Spletna stran uporabljajo piškotke!

Spletna stran uporablja lastne piškotke, ki so nujno potrebni za delovanje strani in nam olajšajo izboljševanje uporabniške izkušnje.

Spletno mesto uporablja piškotke z namenom zagotavljanja spletne storitve in funkcionalnosti, ki jih brez piškotkov ne bi mogli nuditi.

Z obiskom in uporabo spletnega mesta soglašate s piškotki.

Skrij sporočilo!
Kaj so piškotki.

Piškotki so majhne tekstovne datoteke, ki jih vaš računalnik shrani ob prvem obisku spletne strani. Z njihovo pomočjo si spletna stran zapomni vašo napravo in nastavitve, ki ste si jih izbrali.

Če piškotke izključite, so lahko nekatere možnosti spletne strani onemogočene.
torek, 23.10.2007

Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti 2005 (2.del)


Mednarodna pojasnjevalna opomba o ocenjevanju vrednosti št. 8

Nabavnovrednostni način za računovodsko poročanje (DRC)

1.0 Uvod

1.1 Namen te pojasnjevalne opombe (PO) je pomagati uporabnikom in pripravljavcem poročil o ocenjevanju vrednosti pri razlagi pomena in uporabe zmanjšane nadomestitvene vrednosti za namene računovodskega poročanja.

1.2 Zmanjšana nadomestitvena vrednost je uporaba nabavnovrednostnega načina, ki se uporablja za ocenjevanje vrednosti specialnih sredstev za namene računovodskega poročanja, ko so neposredni tržni dokazi omejeni. Kot uporaba nabavnovrednostnega načina temelji na načelu nadomestitve.

2.0 Področje

2.1 Ta PO določa osnove za uporabo zmanjšane nadomestitvene vrednosti v povezavi z Mednarodnim načinom uporabe ocenjevanja vrednosti 1 (MNUOV 1) – Ocenjevanje vrednosti za računovodsko poročanje.

2.2. Način zmanjšane nadomestitvene vrednosti je obravnavan tudi v PO 3 – Ocenjevanje vrednosti proizvajalne in druge opreme in MNUOV 3 – Ocenjevanje vrednosti sredstev javnega sektorja za računovodsko poročanje (ki je v pripravi).

3.0 Opredelitve pojmov

3.1 Zmanjšana nadomestitvena vrednost (depreciated replacement cost) – Trenutna reprodukcijska ali nadomestitvena nabavna vrednost sredstva, zmanjšana za odbitke zaradi fizične obrabe in vse ustrezne oblike zastarelosti in optimizacije.

3.2 Specialno premoženje (specialised property) – Premoženje, ki je zaradi svoje enkratnosti, ki izhaja iz specialne narave in konstrukcije, njegove oblike, velikosti, lokacije ali česa drugega redko, če sploh kdaj, naprodaj na trgu, razen pri prodaji podjetja ali organizacije, katere del je.

3.3 Izboljšave (improvements) – Zgradbe, konstrukcije ali spremembe zemljišča trajne narave, ki vključujejo porabo dela in kapitala in so namenjene povečanju vrednosti ali koristnosti premoženja. Izboljšave imajo različne načine uporabe in dobe gospodarne uporabe.

3.4 Ustrezna dobičkonosnost (adequate profitability) – Kadar je vrednost sredstva ocenjena s sklicevanjem na zmanjšano nadomestitveno vrednost, je ustrezna dobičkonosnost preizkus, ki ga mora opraviti podjetje, da ugotovi, ali lahko vzdržuje sklep o zmanjšani nadomestitveni vrednosti.

3.5 Storitvena zmožnost (service potential) – Zmožnost ustvarjanja proizvodov in storitev v skladu s cilji podjetja, ne glede na to, ali ti cilji ustvarjajo čiste denarne tokove ali zagotavljanje proizvodov in storitev v določenem obsegu in količini njihovim uporabnikom. V javnem sektorju zasnova storitvene zmožnosti nadomešča preizkus ustrezne dobičkonosnosti, ki se uporablja v zasebnem sektorju.

3.6 Moderno enakovredno sredstvo (modern equivalent asset – MEA) – Ustroj, ki je podoben obstoječemu in ima enakovredno proizvajalno zmogljivost ter ga je mogoče zgraditi z uporabo modernih materialov, tehnik in konstrukcij. Nadomestitvena vrednost je podlaga, ki je uporabljena za oceno stroška izgradnje modernega enakovrednega sredstva.

3.7 Izguba zaradi oslabitve (impairment loss) – Znesek, za katerega knjigovodska vrednost sredstva ali denar ustvarjajoče enote presega njegovo nadomestljivo vrednost. Mednarodni računovodski standard 36 (MRS 36), 6. člen.

3.8 Optimizacija (optimisation) – Proces, v katerem določimo opcijo najmanjše nadomestitvene vrednosti za preostalo zmožnost delovanja sredstva. To je proces prilagajanja, s katerim zmanjšamo nadomestitveno vrednost, tako da izraža možno tehnično zastaranost ali neustrezno projektiranje sredstva, ali možnost, da ima sredstvo večjo zmogljivost od zahtevane. Tako optimizacija zmanjšuje ocenjeno vrednost in je ne povečuje, kadar obstajajo možnosti alternativnih nižjih nadomestitvenih vrednosti. Pri določanju zmanjšane nadomestitvene vrednosti se optimizacija uporabi za zastarelost in ustrezne presežne zmogljivosti.

4.0 Povezava z računovodski standardi

4.1 Zmanjšana nadomestitvena vrednost se uporablja, kadar ni dovolj tržnih podatkov za določitev tržne vrednosti s pomočjo na trgu temelječih dokazov.

4.1.1 Mednarodni računovodski standard (MRS) 16 – Opredmetena osnovna sredstva - 33. člen določa, da bo pri odsotnosti na trgu temelječih dokazov podjetje morda moralo določiti pošteno vrednost specialnega sredstva z uporabo na donosu zasnovanega načina ali načina zmanjšane nadomestitvene vrednosti.

4.1.2 Mednarodni računovodski standard za javni sektor (IPSAS) 17 – Opredmetena osnovna sredstva – 42. in 43. člen predpisuje zmanjšane nadomestitvene vrednosti pri ocenjevanju vrednosti specialnih zgradb in drugih ustrojev, ki jih je naredil človek, ter postavk proizvajalne in druge opreme posebne narave .

5.0 Napotki

5.1 Opredmetena osnovna sredstva, s katerimi se praviloma trguje na trgu, je treba razlikovati od specialnih sredstev.

5.2 Pri razvrstitvi sredstva med specialno sredstvo se ne sme avtomatično sklepati, da je treba pri ocenjevanju vrednosti uporabiti zmanjšano nadomestitveno vrednost. Čeprav je sredstvo lahko specialno, je v nekaterih primerih mogoče oceniti vrednost specialnega premoženja z uporabo načina tržnih primerjav in/ali načina kapitalizacije donosa.

5.3 Če ni neposrednih tržnih dokazov, velja zmanjšana nadomestitvena vrednost za sprejemljivo
metodo za oceno vrednosti specialnih sredstev, vendar mora metodologija vključiti tržna opazovanja ocenjevalca vrednosti glede vrednosti zemljišča, trenutne nabavne vrednosti in amortizacijskih stopenj. Metodologija temelji na isti teoretični transakciji med razumnimi informiranimi strankami kot zasnova tržne vrednosti.

5.4 Pri uporabi metodologije zmanjšane nadomestitvene vrednosti mora ocenjevalec vrednosti:

5.4.1 Kadar ocenjuje vrednost specialnega premoženja, oceniti vrednost zemljišča z uporabo načel tržne vrednosti, vendar pripoznati morebitne omejitve uporabe zemljišča z vidika obstoječih izboljšav.

5.4.2 Oceniti trenutno bruto nadomestitveno vrednost sredstva ali za primer specialnega
premoženja izboljšav na zemljišču in odšteti odbitke za

fizično obrabo,

funkcionalno ali tehnično zastarelost,

gospodarsko ali zunanjo zastarelost.

5.4.3 Pri ocenjevanju fizične obrabe izboljšav, ki so posledica naravne obrabe v času in nezadostnega vzdrževanja, lahko uporabimo različne metode ocenjevanja vrednosti za oceno zneska, potrebnega za izboljšanje fizičnega stanja izboljšav. Lahko se uporabijo ocene posebnih sestavin amortizacije in pogodbenikovih stroškov ali neposredna primerjava enot vrednosti med vrstami premoženja s podobnim stanjem.

5.4.4 Funkcionalna in tehnična zastarelost sta lahko posledica tehnoloških napredkov, ki
ustvarjajo nova sredstva z učinkovitejšim zagotavljanjem proizvodov in storitev. Sodobne proizvajalne metode lahko povzročijo popolno ali delno zastarelost do tedaj obstoječih sredstev glede ustreznosti trenutnih stroškov. Zastarelost in optimizacija sta lahko dopustni pri uporabi nadomestitvene vrednosti modernega enakovrednega sredstva v nasprotju z reprodukcijsko vrednostjo sredstva.

5.4.5 Gospodarska zastarelost, ki je posledica zunanjih vplivov, lahko vpliva na vrednost
sredstva. Zunanji dejavniki lahko vključujejo spremenjene gospodarske pogoje, ki vplivajo na povpraševanje po proizvodih in storitvah in na dobičkonosnost podjetij.

5.5 Če je vrednost, dobljena z metodo zmanjšane nadomestitvene vrednosti, znatno nižja od vrednosti sredstva pri alternativni uporabi, je treba poročati o tržni vrednosti pri alternativni uporabi skupaj z izjavo, da vrednost pri alternativni uporabi ne upošteva zadev, kot so zaprtje ali ukinitev podjetja in s tem povezani stroški, ki bi nastali pri takšni uporabi.

5.6 Če podjetje ne more delovati kot delujoče podjetje in ocenjevalec vrednosti meni, da bi bila
vrednost sredstev znatno nižja, če bi jih izločili iz delujočega podjetja, mora biti izjava o takšnem vplivu vključena v poročilo.

5.7 V procesu opazovanja trga oceni ocenjevalec vrednosti amortizacijske stopnje in preostalo
dobo gospodarne uporabe obstoječih zgradb in drugih izboljšav v primerjavi z novimi ali nedavno nadomeščenimi zgradbami in drugimi izboljšavami. Analizirane amortizacijske stopnje lahko obsegajo vse ali pa so ločene na fizične, funkcionalne ali gospodarske sestavine amortizacije.

5.8 Transakcije s premoženjem nenehno izražajo spremenljive vzorce amortizacijskih stopenj in
ocen preostale dobe gospodarne uporabe zaradi tržnih vplivov. Ocenjevalec vrednosti mora identificirati te spremembe in jih mora biti sposoben uporabiti za podporo amortizacijskim stopnjam, ki jih uporabi v zmanjšani nadomestitveni vrednosti. Uporaba zmanjšane nadomestitvene vrednosti predpostavlja deduktivni proces potencialnega kupca, ki ima omejene tržne možnosti za primerjavo in se mora zato zanesti na nabavno vrednost in načelo nadomestitve.

5.9 Pri uporabi zmanjšane nadomestitvene vrednosti mora ocenjevalec vrednosti zagotoviti, da so
upoštevane vse ključne sestavine tržne transakcije, ki vključujejo:

5.9.1 razumevaje sredstva, njegove funkcije in njegovega okolja;

5.9.2 raziskavo in analizo za določitev preostale fizične dobe (za oceno fizične obrabe) in
dobe gospodarne uporabe sredstva;

5.9.3 poznavanje zahtev pri poslovanju (za oceno funkcionalne/tehnične zastarelosti);

5.9.4 oceno prihodnjih zahtev v panogi (za oceno gospodarske/zunanje zastarelosti);

5.9.5 seznanjenost z vrsto premoženja s pridobitvijo razpoložljivih tržnih podatkov;

5.9.6 poznavanje tehnik gradnje in materialov (za oceno nabavne vrednosti modernega
istovrstnega sredstva); in

5.9.7 zadostno znanje za določitev vpliva gospodarske/zunanje zastarelosti na vrednost
izboljšav.

5.10 Pri podjetjih zasebnega sektorja s specialnimi sredstvi mora biti ocena vrednosti, dobljena z zmanjšano nadomestitveno vrednostjo , predmet preizkusa ustrezne dobičkonosnosti v primerjavi s celotnimi sredstvi v podjetju ali v denar ustvarjajoči enoti.

5.11 Pri neprofitnih organizacijah javnega sektorja je preizkus ustrezne dobičkonosnosti zamenjan
s preizkusom ustrezne storitvene zmožnosti. Vlade dajejo poseben poudarek preizkusu storitvene zmožnosti pri poročanju o sredstvih, ker mnogo agencij uporablja sredstva javnega sektorja pri zagotavljanju storitvenih obveznosti splošni javnosti. Preizkus ustrezne storitvene zmožnosti izvaja podjetje.

5.12 Sklep o ocenjevanju vrednosti mora biti sporočen v skladu z MSOV 3 – Poročanje o
ocenjevanju vrednosti.

5.12.1 Ocenjevalec vrednosti poroča o rezultatu kot tržni vrednosti, ki je predmet preizkusa ustrezne dobičkonosnosti ali storitvene zmožnosti, pri čemer je za preizkus odgovorno podjetje.

5.12.2 Pri poročanju o tržni vrednosti mora ocenjevalec vrednosti razkriti, da je uporabljena
metoda zmanjšane nadomestitvene vrednosti in da je vrednost mogoče uporabiti v obračunih podjetja le, če je opravljen in upoštevan ustrezen preizkus bodisi ustrezne dobičkonosnosti ali storitvene zmožnosti.

6.0 Datum veljavnosti

6.1 Ta mednarodna pojasnjevalna opomba o ocenjevanju vrednosti začne veljati 31. januarja 2005.





Mednarodna pojasnjevalna opomba o ocenjevanju vrednosti št. 9

Metoda diskontiranega denarnega toka pri tržno in netržno zasnovanih ocenjevanjih vrednosti

1.0 Uvod

1.1 Metoda diskontiranega denarnega toka (DCF) je tehnika finančnega modeliranja, zasnovana na izrecnih predpostavkah glede na predvidene prihodke in odhodke premoženja ali podjetja. Take predpostavke se nanašajo na količino, kakovost, spremenljivost, časovno opredelitev in trajanje pritokov in odtokov, ki so diskontirani na sedanjo vrednost. Metoda DCF z ustreznimi in podpornimi podatki ter diskontnimi merami je med sprejetimi metodologijami v okviru načina kapitalizacije donosa pri ocenjevanju vrednosti. Metoda DCF je zelo razširjena tudi zaradi napredka računalniške tehnologije. Uporablja se pri ocenjevanju vrednosti nepremičninskih pravic, podjetij in neopredmetenih sredstev, pri analizah naložb in kot računovodski postopek pri ocenjevanju vrednosti pri uporabi. Uporaba metode DCF se je zelo povečala pri institucionalnem, naložbenem premoženju in na področju ocenjevanja vrednosti podjetij ter jo pogosto zahtevajo naročniki, izdajatelji vrednostnic, finančni svetovalci in upravitelji ter upravljavci portfeljev.

