsakem primeru nujno popolno razumevanje takih omejitev.

5.25 Osnovne metode ocenjevanja vrednosti zemljišča so:

5.25.1 Metoda primerljivih prodaj (sales comparison) za ocenjevanje vrednosti zemljišča vključuje neposredno primerjavo premoženja, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, s podobnimi zemljiškimi parcelami, za katere obstajajo dejanski podatki o nedavnih tržnih transakcijah. Čeprav so prodaje najpomembnejše, analize pogodb in ponujenih cen za podobne parcele, ki so konkurenčne premoženju, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, lahko prispevajo k večjemu razumevanju trga.

5.25.2 Metoda razčlenitve gradnje (subdivision development)
se prav tako lahko uporabi pri ocenjevanju vrednosti zemljišča. Ta postopek predvideva razčlenitev določenega premoženja na dele, določitev prihodkov in odhodkov, povezanih s procesom, in diskontiranje dobljenih čistih donosov v izkazano vrednost. Ta postopek je koristen v nekaterih situacijah, vendar pa je odvisen od številnih predpostavk, ki utegnejo izjemno otežiti opredelitev tržne vrednosti. Priporočljiva je previdnost pri pripravi argumentiranih predpostavk, ki naj bi jih ocenjevalec vrednosti popolnoma razkril. Če ni na voljo neposrednih primerjav zemljišč, se lahko s primerno pazljivostjo uporabijo naslednje metode:

5.25.3 Razporejanje (allocation)
je metoda posredne primerjave, pri kateri se določi razmerje med vrednostjo zemljišča in vrednostjo izboljšav ali neko drugo razmerje med sestavinami premoženja. Rezultat je merilo, ki zaradi primerjanja razporeja celotno tržno ceno med zemljišče in izboljšave.

5.25.4 Izločevanje (extraction)
je tudi posredna primerjalna metoda (včasih imenovana abstrakcija ). Ocenjuje vrednost izboljšav z uporabo stroškov, zmanjšanih za analizo amortizacije, in z izločevanjem rezultata iz celotne cene sicer primerljivega premoženja. Ostanek je indikacija možne vrednosti zemljišča.

5.25.5 Metoda zemljiškega ostanka (land residual)
za ocenjevanje vrednosti zemljišča prav tako uporablja podatke o prihodkih in odhodkih kot sestavine v analizi. Na podlagi finančne analize se določi čisti donos, ki ga je mogoče dobiti z uporabo, ki ustvarja donos, odštejemo pa finančni donos, ki ga zahtevajo izboljšave. Preostali donos pojmujemo kot ostanek glede na zemljišče in ga kapitaliziramo v izkaz vrednosti. Metoda je omejena na vrste premoženja, ki ustvarjajo donos, in se najpogosteje uporablja pri novejšem premoženju, za katero je potrebnih manj predpostavk.

5.25.6 Vrednost zemljišča se lahko ocenjuje tudi s kapitalizacijo zemljiške rente (ground
rent capitalisation). Če lahko zemljišče neodvisno prinaša zemljiško rento, se ta renta lahko kapitalizira v izkaz tržne vrednosti, če je na voljo dovolj tržnih podatkov. Paziti je treba, da nas ne zavedejo posebna določila in pogoji pri najemu oz. zemljiški renti, ki morda niso značilni za določen trg. Ker pa so zemljiške rente lahko dogovorjene precej let pred datumom ocenjevanja vrednosti, so lahko navedene rente zastarele, tako da je težko dobiti sedanje mere kapitalizacije donosa.

5.26 Nepremičninski trg lahko opredelimo kot medsebojno delovanje posameznikov ali podjetij, ki nepremičninske pravice zamenjujejo za druga sredstva, običajno za denar. Specifične nepremičninske trge opredeljujejo vrsta premoženja, lokacija, potencial ustvarjanja donosov, značilnosti običajnih najemnikov, vedenje in motivi značilnih naložbenikov in druge lastnosti, ki jih pripoznajo tisti posamezniki ali podjetja, ki sodelujejo v zamenjavi nepremičninskih pravic. Poleg tega so nepremičninski trgi odvisni od široke palete družbenih, gospodarskih, vladnih in okoljskih vplivov.

5.26.1 V primerjavi s trgi proizvodov, vrednostnih papirjev ali blaga še vedno veljajo nepremičninski trgi za neučinkovite . To značilnost lahko pripišemo številnim dejavnikom, vključno z razmeroma neelastično ponudbo in fiksno lokacijo nepremičnine. Posledično se ponudba nepremičnin le počasi odziva na spremembe v tržnem povpraševanju.

5.26.2 Naložba v nepremičnino
, ki je razmeroma nelikvidna, vključuje velike vsote denarja, za katero ustreznega financiranja morda še ni na voljo. Ocenjevalci vrednosti morajo pripoznati te neučinkovitosti in njihovo razumevanje določenih značilnosti nepremičninskega trga in/ali podtrga mora zagotoviti verodostojno in nepristransko oceno za naročnike, za katere delajo.

5.27 Uporaba nabavnovrednostnega načina je običajno primerna, ko je premoženje novo ali ko gre za razmeroma novo gradnjo, pod pogojem, da so ocene postavk, kot so vrednost zemljišča in amortiziranje, podprte s tržnimi dokazi. Na depresivnih trgih je treba gospodarsko ali zunanjo zastarelost vključiti v indikacijo vrednosti kot dejavnik, ki izhaja iz nabavnovrednostnega načina.

6.0 Datum veljavnosti

6.1 Ta mednarodna pojasnjevalna opomba o ocenjevanju vrednosti začne veljati 31. januarja 2005.





Mednarodna pojasnjevalna opomba o ocenjevanju vrednosti št. 2


 

Ocenjevanje vrednosti najemnih pravic
(spremenjeno 2005)

1.0 Uvod

1.1 Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV) – Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti – razlikujejo med nepremičninami, fizičnimi opredmetenimi »stvarmi« (glej Zasnove in načela, 3.0. poglavje) in nepremičninskimi pravicami, ki se nanašajo na pravice, deleže in koristi, povezane z lastništvom nepremičnine. Najemne pravice so oblika nepremičninskih pravic, ki izhajajo iz pogodbenih razmerij (pojmi so opredeljeni kot najem) med najemodajalcem, ki ima v lasti premoženje, dano v najem drugemu, in najemojemalcem ali najemnikom, tistim, ki običajno prejme nestalno, začasno pravico do uporabe najetega premoženja v zameno za plačilo najemnine ali za druga vrednostna gospodarska nadomestila.

1.2 Da bi se izognili nesporazumom in napačnim tolmačenjem, bi morali ocenjevalci vrednosti in uporabniki storitev ocenjevanja vrednosti prepoznati pomembno razliko med fizičnimi in pravnimi zadevami, povezanimi s pojmovanjem vrednosti najemnih pravic.

1.3 Ta skupina lastništva je tako kot svobodno lastništvo skupna vsem vrstam premoženjskih sredstev, katerih vrednost se ocenjuje. Del nepremičnine lahko vključuje eno premoženjsko pravico ali več, vsaka izmed njih pa ima tržno vrednost, če jo je mogoče svobodno zamenjati.

1.4 V nobenih okoliščinah pa ni primerno, da se ločeno ocenjujejo vrednosti različnih premoženjskih pravic na isti nepremičnini in da se nato njihove vrednosti seštejejo, da bi dobili izkaz celotne vrednosti nepremičnine . Najemne pogodbe določajo edinstvene zakonite posesti, ki se razlikujejo od svobodnega lastništva ali popolne lastninske pravice.

1.5 Mednarodni standardi računovodskega poročanja (MSRP) (vključno z Mednarodnimi računovodskimi standardi [MRS]) vsebujejo posebne računovodske zahteve za najeto premoženje ali za premoženje, dano v najem.

1.6 Razmerja med različnimi zakonskimi pravicami do istega premoženja so lahko zapletena in nejasna zaradi različne terminologije, ki se uporablja za opisovanje različnih pravic. Ta pojasnjevalna opomba (PO) skuša poiskati in obrazložiti te zadeve.

2.0 Področje

2.1 PO določa opredelitve pojmov, načela in pomembna razmišljanja pri ocenjevanju vrednosti in poročanju o vrednostih, povezanih z najemnimi pravicami.

2.2 PO je treba uporabiti s posebnim sklicevanjem na MSOV – Zasnove in načela – in na MSOV 1 in 2 ter na MNUOV 1 in 2.

2.3 PO se uporablja v državah, kjer ima najemnik pravico do zemljišča in/ali zgradb, ki veljajo za ločeno zakonito posest. Najemna pravica je podrejena nadrejeni pravici, ki je sama po sebi lahko druga najemna pravica za dolgotrajnejšo uporabo ali končno svobodno lastništvo ali popolna lastninska pravica.

3.0 Opredelitve pojmov

3.1 Pojmi, bistvenega pomena za opredelitev in ocenjevanje vrednosti najemnih pravic, so:

3.1.1 Popolna lastninska pravica na zemljišču (freehold interest) Svobodno lastništvo, ki predstavlja stalno lastništvo zemljišča.

3.1.2 Najem (lease) – Pogodbeni dogovor, s katerim so pravice do uporabe in posesti prenesene od lastnika lastninske pravice premoženja (imenovanega zemljiški posestnik ali najemodajalec) v zameno za obljubo drugega (imenovanega najemnik ali najemojemalec), da bo plačeval določeno najemnino. V praksi so pravice in dolžnosti strank lahko zapletene in odvisne od posebnih določil v pogodbi.

3.1.3 Pravice najemodajalca (lessor interest) – Pravice, ki jih ima najemodajalec v vsaki od okoliščin, opisanih v 3.1.5., 3.1.6. ali 3.1.7. odstavku spodaj.

3.1.4 Najemna pravica (lease interest), poznana tudi kot pravica najemojemalca (Lessee Interest), pravica najemnika (Tenant's Interest) ali najeta posest (Leasehold Estate). Lastninska pravica, ki jo ustvarjajo določila najemne pogodbe, ne pa temeljne pravice iz lastnine na nepremičnini. Najemna pravica je odvisna od pogojev posebnega najemnega dogovora, ki se izteče v določenem času, in jo je možno deliti ali dati v podnajem drugim (tretjim) strankam.

3.1.5 Popolna lastnina zemljišča, danega v najem (freehold subject to lease interest), ima isti pomen kot angleški pojem Leased Fee Interest, ki predstavlja lastninsko pravico najemodajalca, ki ima v lasti nepremičnino, dano v najem drugim.

3.1.6 Glavni najem ali nadrejeni najem (headlease, or master lease) je najem posameznemu podjetju, ki namerava biti nosilec nadaljnjih najemov podnajemnikom, ki bodo imetniki posesti najetih prostorov.

3.1.7 Glavna najemna pravica (headleasehold interest) ima isti pomen kot angleški pojem Sandwich Lessor Interest . Najemodajalec v glavnem ali nadrejenem najemu.

3.1.8 Najem zemljišča (ground lease) – Običajno gre za dolgoročni najem zemljišča, pri katerem ima najemojemalec pravico, da izboljša ali gradi na zemljišču in uživa te koristi v času najema.

3.1.9 Vrste najemnin

3.1.9.1 Tržna najemnina (market rent) – Ocenjeni znesek, za katerega naj bi voljan najemodajalec dal v najem voljnemu najemojemalcu premoženje ali prostor v okviru premoženja na datum ocenjevanja vrednosti v transakciji med nepovezanima in neodvisnima strankama po ustreznem trženju, kjer sta stranki delovali seznanjeno, previdno in brez prisile. Kadar obravnavamo tržno najemnino, moramo določiti tudi "ustrezne pogoje najema", ki izražajo tržno najemnino.

3.1.9.2 Pogodbena najemnina ali omejena najemnina (contract rent, or passing rent) – Najemnina, določena z dogovorom o najemu; čeprav je pogodbena najemnina lahko enaka tržni najemnini, pa se v praksi lahko zelo razlikujeta, še posebej pri starejših najemih s fiksnimi najemnimi pogoji.

3.1.9.3 Najemnina po prometu ali najemnina iz udeležbe (turnover rent, or participation rent) – Vsaka oblika najemne pogodbe, pri kateri najemodajalec prejme najemnino v obliki, ki temelji na prihodkih najemnika. Odstotkovna najemnina je primer najemnine po prometu.

3.1.10 Vrednost povezav ali vrednost združenih pravic (marriage value, or merged interests value) – Morebitni presežek vrednosti nad vsoto dveh posameznih pravic ali več, če te pravice združimo.

3.1.11 Prodaja s povratnim najemom (sale and leaseback) – Istočasna prodaja nepremičnine in oddaja istega premoženja v najem prodajalcu. Kupec postane najemodajalec ali zemljiški posestnik in prodajalec postane najemojemalec ali najemnik. Ker v tem primeru lahko obstajajo edinstvene okoliščine ali povezave med strankami, transakcije prodaje s povratnim najemom lahko vključujejo značilne tržne pogoje ali pa tudi ne.

4.0 Povezava z računovodskimi standardi

4.1 Premoženje v najemu se po MSRP/MRS obračunava drugače od opredmetenih osnovnih sredstev v popolni lasti. Zahteve glede ocenjevanja vrednosti so povzete v MNUOV 1 in v Prilogi A k MNUOV 1.

5.0 Napotki

5.1 Vrednost najemnih pravic se ocenjuje po enakih načelih kot popolne lastninske pravice, toda s pripoznanjem razlik, ki nastanejo zaradi najemne pogodbe, ki obremenjuje popolno lastninsko pravico, kar lahko povzroči, da je pravica netržljiva ali omejena.

5.2 Najemne pravice so še posebej odvisne od omejitvenih dogovorov ali odtujitvenih določil.

5.3 Popolna lastnina nepremičnine, ki je dana v poslovni najem, se za računovodske namene
obravnava kot naložbena nepremičnina in se njena vrednost ocenjuje na osnovi tržne vrednosti. Vrednosti pravic iz glavnega najema se običajno prav tako ocenjujejo na osnovi tržne vrednosti.

5.4 V nekaterih državah ima najemojemalec zakonsko pravico do nakupa pravice najemodajalca,
običajno popolne lastnine, ali pa ima lahko absolutno ali pogojno pravico do podaljšanja najema za več let. Ocenjevalec vrednosti mora biti pozoren do obstoja zakonskih pravic in v poročilu o ocenjevanju vrednosti ali v izvidu navesti, če jih je upošteval ali ne.

5.5 Poznavanje razlike med fizično stvarjo in zakonito pravico je odločilno za ocenjevanje
vrednosti. Na primer, najem lahko določa, da najemojemalec nima pravice prodati ali prenesti najemne pravice, s čimer le-ta postane netržljiva med trajanjem najema. Njena vrednost je za najemojemalca le v pravici do uporabe in posedovanja. Vrednost najemne pravice je lahko izražena v denarju, vendar pa ni tržna vrednost, ker je ni mogoče prodati na trgu. Vendar pa ima pravica najemodajalca (vrednost popolne lastninske pravice predmeta v najemu) tržno vrednost, ki temelji na vrednosti donosa iz najemnine v času trajanja najema skupaj s kakršnokoli preostalo vrednostjo ob koncu najema.

5.6 Vrednost vsake zakonite pravice do premoženja je treba ocenjevati kot ločeno enoto in se ne
sme obravnavati, kot da bi bila združena z drugo pravico. Vsako računanje vrednosti združenih pravic ali vrednosti povezav je treba prikazati le kot dopolnilo in se lahko uporabi le kot ocenjevanje vrednosti ob posebnih predpostavkah in ustrezno označi v poročilu o ocenjevanju vrednosti.

5.7 Zahtevne določbe najema lahko negativno vplivajo na tržno vrednost najemne pravice.
Ocenjevalec vrednosti mora v poročilu o ocenjevanju vrednosti opozoriti na takšne okoliščine. Najpogosteje se takšni negativni vplivi pojavijo v zvezi z omejitvami pri dodelitvah ali pravicah do podnajema.

5.8 Najemi med podjetji znotraj skupine

5.8.1 Če je premoženje predmet najema ali najemnega dogovora med družbama, ki pripadata isti skupini, je upoštevanje takšnega dogovora sprejemljivo, če je razmerje med strankama razkrito v poročilu in če dogovor temelji na pogojih, ki veljajo med nepovezanimi in neodvisnimi strankami v normalni trgovski praksi. Kadar se ocenjevanje vrednosti uporabi za vključitev v računovodske izkaze, je sprejemljivo izraziti kakršenkoli najem med podjetji znotraj skupine, če se ocenjuje vrednost pravice ene od strank v najemu. Če pa se ocenjuje vrednost pravice skupine za vključitev v konsolidirane izkaze, pa se obstoja kakršnihkoli najemov med podjetji znotraj skupine ne sme upoštevati (Mednarodni računovodski standard 40, B21. odstavek).

5.9 Najemnikove izboljšave

5.9.1 Kadar ocenjujemo vrednost kateregakoli premoženja, ki je predmet najema, je pomembno, da ocenjevalec vrednosti pokaže, ali je najemojemalec naredil kakršnekoli spremembe ali prilagoditve na premoženju. Če jih je, je treba odgovoriti na naslednja vprašanja:

a) Ali je najemojemalec upošteval vse najemne pogoje ali omejitve, povezane z izboljšavami?

b) Kakšen je vpliv katerihkoli državnih zakonov na pravice strank, povezane z
izboljšavami?

c) Ali so spremembe obvezne ali prostovoljne (glej spodaj)?

d) Ali obstaja kakršnakoli obveza, da najemodajalec poravna najemojemalcu stroške
ali vrednost del, ali da najemojemalec odstrani spremembe ob koncu najema?

5.9.2 Najemnikove izboljšave se uvrščajo v dve osnovni kategoriji:

a) Obvezne izboljšave Le-te običajno nastanejo, ko je premoženje najeto v osnovnem stanju, ali ko je izgradnja nedokončana, tako da ni primerno za posedovanje, ne da bi najemojemalec opravil nadaljnja gradbena ali zaključna dela. Najem bo pogosto postavil najemojemalcu pogoj za izvedbo takšnih del v določenem časovnem obdobju.

b) Prostovoljne izboljšave
Le-te značilno nastanejo, ko je premoženje najeto v dokončnem stanju in pripravljeno za takojšnje posedovanje, pa se najemojemalec odloči opraviti izboljšave ali prilagoditve, ki ustrezajo njegovim posebnim zahtevam. Čeprav najemnik lahko to obravnava kot spremembe, pa to za splošni trg ni nujno.

5.9.3 Obvezne izboljšave bodo običajno pozitivno vplivale na tržno najemnino. Prostovoljne izboljšave pa imajo lahko pozitiven, nevtralen ali negativen vpliv na tržno najemnino , odvisno od narave ali stopnje specializacije. Kako močno se bo vpliv na tržno najemnino izražal v vrednosti pravice najemodajalca ali najemojemalca, je odvisno od odgovorov na vprašanja v 5.9.1. odstavku.

5.10 Negativne tržne vrednosti

5.10.1 Če najemne pravice predstavljajo obveznosti v poslu, imajo lahko negativno tržno vrednost .

5.11 Splošno

Zaradi razmeroma velike zapletenosti ocenjevanja vrednosti najemnih pravic je nujno potrebno, da naročnik ali pravni svetovalec naročnika ocenjevalcu vrednosti priskrbi kopije vseh najemov ali za premoženje z več najemniki značilne vzorce najemov skupaj s povzetkom najemnih pogojev pri drugih najemih.

6.0 Datum veljavnosti

6.1 Ta mednarodna pojasnjevalna opomba o ocenjevanju vrednosti začne veljati 31. januarja 2005.




Mednarodna pojasnjevalna opomba o ocenjevanju vrednosti št. 3


 

Ocenjevanje vrednosti proizvajalne in druge opreme
(spremenjeno 2005)

1.0 Uvod

1.1 Proizvajalna in druga oprema predstavlja splošni razred opredmetenih sredstev. Mednarodni način uporabe ocenjevanja vrednosti 1 (MNUOV 1) obravnava zahteve ocenjevanja vrednosti za računovodsko poročanje. Ta pojasnjevalna opomba pa zagotavlja dodatne informacije, s katerimi pomaga pri uporabi Mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti za proizvajalno in drugo opremo.