1.2 Ocenjevanja vrednosti z DCF kot tudi druga na donosu zasnovana ocenjevanja vrednosti temeljijo na analizi preteklih podatkov in na predpostavkah o prihodnjih tržnih pogojih, ki vplivajo na ponudbo, povpraševanje, prihodke, odhodke in možna tveganja. Te predpostavke opredeljujejo zmožnost donosov premoženja ali podjetja, na kateri temelji napoved modela prihodkov in odhodkov/odtokov.

1.3 Namen te pojasnjevalne opombe (PO) je predpisati splošno sprejeta načela ocenjevanja vrednosti (GAVP), najboljšo prakso in ukrepe skrbnega pregleda, ki jim morajo slediti ocenjevalci vrednosti pri izvajanju metode DCF pri tržno in netržno zasnovanih ocenjevanjih vrednosti in razlikovanju med načini uporabe metode DCF pri teh dveh različnih vrstah nalog ocenjevanja vrednosti.

2.0 Področje

2.1 PO se nanaša na tržna in netržna ocenjevanja vrednosti, izvajana s pomočjo metode DCF. Obravnava ustroj in sestavine modelov DCF zahteve pri poročanju o ocenjevanjih vrednosti, zasnovanih na metodi DCF.

2.2 Področje te PO obravnava tudi ustreznost in podprtost predpostavk, na katerih temeljijo metode DCF. Predpostavke pri kateremkoli ocenjevanju vrednosti neposredno vplivajo na sklepe o vrednosti. V skladu s Kodeksom vedenja Mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti (MSOV) morajo biti vse uporabljene predpostavke za ocenjevanje vrednosti verjetne, upravičene in podprte.

3.0 Opredelitve pojmov

3.1 Metoda diskontiranega denarnega toka (discounted cash flow analysis [DCF]) – Tehnika finančnega modeliranja, zasnovana na izrecnih predpostavkah glede predvidenega denarnega toka pri premoženju ali podjetju. Metoda DCF kot sprejeta metodologija v okviru načina kapitalizacije donosa pri ocenjevanju vrednosti vključuje projekcijo niza periodičnih denarnih tokov bodisi pri delujočem premoženju, razvijajočem se premoženju ali podjetju. Pri teh projektiranih nizih denarnega toka se uporabi ustrezna, tržno zasnovana diskontna mera, da se pridobi indikacija sedanje vrednosti toka donosa, ki je povezan s premoženjem ali podjetjem. Pri delujočih vrstah nepremičnega premoženja je periodični denarni tok praviloma ocenjen kot bruto donos, zmanjšan za izgube zaradi nezasedenosti in nerealiziranih terjatev ter zmanjšan za poslovne odhodke/odtoke. Niz periodičnih čistih poslovnih donosov skupaj z oceno preostale/končne vrednosti, predvidene na koncu dobe projekcije, je nato diskontiran. Pri razvijajočem se premoženju so ocenjeni kapitalski izdatki, razvojni stroški in predvideni prihodki iz prodaje, da dobimo niz čistih denarnih tokov, ki so nato diskontirani prek projiciranih obdobij razvoja in trženja. Pri podjetju so diskontirani ocene periodičnih denarnih tokov in vrednost podjetja na koncu projiciranega obdobja. Najpogosteje se metoda DCF uporablja pri notranji meri donosa (IRR) in čisti sedanji vrednosti (NPV).

3.2 Finančno modeliranje (financial modelling) – Projekcija modela periodičnega donosa ali denarnega toka pri podjetju ali premoženju, iz katerega je mogoče izračunati mere finančnega donosa. Projekcije donosa ali denarnega toka nastajajo z uporabo finančnega modela, ki upošteva pretekla razmerja med prihodki, odhodki in naložbenimi zneski kot tudi projekcije teh spremenljivk. Finančno modeliranje je lahko uporabljeno tudi kot orodje poslovodstva za preizkus pričakovanih učinkov premoženja, za tehtanje verodostojnosti in stabilnosti modela DCF ali kot metoda kopiranja ukrepov, ki jih izvedejo naložbeniki pri odločanju v zvezi z nakupom, prodajo ali zadržanjem premoženja ali podjetja.

3.3 Analiza naložb (investment analysis) – Proučevanje za namene razvijanja ali naložbenja, preračunavanje učinkov naložb ali analiza transakcije v zvezi z naložbenimi vrstami premoženja. Analize naložb se različno imenujejo: (gospodarske) študije izvedljivosti, tržne ali marketinške analize ali študije finančnih projekcij.

3.4 Diskontna mera (discount rate) – Mera donosa, uporabljena za pretvorbo denarnega zneska, danega ali prejetega v prihodnosti, v sedanjo vrednost. Teoretično naj izraža oportunitetne stroške kapitala, in sicer mero donosa, ki ga kapital lahko ustvari, če je uporabljen drugje s podobnim tveganjem. Imenuje se tudi mera donosa (yield rate).

3.5 Notranja mera donosa (internal rate of return [IRR]) – Diskontna mera, ki izenačuje sedanjo vrednost čistega denarnega toka projekta s sedanjo vrednostjo kapitalske naložbe. To je mera, kjer je čista sedanja vrednost (NPV) enaka nič. IRR izraža donos celotnega kapitala kot tudi donos izvirne dolgoročne naložbe, na katerih temelji razmišljanje možnih naložbenikov. Zato je pridobivanje IRR iz analiz tržnih transakcij s podobnimi vrstami premoženja, ki imajo primerljive vzorce donosa, pravilna metoda za določanje tržnih diskontnih mer, uporabljenih pri ocenjevanju vrednosti za določanje tržne vrednosti.

3.6 Čista sedanja vrednost (net present value [NPV]) – Merilo razlike med diskontiranimi prihodki ali pritoki ter odhodki ali odtoki pri metodi DCF. Pri ocenjevanju vrednosti, katerega namen je določanje tržne vrednosti , pri kateri so diskontirani pritoki in odtoki in diskontna mera tržno zasnovani, mora dobljena NPV izražati tržno vrednost, dobljeno pri na donosu zasnovanem načinu (income approach).

4.0 Povezava z računovodskimi standardi

4.1 Diskontiranje je običajni postopek, ki ga uporabljajo računovodje pri obravnavanju časovne vrednosti denarja.

4.2 Mednarodni standardi računovodskega poročanja (MSRP) predpisujejo postopek diskontiranja pri ocenjevanju vrednosti sredstva pri uporabi. Ocenjevanje vrednosti pri uporabi vključuje a) ocenjevanje prihodnjih denarnih pritokov in odtokov, dobljenih iz nadaljnje uporabe sredstva in iz njegove končne odtujitve, ter b) uporabo ustrezne diskontne mere na te prihodnje denarne tokove (MRS 36, 31. člen).

4.3 MRS 36, 48. člen, pravi: "diskontna(-e) mera(-e) je (so) mera(-e) (so mere) pred obdavčitvijo, ki kaže(- jo) obstoječe tržne ocene: (a) časovne vrednosti denarja, ter (b) tveganja, značilna za sredstvo, katerim niso bile prilagojene ocene prihodnjega denarnega toka." Res je tudi, da se lahko uporabljajo druga merila za tok donosa ali denarni tok, dokler diskontna(-e) mera(-e) ustreza(-jo) denarnemu(-im) toku(-ovom).

5.0 Napotki

5.1 Modeli diskontiranega denarnega toka so zasnovani na specifičnem obdobju ali trajanju. Pri analiziranju nepremičninskih pravic je to obdobje običajno opredeljeno z obnašanjem trga, ki je značilen za vrsto premoženja in njen tržni del, čeprav lahko na obdobje napovedi vplivajo dogodki, kot so ocena najemnin, obnovitev najema/ponovno dajanje v najem, prenova ali obnovitev. Na primer, obdobje napovedi naložbenih nepremičnin praviloma traja med pet in deset let. Pogostost pritokov in odtokov (mesečnih, četrtletnih, letnih) mora prav tako izhajati s trga. Kot pri drugih sprejetih metodologijah morajo biti pritoki in odtoki ustrezni in utemeljeno podprti. Preostala/končna vrednost je lahko zasnovana na čistem dobičku v letu, ki sledi zadnjemu letu metode DCF ali čistemu dobičku zadnjega leta metode DCF. Izbor metode izračunavanja preostale/končne vrednosti je odvisen od prakse naložbenikov na tržnem območju in ocenjevalci vrednosti morajo upoštevati te prakse in v celoti razkriti izbrano metodo. Kot pri drugih sestavinah metode DCF mora diskontna mera tudi izražati tržne podatke, in sicer druge tržno dobljene diskontne mere. Diskontne mere morajo biti izbrane iz primerljivih vrst premoženja ali podjetij na trgu. Da bi bile te vrste premoženja primerljive, morajo biti prihodki, odhodki, tveganje, inflacija, realne mere donosa in projekcije donosov pri vrstah premoženja podobne tistim pri premoženju, ki je predmet ocenjevanja vrednosti.

5.1.1 Izračuni sedanje vrednosti denarnih tokov se najpogosteje izdelajo z uporabo ustreznih diskontnih mer za vsako vrsto denarnih tokov. Preostala/končna vrednost se kapitalizira s končno mero kapitalizacije ali s končno mero donosa in diskontira na sedanjo vrednost z ustrezno diskontno mero. V številnih primerih se uporablja enotna diskontna mera za vse denarne tokove.

5.1.2 Pridobitev tržnih diskontnih mer ali notranjih mer donosa (IRR) lahko temelji na
analizi denarnih tokov in prodajnih cen primerljivih vrst premoženja.

5.1.3 Model DCF je lahko pripravljen na naslednjih osnovah denarnega toka: pred
obdavčitvijo, po obdavčitvi, nominalnih ali realnih (prilagojenih inflaciji). IRR mora biti izračunana na enakih osnovah denarnega toka, in sicer pred obdavčitvijo, po obdavčitvi ali nominalnih ali realnih. Model DCF mora biti dosleden pri uporabi zgoraj navedenih možnosti, analiza tržnih primerjav pa mora temeljiti na enakem načinu.

5.2 V skladu s Kodeksom vedenja MSOV mora ocenjevalec vrednosti obvezno identificirati sestavine metode DCF, ki vključujejo:

5.2.1 projekcijsko obdobje, v okviru katerega so opredeljeni začetni datum denarnega toka ter število in dolžina obdobij;

5.2.2 sestavine denarnih pritokov in denarnih odtokov, razvrščene po kategorijah, in
razloge za takšen izbor:

5.2.2.1 pri ocenjevanju vrednosti nepremičninskih pravic vključujejo denarni tokovi pri dokončanih in izgrajenih vrstah premoženja donose iz najemnin in storitev za najemnike, prilagojene za izgubo zaradi nerealiziranih terjatev, pri premoženju v izgradnji pa donos iz prodaje;

5.2.2.2 pri ocenjevanju vrednosti nepremičninskih pravic vključujejo denarni odtoki
stalne in spremenljive odhodke, odbitek za nadomestitev/obnovitveni sklad in naložbe v dolgoročna sredstva, če obstajajo; za vrste premoženja v izgradnji je treba identificirati "trde in mehke stroške" (hard and soft costs);

5.2.2.3 pri ocenjevanju vrednosti podjetij denarni tok najpogosteje vključuje vse
denarne pritoke in odtoke, tako tiste, ki se nanašajo na poslovanje, kot tudi tiste, ki se nanašajo na naložbenje. Diskontirani denarni tok nato predstavlja denar, ki ga naložbenik lahko umakne iz podjetja, medtem ko pušča ustrezni denar za financiranje poslovanja in rasti;

5.2.3 financiranje z zadolževanjem ali odplačevanje dolgov (plačilo obresti in glavnice) v obdobju in letno efektivno mero, po kateri so izračunane periodične obresti, če obstajajo;

5.2.4 čiste denarne tokove po obdobjih (vsota pritokov, zmanjšana za vsoto odtokov);

5.2.5 diskontno(-e) mero ali mere, ki se uporabljajo za čiste denarne tokove, in utemeljitev
razlogov za njihovo izbiro;

5.2.6 končno mero kapitalizacije/končno mero donosa, ki se uporablja pri izračunu
preostale/končne vrednosti in obrazložitev razlogov za njen izbor; in

5.2.7 seznam vseh predpostavk, na katerih temelji metoda.

5.3 DCF uporablja razpoložljive tržne dokaze in je praviloma rezultat razmišljanj, pričakovanj in dojemanj naložbenikov in drugih udeležencev na trgu. Kot tehnika napovedovanja se DCF ne sme presojati na podlagi tega, ali je bila specifična napoved DCF uresničena ali ne, pač pa na podlagi stopnje tržne podpore za napoved DCF v času, ko je bila pripravljena.

5.3.1 Kadar se DCF uporablja za izdelavo ocene tržne vrednosti, mora ocenjevanje vrednosti izpolnjevati vsa sodila ocen tržne vrednosti, opredeljena v MSOV 1.

5.4 Kadar naročnik postavi ocenjevalcu vrednosti posebne zahteve, ki ne ustrezajo tistim pri ocenitvah tržne vrednosti glede časa posedovanja, finančnih pogojev, obdavčitve ali diskontne mere, je treba iz tega izhajajočo ocenjeno vrednost obravnavati kot netržno vrednost. Rezultat je ocenitev naložbene vrednosti, ki je specifična glede na posredovane predpostavke in ni ocena tržne vrednosti.

5.5 DCF se lahko uporablja tudi za preizkus ustreznosti običajnih pogledov z analizo spremenljivih
predpostavk. Rezultat te vrste analize občutljivosti je vrednost za naložbenika. Če se DCF uporablja na tak način, je treba izide opredeliti kot netržno vrednost, ocenjevanje vrednosti pa mora izpolnjevati vsa sodila netržno zasnovanega ocenjevanja vrednosti, opredeljena v MSOV 2.

5.6 Ocenjevalec vrednosti mora opraviti zadostno raziskavo za zagotovitev, da so projekcije
denarnega toka in predpostavke, ki so podlaga za model DCF, ustrezne in utemeljene za obravnavani trg.

5.6.1 Na primer, analiza posameznih najemov za pripravo projekcije denarnega toka premoženja z več najemniki mora obravnavati pogodbeno/preneseno najemnino in tržno najemnino, konec najema in datume pregleda najema, stopnjevanje najemnine/naraščajoč_____e najemnine, poslovne odhodke/odtoke, pokrivanje višjih stroškov z višjimi cenami, najemne spodbude, naložbe v dolgoročna sredstva in druga posebna določila, ki se uporabljajo.

5.6.2 Predpostavke o rasti ali upadu donosa morajo temeljiti na analizi gospodarskih in tržnih pogojev. Spremembe poslovnih odhodkov/odtokov morajo izražati vse razvojne trende in specifične trende pri pomembnih postavkah odhodkov.

5.6.3 Rezultat metode DCF mora biti preizkušen in kontroliran, da ne pride do napak in nejasnosti.

5.7 Da bi dobil diskontne mere in končne mere kapitalizacije, uporablja ocenjevalec vrednosti razne vire podatkov in informacij o nepremičninah in trgih dolgoročnih sredstev. Poleg podatkov o tokovih donosa in preprodajnih cenah primerljivih vrst premoženja ali podjetij so za izbiro diskontnih mer koristni mnenjske ankete naložbenikov in kazalci donosa, če je trg premoženja, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, skladen s trgom premoženja, ki ga je kupil naložbenik, ki je sodeloval v anketi.

5.8 Odgovornost ocenjevalca vrednosti je zagotoviti, da je odločujoči vhodni podatek skladen s
tržnimi dokazi in prevladujočimi tržnimi predvidevanji. Ocenjevalec vrednosti, ki nadzira konstrukcijo modela DCF ali izbor zaščitenega modela, je odgovoren tudi za skladnost takšnega modela glede teoretične in matematične primernosti, velikosti denarnih tokov in ustreznosti vseh vhodnih podatkov. Za pripravo denarnega toka in zagotovitev drugih vhodnih podatkov za model mora imeti ocenjevalec vrednosti ustrezne izkušnje in poznati trg.

5.9 Pri poročanju o izidih DCF mora ocenjevalec vrednosti slediti zahtevam Kodeksa vedenja
MSOV in MSOV 3 – Poročanje o ocenjevanju vrednosti.

5.9.1 Razkritje mora biti opravljeno v skladu z okoliščinami, ki so bile opisane v MSOV 3, 5.1.10., 7.0. in 8.2.3. odstavku.

5.9.2 Z DCF so neločljivo povezane izrecne predpostavke, ki so uporabljene kot vhodni
podatki za analizo. Da bi usposobili uporabnike storitev ocenjevanja vrednosti za razumevanje izidov, mora ocenjevalec vrednosti pri pripravi modela DCF razkriti predpostavke in utemeljitve za njegovo uporabo. Če uporabimo primere nepremičninskih pravic, vključuje to naslednje, čeprav ni omejeno samo na navedeno:

5.9.2.1 datum začetka, trajanje in pogostost, uporabljena v modelu;

5.9.2.2 projicirano najemnino in druge prihodke ter stopnjo, pri kateri je predvidena
sprememba prihodkov;

5.9.2.3 projicirane poslovne odhodke in stopnjo, pri kateri je predvidena
sprememba odhodkov; in
5.9.2.4 obravnavanje prenehanja najema/stroškov prenehanja, nezasedenosti in izgube zaradi nerealiziranih terjatev.

5.9.3 Ocenjevalec vrednosti mora:

5.9.3.1 navesti letno efektivno obrestno mero, po kateri so izračunane periodične obresti, kadar je financiranje z zadolževanjem in odplačevanje dolga (odplačila obresti in glavnice) sestavina projiciranega periodičnega denarnega toka;

5.9.3.2 natančno določiti davčno(-e) stopnjo(-e), kjer je to ustrezno;

5.9.3.3 pojasniti utemeljitev kakršnihkoli popustov za najemne spodbude, kjer je to
ustrezno;

5.9.3.4 pojasniti obravnavo kakršnihkoli naložb v dolgoročna sredstva, ki se
pojavljajo pri nakupih ali izboljševanju premoženja ali poslovnih sredstev;

5.9.3.5 pojasniti podlago za sprejeto končno mero kapitalizacije/končno mero
donosa in sprejeto diskontno mero; in

5.9.3.6 identificirati model denarnega toka, tako da se imenuje izdelovalec, ali če gre
za zaščiteno programsko opremo, da se navede ime proizvoda in različica; opisati metode in predpostavke, ki so vključene v model; in natančno določiti datume, v katerih je bil model izdelan in uporabljen.

6.0 Datum veljavnosti

6.1 Ta mednarodna pojasnjevalna opomba o ocenjevanju vrednosti začne veljati 30. aprila 2003.





Mednarodna pojasnjevalna opomba o ocenjevanju vrednosti št. 10

Ocenjevanje vrednosti vrst premoženja v kmetijstvu

1.0 Uvod

1.1 Na številnih območjih po svetu so zemljišča, namenjena proizvajanju kmetijskih pridelkov, glavno gospodarsko sredstvo in pogosto edina gospodarska podlaga območja.

1.2 Zemljišča, namenjena kmetijski uporabi, so tako glavni predmet storitev ocenjevanja vrednosti iz več razlogov, tudi zaradi zasebnega in javnega prenosa premoženja, obdavčevanja, določanja jamstev za financiranje ter gospodarskih, prostorskih in naložbenih študij. Zanesljiva ocenjevanja vrednosti kmetijskih zemljišč so pomembna za zagotovitev razpoložljivosti kapitala, potrebnega za razvoj gospodarske osnove, za pospeševanje proizvajalne uporabe zemljišč, vzdrževanje zaupanja v trge kapitala in zadovoljevanje potreb splošnega računovodskega poročanja.

1.3 Opravljanje zanesljivih in točnih storitev ocenjevanja vrednosti vrst premoženja v kmetijstvu zahteva, da ocenjevalec vrednosti dobro pozna in razume fizične in gospodarske sestavine, ki vplivajo na proizvajalno zmogljivost kmetijskih zemljišč in na vrednost pridelkov, ki so na njem proizvedeni.

1.4 Fizične in gospodarske značilnosti kmetijskih zemljišč se razlikujejo od nekmetijskih ali tistih v urbanem okolju po stopnji pomembnosti.

1.4.1 Tla v urbanem okolju morajo biti primerna za postavljanje zgradb na njih. Pri vrstah premoženja v kmetijstvu pa je zemlja glavni dejavnik proizvajanja, ki se spreminja glede na zagotavljanje določene količine posameznega pridelka ali skupine pridelkov.

1.4.2 V urbanem okolju lahko gospodarska uporaba premoženja in/ali ugodnosti, ki jih omogoča, ostane nespremenjena več let in je lahko celo zajamčena s pogodbenimi določili. Medtem ko se isti način uporabe nekaterih vrst premoženja v kmetijstvu lahko razširi na dolgo obdobje (npr. sečnja v gozdovih po 25 letih), se pri drugih gospodarske koristi lahko spreminjajo iz leta v leto, odvisno od pridelkov, ki jih je premoženje zmožno proizvesti.

1.4.3 Tok donosa, ki je povezan s premoženjem v kmetijstvu, se razlikuje vsako leto, odvisno od vrste kmetijske proizvodnje, pri kateri je uporabljen, proizvedenih pridelkov in ciklične narave trga pridelkov.

2.0 Področje

2.1 Ta PO zajema:

2.1.1 značilnosti vrednosti, ki so povezane z vrstami premoženja v kmetijstvu, in

2.1.2 temeljne zahteve standardov ocenjevanja vrednosti ter njihove uporabe pri ocenjevanju vrednosti vrst premoženja v kmetijstvu.

3.0 Opredelitve pojmov

Kmetijska raba vrst premoženja je lahko razvrščena v nekaj širših skupin, katerih opredelitve so v nadaljevanju.

3.1 Poljedelske kmetije (crop(ping) farms) – Vrste premoženja v kmetijstvu, uporabljene za rast pridelkov, ki so praviloma posejani in požeti v okviru dvanajstmesečnega ciklusa. Vrste premoženja, ki so uporabljene za letno proizvajanje pridelka, lahko omogočajo gojenje več vrst letnega pridelka v istem obdobju in lahko uporabljajo pri proizvajanju namakanje ali ga ne uporabljajo. Nekateri pridelki so letni pridelki (annual crops) , ki jih lahko pustimo v zemlji zaradi pogodbenih določil ali okoliščin, ko so tržni pogoji neugodni, tudi dlje od dvanajstih mesecev. Takšni pridelki trajajo več kot leto dni po žetvi, vendar se ne obravnavajo kot trajni. Glej tudi namakalno zemljišče, trajni nasadi.

3.2 Namakalno zemljišče (irrigated land) – Zemljišča, ki se uporabljajo pri proizvajanju pridelkov ali krme za živino in zahtevajo uporabo vode, ki ni rezultat naravnih padavin, se imenujejo namakalne poljedelske kmetije (irrigated crop(ping) farms) ali namakalni pašnik (irrigated grazing land). Vrste premoženja, pri katerih primanjkuje vodnih virov, ki niso rezultat naravnih padavin, se imenujejo kmetijska zemljišča z izsušeno zemljo (dry land agricultural properties).

3.3 Trajni nasadi (perennial plantings) – Pridelki, pridobljeni iz nasadov, ki imajo življenjsko dobo daljšo od enega leta ali enega žetvenega ciklusa. Primeri so vinogradi in sadovnjaki. Te vrste premoženja lahko zahtevajo znatne dolgoročne naložbe v nasade, ki so amortizirljiva sredstva. Glej tudi gozdarstvo/gozdovi.

3.4 Posebni živinorejski obrati (specialised livestock facilities) – Glej mlekarske kmetije, živinorejske kmetije/postaje

3.5 Živinorejske kmetije/postaje (livestock ranches/stations) – Vrste premoženja v kmetijstvu, uporabljene za gojenje in hranjenje živali, kot so govedo, ovce, prašiči, koze, konji ali njihove kombinacije. Uporaba teh vrst premoženja ima lahko številne oblike. Delovanje kmetije lahko obsega rejo in prodajo živali. Mlade živali so lahko pridobljene od zunaj in nato gojene znotraj premoženja. Živali so lahko gojene za porabniške namene ali za pleme. Krma za živali je lahko pridobljena znotraj premoženja, uvožena ali pridobljena iz obeh virov. Vrste premoženja, uporabljene pri proizvajanju in hranjenju živine, zahtevajo znatne dolgoročne naložbe v gradbene objekte (staje, zavetja za živino, hlevi, zaščitne ograde) in živino, ki je lahko ali ni amortizirljiva, kar je odvisno od zakonov ali drugih predpisov, ki veljajo v državi.

3.6 Mlekarske farme (dairy farms) – Vrste premoženja v kmetijstvu, uporabljene za proizvodnjo kravjega mleka ali drugih mlečnih proizvodov. Te vrste premoženja običajno obsegajo obsežne gradbene objekte (hleve, sprejemališča za mleko, silose) in opremo (krmilnike, molzne aparate). Krma je lahko pridobljena znotraj premoženja, uvožena ali pridobljena iz obeh virov.

3.7 Gozdarstvo/gozdovi (forestry/timberland) – Vrste premoženja v kmetijstvu, uporabljene za rast drevja, ki ni sadno, ki ga občasno posekajo po dolgih obdobjih rasti (10 do 20 let ali več). Obravnavajo se kot vrste premoženja v kmetijstvu, ker proizvajajo pridelek, tj. les, čeprav ta pridelek zahteva daljše obdobje rasti. Glej tudi trajne nasade.

3.8 Vrste premoženja s posebnim namenom v kmetijstvu (specialised, or special purpose properties) – Vrste premoženja v kmetijstvu, ki praviloma ne ustvarjajo pridelka, temveč se uporabljajo za obdelovanje, predelovanje ali skladiščenje pridelka po opravljeni žetvi. Takšne vrste premoženja zasedajo pogosto manjši prostor na zemljišču, ki je intenzivno pozidano z objekti (skladišči za žito) in opremo (napravami za dviganje). Vrste premoženja lahko razvrstimo tudi kot takšne s posebnim namenom glede na naravo pridelkov. Primeri so kmetije za gojenje zelenjave, perutninske farme, posestva za proizvodnjo zaščitenih rastlinskih semen ali svežega rezanega cvetja in hlevi za rejo in vadbo dirkalnih konjev.

Druge opredelitve

3.9 Kmetijska dejavnost (agricultural activity) – Uravnavanje biološke preobrazbe bioloških sredstev v podjetju za prodajo, v kmetijske pridelke ali v dodatna biološka sredstva (glej Mednarodni računovodski standard 41 [MRS 41] – Kmetijstvo, 5. odstavek).

3.10 Biološko sredstvo (biological asset) – Živa žival ali rastlina (glej MRS 41, 5. odstavek)

3.11 Integrirana enota (integrated unit) – Kmetijsko podjetje, ki skupno obvladuje vse procese ali del procesov, ki vključujejo proizvodnjo in trženje njegovih proizvodov in/ali pridelkov.

4.0 Povezava z računovodski standardi

4.1 Mednarodni računovodski standardi 16 – Opredmetena osnovna sredstva, 40 – Naložbene nepremičnine – in 41 – Kmetijstvo – se uporabljajo pri ocenjevanju vrednosti premoženja v kmetijstvu. Podjetje sledi MRS 16 ali MRS 40 glede na to, kateri standard je ustrezen v danih okoliščinah. MRS 16 zahteva, da se zemljišče meri bodisi po nabavni vrednosti, zmanjšani za nabrano amortizacijo in nabrane izgube zaradi oslabitve, ali po prevrednotenem znesku. MRS 40 zahteva, da je zemljišče naložbena nepremičnina, izmerjena po svoji pošteni vrednosti ali nabavni vrednosti, zmanjšani za nabrano amortizacijo in nabrane izgube zaradi oslabitve. MRS 41, ki ne vzpostavlja nobenih novih načel za zemljišče, povezano s kmetijsko dejavnostjo, zahteva, da so biološka sredstva, ki so fizično dodana zemljišču (npr. drevesa v plantažnem gozdu), ovrednotena ločeno od zemljišča po njihovi pošteni vrednosti, zmanjšani za ocenjene stroške ob prodaji.

4.2 MRS 41 priznava, da morda ni posebnega trga za biološka sredstva, ki se držijo zemljišča, toda delujoči trg lahko obstaja za povezana sredstva, to je za biološka sredstva, neobdelano zemljišče in izboljšave zemljišča v svežnju. Podjetje lahko zato uporabi pri določanju poštene vrednosti bioloških sredstev informacije o povezanih sredstvih. Poštena vrednost neobdelanega zemljišča in izboljšav zemljišča se lahko odšteje od poštene vrednosti povezanih sredstev, da se dobi poštena vrednost bioloških sredstev (glej MRS 41, 25. odstavek). MRS 41 prav tako daje napotek o tem, kako ugotoviti pošteno vrednost biološkega sredstva ali kmetijskega pridelka, kadar delujoči trg obstaja ali kadar ne obstaja.

4.3 Sredstva kmetijskega premoženja so lahko razvrstijo kot:

• zemljišča,

• gradbene izboljšave,

• proizvajalna oprema in stroji (dodani zemljišču),

• proizvajalna oprema in stroji (niso dodani zemljišču),

• biološka sredstva (dodana zemljišču),

• biološka sredstva (niso dodana zemljišču).

Poštena vrednost/tržna vrednost bioloških sredstev je prispevek ali dodana vrednost, ki jo dajejo zemljišču. MRS 41 zahteva, da so biološka sredstva izmerjena po njihovem začetnem pripoznanju in na vsak datum bilance stanja.

4.4 MRS 16 priporoča pogosta prevrednotenja z ugotovitvijo, da utegne zadoščati vsaka tri do pet let.
MRS 40 zahteva prevrednotenje vsako leto.