1.2 Proizvajalna in druga oprema so sredstva s posebnimi značilnostmi, zaradi katerih se razlikujejo od večine vrst nepremičnega premoženja in ki vplivajo na način ocenjevanja vrednosti in poročanje o vrednosti. Za proizvajalno in drugo opremo je značilno, da jo je mogoče premikati ali prestavljati, bistveno hitreje pa se amortizira od nepremičnega premoženja. Vrednost se bo pogosto pomembno razlikovala, če se enota proizvajalne in druge opreme ocenjuje v sklopu z drugimi sredstvi znotraj proizvodne enote ali če se ocenjuje kot posamezna enota za menjavo bodisi ob predpostavki, da je vgrajena, ali da se odstrani.

2.0 Področje

2.1 Ta pojasnjevalna opomba se osredotoča na uporabo načinov, načel in podlag, opisanih v standardih, ki so predmet ocenjevanja vrednosti proizvajalne in druge opreme. Za ocenjevanje vrednosti proizvajalne in druge opreme so lahko pomembne tudi naslednje pojasnjevalne opombe:

PO 4 – Ocenjevanje vrednosti neopredmetenih sredstev
PO 5 – Ocenjevanje vrednosti premičnin
PO 6 – Ocenjevanje vrednosti podjetij
PO 7 – Obravnavanje nevarnih in strupenih snovi pri ocenjevanju vrednosti
PO 8 – Nabavnovrednostni način za računovodsko poročanje (DRC)

2.2 Ta pojasnjevalna opomba se uporablja za ocenjevanje vrednosti proizvajalne in druge opreme v podjetjih zasebnega in javnega sektorja.

3.0 Opredelitve pojmov

Opredelitve pojmov Mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti

3.1 Proizvajalna in druga oprema (plant and equipment) – Opredmetena sredstva, ki niso nepremičnine, ki

 

a) jih ima podjetje, da jih uporablja pri proizvajanju ali dobavljanju proizvodov ali opravljanju storitev, daje v najem drugim ali uporablja za pisarniške namene za proizvodnjo; ter

b) jih bo po pričakovanju uporabljalo v več kot enem obračunskem obdobju.

Vrste proizvajalne in druge opreme so:

          Proizvajalna oprema (plant)

Sredstva, ki so v zapleteni povezanosti z drugimi in ki lahko vključujejo specializirane zgradbe, stroje in drugo opremo.

   
          Stroji (machinery)

Posamezni stroji ali skupine strojev. Stroj je naprava, ki se uporablja v posebnem procesu v okviru delovanja podjetja.

   
          Druga oprema (equipment)

Druga sredstva, ki se uporabljajo kot pomoč pri delovanju podjetja.


 

a) jih ima podjetje, da jih uporablja pri proizvajanju ali dobavljanju proizvodov ali opravljanju storitev, daje v najem drugim ali uporablja za pisarniške namene za proizvodnjo; ter

b) jih bo po pričakovanju uporabljalo v več kot enem obračunskem obdobju (MRS 16, 6. člen).

3.4 Poštena vrednost (fair value) – Znesek, za katerega je mogoče zamenjati sredstvo med dobro obveščenima in voljnima strankama v transakciji, v kateri sta medsebojno neodvisni in enakopravni (MRS 16, 6. člen).

3.5 Finančni najem (finance lease) – Najem, pri katerem se prenesejo vse pomembne oblike tveganja in koristi, povezanih z lastništvom sredstva. Lastninska pravica lahko preide na drugo stran ali pa tudi ne (MRS 17, 4. člen).

3.6 Poslovni najem (operating lease) – Najem, ki ni finančni najem (MRS 17, 4. člen).

4.0 Povezava z računovodskimi standardi

4.1 Po Mednarodnih standardih računovodskega poročanja (MSRP) se lahko opredmetena osnovna sredstva vključijo v bilanco stanja podjetja po nabavni vrednosti, zmanjšani za amortizacijo in oslabitev, ali po pošteni vrednosti na dan prevrednotenja, zmanjšani za amortizacijo in oslabitev (MRS 16, 29., 30. in 31. člen). Poštena vrednost enote proizvajalne in druge opreme je običajno njena tržna vrednost, ki jo določi ocenjevalec vrednosti (MRS 16, 32. člen). Proizvajalna in druga oprema je skupaj z drugimi stalnimi sredstvi lahko predmet obravnave v drugih MSRP, vključno z MRS 2 – Zaloge, MRS 17 – Najemi, MRS 36 – Oslabitev sredstev, MSRP 3 – Poslovne združitve in MSRP 5 – Nekratkoročna sredstva za prodajo in ustavljeno poslovanje.

4.2 Mednarodni način uporabe ocenjevanja vrednosti (MNUOV) 1 – Ocenjevanje vrednosti za računovodsko poročanje – postavlja zahteve ocenjevanja vrednosti in poročanja o ocenjevanju vrednosti po različnih MSRP, prikazanih zgoraj.

4.3 Način ocenjevanja vrednosti in predpostavke, ki se uporabljajo pri ocenjevanju vrednosti proizvajalne in druge opreme za vključitev v računovodske standarde, se lahko razlikujejo od tistih, ki ustrezajo drugačnemu namenu. Jasno je treba določiti razlike med vrednostmi za različne namene, če se o njih poroča v istem dokumentu. Različne predpostavke ocenjevanja vrednosti lahko ustrezajo različnim MSRP, zato je za ocenjevalca vrednosti pomembno, da je seznanjen s temeljnimi zahtevami ustreznega standarda in pred nadaljevanjem dela razpravlja o ustreznih predpostavkah z naročnikom.

5.0 Napotki

5.1 Ocenjevanje vrednosti proizvajalne in druge opreme se lahko izvede z uporabo kateregakoli od naslednjih načinov:

5.1.1 način primerljivih prodaj;

5.1.2 nabavnovrednostni način (zmanjšana nadomestitvena vrednost) (glej PO 8); in

5.1.3 način kapitalizacije donosa.

5.2 Za različne namene, vključno z MSRP, je najprimernejša podlaga za vrednost tržna vrednost. Vendar pa tržna vrednost enostavno določa, da se menjava izvede med voljnima nepovezanima in neodvisnima strankama, ki delujeta seznanjeno; ničesar pa ne pove, kako je posamezno sredstvo predstavljeno za prodajo ali o kakršnihkoli drugih specifičnih okoliščinah, ki bi lahko pomembno vplivale na ocenjevanje vrednosti. Zato mora ocenjevalec vrednosti, kadar ocenjuje vrednost proizvajalne in druge opreme, določiti in potrditi dodatne ustrezne predpostavke, upoštevajoč naravo sredstva in namen ocenjevanja vrednosti. Te predpostavke lahko vključujejo stanje podjetja, v katerem trenutno uporabljajo proizvajalno in drugo opremo, ali stopnjo povezanosti posamezne postavke z drugimi sredstvi. Primeri predpostavk, ki lahko ustrezajo različnim okoliščinam ali različnim namenom ocenjevanja vrednosti, vključujejo:

5.2.1 vrednost proizvajalne in druge opreme se ocenjuje kot vgrajena celota in kot del delujočega podjetja;

5.2.2 vrednost proizvajalne in druge opreme se ocenjuje, kot da je vgrajena, vendar ob predpostavki prenehanja delovanja podjetja; ali

5.2.3 vrednost proizvajalne in druge opreme se ocenjuje po posameznih enotah, ki se odstranijo iz trenutne lokacije.

Za sredstva v javnem sektorju je predpostavka, ki ustreza delujočemu podjetju, da bo javni sektor sredstva še naprej uporabljal za zagotavljanje ustreznih javnih proizvodov ali storitev.

5.3 Spisek zgoraj navedenih predpostavk ne zajema vsega. Zaradi različne narave in prenosnosti večine proizvajalne in druge opreme bo tržna vrednost potrebovala ustrezne omejitvene predpostavke, s katerimi bodo opisani stanje in okoliščine, v katerih se bo sredstvo ponudilo na trgu. O teh predpostavkah se je treba dogovoriti z naročnikom in jih vključiti v poročilo. Pogosto je primerno poročati o več kot enem sklopu predpostavk, da bi npr. prikazali učinek zaprtja podjetja ali prenehanja delovanja na tržno vrednost sredstev proizvajalne in druge opreme, ko zaprtje ali prenehanje delovanja še ni določeno.

5.4 Drugi dejavniki, ki lahko vplivajo na tržno vrednost proizvajalne in druge opreme, vključujejo:

5.4.1 stroške vgradnje in priprave za delovanje, ko vrednost proizvajalne in druge opreme ocenjujemo, kakor da je vgrajena;

5.4.2 ko ocenjujemo vrednost ob odstranitvi, vsako zmanjšanje vrednosti, ki jo povzročajo stroški ustavitve delovanja, odstranitve in možnih obnovitev po odstranitvi, in katera stranka pokrije te stroške. V nekaterih primerih so lahko ti stroški precejšnji, zato se mora ocenjevalec vrednosti z naročnikom dogovoriti, kako bodo prikazani in katere specifične predpostavke bodo upoštevane.

5.5 Dejavniki, kot so omejeni viri surovin, omejena doba trajanja zgradbe ali omejena pravica do zemljišča in zgradb, v katerih je proizvajalna oprema, ter zakonske omejitve ali okoljska zakonodaja, lahko tudi veliko vplivajo na vrednost proizvajalne in druge opreme. Ocenjevalec vrednosti bo moral te dejavnike upoštevati in sprejeti kakršnekoli nujne predpostavke.

5.6 Nekatera proizvajalna in druga oprema, ki je povezana z zagotavljanjem storitev za zgradbo, bo običajno vključena v kakršnokoli izmenjavo upravičenja na nepremičnini. Primeri vključujejo opremo za preskrbo z elektriko, plinom, ogrevanje, hlajenje ali prezračevanje in opremo, kot so dvigala. Čeprav bi se vrednost teh postavk običajno izražala v vrednosti upravičenja na nepremičnini, je treba za določene namene, kot je računovodsko amortiziranje, vrednost teh postavk oceniti ločeno. V takšnem primeru mora ocenjevalec vrednosti jasno prikazati, da ločeno ocenjevanje vrednosti in obravnava teh postavk vplivata na vrednost upravičenja na nepremičnini. Kadar je vključenih več ocenjevalcev vrednosti, da izdelajo ocene vrednosti nepremičninskih sredstev ter sredstev proizvajalne in druge opreme na isti lokaciji, morajo drug z drugim pazljivo sodelovati, da se izognejo opustitvi ali dvojnemu upoštevanju.

5.7 Neopredmetenih sredstev ne uvrščamo v opredelitev proizvajalne in druge opreme. Vendar pa neopredmetena sredstva lahko vplivajo na vrednost proizvajalne in druge opreme; na primer vrednost modelov in matric je pogosto tesno povezana z ustreznimi pravicami do intelektualne lastnine. V takšnih primerih mora ocenjevalec vrednosti določiti, katere predpostavke ustrezajo razpoložljivosti teh neopredmetenih sredstev, preden poroča o ocenjevanju vrednosti. Proizvajalna programska oprema, tehnični podatki, zapisi o proizvodnji in patenti so primeri neopredmetenih sredstev, ki lahko vplivajo na vrednost proizvajalne in druge opreme, glede na to ali so vključeni v prenos ali ne.

5.8 Postavka proizvajalne in druge opreme je lahko predmet finančnih sporazumov, kot je finančni najem. Sredstvo ne more biti prodano, ne da bi upnik ali najemodajalec prejel poplačilo vsega dolga v skladu s sporazumom. To plačilo lahko presega z dolgom neobremenjeno vrednost postavke ali pa ne. Postavke proizvajalne in druge opreme, ki so predmet takšnih sporazumov, morajo biti posebej identificirane kot z dolgovi neobremenjena sredstva in njihove vrednosti posebej prikazane. Postavke, ki so predmet poslovnega najema ali so v lasti tretjih oseb, so običajno izključene, ker koristi iz lastništva ne preidejo na najemojemalca. Napotki glede finančnega in poslovnega najema so vključeni v MNUOV 1, Prilogo 1.

5.9 Tržna vrednost ne predvideva nobene posebne metode prodaje, kot je na primer zasebna pogodba, javna ponudba, dražba itd. Okvirna zasnova v MSOV 1 jasno opredeljuje, da tržna vrednost predvideva prodajo na najustreznejši način po ustreznem trženju. Takšna opredelitev označuje, da bo način prodaje tisti, pri katerem bo dosežena najvišja cena za sredstvo ali določeno skupino sredstev v danih okoliščinah. Voljan in seznanjen prodajalec prostovoljno ne bi izbral načina prodaje, ki ne bo maksimiral cene. Če pa bo izmenjava potekala v okoliščinah, ki preprečujejo prodajalcu izbiro optimalnega načina prodaje, pa predvidena realizacija ne bo tržna vrednost, razen če je omejitev za prodajalca običajna vsem prodajam na določenem trgu v danem času. Omejitve, ki so specifične za določenega prodajalce sredstva, povezane z zahtevami po prodaji s takšnimi omejitvami, lahko izražajo situacijo prisilne prodaje.

5.10 Sredstva proizvajalne in druge opreme so lahko bolj predmet okoliščin prisilne prodaje kot upravičenja na nepremičnini. Na primer, sredstva je treba včasih prodati v času, krajšem od časa, potrebnega za ustrezno trženje, ker mora trenutni lastnik sredstva izprazniti ali zapustiti zemljišče in zgradbo, v kateri je sredstvo. Če pride do take situacije ali je ustrezno pričakovana, je primerno, da ocenjevalec predloži mnenje o predvideni ali sprejemljivi ceni, pri čemer mora pred tem natančno ugotoviti naravo omejitve za prodajalca in predpostaviti posledice za prodajalca, če ne uspe prodati sredstva v dogovorjenem času. Na primer, sredstvo je možno zapleniti ali naložiti posebno denarno kazen lastniku. Prav tako je treba nujno upoštevati kakršnekoli alternative prodaje, na primer praktičnost in stroške prenosa postavke na drugo lokacijo za prodajo. Brez poznavanja dejanskih ali predvidenih okoliščin ocenjevalec vrednosti ne more oblikovati pomembnega mnenja, ker lahko izmenjava ne ustreza opredelitvi tržne vrednosti. Predpostavke, ki zadevajo izpolnitev prenosa v okoliščinah prisilne prodaje, morajo biti pazljivo obravnavane in jasno določene.

6.0 Datum veljavnosti

6.1 Ta pojasnjevalna opomba začne veljati 1. januarja 2006, čeprav priporočamo zgodnejšo uporabo.




Mednarodna pojasnjevalna opomba o ocenjevanju vrednosti št. 4


 

Ocenjevanje vrednosti neopredmetenih sredstev
(spremenjeno 2005)

1.0 Uvod

1.1 Svet za Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti (Svet za MSOV) je sprejel to pojasnjevalno opombo (PO), da bi izboljšal doslednost in kakovost ocenjevanja vrednosti neopredmetenih sredstev v mednarodnih skupnostih za uporabnike računovodskih izkazov in uporabnike ocenitev vrednosti neopredmetenih sredstev.

1.2 Ocenjevanja vrednosti neopredmetenih sredstev so običajno iskana in izvedena na podlagi ocenjevanja tržne vrednosti z uporabo določil Mednarodnega standarda ocenjevanja vrednosti 1 (MSOV 1). Če se s pravilnim tolmačenjem in razkritjem uporabljajo druge podlage ocenjevanja vrednosti, se uporabljajo določila MSOV 2.

1.3 Na splošno pa so zasnove, procesi in metode, uporabljene pri ocenjevanju vrednosti neopredmetenih sredstev, enake kot pri drugih vrstah ocenjevanj vrednosti. Nekateri pojmi imajo lahko drugačne pomene ali načine uporabe. Te razlike postanejo pomembna razkritja pri uporabi. Ta PO določa pomembne opredelitve pojmov, ki se uporabljajo pri ocenjevanjih vrednosti neopredmetenih sredstev.

1.4 Ocenjevalci vrednosti in uporabniki storitev ocenjevanja vrednosti bi morali posebno pozornost posvetiti razlikovanju med vrednostjo posameznih, določljivih neopredmetenih sredstev in med vidiki delujočega podjetja, vključno s tistimi, s katerimi se soočimo pri ocenjevanju vrednosti nepremičninskih pravic. Primer zadnjih so ocenjevanja vrednosti premoženja s trgovalno zmožnostjo.

2.0 Področje

2.1 Ta PO pomaga pri izvajanju ali uporabi ocenjevanj vrednosti neopredmetenih sredstev.

2.2 Poleg sestavin, ki so skupne drugim PO k Mednarodnim standardom ocenjevanja vrednosti, pa ta PO vsebuje razširjeno razpravo o procesu ocenjevanja vrednosti neopredmetenih sredstev. Vključena je, da razvršča, kar je običajno vključeno v ocenitve vrednosti neopredmetenih sredstev, in daje podlago za primerjavo z drugimi vrstami ocenjevanja vrednosti, vendar pa razprave ne smemo pojmovati kot obvezne ali omejevalne, razen zadev, ki so določene v tej PO ali sicer v MSOV.

2.3 Ker se druga osnovna načela ocenjevanja vrednosti v Mednarodnih standardih ocenjevanja vrednosti in pojasnjevalnih opombah uporabljajo tudi pri ocenjevanjih vrednosti neopredmetenih sredstev, je treba to PO razumeti tako, da vključuje vse druge uporabne dele MSOV.

3.0 Opredelitve pojmov

3.1 Knjigovodska vrednost (book value)

3.1.1 Glede na sredstva – kapitalizirana nabavna vrednost, zmanjšana za nabrani amortizacijski popravek vrednosti, kot je navedena v knjigovodstvu podjetja.

3.1.2 Glede na podjetje – razlika med celotnimi sredstvi (po odbitku amortizacije) in celotnimi obveznostmi podjetja, kot so navedene v bilanci stanja. V tem primeru je knjigovodska vrednost sinonim za čisto knjigovodsko vrednost, čisto premoženje in lastniški kapital.

3.2 Podjetje (business entity) – Komercialna, industrijska ali storitvena organizacija, ki opravlja gospodarsko dejavnost.

3.3 Kapitalizacija (capitalisation)

3.3.1 Pretvorba čistega donosa ali vrste čistih prejemkov, dejanskih ali ocenjenih v nekem časovnem obdobju, v ustrezno vrednost kapitala na določen dan.

3.3.2 Pri ocenjevanju vrednosti podjetij se pojem nanaša na sestavo celotnega kapitala podjetja.

3.3.3 Pri ocenjevanju vrednosti podjetij se ta pojem nanaša tudi na pripoznanje izdatka kot dolgoročnega sredstva in ne kot obdobnega odhodka.

3.4 Faktor kapitalizacije (capitalisation factor) – Mnogokratnik ali delitelj, ki se uporablja za pretvorbo donosa v vrednost.

3.5 Mera kapitalizacije (capitalisation rate) – Delitelj (običajno izražen kot odstotek), ki se uporablja za pretvorbo donosa v vrednost.

3.6 Denarni tok (cash flow)

3.6.1 Bruto denarni tok (gross cash flow) – Čisti donos po obdavčenju s prištetimi nedenarnimi postavkami, kot je amortizacija.

3.6.2 Čisti denarni tok (net cash flow) – Znesek denarja, ki v poslovnem obdobju ostane, potem ko zadovoljimo vse denarne potrebe podjetja. Čisti denarni tok je značilno opredeljen kot denar, razpoložljiv za lastniški ali celotni kapital.

3.6.3 Čisti denarni tok lastniškega kapitala (equity net cash flow) – Čisti dobiček po obdavčitvi s prišteto amortizacijo in drugimi nedenarnimi postavkami, zmanjšan za povečanje obratnega kapitala, naložbe v dolgoročna sredstva, zmanjšanja glavnice dolgoročnega dolga ter povečan za povečanja glavnice dolgoročnega dolga.

3.6.4 Čisti denarni tok celotnega kapitala (invested capital net cash flow) Čisti denarni tok lastniškega kapitala , povečan za plačane obresti po odbitku davčnih prilagoditev, zmanjšan za čista povečanja glavnice dolga.

3.7 Diskontna mera (discount rate) – Mera donosa, ki se uporablja za pretvorbo denarne vsote, dane ali prejete v prihodnosti, v sedanjo vrednost. Tehtano povprečje diskontne mere, ki se uporablja za neopredmetena sredstva, in diskontne mere, ki se uporablja za opredmetena sredstva, bi moralo biti v korelaciji s tehtanim povprečjem stroškov celotnega kapitala podjetja.

3.8 Doba gospodarne uporabe (economic life) – Obdobje, v katerem se premoženje lahko dobičkonosno uporablja. V raznih državah je doba gospodarne rabe lahko različna, odvisna je od ravni industrijskega razvoja in regulativnega okolja v vsaki državi.