5.0 Napotki

5.1 Različne oblike proizvajanja pridelkov in metod poslovanja so značilnosti vrst premoženja v kmetijstvu. Te vrste premoženja lahko predstavljajo tudi različne kombinacije zemljišča, zgradb, opreme in nasadov. Splošno sprejeta načela ocenjevanja vrednosti (GAVP) so tako uporabna pri vrstah premoženja v kmetijstvu kot pri ocenjevanju drugih vrst premoženja.

5.1.1 Ocenjevalec vrednosti mora biti usposobljen za ocenjevanje vrednosti različnih sredstev, ki sestavljajo premoženje (glej MSOV Kodeks vedenja, 5. poglavje – Usposobljenost).

5.2 Tržna vrednost mora biti pripoznana kot temeljna podlaga ocenjevanja vrednosti (MSOV 1).

5.2.1 Ocenjevalec vrednosti mora priti do tržne vrednosti premoženja v kmetijstvu z zagotovitvijo, da je ocena vrednosti tržno pridobljena.

5.2.2 Za računovodsko poročanje mora ocenjevalec vrednosti razporediti tržno vrednost v skladu z zahtevami MRS. Za napotek se bralec sklicuje na MNUOV 1.

5.3 Če so uporabljene druge podlage ocenjevanja vrednosti, se morajo razlikovati od podlag tržne vrednosti .

5.3.1 Kadar se ocenjujejo vrednosti, ki niso tržne vrednosti in jih zahteva računovodsko poročanje, načrti amortiziranja ali davčni nameni, mora ocenjevalec vrednosti zagotoviti, da je razlika jasno opredeljena in pojasnjena.

5.4 Premičninske sestavine

5.4.1 Kadar se ocenjuje vrednost premoženja v kmetijstvu, ki lahko vključuje premičninske sestavine , kot so živina, uskladiščeni pridelki in oprema, mora ocenjevalec vrednosti vedeti, kdaj so pridelek ali drugi proizvodi sestavni del nepremičnin in kdaj premičnin. Les je na primer del nepremičnin, kadar raste, vendar postane del premičnin, ko je odstranjen z zemljišča.

5.5 Ocenjevalec vrednosti mora poznati edinstveno naravo kmetijskih proizvajalnih dejavnikov, trgov kmetijskih proizvodov, proizvajalnih običajev in ciklusov na tržnem območju.

5.5.1 Pri ocenjevanju vrednosti vrst premoženja v kmetijstvu pridobivajo fizični in okoljski vidiki premoženja poseben pomen. To vključuje pojave, kot so podnebje, vrsta zemlje in njena proizvajalna zmožnost, razpoložljivost ali pomanjkanje vode za namakanje in krmne/rejne zmogljivosti za živino. Zunanji dejavniki, ki jih je treba upoštevati, so razpoložljivost in ustreznost podpornih sredstev, potrebnih za skladiščenje, predelavo in transport. Relativni pomen teh dejavnikov se razlikuje glede na vrsto kmetijstva, ki ji je premoženje namenjeno ali pri kateri je uporabljeno.

5.5.2 Ob upoštevanju opredelitve tržne vrednosti je treba vedno izvesti analizo najgospodarnejše uporabe , 1) da bi zagotovili, da se kmetijski način uporabe nadaljuje, zlasti če se pojavlja tudi drugačen način uporabe zemljišča, npr., ko utegne biti pozidava dela zemljišča zaradi širjenja urbanizacije ustreznejša, in 2) da bi določili, ali se bo posebni način kmetijske uporabe nadaljeval.

5.5.3 Kadar dobi ocenjevalec vrednosti posebno navodilo, da mora zanemariti druge načine uporabe, kot je obstoječa kmetijska uporaba, dobljena ocena vrednosti ne bo nujno nakazovala tržne vrednosti premoženja, kar je treba v celoti razkriti.

5.6 Ocena ustaljenega donosa premoženja v kmetijstvu mora biti zasnovana na vzorcih pridelkov in ciklusih na tržnem območju.

5.6.1 Denarni tok pri vrstah premoženja v kmetijstvu je odvisen od proizvajalnega ciklusa na premoženju in cikličnih sil, kot so trgi kmetijskih pridelkov. Ocenjevalec vrednosti mora razumeti vpliv teh ciklusov na denarne tokove. Ocenjevanje vrednosti premoženja mora biti zasnovano na ustaljenih vzorcih donosa, ki so skladni s proizvajalnimi ciklusi, ki se na splošno pojavljajo na območju, na katerem je premoženje.

5.7 Ocenjevalec vrednosti premoženja v kmetijstvu, ki ima več kot eno fizično sestavino ali način uporabe v kmetijstvu, mora jasno označiti, katera vrednost posamezne sestavine ali načina uporabe prispeva k vrednosti kot del celotnega premoženja ali kot posebna, samostojna sestavina.

5.7.1 Različne sestavine celotnega premoženja imajo lahko vrednost kot ločeni deli, ki je večja ali manjša od njihove vrednosti kot dela celote. Ocenjevalec vrednosti se mora odločiti, ali vrednost vsake sestavine ugotoviti posebej ali kot del celotnega premoženja.

5.7.2 Vrste premoženja v kmetijstvu so lahko uporabljene za sočasno proizvajanje več kot ene vrste proizvodov, kar je zasnovano z različnimi fizičnimi pogoji v okviru premoženja ali s poslovodskimi odločitvami. Pri ocenjevanju vrednosti vrst premoženja v kmetijstvu, pri katerih so pridelki več kot ene kmetijske vrste gojeni in požeti ob različnem času, mora biti vrednost vsake kmetijske vrste zasnovana na njenem prispevku k celotni vrednosti premoženja in ne ločeno od nje.

5.7.3 Uporaba premoženja v kmetijstvu lahko zahteva obsežne izboljšave v zgradbah, npr. skednjih, silosih, mlekarskih napravah. Takšne izboljšave, ki so pogoj za pravilno delovanje premoženja, so pogosto izpeljane iz glavnega zemljiškega sredstva. Njihova vrednost mora biti zasnovana na njihovem prispevku k celotni vrednosti premoženja ne glede na njihovo nabavno vrednost ali druga merila.

Praviloma imajo take izboljšave vrednost pri uporabi, tj. vrednost njihovega prispevka podjetju. Če se zahteva razporeditev vrednosti po sredstvih, tako razporejene vrednosti ne smemo jemati kot indikacije za posamično vrednost izboljšave kot posamičnih sredstev.

5.8 Zahteve v zvezi s poročili o ocenjevanju vrednosti so obravnavane v MSOV Kodeksu vedenja in v MSOV 3 – Poročanje o ocenjevanju vrednosti.

6.0 Datum veljavnosti

6.1 Ta mednarodna pojasnjevalna opomba o ocenjevanju vrednosti začne veljati 30. aprila 2003.





Mednarodna pojasnjevalna opomba o ocenjevanju vrednosti št. 11

Pregledovanje ocenjevanj vrednosti

1.0 Uvod

1.1 Pregledovanje ocenjevanja vrednosti je pregled dela ocenjevalca vrednosti, ki ga opravi drug ocenjevalec vrednosti, ki oblikuje nepristransko sodbo.

1.2 Zaradi potrebe po zagotovitvi točnosti, ustreznosti in kakovosti poročil o ocenjevanju vrednosti so pregledovanja vrednosti postala sestavni del strokovne prakse. Pri pregledovanju ocenjevanja vrednosti se obravnavajo pravilnost, doslednost, utemeljenost in popolnost ocenjevanja vrednosti.

1.2.1 Pregled ocenjevanja vrednosti lahko zahteva udeležbo strokovnjakov s specialnim poznavanjem stroškov gradnje, donosa iz premoženja, pravnih in davčnih zadev ali okoljskih problemov.

1.2.2 Pregled ocenjevanja vrednosti daje potrdilo o zanesljivosti ocenjevanja vrednosti, ki je predmet pregleda, in preizkuša njegovo moč z osredotočenjem na:

1.2.2.1 resnično primernost in pomembnost uporabljenih podatkov in opravljenih poizvedovanj;

1.2.2.2 ustreznost uporabljenih metod in tehnik;

1.2.2.3 ustreznost in utemeljenost analiz, mnenj in sklepov; in

1.2.2.4 to, ali celotna predstavitev ocene vrednosti spoštuje ali presega splošno sprejeta načela ocenjevanja vrednosti (GAVP).

1.3 Pregledi ocenjevanja vrednosti so izvedeni iz različnih razlogov, ki vključujejo:

1.3.1 skrben pregled, ki ga zahteva računovodsko poročanje in upravljanje sredstev;

1.3.2 pričanja izvedencev pri pravnih postopkih in okoliščinah;

1.3.3 podlage za poslovne odločitve; in

1.3.4 ugotovitve, ali je poročilo skladno s pravnimi predpisi, pri katerih so:

1.3.4.1 ocene vrednosti uporabljene kot del procesa za odobravanje hipotekarnih posojil, zlasti pri hipotekah, ki jih zavaruje ali ureja država, in

1.3.4.2 potrebni preizkusi, ali so ocenjevalci vrednosti upoštevali regulativne standarde in zahteve v okviru zakonodaje.

2.0 Področje

2.1 Zahteve te PO obravnavajo izvajanje in poročanje pregledov ocenjevanja vrednosti.

2.2 Usklajenost s to PO je obvezna za vsakega ocenjevalca vrednosti, ki v nadzorni ali poslovodski vlogi podpiše pregled ocenjevanja vrednosti in s tem sprejema odgovornost za njegovo vsebino.

3.0 Opredelitve pojmov

3.1 Pregled ocenjevanja vrednosti (valuation review) – Naloga ocenjevanja vrednosti, ki pokriva več vrst in namenov. Glavna značilnost vseh pregledov ocenjevanja vrednosti je, da posamezni ocenjevalec vrednosti oblikuje nepristransko sodbo pri proučevanju dela drugega ocenjevalca vrednosti. Pregled ocenjevanja vrednosti lahko podpira iste sklepe o vrednosti ali pa se ne strinja z njimi. Pregledi ocenjevanja vrednosti opravljajo kontrolo verodostojnosti ocenjene vrednosti in tudi kontrolo kakovosti dela ocenjevalca vrednosti z vidika njegovega znanja, izkušenj in neodvisnosti.

V nekaterih državah je pregled ocenjevanja vrednosti lahko tudi posodobitev, ki jo opravi ocenjevalec vrednosti istega podjetja za ocenjevanje vrednosti, ki je opravilo izvirno ocenjevanje vrednosti.

V svetu organizacije za ocenjevanje vrednosti razlikujejo več vrst pregledov, npr. izvršilne preglede (preglede o usklajenosti) , strokovne preglede, pisarniške preglede, preglede na terenu, preglede, ki zagotavljajo, da je bilo ocenjevanje vrednosti opravljeno v skladu s strokovnimi standardi (če so sprejete podlage ocenjevanja, ki so bile uporabljene pri ocenjevanju vrednosti, ki je predmet pregleda), preglede, ki preverijo splošne tržne informacije za podporo ali oporekanje sklepu o vrednosti, in preglede, ki preverijo specifične podatke pri ocenjevanju vrednosti, ki je predmet pregledovanja, s primerljivimi podatki iz vzorčne skupine.

3.2 Izvršilni pregled (pregled o usklajenosti) (administrative (compliance) review) – Pregled ocenjevanja vrednosti, ki ga opravi naročnik ali uporabnik storitve ocenjevanja vrednosti kot nalogo v okviru skrbnega pregleda, če se bo ocena vrednosti uporabljala za namene odločanja, kot je odkup izdaje vrednostnic za njihovo uvrstitev na borzo (underwriting), nakup ali prodaja premoženja. Ocenjevalec vrednosti lahko opravi izvršilni pregled ter tako pomaga naročniku pri teh nalogah. Izvršilni pregled zagotavlja, da ocenjevanje vrednosti upošteva ali presega zahteve ali napotila specifičnih trgov in da je najmanj v skladu s splošno sprejetimi načeli ocenjevanja vrednosti (GAVP).

3.3 Strokovni pregled (technical review) – Pregled ocenjevanja vrednosti, ki ga izvaja ocenjevalec vrednosti, da bi oblikoval mnenje o tem, ali so analize, mnenja in sklepi v poročilu, ki je predmet pregleda, ustrezni, utemeljeni in podprti.

3.4 Pisarniški pregled (desk review) – Pregled ocenjevanja vrednosti, ki je omejen na podatke, predstavljene v poročilu, ki so lahko ali pa ne neodvisno potrjeni. Na splošno je opravljen z uporabo kontrolnega seznama postavk. Pregledovalec kontrolira natančnost izračunov, smiselnost podatkov, ustreznost metodologije in skladnost z napotki naročnika, zakonskimi zahtevami in poklicnimi standardi. Glej tudi Pregled na terenu.

3.5 Pregled na terenu (field review) – Pregled ocenjevanja vrednosti, ki vključuje pregled zunanjosti in včasih notranjosti obravnavanega premoženja ter možen pregled primerjalnega premoženja, da bi bili potrjeni podatki, navedeni v poročilu. Na splošno je opravljen z uporabo kontrolnega seznama, ki zajema postavke, preverjene pri pisarniškem pregledu, lahko pa vključuje tudi potrjevanje tržnih podatkov, raziskavo za pridobitev dodatnih podatkov in preverjanje uporabljenih računalniških programov pri izdelavi poročila. Glej tudi Pisarniški pregled.

4.0 Povezava z računovodskimi standardi

4.1 Povezava med računovodskimi standardi in prakso ocenjevanja vrednosti je obravnavana v MNUOV 1.

5.0 Napotki

5.1 Pri pregledovanju ocenjevanja vrednosti mora pregledovalec ocenjevanja vrednosti:

5.1.1 identificirati naročnika in nameravanega uporabnika pregleda ocenjevanja vrednosti, nameravano uporabo pregleda, mnenja in sklepe pregledovalca ocenjevalca vrednosti ter namen sprejete naloge;

5.1.2 identificirati premoženje, ki je predmet pregleda, datum pregleda ocenjevanja
vrednosti, premoženje in lastniški delež, katerega vrednost je ocenjena v pregledanem poročilu, datum pregledanega poročila, datum ocenjevanja vrednosti v pregledanem poročilu in ocenjevalca vrednosti, ki je izdelal pregledano poročilo;

5.1.3 identificirati področje pregledovanja, ki ga je treba opraviti;

5.1.4 identificirati vse predpostavke in omejevalne pogoje pri pregledovanju ocenjevanja
vrednosti;

5.1.5 oblikovati mnenje o popolnosti pregledanega poročila v delu, ki velja za sprejeto
nalogo;

5.1.6 oblikovati mnenje o očitni ustreznosti in pomembnosti podatkov ter o katerihkoli
prilagoditvah;

5.1.7 oblikovati mnenje o ustreznosti metod in tehnik, ki so bile uporabljene, in pojasniti
razloge za strinjanje ali nestrinjanje s pregledanim poročilom; in

5.1.8 oblikovati mnenje o tem, ali so analize, mnenja in sklepi v pregledanem delu ustrezni,
utemeljeni in podprti.