3.9 Datum ocenjevanja vrednosti – Datum, na katerega se nanaša mnenje ocenjevalca vrednosti o vrednosti (v angleščini imenovan kot Effective Date, Valuation Date in/ali As Of Date).

3.10 Podjetje (Enterprise, Business Entity) (glej Podjetje, 3.2. odstavek).

3.11 Delujoče podjetje (Going Concern) – Podjetje, ki posluje.

Podjetje se običajno obravnava kot delujoče podjetje, ki neprekinjeno posluje v predvideni prihodnosti. Predvideva se, da podjetje nima namena niti potrebe po likvidaciji ali znatnem skrčenju obsega poslovanja (MRS 1, 23-24, Okvirna navodila, 23).

3.12 Vrednost delujočega podjetja (going concern value)

3.12.1 Vrednost podjetja ali deleža v njem kot delujočega podjetja.

3.12.2 Neopredmetene sestavine vrednosti v podjetju, ki posluje, in izhajajo iz dejavnikov, kot so izurjena delovna sila, delujoči obrat ter potrebne licence, sistemi in postopki v podjetju.

3.13 Dobro ime (goodwill)

3.13.1 Prihodnje gospodarske koristi, ki jih prinašajo sredstva, ki jih ni mogoče posamično identificirati in ločeno pripoznati (MSRP 3, Priloga A).

3.13.2 Neprenosljivo dobro ime (personal goodwill) – Vrednost dobička, ki presega tržna pričakovanja in ga ustvarimo s prodajo premoženja s posebnim trgovalnim namenom skupaj s finančnimi dejavniki, ki se posebej nanašajo na trenutnega upravljavca podjetja, kot so davki, politika amortiziranja, stroški posojil in vložen kapital v podjetje.

3.13.3 Prenosljivo dobro ime (transferable goodwill) – Neopredmeteno sredstvo, ki je rezultat specifičnega imena ali slovesa premoženja, stalnih strank, lokacije, proizvodov in podobnih dejavnikov, ki ustvarjajo gospodarske koristi. Povezano je s premoženjem s posebnim trgovalnim namenom in se s prodajo prenese na novega lastnika.

3.14 Način kapitalizacije donosa (income capitalisation approach) – Splošen način ocenjevanja vrednosti neopredmetenega sredstva z uporabo ene metode ali več, pri katerih se vrednost določi s pretvorbo pričakovanih koristi v vrednost kapitala.

3.15 Neopredmetena sredstva (intangible assets) – Sredstva, ki se kažejo s svojimi gospodarskimi lastnostmi. Nimajo fizične materije; lastniku dajejo pravice in prednosti in mu običajno ustvarjajo donos. Razvrščena so glede na nastanek na pravice, razmerja, skupinjena neopredmetena sredstva ali intelektualno lastnino.

3.15.1 Pravice (rights) obstajajo v skladu s pogodbenimi določili, zapisanimi ali nezapisanimi, ki prinašajo pogodbenim strankam gospodarsko korist. Nekateri primeri so: pogodbe z dobavitelji, pogodbe z distributerji, pogodbe o oskrbovanju in licence.

3.15.2 Razmerja (relationships) med strankami so običajno nepogodbena, lahko so kratkotrajna in zelo pomembna za stranke. Nekateri primeri so: ustvarjena delovna sila, razmerja s kupci, dobavitelji in distributerji ter strukturna razmerja med strankami.

3.15.3 Skupinjena neopredmetena sredstva (grouped intangibles) so preostala vrednost neopredmetenih sredstev, potem ko je bila ocenjena vrednost vseh določljivih neopredmetenih sredstev odšteta od vrednosti vseh neopredmetenih sredstev. Alternativne zasnove vključujejo redne stranke, presežne dobičke in preostalo vrednost. Skupinjena neopredmetena sredstva se pogosto imenujejo dobro ime. Za dobro ime že dolgo velja, da izraža tendenco vračanja strank k podjetju, da določena sredstva ustvarjajo dodaten donos, ki presega njihov pošten donos in/ali da ustvarja dodatno vrednost podjetja kot celote nad seštevkom vrednosti njegovih določljivih sredstev.

3.15.4 Intelektualna lastnina (intellectual property) je posebna vrsta neopredmetenih sredstev, ker je običajno zakonsko zaščitena pred nepooblaščeno uporabo drugih. Nekateri primeri so: blagovne znamke ali trgovska imena, avtorske pravice, patenti, zaščitne znamke, poslovne skrivnosti ali strokovno znanje.

3.15.5 Na splošno računovodska stroka omejuje pripoznanje na tista posamezna neopredmetena sredstva , ki jih je običajno mogoče pripoznati, imajo zakonsko ali pogodbeno preostalo dobo trajanja in/ali jih je mogoče posamič prenesti in ločiti od podjetja.

3.16 Neopredmetene lastninske pravice (intangible property) – Pravice in prednosti, ki so podeljene lastniku neopredmetenih sredstev.

3.17 Doba pravnega varstva (legal life) – Zakonsko dovoljena doba trajanja neopredmetenih sredstev.

3.18 Način tržnih primerjav (market approach) – Splošen način ocenjevanja vrednosti neopredmetenega sredstva z uporabo ene metode ali več, ki primerjajo predmet ocenjevanja vrednosti s podobnimi sredstvi, ki so bila prodana.

3.19 Tržna vrednost (market value) – Glej MSOV 1, 3.1. odstavek.

3.20 Mera donosa (rate of return) – Znesek dobička (izgube) in/ali sprememba v realizirani ali pričakovani vrednosti naložbe, izražen kot odstotek te naložbe.

3.21 Nadomestitvena nabavna vrednost (replacement cost new) – Dnevna nabavna vrednost podobnega novega predmeta, ki ima najpodobnejšo koristnost ocenjevanemu predmetu.

3.22 Datum poročila (report date) – Datum poročila o ocenjevanju vrednosti. Lahko je enak datumu ocenjevanja vrednosti ali se od njega razlikuje.

3.23 Reprodukcijska nabavna vrednost (reproduction cost new) – Dnevna nabavna vrednost identičnega novega predmeta.

3.24 Način ocenjevanja vrednosti (valuation approach) – Na splošno proces ocenjevanja vrednosti z uporabo ene posebne metode ali več (glej opredelitve pojmov: na sredstvih zasnovan način, način tržnih primerjav in način kapitalizacije donosa).

3.25 Metoda ocenjevanja vrednosti (valuation method) – Poseben proces ocenjevanja vrednosti pri načinu ocenjevanja vrednosti.

3.26 Postopek ocenjevanja vrednosti (valuation procedure) – Dejanje, način in tehnika izvajanja korakov metode ocenjevanja vrednosti.

3.27 Kazalnik ocenjevanja vrednosti (valuation ratio) – Razmerje, v katerem se vrednost ali cena uporablja kot števec, finančni, poslovni ali fizični podatki pa se uporabljajo kot imenovalec.

3.28 Vrednost pri uporabi (value in use) – Vrsta vrednosti, ki se osredotoči na vrednost, ki jo specifično premoženje prispeva podjetju, katerega del je, ne glede na najgospodarnejšo uporabo premoženja ali denarni znesek, ki bi ga ob prodaji lahko iztržili. Vrednost pri uporabi je vrednost, ki jo ima specifično premoženje za specifičnega uporabnika pri specifični uporabi in zato ni povezana s trgom.

4.0 Povezava z računovodskimi standardi

4.1 Ocenjevanja vrednosti neopredmetenih sredstev se običajno uporabljajo kot podlaga za porazdelitev vrednosti različnih sredstev pri vzpostavljanju in preoblikovanju računovodskih izkazov. V tej povezavi izražajo ocenjevalci vrednosti neopredmetenih sredstev tržno vrednost vseh sestavin bilance stanja podjetja, da zadovoljijo računovodskim standardom glede določbe o učinku spreminjajočih se cen.

4.2 Mednarodni računovodski standard 38 (MRS 38) predpisuje računovodsko obravnavanje neopredmetenih sredstev, razpravlja o sodilih, ki jih mora neopredmeteno sredstvo izpolniti za pripoznanje, določa knjigovodsko vrednost neopredmetenih sredstev in postavlja zahteve za razkritja o neopredmetenih sredstvih.

5.0 Napotki

5.1 Ocenjevanja vrednosti neopredmetenih sredstev so potrebna za številne morebitne načine uporabe, vključno s prevzemi ali prodajo podjetij ali delov podjetij, združitvami, prodajo neopredmetenih sredstev, računovodskim poročanjem in podobno.

5.1.1 Če namen ocenjevanja vrednosti zahteva oceno tržne vrednosti, mora ocenjevalec vrednosti uporabiti opredelitve pojmov, procese in metodologije, skladne z določilom v MSOV 1.

5.1.2 Če prevzeta naloga zahteva podlago vrednosti, ki ni tržna vrednost, mora ocenjevalec
vrednosti jasno identificirati vrsto uporabljene vrednosti, opredeliti tako vrednost in narediti potrebne korake za razlikovanje ocene vrednosti od ocene tržne vrednosti.

5.2 Če po mnenju ocenjevalca vrednosti nekateri vidiki prevzete naloge nakazujejo, da je potreben ali primeren odklon od kateregakoli določila v Mednarodnih standardih ocenjevanja vrednosti ali v tej PO, je treba tak odklon upoštevati in razkriti skupaj z razlogom za sklicevanje na odklon.

5.3 Ocenjevalec vrednosti mora izvesti korake, s katerimi zagotovi, da so vsi viri podatkov, na
katere se zanaša, zanesljivi in primerni za ocenjevanje vrednosti. Pogosto pa bo zunaj obsega storitev ocenjevalca vrednosti, da bi izvedel popolno preverjanje sekundarnih ali terciarnih virov podatkov. V skladu s tem bo ocenjevalec vrednosti preveril točnost in razumnost podatkovnih virov, kot je običajno na trgih in na mestu ocenjevanja vrednosti.

5.4 Ocenjevalci vrednosti neopredmetenih sredstev se morajo pogosto sklicevati na informacije, ki
jih prejmejo od naročnika ali predstavnikov naročnika. Vir takih podatkov, na katere se zanaša, mora ocenjevalec vrednosti navesti v ustnih ali pisnih poročilih, podatke pa mora razumno preveriti, kadarkoli je možno. Zahteve za poročila o ocenjevanju vrednosti so obravnavane v Kodeksu vedenja v okviru MSOV (7. poglavje) in v MSOV 3 – Poročanje o ocenjevanju vrednosti.

5.5 Čeprav so številna načela, metode in tehnike ocenjevanj vrednosti neopredmetenih sredstev podobne tistim, ki se uporabljajo na drugih področjih ocenjevanja vrednosti, zahtevajo ocenjevanja vrednosti neopredmetenih sredstev posebno izobraževanje, usposabljanje, veščine in izkušnje.

5.6 Opis naloge ocenjevanja vrednosti mora vključevati:

5.6.1 identifikacijo neopredmetenega(-nih) sredstva(-ev) ali lastniške pravice na neopredmetenem(-ih) sredstvu(-ih), katerega(-ih) vrednost je treba oceniti;

5.6.2 veljavni datum ocenjevanja vrednosti;

5.6.3 opredelitev vrednosti;

5.6.4 lastnika pravice; in

5.6.5 namen in uporabo ocenjevanja vrednosti.

5.7 Dejavniki, ki jih mora upoštevati ocenjevalec vrednosti neopredmetenih sredstev, vključujejo:

5.7.1 Pravice, prednosti ali pogoje, ki so povezani z lastniško pravico

5.7.1.1 Lastniške pravice so določene v številnih pravnih listinah. V mnogih državah ali v nekaterih pravosodjih se te listine lahko imenujejo patenti, blagovne znamke, trgovske znamke, strokovno znanje, baze podatkov in avtorske pravice, če navedemo le nekatere.

5.7.1.2 Kdorkoli je lastnik pravice, ga obvezujejo listine, v katerih so zabeležene take pravice do neopredmetenih sredstev. To so lahko pravice in pogoji, vključeni v sporazum ali izmenjavo korespondence, in te pravice je mogoče prenesti na novega lastnika pravice ali pa ne.

5.7.2 Preostalo dobo gospodarne uporabe in/ali dobo pravnega varstva neopredmetenega sredstva

5.7.3 Zmožnost neopredmetenih sredstev za ustvarjanje donosa

5.7.4 Naravo in zgodovino neopredmetenih sredstev
– Ker je vrednost odvisna od koristi iz prihodnjega lastništva, je zgodovina dragocena, ker lahko daje napotke glede prihodnjih pričakovanj v zvezi z neopredmetenimi sredstvi.

5.7.5 Gospodarske obete, ki lahko vplivajo na neopredmetena sredstva, ki so predmet
ocenjevanja vrednosti, vključno s političnimi predvidevanji in vladno politiko – Zadeve, kot so devizni tečaj, inflacija in obrestne mere, lahko vplivajo dokaj različno na neopredmetena sredstva, ki delujejo v različnih gospodarskih sektorjih.

5.7.6 Pogoje in obete specifične panoge
, ki lahko vplivajo na neopredmetena sredstva, ki so predmet ocenjevanja vrednosti.

5.7.7 Neopredmetena vrednost je lahko vključena tudi v nediferencirana sredstva, pogosto
imenovana dobro ime. Upoštevajte, da je vrednost dobrega imena v tej povezavi podobna dobremu imenu v računovodskem pomenu, ker gre v obeh primerih za preostalo vrednost (izvirna vrednost v računovodskem pojmovanju), potem ko so bila upoštevana vsa druga sredstva.

5.7.8 Predhodne transakcije lastniških pravic neopredmetenih sredstev, ki so predmet
ocenjevanja vrednosti

5.7.9 Druge tržne podatke
, npr. mere donosa alternativnih naložb itd.

5.7.10 Tržne cene za prevzem podobnih do neopredmetenih sredstev ali pravic do
neopredmetenih sredstev

5.7.10.1 Pogosto, še posebej pri prevzemnih transakcijah, je težko ali nemogoče dobiti ustrezne informacije. Medtem ko je dejanska cena transakcije lahko znana, pa ni nujno, da ocenjevalec vrednosti ve, kakšna jamstva in garancije je dal prodajalec, kakšni pogoji so bili dobljeni ali prejeti, ali kakšen je vpliv davčnega načrtovanja na transakcijo.

5.7.10.2 Primerljive podatke je treba vedno uporabljati pazljivo in predvidoma je treba izvesti številne prilagoditve.

5.7.11 Prilagoditve izvirnih računovodskih izkazov za oceno gospodarskih sposobnosti in pričakovanj glede neopredmetenih sredstev

5.7.12 Vse druge informacije, za katere ocenjevalec vrednosti domneva, da so pomembne

5.8 Načini ocenjevanja vrednosti neopredmetenih sredstev

5.8.1 Način tržnih primerjav (primerljivih prodaj) pri ocenjevanju vrednosti neopredmetenih sredstev

5.8.1.1 Način tržnih primerjav primerja predmet ocenjevanja vrednosti s podobnim neopredmetenim sredstvom ali lastninskimi pravicami do neopredmetenih sredstev in vrednostnimi papirji, ki so bili prodani na prostem trgu.

5.8.1.2 Dva najobičajnejša vira podatkov, ki sta uporabljena v načinu tržnih primerjav, so trgi, na katerih se trguje z lastniškimi pravicami do podobnih neopredmetenih sredstev, in predhodne transakcije lastništva neopredmetenih sredstev, ki so predmet ocenjevanja vrednosti.

5.8.1.2.1 Obstajati mora razumna podlaga za primerjavo in zanašanje na podobna neopredmetena sredstva v načinu tržnih primerjav. Ta podobna neopredmetena sredstva morajo biti iz iste panoge kot predmet ocenjevanja vrednosti ali iz panoge, ki se odziva na enake gospodarske spremenljivke. Primerjavo je treba izvesti na tehten način in ne sme biti zavajajoča.

5.8.1.3 Z analizo prevzemov neopredmetenih sredstev ocenjevalec vrednosti pogosto izračuna kazalnike ocenjevanja vrednosti, ki so običajno cena, deljena z nekim merilom donosa ali čistih sredstev . Pri izračunavanju in izboru teh kazalnikov je potrebna previdnost.

5.8.1.3.1 Izbrani kazalnik(-i) mora(-jo) dati pomembne informacije o vrednosti neopredmetenih sredstev.

5.8.1.3.2 Podatki o podobnih neopredmetenih sredstvih, ki so uporabljeni za izračun kazalnika, morajo biti točni.

5.8.1.3.3 Izračun kazalnikov mora biti točen.

5.8.1.3.4 Če se iz podatkov izračuna srednja vrednost, morata biti upoštevano obdobje in metoda izračuna srednje vrednosti ustrezna.

5.8.1.3.5 Vse izračune je treba izvesti na enak način za podobna neopredmetena sredstva in za neopredmetena sredstva, ki so predmet ocenjevanja vrednosti.

5.8.1.3.6 Podatki o cenah, uporabljenih v kazalniku(-ih), morajo biti veljavni na datum ocenjevanja vrednosti in značilni za trg ob tistem času.

5.8.1.3.7 Po potrebi je treba izvesti prilagoditve za boljšo primerjavo podobnih neopredmetenih sredstev in neopredmetenih sredstev, ki so predmet ocenjevanja vrednosti.

5.8.1.3.8 Mogoče je treba izvesti prilagoditve za neobičajne, neponovljive in neposlovne postavke.

5.8.1.3.9 Izbrani kazalniki morajo biti primerni glede na razlike pri tveganju in pričakovanjih pri podobnih neopredmetenih sredstvih in neopredmetenih sredstvih, ki so predmet ocenjevanja vrednosti.

5.8.1.3.10 Več indikacij vrednosti je mogoče izračunati, ker je pri neopredmetenih sredstvih, ki so predmet ocenjevanja vrednosti, mogoče izbrati in uporabiti več mnogokratnikov ocenjevanja vrednosti.

5.8.1.4 Kadar se za pridobitev okvirov ocenjevanja vrednosti uporabijo predhodne transakcije neopredmetenih sredstev, ki so predmet ocenjevanja vrednosti, je treba morda izvesti prilagoditve za pretečen čas in za spremenjene okoliščine v gospodarstvu, panogi in v neopredmetenih sredstvih.

5.8.2 Način kapitalizacije donosa pri ocenjevanju vrednosti neopredmetenih sredstev

5.8.2.1 Način kapitalizacije donosa ocenjuje vrednost neopredmetenega sredstva ali lastniških pravic do neopredmetenega sredstva z izračunavanjem sedanje vrednosti pričakovanih koristi. Dve najobičajnejši metodi na donosu zasnovanega načina sta (neposredna) kapitalizacija donosa in metoda diskontiranega denarnega toka (DCF).

5.8.2.1.1 Pri (neposredni) kapitalizaciji donosa se značilna raven donosa deli z mero kapitalizacije ali množi z mnogokratnikom donosa (faktorjem kapitalizacije), da bi pretvorili donos v vrednost.

5.8.2.1.2 Donos ocenjevalec vrednosti značilno razporedi na razna neopredmetena sredstva. Paziti je treba, da donosi, razporejeni na vsa posamezna sredstva, ne presegajo donosa, ki je na voljo za vsa sredstva.

5.8.2.1.3 Teoretično so donosi lahko sestavljeni iz več vrst donosov in denarnega toka. V praksi pa je merilo donosa običajno dobiček pred obdavčenjem ali dobiček po obdavčenju. Če se uporabljajo metode kapitalizacije, mora biti doba gospodarne uporabe sredstev neomejena ali zelo dolga.

5.8.2.1.4 Pri metodi DCF in/ali metodi dividend se denarni prejemki ocenijo
za vsako od prihodnjih obdobij. Ti prejemki se z uporabo diskontne mere in tehnik sedanje vrednosti pretvorijo v vrednost. Uporabili bi lahko več opredelitev denarnega toka. Metode diskontiranja se najpogosteje uporabljajo za neopredmetena sredstva z omejenimi dobami gospodarne uporabe. Časovno obdobje, na katero se nanašajo metode diskontiranja, je običajno krajše od dobe gospodarne uporabe ali dobe pravnega varstva (opredeljivo obdobje, v katerem je sredstvo ali pravica zakonsko zaščitena).

5.8.2.1.4.1 Doba gospodarne uporabe se meri kot obdobje, ko lahko pričakujemo, da neopredmetena sredstva lastniku prinašajo gospodarski donos sredstev. Primer je računalniška programska oprema s pričakovano dobo trajanja 36 mesecev, preden je potrebna nadomestitev s posodobljeno različico.

5.8.2.1.4.2 Doba pravnega varstva
se meri kot obdobje, ko je neopredmeteno sredstvo možno zakonsko zaščititi. Primer je patent, ki ima opredeljivo dobo trajanja na začetku in ki se počasi približuje ničli.

5.8.2.1.5 Mere kapitalizacije in diskontne mere izhajajo iz trga in so izražene kot mnogokratniki cene (izhajajo iz podatkov o prodajah delnic na borzi ali o transakcijah) ali obrestne mere (izhajajo iz podatkov o alternativnih naložbah).

5.8.2.2 Pričakovani donosi ali koristi se z uporabo izračunov, ki upoštevajo pričakovano rast in časovni okvir koristi, tveganje, povezano s tokom koristi, in časovno vrednost denarja, spremenijo v vrednost.

5.8.3 Nabavnovrednostni način, pogosto imenovan strošek za ponovno pridobitev, je poznan tudi kot prilagojen na sredstvih zasnovan način.

5.8.3.1 Nabavnovrednostni način temelji na načelu nadomestitve, in sicer sredstvo ni vredno več, kot bi plačali za nadomestitev vseh njegovih sestavnih delov.

5.8.3.2 Pri izvajanju nabavnovrednostnega načina je treba oceniti nabavno vrednost vsake postavke pri ustvarjanju sredstev, vključno z dobičkom izdelovalca, z uporabo znanja na dan ocenjevanja vrednosti.

5.9 Postopki usklajevanja

5.9.1 Sklep o vrednosti mora temeljiti na

5.9.1.1 opredelitvi vrednosti in

5.9.1.2 vseh pomembnih informacijah na datum ocenjevanja vrednosti, ki so
potrebne za obseg naloge.

5.9.2 Sklep o vrednosti mora temeljiti tudi na indikacijah vrednosti, ki izvirajo iz uporabljenih metod ocenjevanja vrednosti.

5.9.2.1 Izbor in zanašanje na ustrezne načine, metode in postopke sta odvisna od presoje ocenjevalca vrednosti.

5.9.2.2 Ocenjevalec vrednosti mora uporabiti presojo, ko določa relativno težo, ki jo prisodi vsaki indikaciji vrednosti, pridobljeni v postopku ocenjevanja vrednosti. Ocenjevalec vrednosti mora poskrbeti za logično utemeljitev in opravičljivost uporabljenih metod ocenjevanja vrednosti ter teže, ki jo je prisodil posamezni metodi, na osnovi katere pripravi sklep o usklajeni vrednosti.

6.0 Datum veljavnosti

6.1 Ta mednarodna pojasnjevalna opomba o ocenjevanju vrednosti začne veljati 31. januarja 2005.


 


 



Mednarodna pojasnjevalna opomba o ocenjevanju vrednosti št. 5

Ocenjevanje vrednosti premičnin
(spremenjeno 2005)

1.0 Uvod

1.1 Cilj te pojasnjevalne opombe (PO) je izboljšanje doslednosti in kakovosti ocenjevanj vrednosti premičnin za uporabnike storitev ocenjevanja vrednosti premičnin.

1.2 Ocenjevanja vrednosti premičnin so običajno iskana in izvedena na podlagi ocenjevanja tržne vrednosti z uporabo določil Mednarodnega standarda ocenjevanja vrednosti 1 (MSOV 1). Če se uporabljajo druge podlage ocenjevanja vrednosti, se uporabljajo pri razkritjih in pojasnilih določila MSOV 2.

1.3 Medtem ko imajo drugi pojmi drugačne opredelitve in se uporabnost specifičnih metod lahko razlikuje, so teorija, zasnove in procesi, uporabljeni pri ocenjevanju vrednosti premičnin, v bistvu enaki kot tisti, ki se uporabljajo za druge vrste ocenjevanja vrednosti. Pri uporabi izrazov z različnimi pomeni je pomembno, da so te razlike tudi razkrite. Ta PO določa pomembne opredelitve pojmov, ki se uporabljajo pri ocenjevanju vrednosti premičnin.

1.4 Ocenjevalci vrednosti in uporabniki storitev ocenjevanja vrednosti morajo biti pozorni na razlikovanje med tržnimi sestavinami in ustreznimi tržnimi vrednostmi premičnin. Primer takega razlikovanja je tržna vrednost premoženja, prodanega na dražbi, v primerjavi s tržno vrednostjo premoženja, ki ga prodajo ali prevzamejo zasebni trgovci, ko cena, dosežena na pogajanjih, ni javno razkrita. Drugi primer je tržna vrednost premičnin, ki so prodane v prodaji na debelo v primerjavi s tržno vrednostjo istih predmetov, prodanih v prodaji na drobno.

2.0 Področje

2.1 Ta PO zagotavlja pomoč pri izvajanju in uporabi ocenjevanj vrednosti premičnin.

2.2 Poleg sestavin, ki so skupne drugim načinom uporabe in pojasnjevalnim opombam v Mednarodnih standardih ocenjevanja vrednosti, pa ta PO vsebuje razširjeno razpravo o procesu ocenjevanja vrednosti premičnin. Vključena je, da razvršča, kar je običajno vključeno v ocenjevanja vrednosti premičnin, in daje podlago za primerjavo z drugimi vrstami ocenjevanja vrednosti.

2.3 Proizvajalna in druga oprema (angleško Plant & Equipmnet [P&E]) je skupina premičnin, vendar je ocenjevanje vrednosti P&E obravnavano v PO 3.

3.0 Opredelitve pojmov

3.1 Dražbena cena (auction price) – Cena, ki je na javni dražbi dokončno sprejeta ponudba; lahko vključuje kakršnekoli honorarje ali provizije ali pa tudi ne. Glej tudi Čista dražbena cena, Prodaja pod roko.

3.2 Zbirke (collectibles) – Širok opisni pojem za predmete, ki se zbirajo zaradi zanimanja, ki ga vzbujajo z redkostjo, neobičajnostjo ali edinstvenostjo. V nekaterih državah se pojem med drugim lahko nanaša na umetnine, starine, dragulje in nakit, glasbene instrumente, numizmatične in filatelistične zbirke, redke knjige in arhivsko gradivo. Drugje pa se pojem običajno uporablja za te predmete in še za široko paleto drugih predmetov, ki niso vključeni v nobeno drugo skupino.

3.3 Nabavnovrednostni način (cost approach) – Primerjalni način ocenjevanja vrednosti premoženja ali drugega sredstva, ki za nadomestek nakupa določenega premoženja upošteva možnost oblikovanja drugega premoženja, ki je enako originalnemu, ali takega, ki bi lahko imelo enako korist brez dodatnih stroškov zaradi zamude. Ocena ocenjevalca vrednosti temelji na reprodukcijski ali nadomestitveni nabavni vrednosti premoženja ali sredstva, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, zmanjšani za celotni (nabrani) amortizacijski odpis.

3.4 Nabavnovrednostni način za ocenjevanje upodabljajoče umetnosti (cost approach for valuing fine art) – Primerjalni način ocenjevanja vrednosti upodabljajoče umetnosti, ki za nadomestek nakupa dela upodabljajoče umetnosti upošteva možnost stvaritve drugega dela upodabljajoče umetnosti, ki nadomesti original. Ocena ocenjevalca vrednosti temelji na reprodukcijski ali nadomestitveni nabavni vrednosti dela upodabljajoče umetnosti, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, in naravo nadomestitve, in sicer ali gre za novo za staro, za odškodninsko osnovo, repliko ali faksimile.

Novo za staro (new for old) se nanaša na nabavno vrednost nakupa istega predmeta, če tega ni na voljo, pa predmeta, ki je po naravi in stanju na maloprodajnem trgu podoben novemu delu upodabljajoče umetnosti.

Odškodninska osnova (indemnity basis)
se nanaša na stroške nadomestitve predmeta s podobnim predmetom v podobnem stanju na antikvaričnem maloprodajnem trgu umetnin in starin.

Replika (replica)
je kopija originalnega predmeta, čim bolj podobna originalu glede na naravo, kakovost in starost materialov, vendar narejena s pomočjo modernih metod ustvarjanja.

Faksimile (facsimile)
je natančna kopija originalnega predmeta, narejena iz materialov zelo podobne narave, kakovosti in starosti z uporabo metod iz izvirnega obdobja.

3.5 Pritikline in inštalacije (fixtures and fittings) so celotne izboljšave, neločljivo povezane s premoženjem, ki se ocenjujejo skupaj. Glej Najemnikova oprema.

3.6 Notranja oprema (furniture, fixtures and equipment [FF&E]) – Pojem, ki se uporablja v Severni Ameriki za sklicevanje na opredmetene premičnine in najemnikovo opremo ter najemnikove izboljšave. Glej tudi Premičnine.

3.7 Osebni predmeti in premičnine (goods and chattels personal) – V nekaterih državah se pojem uporablja za določljive, prenosne in opredmetene predmete, ki v javnosti veljajo za premičnine. Glej tudi Premičnine.

3.8 Čista dražbena cena (hammer price) – Sprejeta in objavljena ponudba, ki izključuje vse honorarje in provizije in zato ni nujno, da je nabavna cena. Glej tudi Dražbena cena, Prodaja pod roko.

3.9 Način kapitalizacije donosa (income capitalisation approach) – Primerjalni način ocenjevanja vrednosti, ki upošteva podatke o prihodkih in odhodkih, povezane s premoženjem, katerega vrednost se ocenjuje, in presoja vrednost s pomočjo postopka kapitalizacije.

3.10 Notranja vrednost (intrinsic value) – V nekaterih državah znesek, upoštevan na osnovi ocene razpoložljivih dejstev, ki naj bi bili "resnična" ali "realna" vrednost predmeta. Dolgoročna zasnova netržne vrednosti , ki izgladi kratkoročna cenovna nihanja.

3.11 Najemnikove izboljšave (leasehold improvements or tenant's improvements) – Trajne izboljšave ali dodatki k zemljišču ali zgradbam, ki jih je dal najemnik vgraditi in jih je tudi plačal, da bi izpolnile njegove potrebe; značilno je, da jih najemnik ob izteku najema lahko odstrani; odstranitev ne povzroči nobene materialne škode na nepremičninah. Glej tudi Premičnine, Najemnikova oprema.

3.12 Način primerljivih prodaj (sales comparison approach) – Splošen način ocenjevanja vrednosti premičnin ali lastniške pravice do premičnin z uporabo ene metode ali več, ki primerjajo predmet ocenjevanja vrednosti s podobnimi vrstami premoženja ali z lastniškimi pravicami do podobnih vrst premoženja. Ta način ocenjevanja vrednosti premičnin je odvisen od ocenjevalčevega poznavanja trga in njegovih izkušenj in prav tako od zabeleženih podatkov o primerljivih postavkah.

3.13 Tržna vrednost (market value) – Glej MSOV 1, 3.1. odstavek.

3.14 Premičnine (personal property) – Pravna zasnova, ki se sklicuje na pravice, upravičenja in koristi, povezane z lastništvom postavk, ki niso nepremičnine. V nekaterih državah se premičninske postavke zakonsko označujejo kot osebno premoženje (personalty) v nasprotju z nepremičninami (realty), ki se lahko nanašajo na nepremičninske pravice (real property) ali na nepremičnine (real estate). Postavke premičnin so lahko opredmetene, kot so premičnine (chattel), ali neopredmetene, kot na primer dolg ali patent. Značilno je, da postavke opredmetenih premičnin niso stalno pritrjene na nepremičnine in njihova splošna lastnost je njihova premakljivost. Glej tudi Zbirke, Pritikline in inštalacije, Notranja oprema (FF&E), Osebni predmeti in premičnine, Najemnikove izboljšave, Proizvajalna in druga oprema, Najemnikova oprema.

3.15 Osebno premoženje (personalty) – Pravni pojem, ki se v nekaterih državah uporablja za označevanje postavk premičnin v nasprotju z nepremičninami (realty), ki se lahko nanašajo na nepremičninske pravice (real property) ali na nepremičnine (real estate). Osebno premoženje vključuje opredmetene in neopredmetene postavke, ki niso nepremičnine. Glej tudi Premičnine.

3.16 Proizvajalna in druga oprema (plant and equipment)

(i) Sredstva, ki so namenjena stalni uporabi oz. dejavnosti podjetja, vključno s specializiranimi, nestalnimi zgradbami, stroji (posameznimi stroji ali zbirkami strojev; z najemnikovo opremo in najemnikovimi izboljšavami) in drugimi primerno identificiranimi skupinami sredstev.

(ii) Opredmetena sredstva:

c) ima podjetje, da jih uporablja pri proizvajanju ali dobavljanju proizvodov ali opravljanju storitev, daje v najem drugim ali uporablja za pisarniške namene za proizvodnjo; ter

d) jih bo po pričakovanju uporabljalo v več kot enem obračunskem obdobju.

3.17 Prodaja pod roko (private treaty sale) – Prodaja, za katero se osebe pogajajo in opravijo transakcijo, ki ni javna dražba ali druga metoda. Prodajna cena, ki je plačana pri prodaji pod roko, običajno ni znana, poznana je le strankam, vključenim v transakcijo. Glej tudi Dražbena cena, Čista dražbena cena.

3.18 Strokovni ocenjevalec vrednosti premoženja (professional property valuer) – Oseba, ki ima ustrezno izobrazbo, sposobnost in izkušnje pri ocenjevanju vrednosti premoženja za različne namene, vključno s transakcijami, povezanimi s prenosom lastništva premoženja, premoženja, danega kot poroštvo za zavarovanje posojil in hipotek, premoženja, ki je predmet sodnega postopka ali nerešenih davčnih poravnav, in premoženja, ki se pri računovodskem poročanju obravnava kot dolgoročna sredstva.

3.19 Najemnikova oprema (trade fixtures or tenant's fixtures) – Oprema, ki ni nepremičnina, ki jo najemnik doda k premoženju in jo uporablja za opravljanje trgovanja ali poslovanja. Glej tudi Najemnikove izboljšave, Premičnine.

3.20 Način ocenjevanja vrednosti (valuation approach) – Na splošno potek ocenjevanja vrednosti z uporabo ene posebne metode ali več. Glede na naravo in namen premoženja se lahko uporabljajo trije načini ocenjevanja vrednosti. To so način primerljivih prodaj, način kapitalizacije donosa in nabavnovrednostni način . Njihova uporaba omogoča ocenjevalcu vrednosti, da določi tržno vrednost ali vrednost, ki ni tržna vrednost.

3.21 Metoda ocenjevanja vrednosti (valuation method) – Poseben potek ocenjevanja vrednosti v okviru načina ocenjevanja vrednosti.

3.22 Postopek ocenjevanja vrednosti (valuation procedure) – Dejanje, način in tehnika izvajanja korakov metode ocenjevanja vrednosti.

4.0 Povezava z računovodskimi standardi

4.1 V nekaterih primerih daje ocenjevanje vrednosti premičnin, ki je opravljeno v povezavi z ocenjevanjem vrednosti nepremičninskih pravic in/ali podjetja, podlago za določanje obsega amortiziranosti ali zastarelosti nekaterih dolgoročnih sredstev. Pri tej uporabi je lahko ocenjevanje vrednosti premičnin samo po sebi glavni razlog za ocenjevanje vrednosti ali pa tudi ne, vendar pa je za ustrezno razporeditev in izražanje tržne vrednosti sredstev, ki morajo biti vključena v računovodske izkaze, potrebna kombinacija storitev ocenjevalca vrednosti premičnin, ocenjevalca vrednosti podjetij in/ali ocenjevalca vrednosti nepremičninskih pravic.

5.0 Napotki

5.1 Ocenjevanja vrednosti premičnin so potrebna za številne morebitne načine uporabe, vključno z računovodskim poročanjem, prevzemi in prodajo, zavarovanjem in obdavčenjem.

5.1.1 Če namen ocenjevanja vrednosti zahteva oceno tržne vrednosti, mora ocenjevalec vrednosti uporabiti opredelitve pojmov, procese in metodologije, skladne z njihovimi določili v MSOV 1.

5.1.2 Če prevzeta naloga zahteva podlago vrednosti, ki ni tržna vrednost, npr. zavarovalno vrednost ali vrednost ostanka, mora ocenjevalec vrednosti jasno identificirati vrsto uporabljene vrednosti, opredeliti tako vrednost in narediti potrebne korake za razlikovanje med takšno oceno vrednosti in oceno tržne vrednosti, kot je skladno z MSOV 2.

5.2 Ocenjevalec vrednosti mora po korakih zagotoviti, da so viri podatkov, na katere se zanaša, zanesljivi in primerni za ocenjevanje vrednosti. Pogosto pa bo zunaj obsega storitev ocenjevalca vrednosti, da bi izvedel popolno preverjanje sekundarnih in terciarnih virov podatkov. Skladno s tem bo ocenjevalec vrednosti izvedel razumne korake, s katerimi bo preveril točnost in razumnost podatkovnih virov, kot je običajno na trgih in na mestu ocenjevanja vrednosti.

5.3 Ni neobičajno, da ocenjevanje vrednosti premičnin zahteva, da ocenjevalec vrednosti premičnin potrebuje storitve drugih strokovnih ocenjevalcev vrednosti premoženja in/ali drugih strokovnjakov in se nanje zanese. Zato morajo biti vzpostavljeni parametri odgovornosti, povezani z razvrščanjem premoženjskih predmetov med ocenjevalci vrednosti različnih strok, ki zagotavljajo, da ni bilo nič izpuščenega ali dvakrat upoštevanega. Običajen primer je zanašanje na ocenjevalca vrednosti nepremičninskih pravic pri ocenjevanju vrednosti nepremičninskih sestavin premoženja. Če se ocenjevalec vrednosti premičnin zanaša na storitve drugih strokovnjakov, mora:

5.3.1 izvesti korake preverjanja, ki so razumno potrebni, da zagotovi, da so take storitve kompetentno opravljene in da so sklepi, na katere se nanaša, razumni in verodostojni; ali

5.3.2 razkriti dejstvo, da taki postopki preverjanja niso bili opravljeni.

5.4 Ocenjevalci vrednosti premičnin se morajo pogosto zanašati na informacije, ki jih prejmejo od naročnika ali predstavnikov naročnika. Vir vseh takih podatkov, na katere se zanaša, mora ocenjevalec vrednosti navesti v ustnih ali pisnih poročilih, podatke pa mora razumno preverjati, kadarkoli je mogoče.

5.5 Čeprav so številna načela, metode in tehnike ocenjevanj vrednosti premičnin podobna tistim, ki se uporabljajo na drugih področjih ocenjevanja vrednosti, zahtevajo ocenjevanja vrednosti premičnin posebno izobraževanje, usposabljanje, veščine in izkušnje.

5.6 Zahteve za poročila o ocenjevanju vrednosti so obravnavane v Kodeksu vedenja v okviru
Mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti in MSOV 3 – Poročanje o ocenjevanju vrednosti. Pri ocenjevanju vrednosti premičnin mora poročilo o ocenjevanju vrednosti vsebovati:

5.6.1 identifikacijo premoženja in lastnika ali lastniške pravice, katere vrednost je treba oceniti (lokacijo predmeta premičnine in naslov lastnika);

5.6.2 veljavni datum ocenjevanja vrednosti;

5.6.3 podlago ali opredelitev vrednosti;

5.6.4 identifikacijo lastnika pravice ali stranke, ki daje navodila
(opomba: v nekaterih državah identiteta lastnika pravice lahko ostane prikrita zaradi zaupnosti);

5.6.5 namen in uporabo ocenjevanja vrednosti;

5.6.6 pogoje ocenjevanja vrednosti;

5.6.7 zastavne pravice in bremena na premoženju; in

5.6.8 izjavo o skladnosti (podpisano in datirano).

5.7 Dejavniki, ki jih mora upoštevati ocenjevalec vrednosti premičnin (vendar pa o njih ni treba nujno poročati), vključujejo:

5.7.1 Pravice, prednosti ali pogoje, ki so povezani z lastništvom premoženja, ki je predmet ocenjevanja vrednosti.

5.7.1.1 Lastniške pravice so določene v različnih pravnih listinah.

5.7.1.2 Pravice in pogoji, ki jih vsebuje lastnikov sporazum ali izmenjava korespondence; te pravice je mogoče prenesti na novega lastnika premoženja, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, ali pa ne.

5.7.1.3 Listine lahko vsebujejo omejitve pri prenosu premoženja in določila, ki vplivajo na podlago ocenjevanja vrednosti, ki jo je treba sprejeti pri prenosu premoženja.