5.2 Pri poročanju izidov pregledovanja ocenjevanja vrednosti mora pregledovalec ocenjevanja vrednosti:

5.2.1 navesti identiteto naročnika in nameravane uporabnike, nameravano uporabo izidov sprejete naloge in namen sprejete naloge;

5.2.2 navesti informacije, ki morajo biti identificirane skladno s 5.1.1.–5.1.4. odstavkom
zgoraj;

5.2.3 navesti naravo, obseg in podrobnosti procesa opravljenega pregledovanja;

5.2.4 navesti mnenja, razloge in sklepe, ki jih zahteva 5.1.5.–5.1.8. odstavek zgoraj;

5.2.5 pokazati, ali so vse ustrezne informacije vključene;
in

5.2.6 v pregledano poročilo vključiti izjavo o skladnosti.

5.3 Pregledovalec ocenjevanja vrednosti ne sme upoštevati dogodkov, ki vplivajo na premoženje ali trg, a so se pojavili pozneje po ocenitvi vrednosti, temveč le informacije, ki so bile že na voljo na trgu v času ocenjevanja vednosti.

5.4 Razloge za strinjanje ali nestrinjanje s poročilom o ocenjevanju vrednosti mora pregledovalec
ocenjevanja vrednosti v celoti pojasniti.

5.4.1 Kadar se pregledovalec ocenjevanja vrednosti strinja s sklepi v poročilu o ocenjevanju vrednosti, mora razloge za strinjanje v celoti pojasniti in razkriti.

5.4.2 Kadar se pregledovalec ocenjevanja vrednosti ne strinja s sklepi v poročilu o ocenjevanju vrednosti, mora razloge za nestrinjanje v celoti pojasniti in razkriti.

5.4.3 Kadar pregledovalec ocenjevanja vrednosti nima vseh dejstev in informacij, na katere se je opiral ocenjevalec vrednosti, mora razkriti omejitve za svoje sklepe.

5.5 Kadar je obseg opravljenega dela zadosten za vzpostavitev nove ocenitve vrednosti, se mora takšna ocenitev vrednosti skladati z zahtevami Mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti in MSOV Kodeksa vedenja.

6.0 Datum veljavnosti

6.1 Ta mednarodna pojasnjevalna opomba o ocenjevanju vrednosti začne veljati 30. aprila 2003.






Mednarodna pojasnjevalna opomba o ocenjevanju vrednosti št. 12

Ocenjevanje vrednosti premoženja s posebnim trgovalnim namenom

1.0 Uvod

1.1 Vrste premoženja s posebnim trgovalnim namenom (STP) so posamezne vrste premoženja, kot so hoteli, bencinski servisi in restavracije, ki običajno zamenjajo lastnika na trgu, ne da bi prekinile delovanje. Ta sredstva ne vključujejo le zemljišča in zgradb, pač pa tudi pritikline in inštalacije (pohištvo, napeljave in opremo) in sestavine podjetja, ki jih predstavljajo neopredmetena sredstva, vključno s prenosljivim dobrim imenom.

1.2 Ta pojasnjevalna opomba daje usmeritve pri ocenjevanju vrednosti STP kot delujočih sredstev in razporeditev STP vrednosti na njene ključne sestavine. Vrednosti sestavin so običajno potrebne za amortizacijo in davčne namene. To pojasnjevalno opombo je treba brati tudi v povezavi s pojasnjevalnimi opombami, navedenimi v 2.1. odstavku spodaj.

1.3 Nekatere zasnove ocenjevanja vrednosti podjetij, ki niso uvrščena v STP (glej PO 6 – Ocenjevanje vrednosti podjetij), je treba razlikovati od tistih, ki so povezane z ocenjevanjem vrednosti premoženja s posebnim trgovalnim namenom (glej tudi 5.6. in 5.7.2. odstavek spodaj).

2.0 Področje

2.1 Ta pojasnjevalna opomba se osredotoča na ocenjevanje vrednosti STP. Za podrobnejši vpogled v uporabo načel ocenjevanja vrednosti je treba proučiti naslednje pojasnjevalne opombe v MSOV:

2.1.1 PO 1 – Ocenjevanje vrednosti nepremičninskih pravic,

2.1.2 PO 3 – Ocenjevanje vrednosti proizvajalne in druge opreme,

2.1.3 PO 4 – Ocenjevanje vrednosti neopredmetenih sredstev,

2.1.4 PO 5 – Ocenjevanje vrednosti premičnin,

2.1.5 PO 6 – Ocenjevanje vrednosti podjetij,

2.1.6 PO 10 – Ocenjevanje vrednosti kmetijskega premoženja.

3.0 Opredelitve pojmov

3.1 Kapitalizacija (capitalisation) – Pretvorba čistega donosa ali vrste čistih prejemkov, dejanskih ali ocenjenih v nekem časovnem obdobju, v ustrezno vrednost kapitala na določen dan.

3.2 Diskontiran denarni tok (discounted cash flow) – Tehnika finančnega modeliranja, ki temelji na izrecni oceni predvidenega denarnega toka premoženja ali podjetja. Najpogostejša uporaba metode DCF je notranja mera donosa (IRR) in čista sedanja vrednost (NPV).

3.3 Dobro ime (goodwill)

3.3.1 Prihodnje gospodarske koristi, ki jih prinašajo sredstva, ki jih ni mogoče posamično identificirati in ločeno pripoznati (MSRP 3, dodatek A).

3.3.2 Neprenosljivo dobro ime (personal goodwill) – Vrednost dobička, ki presega tržna pričakovanja in ga ustvarimo s prodajo premoženja s posebnim trgovalnim namenom skupaj s finančnimi dejavniki, ki se posebej nanašajo na trenutnega upravljavca podjetja, kot so davki, politika amortiziranja, stroški posojil in vložen kapital v podjetje.

3.3.3 Prenosljivo dobro ime (transferable goodwill) Neopredmeteno sredstvo, ki je rezultat specifičnega imena ali slovesa premoženja, stalnih strank, lokacije, proizvodov in podobnih dejavnikov, ki ustvarjajo gospodarske koristi. Povezano je s premoženjem s posebnim trgovalnim namenom in se s prodajo prenese na novega lastnika.

3.4 Primerno učinkovit upravljavec ali povprečno usposobljeno poslovodstvo (reasonably efficient operator, or average competent management) – Na trgu temelječa zasnova, kjer potencialni kupec in s tem ocenjevalec oceni opravičljivo raven trgovanja in prihodnje dobičkonosnosti, ki jo lahko doseže usposobljen upravljavec ob predpostavki, da učinkovito upravlja podjetje. Zasnova temelji na trgovalni zmožnosti in ne na dejanski ravni trgovanja pri obstoječem lastništvu, torej izključuje neprenosljivo dobro ime.

3.5 Premoženje s posebnim trgovalnim namenom (specialised trading property) – Premoženje s trgovalno zmožnostjo, kot so hoteli, bencinski servisi, restavracije in podobno, katerega tržna vrednost lahko vključuje tudi druga sredstva in ne le zemljišča in zgradb. Te vrste premoženja se običajno prodajajo na trgu kot delujoča sredstva, upoštevajoč njihovo trgovalno zmožnost.

4.0 Povezava z računovodski standardi

4.1 Po Mednarodnih standardih računovodskega poročanja (MSRP) se STP tako kot druge vrste nepremičninskih pravic lahko prikazujejo v bilanci stanja podjetja bodisi po nabavni vrednosti ali po pošteni vrednosti (glej MNUOV 1). Za namene amortiziranja bo mogoče treba vrednost STP razporediti na njegove različne sestavine.

5.0 Napotki

5.1 Ta pojasnjevalna opomba opisuje tisto vrsto premoženja, ki se nanaša na STP, in pojasnjuje, kako se ocenjuje vrednost STP v skladu z Mednarodnim standardom ocenjevanja vrednosti 1 – Tržna vrednost kot podlaga ocenjevanja vrednosti.

5.2 Kadar izvaja ocenjevanje vrednosti STP, lahko ocenjevalec vrednosti upošteva ustrezne napotke tudi v šestih pojasnjevalnih opombah, navedenih v 2.1. odstavku zgoraj. Če je ocenjevanje vrednosti namenjeno računovodskemu izkazu, mora ocenjevalec vrednosti upoštevati MNUOV 1 – Ocenjevanje vrednosti za računovodsko poročanje.

5.3 STP se obravnavajo kot posamezni trgovalni posli in običajno se njihova vrednost ocenjuje na
podlagi njihovih pričakovanih dobičkov pred obrestmi, davki in amortizacijo (EBITDA), tako prilagojenih, da izražajo trgovanje primerno učinkovitega upravljavca, in pogosto na podlagi metodologije DCF ali z uporabo mere kapitalizacije pri EBITDA.

5.4 Ocenjevanja vrednosti STP običajno temeljijo na predpostavkah, da bo primerno učinkovit
upravljavec s trgovanjem nadaljeval z izkoriščanje ugodnosti obstoječih licenc, trgovalnega imetja, pritiklin, inštalacij in notranje opreme ter z ustreznim obratnim kapitalom. Vrednost premoženja, vključno s prenosljivim dobrim imenom, izhaja iz ocenjene opravičljive ravni trgovanja. Če ocenjevanje vrednosti zahteva katerokoli drugo predpostavko, jo mora ocenjevalec vrednosti jasno razkriti. Čeprav je dejansko izvajanje trgovanja lahko izhodišče za oceno poštene opravičljive ravni trgovanja, je treba izvesti prilagoditve za netipične prihodke in stroške, da bi izrazili trgovanje primerno učinkovitega upravljavca.

5.5 Dobička, ustvarjenega nad tržnimi pričakovanji, ki ga lahko pripišemo poslovodji, ne
vključujemo. Izjemnega davčnega položaja poslovodje, politike amortiziranja, stroškov posojil in vloženega kapitala v podjetje ne upoštevamo za namen opredelitve skupne podlage za primerjavo različnih vrst premoženja z različnimi poslovodji.

5.6 Čeprav so zasnove in tehnike podobne tistim, ki se pogosto uporabljajo za ocenjevanje
vrednosti velikih podjetij, pa je ocenjevanje vrednosti STP, ker običajno ne upošteva davkov, amortiziranja, stroškov posojil in vloženega kapitala v podjetje, zasnovano na drugačnih vhodnih postavkah kot ocenjevanje vrednosti velikih podjetij.

5.7 Utegne se zgoditi, da je treba sklep ocenjevanja vrednosti razčleniti na različne sestavine
sredstev za namene računovodskega poročanja, obdavčitve premoženja, ali, kadar se zahteva, za namene posojanja premoženja.

5.7.1 Običajno so sestavine STP podjetja:

5.7.1.1 zemljišče;

5.7.1.2 zgradba(-e);

5.7.1.3 pritikline in inštalacije (notranja oprema), vključno s programsko opremo;

5.7.1.4 zaloge, ki so lahko vključene ali ne
(to je treba razkriti);

5.7.1.5 neopredmetena sredstva, vključno s prenosljivim dobrim imenom;
in

5.7.1.6 vse licence in dovoljenja, potrebna za trgovanje.

5.7.2 Postavke, kot so obratni kapital in dolg, se upoštevajo pri ocenjevanju vrednosti lastniškega kapitala podjetja, vendar se vrednost lastniškega kapitala ne ocenjuje pri STP. STP pa lahko sestavljajo del podjetja.

5.7.3 Ocena posameznih vrednosti sestavin lahko predstavlja le porazdelitev, za izločitev
vrednosti sestavine iz celotne vrednosti STP pa mora biti na razpolago neposredni tržni dokaz za eno od teh sestavin ali več.

5.8 STP so po svoji naravi specialna sredstva, ki so običajno namenjena za posebno uporabo. Spremembe tržnih okoliščin imajo zaradi strukturnih sprememb v panogi, zaradi lokalne konkurence ali zaradi drugih razlogov lahko pomemben vpliv na vrednost.

5.9 Treba je razlikovati med vrednostjo sredstev premoženja s posebnim trgovalnim namenom in
vrednostjo lastniškega kapitala podjetja. Da bi izvedel ocenjevanje vrednosti STP, mora ocenjevalec vrednosti zadovoljivo poznati posebno tržno področje, da bi lahko presodil trgovalno zmožnost, ki jo doseže primerno učinkovit upravljavec, in tudi vrednosti posameznih sestavin.

6.0 Datum veljavnosti

6.1 Ta mednarodna pojasnjevalna opomba o ocenjevanju vrednosti začne veljati 31. januarja 2005.






Mednarodna pojasnjevalna opomba o ocenjevanju vrednosti št. 13

Množično ocenjevanje vrednosti za obdavčitev premoženja

1.0 Uvod

1.1 Cilj te pojasnjevalne opombe je zagotoviti državam članicam Sveta za MSOV okvir za izvajanje nalog množičnega ocenjevanja vrednosti za obdavčitev premoženja po vrednosti. Pojasnjevalna opomba zagotavlja pomoč pri razumevanju pripoznanih metod množičnega ocenjevanja vrednosti, zasnove in izvedbe sistemov obdavčitve premoženja in razmerje množičnega ocenjevanja vrednosti z Mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti.

1.2 Proces množičnega ocenjevanja vrednosti se lahko uporablja kot metodologija za obdavčitev premoženja po vrednosti ali za statistične in gospodarske študije v okviru vladnih administrativnih programov. Rezultati ocenjevanja vrednosti pomagajo pri zbiranju proračunskih prihodkov, pri izravnavi prihodkov in pri razporeditvi finančnih koristi ali prispevkov vladnim organom. V tej pojasnjevalni opombi se sklicevanje na množično ocenjevanje vrednosti nanaša na množično ocenjevanje vrednosti za zgornje namene.

1.3 Za učinkovito obdavčitev premoženja so potrebne naslednje sestavine:

(a) pravni sistem in pravna infrastruktura, ki opredeljuje, podpira in ščiti premoženjske pravice;

(b) sistem registracije in popisa premoženja za vse zemljiške parcele, ki predstavlja podlago za obdavčitev;

(c) zadostni tržni podatki, na osnovi katerih se lahko izvaja ocenjevanje vrednosti;

(d) zadostni viri in usposobljeni kader za izvajanje sistema;

(e) neprestano vzdrževanje popisa premoženja in podatkovnih baz za zagotavljanje boljših podatkov, natančnejših ocenjevanj vrednosti in pravičnejših obdavčitev; in

(f) proces vzorčenja in preizkušanja pripravljenih modelov za zagotovitev ustaljene metodologije in uporabe.