5.7.2 Naravo premoženja in zgodovino njegovega lastništva (poreklo).

5.7.2.1 Predhodne prodaje ali prenose premoženja

5.7.3 Gospodarske obete, ki lahko vplivajo na premoženje, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, vključno s političnimi predvidevanji in vladno politiko.

5.7.4 Pogoje in obete trga, specifičnega za trgovanje s premičninami, ki lahko vplivajo na
premoženje, ki je predmet ocenjevanja vrednosti.

5.7.5 Ali ima premoženje, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, neopredmeteno vrednost ali
ne.

5.7.5.1 Če je neopredmetena vrednost neločljivo povezana s premičnino, mora ocenjevalec vrednosti zagotoviti, da se neopredmetena vrednost v celoti izraža, ne glede na to, ali je bila vrednost identificiranega neopredmetenega sredstva ocenjena posebej ali ne.

 

5.7.5.1.1 Neopredmeteno vrednost je treba, če je to utemeljeno, razlikovati od vrednosti opredmetenega premoženja.

5.7.5.2 Pomembno je, da se ocenjevalec vrednosti zaveda zakonskih omejitev in pogojev, ki veljajo v državi, v kateri je premoženje.

5.7.5.3 Pogosto, še posebej pri uporabi prevzemnih transakcij, je težko dobiti ustrezne informacije. Medtem ko je dejanska cena transakcije lahko znana, pa ocenjevalec vrednosti morda ne pozna jamstev in garancij, ki jih je dal prodajalec, če so bila prodajalcu pred prevzemom odvzeta gotovina ali druga sredstva, kako bi moral vrednost razporediti med prevzeta sredstva ali kakšen je vpliv davčnega načrtovanja na transakcijo.

5.7.5.4 Zaradi razlogov, pojasnjenih v 5.7.5.3. odstavku, je treba primerljive podatke vedno uporabljati previdno in predvidoma je treba izvesti prilagoditve. Pri uporabi objavljenih dražbenih rezultatov je treba upoštevati, da ti rezultati lahko predstavljajo transakcije majhnega tržnega sektorja. Predvidoma je treba izvesti prilagoditve zaradi razlik, ki so posledica različnih tržnih ravni.

5.7.6 Vse druge informacije, za katere ocenjevalec vrednosti domneva, da so pomembne.

5.8 Ocenjevanja vrednosti premičnin, opravljena s pomočjo načina primerljivih prodaj

5.8.1 Način primerljivih prodaj primerja premoženje, ki je predmet ocenjevanja vrednosti s podobnim premoženjem in/ali lastniškimi pravicami do premoženja, ki je bilo prodano na prostih trgih.

5.8.2 Dva najobičajnejša podatkovna vira, ki se uporabljata pri načinu primerljivih prodaj, sta objavljeni dražbeni rezultati in transakcije, o katerih poročajo podjetja, ki so redno vključena v trgovanje s podobnim premoženjem.

5.8.3 Za primerjavo in zanašanje na podobne vrste premoženja mora pri načinu primerljivih prodaj obstajati razumna podlaga. S temi podobnimi vrstami premoženja bi morali redno trgovati na istem trgu kot s predmetom ocenjevanja vrednosti ali na trgu, ki se odziva na enake gospodarske spremenljivke. Primerjavo je treba narediti na smiseln način in ne sme biti zavajajoča. Dejavniki, ki jih je treba upoštevati, če obstaja ustrezna podlaga za primerjavo, vključujejo:

5.8.3.1 Podobnost s premoženjem, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, glede kvalitativnih in kvantitativnih opisnih značilnosti.

5.8.3.2 Količino in preverljivost podatkov pri podobnem premoženju.

5.8.3.3 Ali cena podobnega premoženja predstavlja transakcijo med nepovezanima in neodvisnima strankama.

5.8.3.4 Za izvedbo neodvisnega in zanesljivega ocenjevanja vrednosti je potrebna temeljita, nepristranska raziskava podobnih vrst premoženja. Raziskava mora vključevati preprosta, nepristranska sodila za izbor podobnih vrst premoženja.

5.8.3.5 Treba je izvesti primerjalno analizo kvalitativnih in kvantitativnih podobnosti in razlik med podobnimi vrstami premoženja in premoženjem, ki je predmet ocenjevanja vrednosti.

5.8.3.6 Po potrebi je treba izvesti prilagoditve, da bi bila vrednost podobnih vrst premoženja bolj primerljiva s premoženjem, ki je predmet ocenjevanja vrednosti. Morda bi bilo treba prilagoditve narediti za neobičajne, neponavljajoče se in edinstvene postavke.

5.8.3.7 Po potrebi je treba izvesti ustrezne prilagoditve za razlike v lastništvu premoženja, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, in v lastništvu podobnih vrst premoženja glede na naravo in vpliv takega porekla ali tržljivost/prodajljivost ali pomanjkanje le-tega.

5.8.4 Če se za zagotavljanje usmeritev ocenjevanja vrednosti uporabljajo predhodne transakcije, je treba morda izvesti prilagoditve za pretečen čas, za spremembe v premoženju, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, in za spremenjene okoliščine v gospodarstvu, panogi, teoretičnih presojah in v podjetju, v katerem trgujejo s takimi vrstami premoženja.

5.8.5 Anekdotska pravila ocenjevanja vrednosti (anecdotal valuation rules) ali pravila ustaljenih norm (rules of thumb) utegnejo biti koristna pri ocenjevanju vrednosti premoženja ali lastniške pravice do postavke v okviru premičnin. Vendar pa indikacijam vrednosti, ki izhajajo iz uporabe takih pravil, ne smemo pripisovati velikega pomena, razen če je mogoče dokazati, da se kupci in prodajalci pomembno zanašajo nanje.

5.9 Ocenjevanja vrednosti premičnin, opravljena s pomočjo načina kapitalizacije donosa

5.9.1 Način kapitalizacije donosa pri ocenjevanju upošteva podatke o prihodkih in odhodkih, ki so povezani s premoženjem, katerega vrednost se ocenjuje s procesom kapitalizacije.

5.9.2 Uporaba načina kapitalizacije donosa je primerna za ocenjevanje vrednosti notranje opreme (FF&E), ki je ključna za delovanje vrst premoženja, kot so hoteli, opremljena stanovanja in objekti za oskrbo.

5.9.2.1 FF&E so lahko izpostavljeni robustni uporabi in zato zahtevajo redno nadomestitev, da bi lahko zagotavljali atraktivnost in koristnost objektov.

5.9.2.2 Dobe koristnosti postavk FF&E se ocenijo na osnovi njihove kakovosti, trpežnosti in stopnje uporabe. Nato se lahko izračuna tehtano povprečje za dobe koristnosti FF&E.

5.9.2.3 Ocena prihodnje nadomestitvene nabavne vrednosti postavke FF&E se deli s tem zneskom, da dobimo letni nadomestitveni odbitni/obnovitveni sklad. Nadomestitveni odbitni/obnovitveni sklad je vključen v odhodke/izdatke iz poslovanja podjetja.

5.10 Ocenjevanja vrednosti premičnin, opravljena s pomočjo nabavnovrednostnega načina

5.10.1 Nabavnovrednostni način kot nadomestilo za nakup določenega postavke premičnin upošteva možnost ustvarjanja nove postavke, ki je enaka originalu, ali take, ki bi zagotavljala enako koristnost brez dodatnih stroškov zaradi poteka časa.

5.10.2 Ocena ocenjevalca vrednosti temelji na reprodukcijski ali na nadomestitveni nabavni vrednosti premoženja ali sredstva, ki je predmet ocenjevanja vrednosti.

5.10.2.1 Nadomestitvena nabavna vrednost se nanaša na znesek, za katerega bi lahko pričakovali, da bi ga plačali za predmet podobne starosti, velikosti, barve in stanja. Na splošno pa skuša določiti nabavno vrednost alternativnega primera ali replike ali kopije originalnega predmeta, kolikor mogoče blizu originala glede narave, kakovosti in starosti materialov, vendar pa je tak predmet ustvarjen s pomočjo modernih proizvajalnih metod.

5.10.2.1.1 Pri sredstvih, kot so dragocene starine ali slike, je nadomestitev ne glede na nabavno vrednost morda nepraktična.

5.10.2.1.2 Reprodukcijski stroški se nanašajo na to, kar bi lahko pričakovali, da bi plačali za faksimile ali natančno kopijo originalne postavke, ki je narejena z materiali izjemno podobne narave, kakovosti in starosti in z uporabo proizvajalnih metod izvirnega obdobja.

5.10.2.1.3 Čez čas se utegne vrednost nekaterih premičnih predmetov, za katere ni značilna fizična amortizacija, povečati, ker trenutna nabavna vrednost za nadomestitev ali reprodukcijo takih predmetov značilno prehiteva povišanja njihovih trenutnih cen.

5.10.3 Uporaba nabavnovrednostnega načina je posebej primerna za ocenjevanja vrednosti premičnin, kot so izdelki ali predmeti, za katere obstaja več kopij, npr. odtisi, porcelanski kipci ali serijski izdelki.

5.11 Procesi usklajevanja

5.11.1 Sklep o vrednosti mora temeljiti na

5.11.1.1 opredelitvi vrednosti;

5.11.1.2 namenu in nameravani uporabi ocenjene vrednosti; in

5.11.1.3 vseh pomembnih informacijah na datum ocenjevanja vrednosti, ki so potrebne za področje naloge.

5.11.2 Sklep o vrednosti mora temeljiti tudi na ocenah vrednosti, pridobljenih z uporabljenimi metodami ocenjevanja vrednosti.

5.11.2.1 Izbor in zanašanje na ustrezne načine, metode in postopke sta odvisna od presoje ocenjevalca vrednosti.

5.11.2.2 Ocenjevalec vrednosti mora uporabiti presojo, ko določa relativno težo, ki jo bo dal vsaki od ocen vrednosti v postopku ocenjevanja vrednosti. Ocenjevalec vrednosti mora poskrbeti za logično utemeljitev in upravičenost uporabljenih metod ocenjevanja vrednosti in relativne teže, ki jo je prisodil metodam, na katere se je zanesel pri določanju usklajene vrednosti, kadar se to od njega zahteva.

6.0 Datum veljavnosti

6.1 Ta mednarodna pojasnjevalna opomba o ocenjevanju vrednosti začne veljati 31. januarja 2005.


 


 



Mednarodna pojasnjevalna opomba o ocenjevanju vrednosti št. 6

Ocenjevanje vrednosti podjetij
(spremenjeno 2005)

1.0 Uvod

1.1 Svet za Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti (Svet za MSOV) je sprejel to pojasnjevalno opombo (PO), da bi izboljšal konsistentnost in kakovost ocenjevanja vrednosti podjetij v mednarodni skupnosti za uporabnike računovodskih izkazov in uporabnike ocenjevanj vrednosti podjetij.

1.2 Ocenjevanja vrednosti podjetij so na splošno zahtevana in opravljena na podlagi tržne vrednosti z uporabo določil Mednarodnega standarda ocenjevanja vrednosti 1 (MSOV 1). Če so uporabljene druge podlage ocenjevanja vrednosti z ustreznim pojasnilom in razkritjem, se uporabljajo določila MSOV 2.

1.3 Na splošno so zasnova, procesi in metode, ki so uporabljeni pri ocenjevanju vrednosti podjetij, enaki kot pri drugih vrstah ocenjevanj vrednosti. Nekateri izrazi imajo lahko različen pomen ali uporabo. Če so uporabljene takšne razlike, so pomembna njihova razkritja. Ta PO pojasnjuje pomembne opredelitve pojmov, ki se uporabljajo pri ocenjevanjih vrednosti podjetij.

1.4 Ocenjevalci vrednosti in uporabniki storitev ocenjevanja vrednosti morajo pazljivo razlikovati med vrednostjo podjetja ali premoženja s posebnim trgovalnim namenom, ocenjevanjem vrednosti sredstev, ki jih ima takšno podjetje, in različnimi možnimi načini uporabe pri obravnavanju delujočega podjetja, s katerimi se srečujejo pri ocenjevanju vrednosti deležev v nepremičninskih pravicah. Primer slednjega so ocenjene vrednosti premoženja s trgovalno zmožnostjo (glej Vrste premoženja, 4.3.2. odstavek).

2.0 Področje

2.1 Ta PO ima namen pomagati pri izvajanju ali uporabljanju ocenjevanj vrednosti podjetij.

2.2 Poleg sestavin, ki so splošne za druge PO Mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti, zajema ta PO obsežnejšo razpravo o procesu ocenjevanja vrednosti podjetij. Vključena je, da bi lahko razvrstili vse, kar je na splošno povezano z ocenjevanjem vrednosti podjetij in bi bila podlago za primerjanje z drugimi vrstami ocenjevanja vrednosti, vendar pa razprave ne smemo obravnavati kot obvezne ali omejujoče zunaj okvira teh PO ali drugače v Mednarodnih standardih ocenjevanja vrednosti.

2.3 Ker se druga temeljna načela ocenjevanja vrednosti, Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti in pojasnjevalne opombe uporabljajo tudi pri ocenjevanju vrednosti podjetij, je razumljivo, da ta PO vključuje vse druge uporabljive dele MSOV.

3.0 Opredelitve pojmov

3.1 Prilagojena knjigovodska vrednost (adjusted book value) – Knjigovodska vrednost, ki je posledek tega, da so zneski enega sredstva ali obveznosti ali več dodani, izločeni ali spremenjeni glede na sporočeno knjigovodsko vrednost.

3.2 Na sredstvih zasnovan način (asset-based approach) – Način ocenjevanja vrednosti podjetja in/ali deleža v lastniškem kapitalu z uporabo metod, zasnovanih na tržni vrednosti posameznih sredstev podjetja, zmanjšanih za obveznosti.

3.3 Knjigovodska vrednost (book value)

3.3.1 V zvezi s sredstvi – kapitalizirana nabavna vrednost sredstva, zmanjšana za nabrano amortizacijo, kot izhaja iz poslovnih knjig podjetja.

3.3.2 V zvezi s podjetjem – razlika med celotnimi sredstvi (zmanjšanimi za amortizacijo) in celotnimi obveznostmi podjetja, kot izhaja iz bilance stanja.

3.4 Ocenjevalec vrednosti podjetja (business valuer) – Oseba, ki je po svoji izobrazbi, usposobljenosti in izkušnjah usposobljena za izvajanje ocenjevanja vrednosti podjetja, lastniškega deleža v podjetju, vrednostnice in/ali neopredmetenih sredstev.

3.5 Podjetje (business entity) – Trgovinsko, proizvajalno, storitveno ali naložbeno podjetje, ki se ukvarja z gospodarsko dejavnostjo.

3.6 Ocenjevanje vrednosti podjetja (business valuation) – Aktivnost ali proces oblikovanja mnenja ali ocene vrednosti podjetja ali deleža v njem.

3.7 Kapitalizacija (capitalisation)

3.7.1 Pretvorba čistega donosa ali vrste čistih prejemkov, dejanskih ali ocenjenih v določenem obdobju, v ustrezno vrednost kapitala na določen dan.

3.7.2 Pri ocenjevanju vrednosti podjetja se pojem nanaša na sestavo celotnega kapitala podjetja.

3.7.3 Pri ocenjevanju vrednosti podjetja se pojem nanaša tudi na pripoznavanje izdatka kot dolgoročnega sredstva in ne kot občasnega odhodka.

3.8 Faktor kapitalizacije (capitalisation factor) – Katerikoli mnogokratnik, ki je uporabljen pri pretvorbi donosa v vrednost.

3.9 Mera kapitalizacije (capitalisation rate) – Katerikoli delitelj (navadno izražen kot odstotek), ki je uporabljen za pretvorbo donosa v vrednost.

3.10 Sestava celotnega kapitala (capital structure) – Sestava lastniškega in dolgovanega kapitala.

3.11 Denarni tok (cash flow)

3.11.1 Bruto denarni tok (gross cash flow) – Čisti dobiček po obdavčitvi, povečan za nedenarne postavke, kot je amortizacija.

3.11.2 Čisti denarni tok (net cash flow) – Znesek denarja, ki ostane v obdobju poslovanja, ko so zadovoljene vse denarne potrebe podjetja. Čisti denarni tok je značilno opredeljen kot denar, razpoložljiv za lastniški ali celotni kapital.

3.11.3 Čisti denarni tok lastniškega kapitala (equity net cash flow) – Čisti dobiček po obdavčitvi, povečan za amortizacijo in druge nedenarne odhodke, zmanjšan za poraste obratnega kapitala, naložbe v dolgoročna sredstva, odplačila glavnice dolgoročnega dolga in povečan za prejeto glavnico dolgoročnega dolga.

3.11.4 Čisti denarni tok celotnega kapitala (invested capital net cash flow) – Čisti denarni tok lastniškega kapitala , povečan za plačane obresti, zmanjšane z davčno prilagoditvijo, in zmanjšan za čista povečanja glavnice dolga.

3.12 Obvladovanje (control) – Moč usmerjati poslovodstvo in politiko v podjetju.

3.13 Pribitek za obvladovanje (control premium) – Dodatna vrednost v obvladovanem deležu, ki izraža njegovo moč obvladovanja, kot nasprotje manjšinskemu deležu.

3.14 Odbitek za pomanjkanje obvladovanja (discount for lack of control) – Znesek ali odstotek, ki je odštet od sorazmernega dela vrednosti 100-odstotnega deleža v lastniškem kapitalu v podjetju in izraža odsotnost nekaj moči ali celotne moči obvladovanja.

3.15 Diskontna mera (discount rate) – Mera donosa, uporabljena za pretvorbo denarnega zneska, danega ali prejetega v prihodnosti, v sedanjo vrednost.

3.16 Doba gospodarne uporabe (economic life) – Obdobje, v katerem je mogoče premoženje dobičkonosno uporabljati.

3.17 Datum ocenjevanja vrednosti (effective date in/ali valuation date in/ali as of date) Datum, na katerega se nanaša mnenje ocenjevalca vrednosti.

3.18 Podjetje (enterprise) – Glej 3.5. poglavje.

3.19 Delujoče podjetje (going concern)

3.19.1 Podjetje, ki posluje.

3.19.2 Premisa ocenjevanja vrednosti, pod katero ocenjevalci vrednosti in računovodje obravnavajo podjetje kot ustanovljeno organizacijo, ki bo nadaljevala svoje poslovanje v neskončnost. Premisa delujočega podjetja je alternativa premise likvidacije. Sprejetje premise delujočega podjetja dovoljuje, da je podjetje ocenjeno nad likvidacijsko vrednostjo in je pomembno za določanje tržne vrednosti podjetja.

3.19.3 Podjetje se običajno obravnava kot delujoče podjetje, in sicer tako, da nadaljuje poslovanje v predvidljivi prihodnosti. Predvideva se, da podjetje nima namena in potrebe po likvidaciji ali znatnem zmanjšanju svojega poslovanja (MRS 1, 23. in 24. člen).

3.20 Vrednost delujočega podjetja (going concern value)

3.20.1 Vrednost podjetja ali deleža v njem, če je delujoče podjetje.

3.20.2 Neopredmetene sestavine vrednosti podjetja izhajajo iz dejavnikov, kot so usposobljena delovna sila, delujoči obrat in potrebne licence, sistemi in vpeljani postopki.

3.21 Dobro ime (goodwill)

3.21.1 Prihodnje gospodarske koristi, ki izhajajo iz sredstev, ki jih ni mogoče posamično identificirati in ločeno pripoznati (MSRP 3, priloga A).

3.21.2 Neprenosljivo dobro ime (personal goodwill) – Vrednost dobička, ki presega tržna pričakovanja in ga ustvarimo s prodajo premoženja s posebnim trgovalnim namenom skupaj s finančnimi dejavniki, ki se posebej nanašajo na trenutnega upravljavca podjetja, kot so davki, politika amortiziranja, stroški posojil in vložen kapital v podjetje.

3.21.3 Prenosljivo dobro ime (transferable goodwill) – Neopredmeteno sredstvo, ki je rezultat specifičnega imena ali slovesa premoženja, stalnih strank, lokacije, proizvodov in podobnih dejavnikov, ki ustvarjajo gospodarske koristi. Povezano je s premoženjem s posebnim trgovalnim namenom in se s prodajo prenese na novega lastnika.

3.22 Holdinška družba (holding company) – Podjetje, ki prejema donose na svoja sredstva.

3.23 Način kapitalizacije donosa (income capitalisation approach) – Splošni način ocenjevanja vrednosti podjetja, lastniškega deleža v podjetju ali vrednostnice, kjer uporabimo eno metodo ali več, pri katerih je vrednost ocenjena s pretvorbo pričakovanih koristi v vrednost kapitala.

3.24 Celotni kapital (invested capital) – Vsota dolga in lastniškega kapitala v podjetju, zasnovana dolgoročno.

3.25 Večinski delež (majority interest) – Stanje lastništva, ki je večje od 50-odstotnega glasovalnega deleža v podjetju.

3.26 Večinsko obvladovanje (majority control) – Stopnja obvladovanja, ki jo omogoča večinski položaj.

3.27 Način tržnih primerjav (market approach) – Splošni način ocenjevanja vrednosti podjetja, lastniškega deleža v podjetju ali vrednostnice, pri katerem se uporablja ena metoda ali več, ki primerja predmet ocenjevanja vrednosti s podobnimi podjetji, lastniškimi deleži v podjetjih ali vrednostnicami, ki so bili prodani.

3.28 Tržna vrednost – Glej MSOV 1, 3.1. odstavek.

3.29 Odbitek za tržljivost (marketability discount) – Znesek ali odstotek, ki se odšteje od deleža v lastniškem kapitalu in izraža pomanjkanje tržljivosti.

3.30 Manjšinski delež (minority interest) – Položaj lastništva z manj kot 50 % glasovalnih deležev v podjetju.

3.31 Odbitek za manjšinski delež (minority discount) – Odbitek zaradi pomanjkanja obvladljivosti, ki izhaja iz manjšinskega deleža.

3.32 Čista sredstva (net assets) – Celota sredstev, zmanjšana za celoto obveznosti.

3.33 Čisti dobiček (net income) – Prihodki, zmanjšani za odhodke in davke.

3.34 Proizvodno/storitveno podjetje (operating company) – Podjetje, ki izvaja gospodarsko dejavnost s proizvajanjem, prodajanjem ali trgovanjem proizvodov ali storitev.

3.35 Mera donosa (rate of return) – Znesek donosa (izgube) in/ali sprememba vrednosti, ki sta dosežena ali predvidena v zvezi z naložbo, izražena kot odstotek od te naložbe.

3.36 Nadomestitvena nabavna vrednost (replacement cost new) – Nabavna vrednost podobnega novega predmeta, ki ima najbližjo enakovredno koristnost kot predmet, katerega vrednost se ocenjuje.

3.37 Datum poročila (report date) – Datum poročila o ocenjevanju vrednosti. Lahko je isti ali se razlikuje od datuma ocenjevanja vrednosti.

3.38 Reprodukcijska nabavna vrednost (reproduction cost new) – Trenutna nabavna vrednost identičnega novega sredstva.

3.39 Način ocenjevanja vrednosti (valuation approach) – Na splošno proces ocenjevanja vrednosti z uporabo ene posebne metode ali več (glej opredelitve pojmov način tržnih primerjav, način kapitalizacije donosa in na sredstvih zasnovan način).

3.40 Metoda ocenjevanja vrednosti (valuation method) – Poseben proces ocenjevanja vrednosti v okviru načina ocenjevanja vrednosti.

3.41 Postopek ocenjevanja vrednosti – Dejanje, način in tehnika izvajanja korakov metode ocenjevanja vrednosti.

3.42 Kazalnik ocenjevanja vrednosti (valuation ratio) – Razmerje, v katerem se vrednost ali cena uporablja kot števec, finančni, poslovni ali fizični podatki pa se uporabljajo kot imenovalec.

3.43 Obratni kapital – Znesek, za katerega kratkoročna sredstva presegajo kratkoročne obveznosti.

4.0 Povezava z računovodskimi standardi

4.1 Ocenjevanja vrednosti podjetja se na splošno uporabljajo kot podlaga za razporejanje različnih sredstev, kar bi pripomoglo pri vzpostavitvi ali prenovljenem prikazovanju v računovodskih izkazih. V tej povezavi izražajo ocenjevalci vrednosti podjetij tržno vrednost vseh sestavin bilance stanja podjetja v skladu z računovodskimi standardi glede določbe o učinku spreminjajočih se cen.

4.2 V nekaterih primerih je ocenjevanje vrednosti podjetja podlaga za oceno obsega zastarelosti nekaterih dolgoročnih sredstev. Pri takšni uporabi je ocenjena vrednost podjetja lahko glavni razlog za ocenjevanje vrednosti, ali pa je potrebna kombinacija storitev ocenjevalca vrednosti podjetij in na primer ocenjevalca vrednosti nepremičnin za pravilno razporeditev in izražanje tržne vrednosti sredstev v računovodskem izkazu.

4.3 Druge zadeve, povezane z razmerjem med ocenjevanjem vrednosti podjetij in računovodskimi standardi, so podobne določilom, obravnavanim v Mednarodnem načinu uporabe ocenjevanja vrednosti 1 (MNUOV 1).

5.0 Napotki

5.1 Ocenjevanja vrednosti podjetij so potrebna za številne morebitne načine uporabe, vključno s prevzemi ali prodajo posameznih podjetij, združitvami, ocenjevanjem vrednosti lastniških deležev in podobno.

5.1.1 Če namen ocenjevanja vrednosti zahteva oceno tržne vrednosti, mora ocenjevalec vrednosti uporabiti opredelitve pojmov, postopke in metodologije, skladne z določilom v MSOV 1.

5.1.2 Če prevzeta naloga zahteva podlago vrednosti, ki ni tržna vrednost, mora ocenjevalec
vrednosti jasno identificirati vrsto uporabljene vrednosti, opredeliti tako vrednost in narediti potrebne korake za razlikovanje ocene vrednosti od ocene tržne vrednosti.

5.2 Če po mnenju ocenjevalca vrednosti nekateri vidiki sprejete naloge nakazujejo, da je potreben in ustrezen odklon od kateregakoli določila MSOV ali tega napotka, je treba takšen odklon razkriti in jasno predstaviti razlog za njegov nastanek v vseh poročilih o ocenjevanju vrednosti (pisnih ali ustnih), ki jih izda ocenjevalec vrednosti. Zahteve za poročila o ocenjevanju vrednosti se sklicujejo na Kodeks vedenja MSOV in na MSOV 3 – Poročanje o ocenjevanju vrednosti.

5.3 Ocenjevalec vrednosti mora sprejeti potrebne ukrepe, s katerimi zagotovi, da so vsi viri
podatkov, na katere se zanaša, zanesljivi in primerni za ocenjevanje vrednosti. Pogosto pa bo zunaj obsega storitev ocenjevalca vrednosti, da bi izvedel popolno preverjanje sekundarnih ali terciarnih virov podatkov. V skladu s tem bo ocenjevalec vrednosti preveril točnost in sprejemljivost podatkovnih virov, kot je običajno na trgih in na mestu ocenjevanja vrednosti.

5.4 Ocenjevalci vrednosti se morajo pogosto opirati na storitve drugih ocenjevalcev vrednosti
premoženja in/ali druge strokovnjake. Splošen primer je opiranje na ocenjevalca vrednosti nepremičninskih pravic pri ocenjevanju vrednosti sestavin nepremičnine, ki so v lasti podjetja. Kadar se opira na storitve drugih strokovnjakov, mora ocenjevalec vrednosti podjetja :

5.4.1 sprejeti ustrezne ukrepe preverjanja, ki zagotavljajo , da so takšne storitve opravljene ustrezno in da so na njih zasnovani sklepi utemeljeni in verodostojni, ali

5.4.2 razkriti dejstvo, da takšni ukrepi niso bili izvedeni.

5.5 Ocenjevalci vrednosti podjetij se morajo pogosto sklicevati na informacije, ki jih prejmejo od naročnika ali predstavnikov naročnika. Vir takih podatkov, na katere se zanaša, mora ocenjevalec vrednosti navesti v ustnih ali pisnih poročilih, podatke pa mora ustrezno preveriti, kadarkoli je mogoče.

5.6 Čeprav so številna načela, metode in tehnike ocenjevanja vrednosti podjetij podobne drugim področjem ocenjevanja vrednosti, zahtevajo ocenjevanja vrednosti podjetij posebno izobraževanje, usposabljanje, veščine in izkušnje.

5.7 Delujoče podjetje ima več pomenov v računovodenju in ocenjevanju vrednosti. V nekaterih povezavah je delujoče podjetje kot premisa, pod katero ocenjevalci vrednosti in računovodje obravnavajo podjetje kot ustanovljeno organizacijo, ki bo neomejeno nadaljevala poslovanje.

5.7.1 Premisa delujočega podjetja je alternativa premise likvidacije. Sprejetje premise delujočega podjetja dovoljuje, da je podjetje ocenjeno nad likvidacijsko vrednostjo in je pomembno za določanje tržne vrednosti podjetja.

5.7.1.1 Pri likvidacijah se vrednost večine neopredmetenih sredstev (npr. dobrega imena) približuje ničli, vrednost vseh opredmetenih sredstev pa izraža okoliščine likvidacije. Izdatki, ki so povezani z likvidacijo (prodajni zaslužki, provizije, davki, drugi stroški ukinjanja, administrativni stroški pri zapiranju in izguba vrednosti zalog), so tudi izračunani in odšteti od ocenjene vrednosti podjetja.

5.8 Za zanesljivo ocenjevanje vrednosti podjetij sta pomembna tudi upoštevanje trenutnega tržnega delovanja ter poznavanje ustreznega gospodarskega razvoja in trendov. Da bi ocenili tržno vrednost podjetja, morajo ocenjevalci vrednosti identificirati in oceniti vpliv takšnih zadev pri njihovem ocenjevanju vrednosti in v poročilih o ocenjevanju vrednosti.

5.9 Opis naloge ocenjevanja vrednosti podjetja mora vključevati:

5.9.1 identifikacijo podjetja, lastniškega deleža v podjetju ali vrednostnic, katerih vrednost bo ocenjena;

5.9.2 datum ocenjevanja vrednosti;

5.9.3 opredelitev vrednosti;

5.9.4 lastnika deleža; in

5.9.5 namen in uporabo ocenitve vrednosti.

5.10 Dejavniki, ki jih mora upoštevati ocenjevalec vrednosti pri ocenjevanju vrednosti podjetja, vključujejo:

5.10.1 Pravice, prednosti ali pogoje, ki so v zvezi z lastniškim deležem, vsebovane bodisi v obliki kapitalske družbe, osebne družbe ali samostojnega podjetnika.

5.10.1.1 Lastniški deleži so opredeljeni v raznih pravnih listinah. V različnih državah se te listine lahko imenujejo ustanovitvena pogodba in/ali kapitalska določila v pogodbeni listini podjetja, družbena pravila, statuti, sporazumi družbenikov in sporazumi delničarjev, če navedemo le nekatere.

5.10.1.2 Tisti, ki ima delež, je vezan na listine podjetja. Obstajajo lahko pravice in pogoji, ki jih vsebuje sporazum lastnikov ali izmenjani dopisi, in takšne pravice so lahko prenosljive na novega lastnika deleža ali ne.

5.10.1.3 Listine vsebujejo omejitve prenosa deleža in določila, ki urejajo podlago ocenjevanja vrednosti, ki jo je treba uporabiti pri prenosu deleža. Na primer listine lahko določajo, da je treba vrednost deležev, ki naj bi bili preneseni, oceniti kot sorazmerne dele vrednosti celotnega izdanega delniškega kapitala celo, če je delež, ki naj bi bil prenesen, manjšinski delež. V vsakem primeru morajo biti upoštevane na samem začetku pravice deleža, katerega vrednost naj bi bila ocenjena, in pravice, ki se nanašajo na katerokoli drugo vrsto deleža.

5.10.2 Naravo in zgodovino podjetja – Ker je vrednost odvisna od koristi iz prihodnjega lastništva, je zgodovina koristna, ker lahko daje napotke glede prihodnjih pričakovanj v zvezi s podjetjem.

5.10.3 Gospodarska predvidevanja, ki lahko vplivajo na podjetje, ki je predmet ocenjevanja
vrednosti, vključno s političnimi predvidevanji in vladno politiko – Zadeve, kot so devizni tečaj, inflacija in obrestne mere, lahko vplivajo dokaj različno na podjetja, ki delujejo v različnih gospodarskih sektorjih.

5.10.4 Pogoje in predvidevanja specifične panoge, ki lahko vplivajo na podjetje, ki je
predmet ocenjevanja vrednosti.

5.10.5 Sredstva, obveznosti ter lastniški kapital in finančni položaj podjetja.

5.10.6 Zmožnost podjetja glede čistega dobička in plačila dividend.

5.10.7 Ali ima podjetje neopredmeteno vrednost ali je nima?

5.10.7.1 Neopredmetena vrednost je lahko vključena v prepoznavnih neopredmetenih sredstvih, kot so patenti, blagovne znamke, avtorske pravice, zaščitni znaki, strokovno znanje, baze podatkov itd.

5.10.7.2 Neopredmetena vrednost je lahko vključena tudi v nediferencirana sredstva, pogosto imenovana dobro ime. Upoštevajte, da je vrednost dobrega imena v tej povezavi podobna dobremu imenu v računovodskem pomenu, ker gre v obeh primerih za preostalo vrednost (izvirna vrednost v računovodskem pojmovanju), potem ko so bila upoštevana vsa druga sredstva.

5.10.7.3 Če ima podjetje neopredmetena sredstva, mora ocenjevalec vrednosti zagotoviti, da je njihova vrednost v celoti izražena, ne glede na to, ali je vrednost prepoznavnih neopredmetenih sredstev posebej ocenjena ali ne.

5.10.8 Predhodne transakcije z lastniškimi deleži podjetja, ki je predmet ocenjevanja vrednosti.

5.10.9 Relativno velikost lastniškega deleža, katerega vrednost je treba oceniti.

5.10.9.1 Obstajajo različne ravni obvladovanja ali pomanjkanja obvladovanja, ki so posledica razlik v velikosti lastniških deležev. V nekaterih primerih je dejansko obvladovanje mogoče doseči z manj kot 50-odstotnimi glasovalnimi pravicami. Celo če ima posamezna oseba v lasti več kot 50 % glasovalnih pravic in obvladuje poslovanje, lahko obstajajo nekateri ukrepi, kot likvidacija podjetja (tj. urediti v podjetju vse pred razpustitvijo), ki zahtevajo več kot 50 % pritrdilnih glasov in pritrdilne glasove vseh lastnikov.

5.10.9.2 Pomembno je, da se ocenjevalec vrednosti zaveda pravnih omejitev in pogojev, ki izhajajo iz zakonov države, v kateri je podjetje.

5.10.10 Druge tržne podatke , npr. mere donosa alternativnih naložb, prednosti obvladovanja, pomanjkljivosti pomanjkanja plačilne sposobnosti itd.

5.10.11 Tržne cene javno trgovanih delnic ali lastniških deležev, prevzemne cene poslovnih
deležev ali podjetij, ki se ukvarjajo z enakim ali podobnim poslovanjem.

5.10.11.1 Pogosto, še posebej pri prevzemnih transakcijah, je težko ali nemogoče dobiti ustrezne informacije. Medtem ko je dejanska cena transakcije lahko znana, pa ni nujno, da ocenjevalec vrednosti ve, kakšna jamstva in garancije je dal prodajalec, kakšni pogoji so dani ali prejeti, ali so denar ali druga sredstva vzeta iz podjetja pred prevzemom ali kakšen vpliv ima davčno načrtovanje na transakcijo.

5.10.11.2 Primerjalne podatke je treba vedno previdno uporabljati in opraviti nujne številne prilagoditve. Pri uporabi tržnih cen, ki izražajo javno trgovanje, mora ocenjevalec vrednosti upoštevati, da izhajajo iz transakcij z majhnimi manjšinskimi deleži. Cena prevzema celotnega podjetja se nanaša na 100 % podjetja. Opraviti je treba prilagoditve za razlike, ki izhajajo iz različnih ravni obvladovanja.

5.10.12 Vse druge informacije, za katere ocenjevalec vrednosti meni, da so pomembne.

5.11 Uporaba računovodskih izkazov

5.11.1 Obstajajo trije cilji računovodske analize in prilagoditve:

5.11.1.1 Razumevanje povezav, ki obstajajo v izkazu poslovnega izida in bilanci stanja, vključno z razvojnimi trendi v pretečenem obdobju, da bi ocenili tveganje pri delovanju podjetja in možnosti za njegovo prihodnje delovanje.

5.11.1.2 Primerjava s podobnimi podjetji, da bi ocenili tveganje in vrednostne
parametre.

5.11.1.3 Prilagoditev preteklih računovodskih izkazov, da bi ocenili gospodarske
zmožnosti in pričakovanja podjetja.

5.12 Da bi pomagali spoznati ekonomiko in tveganje pri poslovnem deležu, je treba računovodske izkaze analizirati z vidika 1) denarja, 2) odstotkov (odstotkov postavk v prodajah v izkazu poslovnega izida in odstotkov postavk v celotnih sredstvih v bilanci stanja) in 3) računovodskih kazalnikov.

5.12.1 Analiza, izražena v denarnih zneskih , kot so navedeni v računovodskih izkazih, se uporablja za ugotovitev trendov in razmerij med obračuni prihodkov in odhodkov pri poslovnem deležu v pretečenem obdobju. Ti trendi in razmerja se uporabljajo za ocenitev pričakovanih tokov donosa v prihodnosti skupaj s potrebnim kapitalom, ki bo omogočal podjetju, da bo prišlo do tokov donosa.

5.12.2 Analiza, izražena v odstotkih, primerja postavke v izkazu poslovnega izida s prihodki in postavke v bilanci stanja s celotnimi sredstvi. Analiza odstotkov se uporablja za primerjavo trendov v razmerjih, in sicer med postavkami prihodkov in odhodkov ali med zneski v bilanci stanja pri podjetju, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, v pretečenem obdobju in pri podobnih podjetjih.

5.12.3 Analiza, izražena z računovodskimi kazalniki, se uporablja za primerjavo relativnega tveganja podjetja, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, v pretečenem obdobju in v primerjavi s podobnimi podjetji.

5.13 Za ocene tržne vrednosti podjetja so narejene splošne prilagoditve računovodskih razvidov podjetja, da se bolj približamo gospodarski stvarnosti tako glede poslovnoizidnega toka kot bilance stanja.

5.13.1 Prilagoditve računovodskih izkazov je treba narediti pri objavljenih računovodskih informacijah v postavkah, ki so primerne in pomembne za postopek ocenjevanja vrednosti. Prilagoditve so opravljene iz naslednjih razlogov:

5.13.1.1 prilagoditi prihodke in odhodke na ravni, ki so upravičeno značilne za pričakovano nadaljnje poslovanje;

5.13.1.2 predstaviti računovodske podatke o predmetu ocenjevanja vrednosti in o
primerljivih podjetjih na dosledni podlagi;

5.13.1.3 prilagoditi sporočene vrednosti na tržne vrednosti;

5.13.1.4 prilagoditi neposlovna sredstva in obveznosti ter povezane prihodke in
odhodke;

5.13.1.5 prilagoditi neposlovne prihodke in odhodke.

5.13.2 Ali je prilagoditev ustrezna ali ne, je odvisno od stopnje obvladljivosti, ki jo ima lastniški delež, katerega vrednost se ocenjuje. Pri obvladujočih deležih, vključno s 100- odstotnim lastniškim deležem, je lahko večina prilagoditev ustrezna, če lahko lastnik naredi spremembe, ki so vsebovane v prilagoditvi. Pri ocenjevanju vrednosti manjšinskih deležev, katerih lastniki nimajo možnosti spremeniti večine postavk, mora biti ocenjevalec vrednosti pazljiv na izražanje stvarnosti, kadar obravnava možne prilagoditve. Običajne prilagoditve obsegajo:

5.13.2.1 Odpravo vpliva neponavljajočih se dogodkov, če obstajajo, v izkazu poslovnega izida in bilanci stanja. Ker ni verjetnosti, da bi se takšni dogodki ponavljali, kupec deleža ne bo pričakoval njihovega pojavljanja in jih ne bo vključeval v tok donosa. Prilagoditve se lahko zahtevajo pri davkih. Te vrste prilagoditev praviloma ustrezajo ocenjevanjem vrednosti tako večinskih kot manjšinskih deležev. Primeri neponavljajočih se postavk so:

5.13.2.1.1 stavke, če so neobičajne,

5.13.2.1.2 začetek delovanja novega obrata,

5.13.2.1.3 vremenski pojavi, kot so poplave, cikloni itd.