1.4 Proces množičnega ocenjevanja vrednosti vključuje:

(a) identifikacijo premoženja, katerega vrednost se ocenjuje;

(b) določanje tržnega območja glede ustaljenega obnašanja lastnikov premoženja in možnih kupcev;

(c) identifikacijo značilnosti ponudbe in povpraševanja, ki vplivata na oblikovanje vrednosti na določenem tržnem območju;

(d) pripravo modela sestavin, ki izraža razmerje med značilnostmi, ki vplivajo na vrednost na tržnem območju;

(e) preverjanje modela sestavin, da bi med drugimi lastnostmi določili vpliv značilnosti posameznega premoženja na vrednost;

(f) prilagoditev sklepov, ki jih izraža model, značilnostim (vrst) premoženja, katerega(-ih) vrednost se ocenjuje;

(g) proučevanje sprejetega procesa množičnega ocenjevanja vrednosti, modela, meril ali drugih postavk, vključno z ukrepi izvajanja, na stalni osnovi in/ali v posameznih fazah skozi ves proces;

(h) pregledovanje in urejanje rezultatov množičnega ocenjevanja vrednosti.

1.5 Podlaga ocenjevanja vrednosti pri množičnem ocenjevanju vrednosti je tržna vrednost, opredeljena v MSOV 1, 3. poglavju , prilagojena glede na zasnovo, podrobno določeno z ustreznimi navodili ali zakonodajo. Če takšna navodila ali zakonodaja določajo podlago ocenjevanja vrednosti, ki ni tržna vrednost, opredeljena zgoraj, morajo ocenjevalci vrednosti uporabiti ustrezne metode ocenjevanja vrednosti, da bi izpolnili cilje standardov Sveta za MSOV v takšnih okoliščinah. Glej MSOV 2, 5. poglavje, in tudi 5.5.1.(e) odstavek spodaj – Razkritje v poročilih o množičnem ocenjevanju vrednosti.

1.6 Množično ocenjevanje vrednosti je lahko pripravljeno z računalniško podporo ali brez nje. Čeprav je proces množičnega ocenjevanja vrednosti z računalniško metodologijo učinkovitejši in širše uporabljen, pa le-ta ni spremenila tega procesa. Banke podatkov in računalniške uporabe se uporabljajo pri shranjevanju podatkov, načrtovanju, analiziranju podatkov in testiranju rezultatov.

1.7 Razvoj sistemov množičnega ocenjevanja vrednosti za obdavčitev premoženja mora slediti pripoznanim znanstvenim standardom in statističnim uporabam.

1.8 Čeprav imajo zakonske zahteve prednost, pa je izpolnjevanje MSOV – Kodeksa vedenja obvezno za ocenjevalno osebje, ki izvaja množično ocenjevanje vrednosti. Zasnova tržne vrednosti je pripoznana kot podlaga ocenjevanja vrednosti v večini zakonodaj. Zahteve MSOV – Kodeksa vedenja je nujno treba dopolniti s tistimi iz lokalne zakonodaje. Zahteve Kodeksa vedenja se uporabljajo pri:

(a) samem procesu množičnega ocenjevanja vrednosti; in

(b) uporabi računalnikov in računalniško zasnovanih modelih pri množičnem ocenjevanju vrednosti.

2.0 Področje

2.1 Strokovna odgovornost ocenjevalcev vrednosti je večinoma predpisana z zakonom ali predpisom, ki vpliva na naloge množičnega ocenjevanja vrednosti. Strokovna obveza ocenjevalca vrednosti je, da pozna, upošteva in uporablja določila zakonodaje na področju obdavčitve premoženja po vrednosti.

2.2 Različni učinki programov množičnega ocenjevanja vrednosti imajo finančne posledice za vladne organe. Za namene zbiranja proračunskih prihodkov, izravnave prihodkov, ali pri razporeditvi finančnih koristi ali prispevkov bo vsakemu odstopanju od natančne podlage ocenjevanja sledila nepravičnost. Lokalni zakoni predpisujejo podlago in opredelitev vrednosti, ki jo je treba uporabiti (to je ocene in/ali indikacije, dobljene z nalogo množičnega ocenjevanja vrednosti), upravne postopke za zbiranje in posredovanje podatkov ocenjevanja vrednosti, časovne okvire med sprejetjem množičnih ocenjevanj vrednosti in procesi pridobivanja ocen ali indikacij.

2.3 Obseg dokončane naloge mora ustrezati:

(a) pričakovanjem udeležencev na trgu za enake ali podobne storitve ocenjevanja vrednosti, in

(b) zahtevam standardov Sveta za MSOV, pojasnjevalnih opomb in načinov uporabe za enake ali podobne naloge.

3.0 Opredelitve pojmov

3.1 Obdavčitev premoženja po vrednosti (ad valorem property taxation) – Postopek pridobivanja proračunskih prihodkov, ki temelji na ocenjeni vrednosti premoženja, povezani z lestvico obremenitev, določenih z zakonom znotraj določenega časovnega okvira.

3.2 Preverjanje meril (calibration) – Proces analiziranja skupin premoženja in tržnih podatkov za določanje posebnih parametrov, ki delujejo v modelu.

3.3 Množično ocenjevanje vrednosti (mass appraisal) – Postopek ocenjevanja vrednosti množice vrst premoženja na določen dan s sistematično in poenoteno uporabo metod in tehnik ocenjevanja vrednosti, ki omogočajo statistični pregled in analizo rezultatov.

3.4 Proces množičnega ocenjevanja vrednosti (mass appraisal process) – Postopki, uporabljeni pri množičnem ocenjevanju vrednosti, da bi prišli do ocen in/ali indikacij. Ta proces obsega osem korakov, opredeljenih v 1.4. odstavku zgoraj.

4.0 Povezava z računovodskimi standardi

4.1 Množično ocenjevanje vrednosti ne spada v področje nacionalnih ali mednarodnih računovodskih standardov.

4.2 Ocenjevalci vrednosti se morajo zavedati, da postopki prevrednotovanja za namene računovodskega poročanja niso povezani s postopki množičnega ocenjevanja vrednosti za obdavčitev premoženja po vrednosti.

4.3 Zakonske zahteve in standardi ravni in poenotenja ocenjevanj vrednosti za obdavčitev premoženja po vrednosti lahko povzročijo odstopanja od tistih vrednosti premoženja, ki so določene za namene računovodskega poročanja.

5.0 Napotki

5.1 Zbiranje podatkov in določanje sistema

5.1.1 Ocenjevalec vrednosti mora imeti na voljo sistem grobega zbiranja podatkov. Beleženje podatkov je napredovalo od ročnih metod do ustvarjanja zahtevnih bank podatkov, ki omogočajo računalniško ocenjevanje vrednosti pogosto z vključevanjem sistemov geografskih informacij (GIS). Podatki o premoženju so lahko kvantitativni (npr. zemljiška območja, dimenzije, podrobnosti o zgradbah) in/ali kvalitativni (ocena fizičnega stanja, značilnosti ali tržne zaželenosti izboljšav).

5.1.1.1 Banke podatkov ocenjevanja vrednosti so zasnovane na zapisih o zemljiških posestih, npr. dokazne listine o pravici lastništva, dokumenti o prenosu, informacije o prodajah, v nacionalnih, zveznih, državnih ali lokalnih vladnih pravosodjih, ki določajo lastništvo premoženja ali upravičenja na zemljišču.

5.1.2 Značilnosti trga, ki ustreza namenu in nameravani uporabi množičnega ocenjevanja vrednosti, morajo biti zabeležene v sistemu, vključno z:

(a) lokacijo določenega tržnega območja;

(b) fizičnimi, zakonskimi in gospodarskimi značilnostmi vrst premoženja;

(c) časovnim okvirom tržnega delovanja; in

(d) premoženjskimi upravičenji, ki jih izraža trg.

5.2 Priprava in vzdrževanje seznamov ocenjevanja

5.2.1 Seznami ocenjevanja vsebujejo informacije o lastništvu premoženja, opredelitvah vrednosti, podrobnostih ocenjevanja, datumu ocenjevanja in datumu, ko ocena postane veljavna.

5.2.2 Seznami ocenjevanja morajo dopuščati občasne prilagoditve ali spremembe, da
zagotovijo aktualnost in doslednost ocenjenih vrednosti.

5.3 Opredelitve vrednosti pri množičnem ocenjevanju vrednosti

5.3.1 Kadar se množično ocenjevanje vrednosti izvaja za namen obdavčitve premoženja po vrednosti, so opredelitve vrednosti na splošno določene z lokalnim zakonom. Različne opredelitve vrednosti lahko zahtevajo posebne metodologije ocenjevanja vrednosti.

5.4 Standardi ravni in poenotenja ocenjevanja vrednosti

5.4.1 Zaradi pravičnosti ocenjevanja vrednosti je treba pri uporabi sistema množičnega ocenjevanja vrednosti upoštevati standarde ravni ocenjevanja vrednosti (razlika med ocenami in dejanskimi cenami) in poenotenja (statistično merilo doslednosti ocenjevanja vrednosti).

5.5 Razkritje v poročilih o množičnem ocenjevanju vrednosti

5.5.1 Ocenjevalci vrednosti, ki izvajajo naloge množičnega ocenjevanja vrednosti, morajo spoštovati določila MSOV 3 – Poročanje o ocenjevanju vrednosti. Ocenjevalec mora razkriti naslednje pomembne podatke, ki so značilni za poročanje o množičnem ocenjevanju vrednosti:

(a) naročnik in drugi nameravani uporabniki;

(b) namen in nameravana uporaba ocenjevanja vrednosti;

(c) obseg dela, potrebnega za dokončanje naloge, vključno z vsemi posebnimi
omejevalnimi okoliščinami;

(d) kakršnekoli posebne predpostavke in hipotetične pogoje, potrebne za izvedbo
naloge, če so primerni in rezultat verodostojne analize;

(e) ustrezne podlage ocenjevanja vrednosti, če zaradi primernih pogojev in
okoliščin pripravljeno mnenje o vrednosti ni tržna vrednost;

(f) značilnosti vrst premoženja, ki ustrezajo namenu in nameravani uporabi
množičnega ocenjevanja vrednosti;

(g) sklicevanje na vsako posamezno vrsto premoženja v seznamu ocenjevanja ali
skupino s prikazom, kje v registru premoženja so shranjene informacije o identiteti premoženja;

(h) značilnosti trga, ki ustrezajo namenu in nameravani uporabi množičnega
ocenjevanja vrednosti (glej 5.1.2. odstavek).

5.6 Odklon

5.6.1 Odklon od navodil v teh pojasnjevalnih opombah je lahko izključno posledica zahtev po spoštovanju zakonskih določil, upravnih navodil ali sprejetih ali dopolnilnih pogojev v pogodbah o ocenjevanju vrednosti.

5.6.2 Nadaljnja razprava o določilih glede odklona je opredeljena v 6.8. poglavju MSOV – Kodeks vedenja in v 8.2. poglavju Mednarodnega standarda ocenjevanja vrednosti 3.

6.0 Datum veljavnosti

6.1 Ta mednarodna pojasnjevalna opomba o ocenjevanju vrednosti začne veljati 1. januarja 2005.






Mednarodna pojasnjevalna opomba o ocenjevanju vrednosti št. 14

Ocenjevanje vrednosti premoženja v ekstraktivnih panogah

1.0 Uvod

1.1 Namen te pojasnjevalne opombe (PO) je zagotoviti razčiščevanje in napotke pri ocenjevanju vrednosti sredstev ali premoženjskih upravičenj (pravic) v podjetjih, ki delujejo v ekstraktivnih panogah. Razlikuje med različnimi premoženjskimi upravičenji, ki jih je treba pripoznati, in obravnava zasnove, ki jih morajo razumeti računovodje, regulatorji, sodišča, finančniki, naložbeniki, udeleženci v transakcijah z naravnimi bogastvi in drugi uporabniki storitev ocenjevanja vrednosti premoženja v ekstraktivnih panogah.

1.2 Zanesljiva ocenjevanja vrednosti sredstev v ekstraktivnih panogah, vključno z upravičenji (pravicami) v vrstah premoženja z naravnim bogastvom, so pomembna za zagotavljanje razpoložljivega kapitala, potrebnega za podporo nadaljnjemu razvoju ekstraktivnih panog kot sestavin svetovne gospodarske baze, za pospeševanje učinkovite rabe naravnih rudnih bogastev in naftnih virov ter za vzdrževanje zaupanja v trge kapitala.

1.3 Ekstraktivne panoge obsegajo rudarstvo in naftno industrijo, ne zajemajo pa dejavnosti, povezane s črpanjem vode iz zemlje.

1.4 Rudarstvo in naftna industrija sta značilna po črpanju naravnih bogastev iz zemlje, ki je lahko povezano z različnimi fazami lastništva, predelovanja in merjenja. Za ocenjevalce vrednosti in uporabnike storitev ocenjevanja vrednosti je pomembno, da v teh fazah razlikujejo med nepremičninskimi pravicami, premičninami in lastniškimi deleži v podjetjih. Računovodsko poročanje zahteva pripoznanje različnih vrst sredstev, ki se lahko nanašajo na ta upravičenja. Poleg tega je jasno in natančno razumevanje teh razlik nujno za ocenjevanje vrednosti, ki se izvaja in uporablja v javnem interesu, ne glede na uporabo.

1.5 Ocenjevanja vrednosti v ekstraktivnih panogah se morajo večinoma zanašati na informacije, značilne za panogo, ki jih zagotavlja(-jo) tehnični ekspert(-i) ali drugi pooblaščeni specialist(-i).

1.6 Tipična značilnost ekstraktivnih panog, po kateri se razlikujejo od drugih panog ali gospodarskih sektorjev, je izčrpanje ali opustošenje naravnih bogastev, ki ju je mogoče vrniti v prvotno stanje z naravno aktivnostjo, ki sledi črpanju, le v posebnih primerih. Posebni primeri naravne nadomestitve se lahko pojavijo pri rudninah, ki se transportirajo z vodo, in pri geotermalni tekočini. Način proizvodnje je črpanje naravnih bogastev iz zemlje, ki tvori del nepremičnine.

1.6.1 Končna količina in kakovost materiala, za katerega obstaja gospodarski interes in bi ga bilo mogoče izčrpati na premoženju ekstraktivne panoge z naravnim bogastvom, pogosto ni znana na datum ocenjevanja vrednosti.

1.7 Primeri izčrpavanja ali opustošenja naravnih bogastev med drugim vključujejo:

1.7.1 najdišča kovinskih rudnin, ki vsebujejo kovine, kot so baker, aluminij, zlato, železo, mangan, nikelj, kobalt, cink, svinec, srebro, kositer, volfram, uran in skupino platinastih kovin;

1.7.2 najdišča nekovinskih rudnin, kot so premog, kalijev karbonat, fosfati, žveplo, magnezij, apnenec, sol, mineralni peski, diamanti in drugi dragi kamni;

1.7.3 gradbeni material, kot je pesek, gramoz, drobljeno in kosovno kamenje;

1.7.4 naftna najdišča, vključno s surovo nafto, zemeljskim plinom, utekočinjenimi zemeljskimi plini, drugimi plini, težko nafto in naftnim peskom.