5.13.2.2 Ocenjevalec vrednosti mora biti previden pri prilagajanju neponavljajočih se postavk, če se le-te pojavljajo v večini let, vendar v vsakem letu kot posledica različnih dogodkov. Mnoga podjetja imajo neponavljajoče se postavke vsako leto in ocenjevalec vrednosti mora napraviti rezervacije za možne odhodke.

5.13.2.3 Odpravo vpliva neposlovnih postavk iz bilance stanja in izkaza poslovnega
izida pri ocenjevanju vrednosti obvladujočega lastniškega deleža. Pri ocenjevanju vrednosti manjšinskega lastniškega deleža takšne prilagoditve niso nujno ustrezne. Če obstajajo neposlovne postavke v bilanci stanja, jih je treba odstraniti in oceniti njihovo vrednost ločeno od poslovanja podjetja. Vrednost neposlovnih postavk je treba oceniti po tržni vrednosti . Mogoče bo treba upoštevati davčne prilagoditve. Treba je upoštevati stroške prodaje. Prilagoditve v izkazu poslovnega izida morajo vključiti odstranitev prihodkov in odhodkov, ki izhajajo iz neposlovnih sredstev, vključno z vplivom davka. Primeri neposlovnih postavk in ustrezne prilagoditve so:

5.13.2.3.1 Nepomembno osebje – Odstraniti je treba odhodke za plače in davke, ki se nanašajo na te odhodke, in prilagoditi davek iz dobička. Ocenjevalec vrednosti mora biti previden pri prilagoditvi postavk nepomembnega osebja, kadar gre za podatke o opravičljivem dobičku. Če ocenjevalec vrednosti ne ve, da ima prevzemnik ali tisti, za katerega ocenjevalec vrednosti deluje, dejansko obvladujočo možnost izvesti spremembe in namerava odpustiti nepomembno osebje, obstaja nevarnost previsoko ocenjene vrednosti podjetja, če so taki odhodki dodani dobičku.

5.13.2.3.2 Nepomembna sredstva
(npr. letalo) – Iz bilance stanja je treba odstraniti vrednost nepomembnega(-ih) sredstva(-ev) in z njim(-i) povezanih sredstev in obveznosti. (Ko je vrednost podjetja ocenjena, je treba vrednost nepomembnega(-ih) sredstva(-ev), zmanjšano za stroške prodaje in davke, če obstajajo, dodati k usklajeni vrednosti podjetja.) Iz izkaza poslovnega izida je treba odstraniti vpliv lastništva nepomembnega(-ih) sredstva(-ev), vključno z njim(-i) povezane odhodke (pri letalu gorivo, posadko, hangar, davke, vzdrževanje itd.) in prihodke (prihodke iz čarterjev ali najemov).

5.13.2.3.3 Nepotrebna sredstva
(presežna ali ne nujno potrebna za delovanje podjetja) je treba obravnavati v poročilu o ocenjevanju vrednosti podobno kot neposlovne postavke. Taka nepotrebna sredstva so v glavnem: neuporabljene licence, franšize, avtorske pravice in patenti; naložbe v zemljišče, zgradbe za najem in odvečna oprema; naložbe v druga podjetja; portfelj tržljivih vrednostnic; presežek denarja ali vezane vloge. Čista iztržljiva vrednost nepotrebnih sredstev (po odbitku davka iz dobička in stroškov prodaje) mora biti dodana kot pritok k denarnemu toku iz poslovanja, zlasti v prvem letu specificiranega obdobja napovedi.

5.13.2.4 Amortizacijo lahko prilagodimo za davke ali računovodsko amortizacijo, prikazano v objavljenih računovodskih izkazih na oceno, bolj primerljivo z amortizacijo, ki jo uporabljajo podobna podjetja. Davčne prilagoditve utegnejo biti potrebne.

5.13.2.5 Obračun zalog
prilagodimo, da se lahko natančneje primerjamo s podobnimi podjetji, katerih obračuni so lahko zasnovani na drugačni podlagi od tiste v podjetju, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, ali da bi natančneje izražali gospodarsko stvarnost. Prilagoditve zalog se lahko razlikujejo pri obravnavanju izkaza poslovnega izida in pri obravnavanju bilance stanja. Na primer, metoda FIFO (metoda vrednotenja zalog, ki predpostavlja, da bo prej nabavljena količina tudi prej prodana) utegne najbolje predstavljati vrednost zalog pri oblikovanju bilance stanja po tržnih vrednostih. Če pa preiskujemo izkaz poslovnega izida, lahko metoda LIFO (metoda vrednotenja zalog, ki predpostavlja, da bo najpozneje dobljena količina najprej prodana) natančneje predstavlja raven dobička v obdobju inflacije ali deflacije. Davčne prilagoditve utegnejo biti potrebne.

5.13.2.6 Nagrade lastniku(-om)
prilagodimo, da bi izražale tržne stroške zamenjave dela lastnika(-ov). Odpravnino nepomembnega osebja je mogoče upoštevati. Davčne prilagoditve utegnejo biti potrebne. Individualne pogodbe je treba skrbno preveriti, da bi prilagodili njihovo vrednost (raje kot nominalni znesek stroškov) pri prenehanju zaposlitve vodilnega osebja.

5.13.2.7 Stroške postavk, ki so v najemu, dane v najem ali pogodbeno določene
med povezanimi strankami, prilagodimo, da bi lahko izražale plačila po tržni vrednosti. Davčne prilagoditve utegnejo biti potrebne.

5.13.3 Nekatere prilagoditve, ki naj bi bile opravljene v zvezi z ocenjevanjem vrednosti celotnega podjetja, v zvezi z ocenjevanjem vrednosti neobvladujočega deleža v takšnem podjetju niso potrebne , ker neobvladujoči delež nima zmožnosti uresničiti prilagoditev.

5.13.4 Prilagoditve računovodskih izkazov so narejene za podporo ocenjevalcu vrednosti pri
oblikovanju sklepov o ocenjevanju vrednosti. Če deluje ocenjevalec vrednosti kot svetovalec kupcu ali prodajalcu pri predlagani transakciji, mora prilagoditve razumeti naročnik. Na primer, predvideni kupec naj bi razumel, da lahko vrednost, ki izhaja iz prilagoditev, pomeni najvišji znesek, ki naj bi ga plačal. Če kupec ne verjame, da bodo finančne ali poslovne izboljšave uresničene, bo ustrezala nižja cena.

5.13.5 Opravljene prilagoditve morajo biti v celoti opisane in podprte.
Ocenjevalec vrednosti mora biti zelo pazljiv pri prilagajanju izvirnih razvidov. Takšne prilagoditve naj bodo v celoti obravnavane z naročnikom. Ocenjevalec vrednosti opravi prilagoditve le, če ima zadosten dostop do podjetja, da lahko podpre njihovo veljavnost.

5.14 Načini ocenjevanja vrednosti podjetja

5.14.1 Način tržnih primerjav pri ocenjevanju vrednosti podjetja

5.14.1.1 Pri načinu tržnih primerjav se primerja predmet ocenjevanja vrednosti s podobnimi podjetji, lastniškimi deleži v podjetju in vrednostnicami, ki so prodani na trgu.

5.14.1.2 Trije glavni viri podatkov, ki se uporabljajo pri načinu tržnih primerjav, so iz
javnih trgov delnic, na katerih se trguje z lastniškimi deleži podobnih podjetij, prevzemnih trgov, na katerih so kupljena in prodana celotna podjetja, in prejšnjih transakcij v zvezi z lastništvom podjetja, ki je predmet ocenjevanja vrednosti.

5.14.1.3 Pri načinu tržnih primerjav mora obstajati ustrezna podlaga za primerjavo
in zanašanje na podobna podjetja. Ta podobna podjetja morajo biti iz iste panoge kot predmet ocenjevanja vrednosti ali iz panoge, ki se odziva na enake gospodarske spremenljivke. Primerjavo je treba izvesti na tehten način in ne sme biti zavajajoča. Dejavniki, ki jih je treba upoštevati pri ugotavljanju, ali obstaja utemeljena podlaga za primerjavo, so:

5.14.1.3.1 podobnost s podjetjem, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, glede kvalitativnih in kvantitativnih poslovnih značilnosti;

5.14.1.3.2 število in preverljivost podatkov o podobnem podjetju;

5.14.1.3.3 ali cena podobnega podjetja predstavlja transakcijo med nepovezanima in neodvisnima strankama.

5.14.1.3.3.1 Potrebna je temeljita nepristranska raziskava podobnih podjetij, da bi zagotovili neodvisnost in zanesljivost ocenjevanja vrednosti. Raziskava mora vključevati preprosta, nepristranska sodila za izbor podobnih podjetij.

5.14.1.3.3.2 Treba je izvesti primerjalno analizo kvalitativnih in kvantitativnih podobnosti in razlik med podobnimi podjetji in podjetjem, ki je predmet ocenjevanja vrednosti.

5.14.1.4 Z analizo podjetij, s katerimi se javno trguje, ali prevzemov ocenjevalec vrednosti pogosto izračuna kazalnike ocenjevanja vrednosti, ki so običajno cena, deljena z nekim merilom donosa ali čistih sredstev. Pri izračunavanju in izbiri teh kazalnikov je potrebna previdnost.

5.14.1.4.1 Kazalnik mora dajati smiselno informacijo o vrednosti podjetja.

5.14.1.4.2 Podatki iz podobnih podjetjih, ki so uporabljeni pri izračunu kazalnika, morajo biti točni.

5.14.1.4.3 Izračun kazalnikov mora biti točen.

5.14.1.4.4 Če se iz podatkov izračuna srednja vrednost, morata biti ustrezna upoštevano obdobje in metoda izračuna srednje vrednosti.

5.14.1.4.5 Vse izračune je treba izvesti na enak način za podobna podjetja in za podjetje, ki je predmet ocenjevanja vrednosti.

5.14.1.4.6 Pri izračunu kazalnika morajo biti uporabljeni podatki o ceni, veljavni na datum ocenjevanja vrednosti.

5.14.1.4.7 Po potrebi je treba izvesti prilagoditve za boljšo primerjavo podobnih podjetij in podjetja, ki je predmet ocenjevanja vrednosti.

5.14.1.4.8 Prilagoditve je treba morda izvesti za neobičajne, neponovljive in neposlovne postavke.

5.14.1.4.9 Izbrani kazalniki morajo biti primerni glede na razlike pri tveganju in pričakovanjih pri podobnih podjetjih in podjetju, ki je predmet ocenjevanja vrednosti.

5.14.1.4.10 Več indikacij vrednosti je mogoče izračunati, ker je pri podjetju, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, mogoče izbrati in uporabiti več mnogokratnikov ocenjevanja vrednosti.

5.14.1.4.11 Po potrebi je treba napraviti ustrezne prilagoditve zaradi razlik med lastniškim deležem, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, in deleži v podobnih podjetjih glede obvladovanja ali pomanjkanja obvladovanja ali tržljivosti ali pomanjkanja tržljivosti.

5.14.1.5 Kadar se za pridobitev okvirov ocenjevanja vrednosti uporabijo predhodne transakcije podjetja, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, je treba morda izvesti prilagoditve za pretečen čas in za spremenjene okoliščine v gospodarstvu, panogi in v podjetju.

5.14.1.6 Anekdotična pravila ocenjevanja vrednosti (anecdotal valuation rules) ali pravila ustaljenih norm (rules of thumb) utegnejo biti koristna pri ocenjevanju vrednosti podjetja, lastniškega deleža v podjetju ali vrednostnice. Vendar pa indikacijam vrednosti, ki izhajajo iz uporabe takih pravil, ne smemo pripisovati velikega pomena, razen če je mogoče dokazati, da se kupci in prodajalci pomembno zanašajo nanje.

5.14.2 Način kapitalizacije donosa pri ocenjevanju vrednosti podjetja

5.14.2.1 Način kapitalizacije donosa ocenjuje vrednost podjetja, lastniških pravic v podjetju ali vrednostnic z izračunavanjem sedanje vrednosti pričakovanih koristi. Dve najobičajnejši metodi načina kapitalizacije donosa sta neposredna kapitalizacija donosa in metoda diskontiranega denarnega toka ali metoda dividend .

5.14.2.1.1 Pri (neposredni) kapitalizaciji donosa se značilna raven donosa deli z mero kapitalizacije ali množi z mnogokratnikom donosa, da bi pretvorili donos v vrednost. V teoriji je za donos več opredelitev donosa in denarnega toka. V praksi pa je donos običajno izmerjen kot donos pred obdavčitvijo ali po njej. Mera kapitalizacije mora ustrezati opredelitvi uporabljenega donosa.

5.14.2.1.2 Pri metodi diskontiranega denarnega toka in/ali metodi dividend
se denarni prejemki ocenijo za vsako od prihodnjih obdobij. Ti prejemki se z uporabo diskontne mere in tehnik sedanje vrednosti pretvorijo v vrednost. Uporabili bi lahko več opredelitev denarnega toka. V praksi se praviloma uporabljajo čisti denarni tok (denarni tok, ki ga je mogoče porazdeliti delničarjem) ali dejanske dividende (zlasti pri manjšinskih delničarjih). Diskontna mera mora ustrezati opredelitvi uporabljenega denarnega toka.

5.14.2.1.3 Mere kapitalizacije in diskontne mere izhajajo iz trga in so izražene
kot mnogokratniki cene (izhajajo iz podatkov o prodajah delnic na borzi ali o transakcijah) ali obrestne mere (izhajajo iz podatkov o alternativnih naložbah).

5.14.2.2 Pričakovani donosi ali koristi se z uporabo izračunov, ki upoštevajo pričakovano rast in časovni okvir koristi, tveganje, povezano s tokom koristi, in časovno vrednost denarja, spremenijo v vrednost.

5.14.2.2.1 Predvideni donos ali korist je treba oceniti z upoštevanjem sestave celotnega kapitala in dosežkov podjetja v preteklosti, pričakovanih možnosti podjetja in panoge ter gospodarskih dejavnikov.

5.14.2.2.2 Način kapitalizacije donosa zahteva oceno mere kapitalizacije,
kadar dobimo vrednost z neposredno kapitalizacijo donosa, ali diskontno mero, kadar diskontiramo denarni tok. Pri ocenjevanju ustrezne mere upošteva ocenjevalec vrednosti dejavnike, kot so raven obrestnih mer, mere donosa, ki jih pričakujejo naložbeniki pri podobnih naložbah, in tveganja, ki so vključena v predvideni tok donosa.

5.14.2.2.3 Pri metodah kapitalizacije, ki uporabljajo diskontiranje, je pričakovana rast izrecno upoštevana v napovedi prihodnjega toka donosa.

5.14.2.2.4 Pri metodah kapitalizacije, ki ne uporabljajo diskontiranja, je
pričakovana rast vključena v mero kapitalizacije. Razmerje, izraženo v obliki formule, je diskontna mera minus dolgoročna stopnja rasti je enako meri kapitalizacije (R = Y –?a, pri čemer je R mera kapitalizacije, Y diskontna mera ali mera donosa in?a letna sprememba vrednosti).

5.14.2.2.5 Mera kapitalizacije ali diskontna mera mora biti skladna z uporabljeno vrsto napovedanih donosov. Na primer, mere pred obdavčitvijo morajo biti uporabljene pri donosih pred obdavčitvijo; mere po obdavčitvi morajo biti uporabljene pri tokovih donosa po obdavčitvi; in mere čistega denarnega toka morajo biti uporabljene pri donosih, izraženih s čistim denarnim tokom.

5.14.2.2.6 Če je napovedan donos izražen nominalno (trenutne cene), se
uporabljajo nominalne mere, če je napovedan donos izražen realno (raven cen), se uporabljajo realne mere. Podobno je treba pričakovane dolgoročne stopnje rasti donosa dokumentirati in jasno prikazati v nominalnih ali realnih izrazih.

5.14.3 Na sredstvih zasnovan način ocenjevanja vrednosti podjetja

5.14.3.1 Pri ocenjevanju vrednosti podjetja je lahko na sredstvih zasnovan način podoben nabavnovrednostnemu načinu, ki ga uporabljajo ocenjevalci vrednosti različnih vrst sredstev.

5.14.3.2 Na sredstvih zasnovan način temelji za načelu nadomestitve, in sicer sredstvo ni vredno več, kot bi plačali za nadomestitev vseh njegovih sestavnih delov.

5.14.3.3 Pri izvedbi na sredstvih zasnovanega načina je bilanca stanja, ki upošteva nabavne vrednosti, zamenjana z bilanco stanja, ki predstavlja vsa sredstva, opredmetena in neopredmetena, in vse obveznosti po tržni vrednosti ali kaki drugi ustrezni trenutni vrednosti. Davki so lahko upoštevani. Če se uporabljajo tržne ali likvidacijske vrednosti, je treba upoštevati stroške prodaje in druge odhodke.

5.14.3.4 Na sredstvih zasnovan način je treba upoštevati pri ocenjevanju vrednosti
obvladujočih deležev v podjetjih, ki vključujejo enega ali več naslednjih dejavnikov:

5.14.3.4.1 naložbeno ali holdinško podjetje, kot je podjetje za poslovanje z nepremičninami ali kmetijsko podjetje;

5.14.3.4.2 podjetje, ki je ovrednoteno drugače kot delujoče podjetje.

5.14.3.5 Na sredstvih zasnovan način naj ne bo edini način ocenjevanja vrednosti, ki je uporabljen pri sprejetih nalogah za proizvodna/storitvena podjetja, ocenjena kot delujoča podjetja, razen če ga običajno uporabljajo prodajalci in kupci. V takih primerih mora ocenjevalec vrednosti pojasniti izbiro takšnega načina.

5.14.3.6 Če ocenjevanje vrednosti proizvodnega/storitvenega podjetja ne izhaja iz
delujočega podjetja, morajo biti sredstva ovrednotena na podlagi tržne vrednosti ali na podlagi, ki predpostavlja skrajšano obdobje izpostavljenosti na trgu, če je to primerno. Vse stroške, ki so povezani s prodajo sredstev ali prenehanjem podjetja, je treba upoštevati pri tej vrsti ocenjevanja vrednosti. Neopredmetena sredstva, kot je dobro ime, morda nimajo vrednosti v takšnih primerih, čeprav lahko zadržijo vrednost druga neopredmetena sredstva, kot so patenti, blagovne znamke ali trgovska imena.

5.14.3.7 Če holdinško podjetje preprosto poseduje premoženje in prejema donose iz
naložb, je treba pridobiti tržne vrednosti za vsako vrsto premoženja.

5.14.3.8 Če se ocenjuje vrednost naložbenega holdinškega podjetja, imajo lahko
vrednostnice (uvrščene ali neuvrščene na borzi), likvidnost deležev in velikost deležev velik pomen in lahko vodijo do odklonov od borznih cen.

5.15 Postopki usklajevanja

5.15.1 Sklep o vrednosti mora temeljiti na

5.15.1.1 opredelitvi vrednosti;

5.15.1.2 namenu in nameravani uporabi ocenjene vrednosti; in

5.15.1.3 vseh pomembnih informacijah na datum ocenjevanja vrednosti, ki so
potrebne za področje naloge.

5.15.2 Sklep o vrednosti mora temeljiti tudi na ocenah vrednosti, dobljenih z uporabljenimi metodami ocenjevanja vrednosti.

5.15.2.1 Izbiranje in zanašanje na ustrezne načine, metode in postopke sta odvisna od presoje ocenjevalca vrednosti.

5.15.2.2 Ocenjevalec vrednosti mora presoditi, ko določa relativno težo, ki jo bo dal vsaki od ocen vrednosti v postopku ocenjevanja vrednosti. Ocenjevalec vrednosti mora poskrbeti za logično utemeljitev in opravičljivost uporabljenih metod ocenjevanja vrednosti in presoditi pomen metod, na katere se zanesel, pri določanju usklajene vrednosti.

6.0 Datum veljavnosti

6.1 Ta mednarodna pojasnjevalna opomba o ocenjevanju vrednosti začne veljati 31. januarja 2005.




Mednarodna pojasnjevalna opomba o ocenjevanju vrednosti št. 7


 

Obravnavanje nevarnih in strupenih snovi pri ocenjevanju vrednosti
(spremenjeno 2005)

1.0 Uvod

1.1 Cilj te pojasnjevalne opombe (PO) je pomagati ocenjevalcu vrednosti pri izdelovanju ocen vrednosti, kadar utegnejo posebne nevarne ali strupene snovi vplivati na vrednost premoženja.