1.8 Razumeti je treba nasprotja med fazama proizvodnje in transporta v rudarstvu in naftni industriji:

1.8.1 1.7.1., 1.7.2. in 1.7.3. točka zgoraj vključujejo proizvode rudarstva, ki črpa dragocene rudnine v glavnem s površinskim kopom (odprti kop; kamnolom, ki se uporablja za proizvodnjo gradbenega materiala, tudi velja za površinski kop) ali s kopanjem pod zemljo. Določeno črpanje se izvaja skozi vrtine, na primer črpanje žvepla, in z izluževanjem na kraju izkopa (topilno rudarstvo) različnih soli in uranovih rudnin. Nekatera črpanja se izvajajo tudi z odstranjevanjem plasti nad zbirališči vode, kot za gramoz, mineralne peske, diamante in aluvialno zlato. Črpanje rudnin, kot sta kamena sol (navadna sol) in magnezij, je prav tako del rudarstva.

1.8.2 Rudarstvo ima običajno načrtovano fazo črpanja, čeprav se ta faza pogosto razširi na dodatne rudne rezerve. Ko je črpanje dokončano, na mestu črpanja ne ostanejo nobena poznana gospodarsko nadomestljiva sredstva.

1.8.3 Surovine, ki so navedene v 1.7.4. odstavku zgoraj, so proizvod naftne industrije, ki črpa dragoceni proizvod skozi vrtine, izvrtane v zemeljsko skorjo. Določeno črpanje se izvaja tudi z uporabo rudarskih metod, kot je na primer odprti kop naftnega peska in naftnega skrilavca. Črpanje trdnega materiala je delovno intenzivneje kot črpanje tekočega materiala. Ena oseba lahko izvaja črpanje nafte ali plina s črpalkami ali ventili z občasno potrebo po dobrem vzdrževanju ali z dobro usposobljenimi ekipami.

1.8.4 V naftni industriji je pogosto več gospodarskih faz črpanja surove nafte. Ob zaključku začetne (primarne) faze črpanja lahko ostane še veliko surove nafte iz začetne naftne rezerve. Sekundarne in/ali razširjene metode odkrivanja se pogosto uporabljajo za odkrivanje dodatnih količin nafte in zemeljskega plina. Na splošno ob zaključku proizvodnje ostane še velik odstotek prvotne nafte neizkoriščen.

1.8.5 Druga pomembna razlika med rudarstvom in naftno industrijo se nanaša na površino zemljišč, potrebnih za postavitev opreme in infrastrukture. Za proizvodnjo nafte in plina je potrebna relativno majhna površina. Rudarstvo pogosto zahteva večjo površino zemljišča za zaloge in nalaganje odpadnega materiala kot tudi za odprti kop, če obstaja.

1.8.6 Surova nafta, zemeljski plin in naftni derivati se pogosteje transportirajo na trg ali v pristanišče po cevovodih. Nasprotno se rudarski proizvodi na splošno transportirajo na trg ali v pristanišče z železnico ali po cesti, kar povzroča različne začetne stroške in vplive na okolje.

1.9 Tako rudarstvo kot naftna industrija sta pomembni panogi po vsem svetu. Njuni proizvodi so bistveni za vsa moderna gospodarstva za zagotavljanje surovin in derivatov za druge odvisne panoge, kot so proizvodnja energije, gradbeništvo, industrijska proizvodnja, promet in zveze.

1.10 Raziskovanje vrst premoženja v rudarstvu in naftni industriji so podvržena velikemu tveganju. Znaten obseg dela in študij sta potrebna za določitev tehnične in gospodarske možnosti za proizvodnjo. Velika večina vrst premoženja v rudarstvu in naftni industriji ne doseže ravni proizvodnje.

1.11 Napovedani čisti donosi, ustvarjeni ali potencialno ustvarjeni v vrstah premoženja v rudarstvu in naftni industriji, so njihov glavni vir vrednosti. Čisti donosi se lahko spreminjajo iz leta v leto, odvisno od vrste proizvoda iz naravnega bogastva, ciklične narave trgov surovin in cen ter od razlik v stopnjah proizvodnje in stroških.

1.12 Vrste premoženja v rudarstvu in naftni industriji z naravnim bogastvom se prvenstveno ocenjujejo na podlagi prisotnosti rudnih in naftnih rezerv ter rudnih bogastev in naftnih virov ali na podlagi potencialnih raziskav virov. Količina in kakovost takšnih rezerv/bogastev se lahko sčasoma spreminjata zaradi sprememb gospodarskega in tehničnega napredka ter tudi uspehov raziskovanja. Vendar pa so končno omejeni in se bodo sčasoma izčrpali.

1.13 Stalna sredstva in specializirana proizvodna in druga oprema (za opredelitve glej Pojmovnik), ki se uporabljajo pri črpanju in predelovanju surovih proizvodov ekstraktivnih panog, lahko ohranijo le malo vrednosti ali nič, ko jih izločimo iz proizvodnje na mestu poteka dejavnosti.

1.14 Vrste premoženja za raziskovanje imajo vrednost sredstev, ki izvira iz njihovih zmožnosti, ki so odvisne od obstoja in odkritja gospodarsko zanimivih zalog rudnin in nafte, ki jih te vrste premoženja zajemajo. Upravičenja v vrstah premoženja za raziskovanje se kupujejo in prodajajo na trgu. Mnoge od teh transakcij temeljijo na sporazumih o delnih upravičenjih, kot so sporazumi o najemu, opcijah ali skupnih podvigih.

1.14.1 Vrednost vrst premoženja za raziskovanje je pretežno odvisna od površinskih in podzemnih geoloških in podobnih informacij in njihovih interpretacij. Do odkritja in raziskav zaloge, ki jo vsebuje neko premoženje, se lahko le malo ve o njenih značilnostih.

1.14.2 Zaloge ekstraktivnih panog so pogosto na odročnih območjih in so v glavnem znatno ali v celoti zakopane pod zemeljsko površino in včasih tudi pod vodnimi viri ali pod morjem.

1.15 Preostala vrednost upravičenj na nepremičninskih pravicah, proizvajalni in drugi opremi ter tudi na zahtevah za varstvo okolja (kot obveznosti in izboljšave premoženja) so ustrezni dejavniki v procesu ocenjevanja vrednosti vrst premoženja v ekstraktivnih panogah.

2.0 Področje

2.1 Ta pojasnjevalna opomba zagotavlja specifična napotila za ocenjevanje vrednosti sredstev in upravičenj v ekstraktivnih panogah. Zagotavlja dodatna pojasnila za uporabo mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti (MSOV 1, 2 IN 3), mednarodnih načinov uporabe ocenjevanja vrednosti (MNUOV 1 in 2) in pojasnjevalnih opomb (PO). V tem smislu dopolnjuje posebno naslednje PO za uporabo v ekstraktivnih panogah:

PO 1 – Ocenjevanje vrednosti nepremičninskih pravic;

PO 2 – Ocenjevanje vrednosti najemnih pravic;

PO 3 – Ocenjevanje vrednosti proizvajalne in druge opreme;

PO 4 – Ocenjevanje vrednosti neopredmetenih sredstev;

PO 6 – Ocenjevanje vrednosti podjetij;

PO 8 – Nabavnovrednostni način za računovodsko poročanje (DRC); in

PO 9 – Metoda diskontiranega denarnega toka za tržno in netržno zasnovano ocenjevanje vrednosti.

2.2 Lastništvo ali pravica do oskrbe z industrijsko vodo in do sistema vodnih zajetij lahko predstavlja pomembno sestavino pri ocenjevanju vrednosti vrst premoženja v ekstraktivnih panogah. Vodne pravice so lahko priključene k zemljišču ali pa pridobljene drugje. Za transport in zajetja oddaljenih vodnih virov se lahko zahtevajo ustrezne pravice in naprave za zanesljivo oskrbo z vodo. Ocenjevanje vrednosti prispevka takšnih pravic vsebuje posebne probleme, ki jih mora ocenjevalec vrednosti izpostaviti. Vendar pa ta PO ne zagotavlja specifičnih napotkov za ocenjevanje vrednosti lastništva, pravic, transporta in zajetij, povezanih z vodo.

2.3 Kadar se uporabljajo postopki finančnega poročanja, ki temeljijo na tržnih podatkih, mora ocenjevalec vrednosti upoštevati določila MNUOV 1 – Ocenjevanje vrednosti za računovodsko poročanje – v povezavi s to PO. V nekaterih državah imajo lahko agencije za vrednostne papirje in uprava drugačne poročevalske zahteve za rudarstvo in naftno industrijo, ki presegajo določila MSOV.

2.4 Čeprav zagotavljajo dodatne napotke za izvajanje in poročanje o ocenjevanjih vrednosti vrst premoženja v ekstraktivnih panogah v skladu z 2.1. odstavkom zgoraj, določbe te PO ne nadomeščajo drugih določb v tej izdaji Mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti.

3.0 Opredelitve pojmov

3.1 Ekstraktivne panoge (extractive industries) – Tiste panoge, ki vključujejo iskanje, črpanje in ustrezno predelavo naravnih bogastev, ki so na ali v zemeljski skorji ali blizu nje. Sestavljajo jo rudarske panoge in naftna industrija. Ne vključujejo industrijskega sektorja, ki je usmerjen na črpanje vode iz zemlje, vendar pa vključuje črpanje geotermalnih tekočin kot virov energije.

3.2 Premoženje za raziskovanje ali območje raziskovanja (exploration property or area) – Upravičenje na rudniški ali naftni nepremičnini, kjer se aktivno raziskujejo rudno bogastvo ali naftni viri, za kar pa ni izkazanih gospodarskih zmožnosti.

3.3 Študija izvedljivosti v ekstraktivnih panogah (feasibility study in the extractive industries) – Obsežna študija rudninskih rezerv in naftnih zbirališč, v kateri se upoštevajo vsi geološki, tehnični, obratovalni, gospodarski, tržni, okoljski, regulatorski in drugi ustrezni dejavniki v zadostnih podrobnostih. Študija je lahko podlaga za končno odločitev predlagatelja ali finančne institucije, da nadaljuje ali financira razvoj predvidenega premoženja za proizvodnjo rudnin ali nafte.

3.4 Rudnina (mineral) – Vsak material, ki se pojavlja v naravi, koristen ali vreden za človeštvo in najden v zemeljski skorji ali na njej. Za namen te PO rudnine obsegajo kovinske rudnine (metallic minerals), industrijske rudnine (industrial minerals), kamnine (aggregates), drage kamne (precious stones) in tekoče minerale (fuel minerals); vendar pa rudnine ne vključujejo nafte, ki je posebej opredeljena.

3.5 Rudna rezerva (mineral reserve) – Kot jo opredeljuje Svet za mednarodne standarde poročanja o sestavljenih (rudnih) rezervah (Combined [Mineral] Reserves International Reporting Standard Committee [CRIRSCO]): »Gospodarsko izkopljiv del izmerjenega in/ali nakazanega rudnega bogastva. Vključuje razredčene materiale in popravke zaradi izgub, ki lahko nastanejo med izkopom materiala. Izvedene so ustrezne ocene, ki lahko vključujejo študije izvedljivosti in upoštevanje vpliva rudarskih, metalurških, gospodarskih, tržnih, pravnih, okoljskih, socialnih in vladnih dejavnikov. Te ocene dokazujejo v času poročanja, da je črpanje upravičeno. Rudne rezerve so zaradi večjega zaupanja porazdeljene na verjetne rudne rezerve (probable mineral reserves) in na dokazane rudne rezerve (proved mineral reserves).«

Okvirna klasifikacija Združenih narodov (The United Nations Framework Classification [UNFC]) podobno opredeljuje rudno rezervo in pododdelke z uporabo kodnega sistema UNCF. Podjetja, ki za namene zunanjega in notranjega računovodskega poročanja izberejo UNCF ali druge opredelitve rudne rezerve, morajo za namene ocenjevanja vrednosti rudne rezerve uskladiti s kategorijami dokazanih in možnih rudnih rezerv CRIRSCO.

3.6 Rudno bogastvo (mineral resource) – Kot ga opredeljuje CRIRSCO: »Koncentracija ali pojav materiala povečanega gospodarskega interesa v zemeljski skorji ali na njej (zaloga) v takšni obliki in količini, da obstajajo razumne možnosti za morebitno gospodarsko črpanje. Položaj, količina, stopnja, geološke značilnosti in trajanje rudnega bogastva so znani, ocenjeni ali prikazani s posebnim geološkim dokazom ali poznavanjem. Rudna bogastva so z namenom večjega zaupanja porazdeljena v obstoječe (inferred), nakazane (indicated) in merljive (measured) kategorije. Del zaloge, ki nima primerne možnosti za morebitno gospodarsko črpanje, ne sme biti vključen v rudno bogastvo.«

Okvirna klasifikacija Združenih narodov (UNFC) podobno opredeljuje rudno bogastvo in njegove pododdelke z uporabo kodnega sistema UNCF. Za namene te PO je mineralizacija, razvrščena v UNCF kategorijo G4 (»študija poizvedovanja [reconnaissance study]«), izločena iz rudnega bogastva. Podjetja, ki za namene zunanjega in notranjega računovodskega poročanja izberejo UNCF ali druge opredelitve rudnih bogastev, morajo za namene ocenjevanja vrednosti rudnega bogastva uskladiti z obstoječimi, nakazanimi in merljivimi kategorijami CRIRSCO.

3.7 Rudarstvo (minerals industry) – Podjetja, ki se ukvarjajo z raziskovanjem rudnin in z izkopavanjem, predelovanjem in trženjem rudnin. Ta PO ne vključuje sredstev rafinerij rudnin ali predelovalnih obratov, kot so sredstva za distribucijo rafiniranih kovin proizvajalcem kovin ali prodajalcem rudnih proizvodov na drobno ali končnim potrošnikom.

3.8 Nafta (petroleum) – Vsak naravni pojav ogljikovega vodika, bodisi v plinastem, tekočem ali trdnem stanju. Naftni proizvodi so prvenstveno surova nafta in zemeljski plin.

3.9 Naftna industrija (petroleum industry) – Podjetja, ki se ukvarjajo z raziskovanjem nafte in s črpanjem, predelovanjem, rafiniranjem in trženjem surove nafte ter ustreznih plinov. PO ne vključuje sredstev rafinerij nafte in obratov za predelavo plina, kot so sredstva za distribucijo naftnih derivatov trgovcem na drobno.

3.10 Naftne rezerve (petroleum reserves) – Kot jih opredeljujeta Združenje naftnih inženirjev (the Society of Petroleum Engineers [SPE]) in Svetovni naftni kongres (World Petroleum Congress [WPC]): »Tiste količine nafte, za katere se predvideva, da bodo komercialno pridobljene iz znanih zbirališč od določenega datuma naprej. Vse ocene o (naftnih) rezervah vključujejo določeno stopnjo negotovosti. Negotovost je odvisna v glavnem od obsega zanesljivih geoloških in inženirskih podatkov, razpoložljivih v času ocen, in od predstavitve teh podatkov. Relativna stopnja negotovosti se lahko zmanjša z razvrščanjem rezerv v eno ali dve glavni klasifikaciji – dokazane (proved) in nedokazane (unproved). Nedokazane rezerve so manj zanesljive za odkrivanje kot dokazane rezerve in se lahko razdelijo na verjetne (probable) in možne (possible) rezerve, tako da se poudari postopno povečanje negotovosti glede njihovega odkrivanja.« Dokazane rezerve se lahko razvrstijo v razvite (developed) in nerazvite (undeveloped).