1.2 Nevarne in strupene snovi so vključene med številne možne dejavnike okolja, ki jih, če obstajajo, ocenjevalci vrednosti posebej obravnavajo. Ta PO je omejena na obravnavanje nevarnih in strupenih snovi, ker so drugi dejavniki okolja, ki jih je treba upoštevati pri ocenjevanju vrednosti, praviloma pod manjšim vplivom znanstvenih in s tem povezanih tehničnih vprašanj, vključno z ustrezno zakonodajo.

1.3 PO obravnava splošne zasnove in načela, ki vodijo ocenjevalce vrednosti pri pripravi ocenjevanja vrednosti, kadar so prisotne nevarne ali strupene snovi, ki lahko vplivajo na vrednost premoženja. Obravnava tudi zasnove, ki jih morajo razumeti računovodje, regulatorji in drugi uporabniki storitev ocenjevanja vrednosti.

1.4 Ocenjevalci vrednosti so redko usposobljeni na pravnem, znanstvenem ali drugih strokovnih področjih, ki vključujejo presojo tveganj, povezanih z nevarnimi ali strupenimi snovmi. Kadar pri ocenjevanju vrednosti premoženja obravnavajo tržne učinke takih tveganj, se ocenjevalci vrednosti praviloma opirajo na nasvete drugih strokovnjakov. Kot je pojasnjeno v MSOV – Kodeksu vedenja, 5.2. in 6.6. odstavku, mora biti pomembno opiranje na nasvet drugih strokovnjakov razkrito in pojasnjeno v zvezi s premoženjem, ki je obravnavano v poročilu o ocenjevanju vrednosti.

1.5 Za uporabo te PO so bistveni privrženost ocenjevalca vrednosti tržno zasnovanemu ocenjevanju vrednosti, nepristranskosti in celovitemu razkritju ustreznih zadev. Prav tako so ocenjevalci vrednosti dolžni napisati poročilo o ocenjevanju vrednosti, ki ga lahko upravičeno razumejo naročniki in drugi. Obveza za jasnost in celovito razkritje je zlasti pomembna pri znanstvenih, tehničnih in pravnih zadevah.

1.6 Ta PO se nanaša tudi na ustrezno obravnavo in razkritje zadev v zvezi z nevarnimi in strupenimi snovmi, ko ocenjujemo vrednost specialnega premoženja in v drugih primerih, ko ni mogoče uporabiti zasnove tržne vrednosti.

2.0 Področje

2.1 PO se uporablja pri vseh ocenjevanjih vrednosti premoženja, vključno s proizvajalno in drugo opremo. Posebna določila PO je treba izpolniti, kadar je poznan, ali pa se utemeljeno pričakuje, vpliv nevarnih ali strupenih snovi na tržno vrednost ali drugače opredeljeno vrednost premoženja.

3.0 Opredelitve pojmov

3.1 Nevarne ali strupene snovi (hazardous or toxic substances) v okviru te PO zajemajo posebne materiale, ki imajo zaradi svoje prisotnosti ali neposredne bližine neugoden vpliv na vrednost premoženja, ker lahko povzročajo škodo oblikam življenja. Takšni materiali so lahko vključeni v izboljšave zemljišča ali na zemljišču ali so najdeni v/na zemlji. Lahko so tudi zunaj prostora, toda blizu njega. V nekaterih primerih so lahko v zraku.

3.1.1 Zunaj te PO so v splošnejši uporabi dejavniki okolja lahko označeni kot zunanji vplivi na premoženje, katerega vrednost se ocenjuje, ki imajo pozitivni vpliv, negativnega ali so brez vpliva na vrednost premoženja. Nevarne ali strupene snovi je mogoče najti na samem kraju premoženja, katerega vrednost se ocenjuje, ali zunaj njega.

3.2 V zvezi z ocenjevanjem vrednosti je nevarna snov (hazardous substance) katerikoli material v okviru, okoli ali blizu premoženja, katerega vrednost se ocenjuje, in ima zadostno obliko, količino in biološko razpoložljivost, da ustvarja negativni vpliv na tržno vrednost premoženja.

3.3 Strupeno (toxic) opisuje stanje materiala v obliki plina, tekoče ali trdne snovi, ki ima zaradi svoje oblike, količine in lokacije na dan ocenjevanja vrednosti zmožnost povzročiti škodo oblikam življenja. Strupenost se nanaša na stopnjo ali obseg takšne zmožnosti.

4.0 Povezava z računovodskimi standardi

4.1 Medtem ko izraza tržna vrednost in poštena vrednost nista nujno vedno sopomenki (glej Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti 1 in 2 [MSOV 1 in 2] ter Mednarodni način uporabe ocenjevanja vrednosti 1 [MNUOV 1]), izraža vsaka vrsta vrednosti tržno obnašanje pod pogoji, ki jih zajema ustrezna opredelitev pojma. V obsegu, v katerem so sporočene vrednosti premoženja pri obeh vrstah vrednosti pod vplivom nevarnih ali strupenih snovi, sta potrebna pravilno razkritje in uporaba pravilnih postopkov ocenjevanja vrednosti v okoliščinah, v katerih se ugotavlja in sporoča o ocenjenih vrednostih.

4.2 Ta PO se uporablja v vseh okoliščinah, ki vključujejo javno razkritje vrednosti premoženja, ne glede na to, ali so sporočene posamično ali v skupini, če imajo nevarne ali strupene snovi negativni vpliv na takšne vrednosti. Poleg možnih vplivov nevarnih in strupenih snovi na premoženje, katerega vrednost se ocenjuje, lahko obstajajo druge spremljajoče zadeve, kot so stroški sanacije ali restavriranja, vzdrževanja ali spremljanja, obveznosti do tretjih strank ali regulativne obveznosti in podobno. Tako sta pravilno razkritje in ravnanje bistvena pri ocenjevanjih vrednosti, ki so bila uporabljena pri pripravi računovodskih izkazov in s tem povezanih obračunov.

4.3 Pri običajnem poteku izvajanja ocenjevanja vrednosti sredstev dobi ocenjevalec vrednosti navodila poslovodstva podjetja, kot to določa MNUOV 1. Vsa posebna navodila ocenjevalcu vrednosti, ki se nanašajo na ravnanje z nevarnimi ali strupenimi snovmi z možnim negativnim vplivom na vrednost premoženja, mora ocenjevalec vrednosti po MNUOV 1 pomembna razkritja obravnavati v poročilu o ocenjevanju vrednosti. Takšna razkritja mora spremljati pojasnilo ocenjevalca vrednosti o tem, kako je z zadevo ravnal v procesu ocenjevanja vrednosti in kakšen učinek imajo takšna razkritja na sporočeno vrednost.

4.4 Čeprav se vrednostni učinek nevarnih ali strupenih snovi pri sprejeti nalogi ugotavljanja tržne vrednosti dobi na trgu, take vplive težko opazimo pri ocenjevanju vrednosti premoženja, kateremu ustreza metoda zmanjšane nadomestitvene vrednosti . Da bi se pri uporabi metode DRC uskladili z MNUOV 1, morajo ocenjevalci vrednosti uporabiti načela te PO v možnem obsegu in v celoti razkriti obseg svoje analize ter podlage za svoje sklepe.

4.5 Računovodska opredelitev izgube zaradi oslabitve je znesek, za katerega knjigovodska vrednost sredstva ali denar ustvarjajoče enote presega njuno nadomestljivo vrednost (MRS 36, 6. člen). Negativni vpliv nevarnih ali strupenih snovi, ki so na premoženju, lahko prispeva k njegovi oslabitvi. Izguba zaradi oslabitve, ki se pojavi pri premoženju, pri katerem so navzoče takšne snovi, lahko vključuje škodljiv vpliv takšnih snovi na vrednost premoženja (glej 5.4. odstavek spodaj).

5.0 Napotki

5.1 Pri dogovarjanju z naročnikom ali predvidenim naročnikom o zadevah, ki se nanašajo na ocenjevanje vrednosti, pri katerih je znana ali upravičeno pričakovana prisotnost okoliških pogojev, ki imajo lahko škodljiv vpliv na vrednost premoženja, mora ocenjevalec vrednosti razkriti naročniku obseg poznavanja, izkušenj in sposobnosti za reševanje takšne situacije.

5.1.1 Če so dejavniki v okolju znani ali pričakovani v času, ko se ocenjevalec vrednosti in predvideni naročnik dogovarjata o možni nalogi, se mora ocenjevalec vrednosti prepričati, da naročnik pozna njegove sposobnosti in obveze za razkritje ter da sprejem naloge ne bo na noben način v nasprotju s temi obvezami.

5.1.2 Če so dejavniki v okolju ugotovljeni po začetku sprejete naloge, mora ocenjevalec vrednosti seznaniti naročnika s poznavanjem, izkušnjami in zmožnostmi za razkritje, kot je določeno s tem napotkom, in se uskladiti z zahtevami o razkritjih iz drugih MSOV.

5.2 Če spozna, da številni pojavi v okolju zahtevajo predstavitev fizičnih, pravnih, znanstvenih ali drugih strokovnih zadev, mora ocenjevalec vrednosti pri nalogi, ki je sicer sprejemljiva tako za naročnika kot za ocenjevalca vrednosti, izvesti potrebne korake za primerno dokončanje sprejete naloge. Ti koraki lahko vključujejo ustrezne osebne študije, povezavo z drugim ocenjevalcem vrednosti, ki ima potrebno znanje, izkušnje in sposobnosti, ali pridobitev strokovne pomoči drugih, ki imajo potrebno znanje, izkušnje in sposobnosti.

5.3 Razkritje obstoja kake nevarne ali strupene snovi, ki ima lahko neugoden vpliv na vrednost
premoženja, je vključeno med splošnimi poročevalskimi zahtevami MSOV 1, 2 in 3. Prav tako se zahteva, da ocenjevalec vrednosti razkrije, kako je ravnal s takšnim dejavnikom pri svoji nalogi. Če zahteva sprejeta naloga ocenitev vrednosti premoženja, kakor da tak dejavnik v okolju ne obstaja, mora biti celovito razkrita omejujoča predpostavka, poročilo pa mora biti skladno z zgornjim stališčem (glej 5.1. in 5.2. odstavek). Zahteve za poročila o ocenjevanju vrednosti se sklicujejo na Kodeks vedenja in MSOV 3 – Poročanje o ocenjevanju vrednosti.

5.4 Če obstaja oslabitev premoženja, mora ocenjevalec vrednosti oceniti vrednost premoženja, kot
da je oslabitev odpravljena. Če je možno, opredeli ocenjevalec vrednosti stroške odpravljanja; če to ni mogoče, razkrije ocenjevalec vrednosti dejstvo, da je premoženje oslabljeno.

5.5 Če se vrednost premoženja ocenjuje, kakor da nanj ne vplivajo nevarne snovi, vendar so
takšne snovi znane ali se domneva, da obstajajo, mora poročilo o ocenjevanju vrednosti vsebovati oceno, ki jasno omejuje področje ocenjevanja vrednosti, ustrezno navedbo namena, pravilno označene sklepe in omejitev uporabe sklepov ocenjevanja vrednosti brez priloženega razkritja takšne ocene in pojasnila o takšni oceni.

5.6 V poročilu o ocenjevanju vrednosti je treba navesti imena in naravo pomoči strokovnjakov ali
drugih, ki so prispevali specifične informacije o vplivu dejavnikov v okolju na premoženje, katerega vrednost se ocenjuje.

5.7 Če niso znani dejavniki v okolju, ki bi imeli lahko neugoden vpliv na vrednost premoženja,
mora ocenjevalec vrednosti praviloma vključiti v poročilo o ocenjevanju vrednosti pogojne in omejevalne okoliščine ali z drugačno odklonitvijo potrditi, da je bilo ocenjevanje vrednosti narejeno ob predpostavki, da taki dejavniki na dan ocenjevanja vrednosti niso bili poznani, če pa bi obstajali, bi neugodno vplivali na vrednost.

5.8 V svetu narašča zaskrbljenost zaradi vplivov nevarnih in strupenih snovi na življenje in premoženje. Številne možne nevarnosti so bile nedavno identificirane, druge bodo verjetno sčasoma dodane kot nove, ker potekajo dodatna odkritja, njim pa sledijo regulative, ki jih spodbuja država ali jih zahteva trg.

5.9 Nekatere nevarne ali strupene snovi lahko pomembno vplivajo na vrednost premoženja. Ker pa se ocenjevalci vrednosti praviloma ukvarjajo s tržnimi vrednostmi, je odziv trga glede teh snovi tisti, ki ga je treba obravnavati pri nalogi v zvezi s tržno vrednostjo. Sčasoma so lahko snovi, za katere je nekoč veljalo, da nimajo neugodnega vpliva na premoženje, opredeljene kot da ga imajo. Nasprotno so snovi, za katere je nekoč veljalo, da imajo pomemben vpliv, lahko spoznane, da imajo majhen vpliv ali nimajo nobenega vpliva na vrednost premoženja ali ga imajo samo v nekaterih tržnih okoliščinah.

5.10 Ravnanje s fizičnimi, pravnimi, znanstvenimi in strokovnimi zadevami, ki so povezane z nevarnimi ali strupenimi snovmi, pogosto presega usposobljenost ocenjevalca vrednosti. Vendar pa je vloga ocenjevalca vrednosti pri obravnavanju teh dejavnikov lažja, če

5.10.1 so okoliščine, ki vključujejo občutljive snovi v okolju, pripoznane in so obravnavane v skladu s tem napotkom , bodisi da so spoznane pred prevzemom naloge ali pozneje po njenem začetku;

5.10.2 ima ustrezno podporo s strokovnim nasvetom in podporo drugih, kadar so zahtevane specifične sposobnosti, znanje, usposabljanje in izkušnje in je takšna podpora prikazana in pojasnjena v poročilu o ocenjevanju vrednosti;

5.10.3 se ustrezno obravnava vpliv nevarnih ali strupenih snovi na proces ocenjevanja vrednosti ali drugače, če proces ocenjevanja vrednosti izključuje obravnavanje takih zadev in je predloženo ustrezno razkritje uporabljenih predpostavk, namena analize in verjetnega vpliva predpostavk na ugotovljeno vrednost;

5.10.4 je vložen primeren napor za zagotovitev, da niso poročila in ocene vrednosti, ki jih
vsebujejo, zavajajoča in so lahko ustrezno uporabljena le za predvideni namen.

5.11 Od ocenjevalcev vrednosti se pričakuje, da pravilno uporabljajo tiste priznane metode in tehnike, ki so potrebne za uskladitev s tem navodilom. Če so s premoženjem, katerega vrednost se ocenjuje, povezane nekatere nevarne ali strupene snovi, ki neugodno vplivajo na njegovo vrednost, mora ocenjevalec vrednosti uporabiti tiste potrebne postopke, ki ustrezno izražajo kakršnokoli izgubo vrednosti premoženja iz tega naslova, pri čemer je treba paziti, da ne pride do precenitve niti do podcenitve vplivov na vrednost. Pri nalogi ugotavljanja tržne vrednosti je odgovornost ocenjevalca vrednosti, da predstavi tržni vpliv posameznega pogoja ali okoliščine.

5.12 Ocenjevalce vrednosti je treba opozoriti, da lahko obstaja pomembno nasprotje med pravnimi, znanstvenimi in drugimi tehničnimi strokovnjaki, na nasvet katerih se utegnejo zanašati. Razlike se pojavijo zlasti v zvezi z metodami, ki jih strokovnjaki uporabljajo pri določanju obsega čiščenja, vzdrževanja ali nadziranja, povezanega z nevarnimi ali strupenimi snovmi, in v zvezi s stroški, potrebnimi za izvedbo takega čiščenja, vzdrževanja ali nadziranja.

5.12.1 Naloge lahko zahtevajo oceno vrednosti prizadetega premoženja pod predpostavko, da je kakršenkoli vpliv nevarnih ali strupenih snovi izključen iz sporočene vrednosti. Take naloge so sprejemljive, če iz njih izhajajoča ocena vrednosti ni zavajajoča, če je naročnik obveščen o tem in se strinja s tako omejevalno predpostavko in če poročilo o ocenjevanju vrednosti jasno opredeli omejitev in razloge zanjo.

5.12.2 Zaradi strokovnih zadev, ki so pogosto vključene v zadeve okolja, ocenjevalec vrednosti praviloma neposredno ali prek naročnika išče nasvete in se opira na mnenja ustrezno usposobljenih za ovrednotenje problemov, povezanih z nevarnimi ali strupenimi snovmi. Ocenjevalci vrednosti razkrijejo raven in naravo zanesljivosti, ki jo pripisujejo takšnim mnenjem.

5.13 Ocenjevalci vrednosti in uporabniki storitev ocenjevanja vrednosti se morajo zavedati, da lahko posamezne nevarne ali strupene snovi različno vplivajo na posamezne vrste premoženja, lokacije in trge. Neugodni vplivi na vrednost se gibljejo od nič do takih, ki znašajo več kot stroški sanacije in odprave. Zadnje se lahko pojavi, kadar se spreminja najgospodarnejša uporaba prizadetega premoženja zaradi okoliščin in kadar se spreminja tržljivost ali drugačna koristnost premoženja. V vsakem primeru je naloga ocenjevalca vrednosti, da razišče in upošteva vplive dejavnika v okolju na posamezno vrsto premoženja in njegov trg.

5.14 Pri običajni nalogi ocenjevanja vrednosti ocenjevalec vrednosti nima veščin za pravna, znanstvena ali strokovna odkritja v zvezi z nevarnimi ali strupenimi snovmi ali drugimi dejavniki v okolju, ki lahko neugodno vplivajo na vrednost. Za verodostojnost in koristnost sporočene vrednosti je pomembno, da so pri takih okoliščinah le-te pravilno obravnavane in predstavljene.

5.14.1 Če ocenjevalec vrednosti ve za obstoj nevarne ali strupene snovi pri premoženju, ki je opredeljeno pri nalogi ocenjevanja vrednosti, mora upoštevati vse zahteve v tem napotku. Praviloma bo vsakega strokovnjaka, na čigar nasvet se lahko opre ocenjevalec vrednosti, najel naročnik ali kdo drug.

5.14.2 Če ocenjevalec vrednosti upravičeno domneva, da morda obstaja potencialna
neugodna nevarna ali strupena snov, mora takoj seznaniti naročnika o svoji zaskrbljenosti o tem in zahtevati, da izvede korake za razrešitev takih vprašanj. Z obravnavanjem teh problemov na zasebni in zaupni podlagi ocenjevalec vrednosti zagotovi zaupnost teh informacij, ki lahko same po sebi vplivajo na obravnavano premoženje.

5.15 Napotki glede odgovornosti ocenjevalca vrednosti, da opazuje, locira in identificira nevarne ali strupene snovi ali okoliščine, se lahko sčasoma spremenijo v okviru neke pravne ureditve ali med njimi. Na splošno pa določanje narave, obsega in fizičnih vplivov dejavnikov okolja presega področje storitve ocenjevalcev vrednosti.

5.16 Pri obravnavanju nevarnih ali strupenih snovi mora ocenjevalec vrednosti raziskati vse s tem
povezane zadeve na zaupljiv način, tako da ne povzroči nepotrebnih špekulacij v zvezi s premoženjem.

5.17 Ni neobičajno, da posamezniki, ki niso seznanjeni z nevarnimi ali strupenimi snovmi, predpostavljajo, da pri obstoju fizičnega vpliva takšnih snovi prihaja do škodljive gospodarske reakcije. Izkušnje na trgu kažejo, da pogosto obstajajo pomembne razlike med splošnim javnim dojemanjem in dejanskimi tržnimi učinki obstoja takšnih snovi. Vloga ocenjevalca vrednosti je, da se izogne takšnim splošnim, vendar možnim napačnim predpostavkam, in skrbno prouči vse pomembne dejavnike, izvede zanesljivo tržno raziskavo in prikaže ustrezno tržno vedenje glede na situacijo v poročilu o ocenjevanju vrednosti.

6.0 Datum veljavnosti

6.1 Ta mednarodna pojasnjevalna opomba o ocenjevanju vrednosti začne veljati 31. januarja 2005.


 

3.2 Tržna vrednost (market value) – Ocenjeni znesek, za katerega naj bi voljan kupec in voljan prodajalec zamenjala premoženje na datum ocenjevanja vrednosti v transakciji med nepovezanima in neodvisnima strankama po ustreznem trženju, kjer sta stranki delovali seznanjeno, previdno in brez prisile. Opredelitve pojmov Mednarodnih standardov računovodskega poročanja.

3.3 Opredmetena osnovna sredstva (property, plant and equipment) – Opredmetena sredstva, ki:
Pripravi za tisk