Okvirna klasifikacija Združenih narodov (UNFC) podobno opredeljuje naftne rezerve in pododdelke z uporabo kodnega sistema UNCF.

3.11 Naftni viri (petroleum resources) – Za namene te PO obsegajo naftni viri le naftne rezerve in možne vire (contingent resources). Možni viri so, kot jih opredeljuje Združenje naftnih inženirjev (SPE)/Svetovni naftni kongres (WPC) v povezavi z Ameriškim združenjem naftnih geologov (the American Association of Petroleum Geologists [AAPG]), »tiste količine nafte, ki so ocenjene na določen datum, da jih je mogoče odkriti v znanih zbirališčih, vendar jih za zdaj ni mogoče obravnavati kot komercialno uporabne.«

Okvirna klasifikacija Združenih narodov (UNCF) podobno opredeljuje naftne vire in pododdelke z uporabo kodnega sistema UNCF. Za namen te PO so naftna zbirališča, razvrščena v kategorijo G4 UNCF (»možni geološki pogoji [potential geological conditions]«), izločena iz naftnih virov.

3.12 Študija predizvedljivosti v ekstraktivnih panogah (prefeasibility study in the extractive industries) – Študija rudnih ali naftnih zalog, v kateri so vsi geološki, tehnični, obratovalni, gospodarski, okoljski in drugi ustrezni dejavniki obravnavani dovolj podrobno, da predstavljajo podlago za odločanje o tem, ali je smiselno nadaljevati študijo izvedljivosti.

3.13 Najemnina ali »pravica do najemnine« v ekstraktivnih panogah (royalty or »royalty interest« in the extractive industries) – Delež zemljiškega posestnika ali najemodajalca v proizvodnji, izražen v denarju ali proizvodih, ki ni obremenjen z izdatki za proizvodnjo. »Glavna najemnina (overriding royalty)« je delež izčrpanih rudnin ali nafte, ki ni obremenjen z izdatki za proizvodnjo, plačan poleg najemnine najemodajalcu tudi nekomu, ki ni najemodajalec.

3.14 Tehnični ekspert v ekstraktivnih panogah [imenovan tehnični ekspert drugje v tej PO] (technical expert in the extractive industries [ called technical expert elsewhere in this GN]) – Oseba, ki je odgovorna za vso tehnično oceno ali njen del, ki podpira ocenjevanje vrednosti ekstraktivne panoge. Tehnični ekspert mora imeti ustrezne izkušnje, povezane s predmetom, in mora biti v državah, kjer to zahteva zakon ali predpisi, ugledni član ali imetnik licence strokovne organizacije, ki ima pristojnost sankcioniranja članov ali imetnikov licenc. Pooblaščeni specialist nujno ne prevzema odgovornosti za vso tehnično oceno ali njen del, če ni tudi tehnični ekspert.

3.15 Tehnična ocena v ekstraktivnih panogah (technical assessment in the extractive industries) – Tehnični dokument, ki ga pripravi(-jo) tehnični ekspert(i), ki podpira(-jo) ocenjevanja vrednosti ekstraktivne panoge in je kot sestavni del priložen poročilu o ocenjevanju vrednosti.

4.0 Povezava z računovodskimi standardi

4.1 Med nacionalnimi splošno sprejetimi računovodskimi načeli (GAAP) je trenutno več načinov merjenja »dejavnosti, povezanih s proizvodnjo v ekstraktivnih panogah (upstream activities)«, ki vključujejo raziskovanje, odkrivanje, pridobitev ali razvoj rudnih bogastev ali naftnih virov do trenutka, ko je rezerve mogoče prvič prodati ali uporabiti. Izrazito veliko tveganje, povezano z izdatki v teh dejavnostih, je privedlo do dveh glavnih načinov računovodskega določanja izvirnih nabavnih vrednosti v ekstraktivnih panogah, in sicer:

(a) vse »stroške raziskovanja in vrednotenja (exploration and evaluation costs)« je treba odpisati, razen če se pričakuje, da se bodo takšni stroški nadomestili, ker naloge še niso izvedene, ali pa so stroški gospodarsko nadomestljivi (tj. način prilagoditev »uspešnih naporov« [adaptations of a »successful efforts« approach]). Pri uporabi tega načina so različne možnosti o tem, katere vrste stroškov je dovoljeno kapitalizirati, in o obravnavanju stroškov pred opredelitvijo »uspeha«, ali drugače, stroškov raziskovanja in vrednotenja; in

(b) vse izdatke, ki nastanejo pri odkrivanju in razvoju rudnih in naftnih rezerv, je treba kapitalizirati in obravnavati kot del stroška kakršnihkoli rezerv, ki jih je mogoče najti (tj. način »celotnih stroškov« [»full cost« approach]).

4.2 Decembra 2004 je Svet za mednarodne računovodske standarde (IASB) objavil MSRP 6 – Raziskovanje in vrednotenje rudnih bogastev . Po določbah standarda podjetja lahko pripoznajo svoje izdatke raziskovanja in vrednotenja kot »sredstva za raziskovanje in vrednotenje«. Standard zahteva, da se takšna sredstva ob pripoznavanju merijo po nabavni vrednosti. Po pripoznavanju lahko podjetje za merjenje svojih sredstev za raziskovanje in vrednotenje izbere uporabo modela nabavne vrednosti ali prevrednotenja (kot je prikazan v MRS 16 – Opredmetena osnovna sredstva – ali v MRS 38 – Neopredmetena sredstva ).

4.2.1 Zasnova sredstev za raziskovanje in vrednotenje ter stroški, ki ustvarjajo ta sredstva, se enakovredno uporabljajo za oba zgoraj opisana modela, nabavne vrednosti in prevrednotenja.

4.3 MSRP 6 v 9. členu določa: »Podjetje določi usmeritev, v kateri določi, kateri stroški so pripoznani kot sredstva za raziskovanje in vrednotenje in nato mora to usmeritev dosledno uporabljati. Pri tem določanju podjetje upošteva stopnjo, do katere se ti stroški lahko povežejo z najdbo določenih rudnih bogastev. V nadaljevanju so primeri stroškov, ki se lahko vključijo v začetno merjenje sredstev za raziskovanje in vrednotenje (seznam ni izčrpen):

• pridobitev pravic do raziskovanja;

• topografske, geološke, geokemijske in geofizikalne študije;

• raziskovalno vrtanje;

• kopanje rovov;

• vzorčenje; in

• dejavnosti v zvezi z vrednotenjem tehnične izvedljivosti in ekonomske upravičenosti pridobivanja rudnega bogastva.

4.3.1 MSRP 6 v 5.(a) členu iz področja standarda izključuje »dejavnosti pred raziskovanjem in vrednotenjem rudnih bogastev«.

4.3.2 MSRP 6 v 10. členu tudi določa: »Potem ko se dokažeta tehnična izvedljivost in ekonomska upravičenost pridobivanja rudnih bogastev, se izdatki v zvezi z razvojem rudnih bogastev ne pripoznajo kot sredstva za raziskovanje in vrednotenje. Okvirna navodila in MRS 38 – Neopredmetena sredstva – dajejo napotke o pripoznavanju sredstev, ki izhajajo iz razvoja (ali faze razvoja notranjega projekta).«

4.3.3 Kadar dejstva in okoliščine, opredeljena v 20. členu standarda nakazujejo, da utegne biti knjigovodska vrednost sredstev za raziskovanje in vrednotenje večja od njihove nadomestljive vrednosti, se od podjetja zahteva merjenje in razkritje vsake izkazane izgube zaradi oslabitve. Raven, do katere se ocenijo takšna sredstva zaradi oslabitve, lahko obsega eno denar ustvarjajočo enoto ali več, ki je višja raven uskupinjenja, kot je drugače dovoljena z MRS 36.

4.3.4 V povezavi z MSRP 6 rudna bogastva vključujejo rudnine, nafto, zemeljski plin in podobne neobnovljive vire (glej Opredelitev pojmov v Prilogi A, k MSRP 6 in tudi v 3.6. in 3.11. odstavku zgoraj).

4.4 Standardi IASB, ki zahtevajo določanja vrednosti po tej PO, vključujejo:

• MRS 36 – Oslabitev sredstev – za določanje nadomestljive vrednosti sredstva (vključno s sredstvi, ki obsegajo rezerve in vire), da bi ugotovili, če so sredstva oslabljena. Ta proces zahteva določanje »poštene vrednosti, zmanjšane za stroške prodaje« in/ali »vrednosti pri uporabi«, kot je opredeljena v standardu.

• MSRP 3 – Poslovne združitve – za določanje knjigovodske vrednosti sredstev, ki so pridobljena s pripojitvijo podjetja (vključno s sredstvi, ki obsegajo rezerve in vire).

• MRS 16 – Opredmetena osnovna sredstva – za prevrednotenje (če je izbrano) opredmetenih osnovnih sredstev, ki se uporabljajo v ekstraktivnih panogah.

4.5 Ta pojasnjevalna opomba pripoznava, da izvirna nabavna vrednost odkritja in razvoja rudnih bogastev in naftnih virov običajno ne nakazuje iztržljive vrednosti takšnih virov, potem ko postanejo razpoložljivi.

5.0 Napotki

5.1 Zasnove ocenjevanja vrednosti

5.1.1 Določbe te PO so zasnovane, da zagotovijo uporabo Splošno sprejetih načel ocenjevanja vrednosti (GAVP) pri ocenjevanju vrednosti ekstraktivnih panog v skladu z osnovami ocenjevanja vrednosti, izraženimi v MSOV – Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti.

5.1.2 Standard vrednosti je tržna vrednost, opredeljena v MSOV 1 – Tržna vrednost kot
podlaga ocenjevanja vrednosti . Če je treba določiti kakšno drugo vrsto vrednosti v skladu z MSOV 2 – Podlage ocenjevanja vrednosti, ki niso tržne vrednosti –, mora ocenjevalec vrednosti takšno vrednost jasno opredeliti in označiti v poročilu o ocenjevanju vrednosti, kot je predpisano v MSOV 3, ter zagotoviti jasno in natančno obrazložitev.

5.1.3 Vrste premoženja, ki so vključene v ocenjevanje vrednosti premoženja v rudarstvu in
naftni industriji, je treba identificirati, da bi pravilno izbrali uporabljive MSOV in PO. Ker se pojavljajo v naravi na nekem mestu, so rudnine in nafta fizično del zemljišča in nepremičnine. Lastništvo nad rudninami in nafto na takšnem mestu, upravičenje na takšnem naravnem bogastvu in pravica do raziskovanja in črpanja takšnih naravnih bogastev je nepremičninska pravica, razen če ni drugače opredeljeno z zakonom. Rudnine in nafta med transportom in predelavo so premičnine. Delovanje rudnika, kamnoloma ali naftne vrtine je poslovna aktivnost, kot tudi transport in predelava rudnin in nafte. Takšno poslovno aktivnost običajno izvaja podjetje v ekstraktivni panogi, ki poseduje nepremičninske pravice in premična sredstva in z delovanjem prispeva k vrednosti delujočega podjetja.

5.1.4 Ključni vidik ocenjevanja vrednosti premoženja v ekstraktivni industriji z naravnim
bogastvom je, da je treba upravičenja na premoženju in ustrezne pravice, katerih vrednost ocenjujemo, pravilno identificirati.

5.1.5 Tržno ocenjevanje vrednosti premoženja v ekstraktivnih panogah kot nepremičninske
pravice mora temeljiti na najgospodarnejši uporabi (HABU) premoženja. To zahteva upoštevanje nerudninske in nenaftne uporabe premoženja, če je mogoče. Upoštevati je treba tudi spremembe v strategiji raziskovanja, razvijanja ali delovanja ali možen najem premoženja, da bi maksimirali gospodarske koristi.

5.1.6 Pri določanju HABU mora ocenjevalec vrednosti določiti najverjetnejšo uporabo, ki je
fizično izvedljiva, ustrezno upravičena, pravno dopustna, finančno izvedljiva in ki zagotavlja najvišjo vrednost premoženja, katerega vrednost se ocenjuje.

5.1.7 Pri izvajanju tržnega ocenjevanja vrednosti se običajno upoštevajo trije razpoložljivi
načini ocenjevanja vrednosti:

(a) način primerljivih prodaj (imenovan način tržnih primerjav pri ocenjevanju vrednosti podjetij), običajno s posrednimi sredstvi (glej 5.3.1. odstavek spodaj);

(b) na donosu zasnovan način (način kapitalizacije donosa), vključno z na trgu
zasnovanim diskontiranim denarnim tokom;

(c) nabavnovrednostni način (imenovan na sredstvih zasnovan način pri
ocenjevanju vrednosti podjetij), vključno z zmanjšano nadomestitveno vrednostjo in ustrezno analizo stroškov.

5.1.8 Kadar se je prednostno uporabil eden od zgoraj navedenih načinov ocenjevanja vrednosti ali več, je treba navesti vzroke.

5.1.9 Pri upravičenjih na premoženju ekstraktivnih panog z naravnim bogastvom je
uporaba ustreznih metod ocenjevanja vrednosti odvisna od ravni raziskovanja in razvoja premoženja. Takšne vrste premoženja v rudarstvu in naftni industriji se lahko razvrstijo v štiri glavne vrste, čeprav je razvrščanje včasih stvar mnenja ocenjevalca vrednosti ali tehničnega eksperta:

• vrste premoženja za raziskovanje;

• vrste premoženja z bogastvom;

• vrste premoženja za razvoj;

• vrste premoženja za proizvodnjo.

5.1.10 Vrste premoženja za raziskovanje so opredeljene v 3.2. odstavku.

5.1.11 Vrste premoženja z bogastvom obsegajo rudno bogastvo ali naftne vire, ki pa niso izkazani s študijo predizvedljivosti ali s študijo izvedljivosti, da je gospodarsko izvedljivo.

5.1.12 Vrste premoženja za razvoj so na splošno s študijo izvedljivosti izkazane kot gospodarsko izvedljive, vendar še niso v fazi proizvodnje.

5.1.13 Vrste premoženja za proizvodnjo obsegajo proizvodne obrate v rudarstvu in naftni industriji, ki delujejo v času ocenjevanja vrednosti.

5.1.14 Različne ravni raziskav in razvoja prinašajo različne stopnje tveganja. Tveganje se nanaša na verjetnost morebitne ali nadaljnje proizvodnje rudnin ali nafte. Ker premoženje za raziskovanje napreduje v premoženje z bogastvom, le-to v premoženje za razvoj in le-to v premoženje za proizvodnjo, se zbira več tehničnih informacij, ki omogočajo tehnične analize, vključno z izdelavo študije predizvedljivosti in študije izvedljivosti, da bi zmanjšali dejavnik tveganja, ker znesek tveganih kapitalskih naložb hitro narašča.

5.1.15 Rezultate uporabljenih načinov in metod ocenjevanja vrednosti je treba tehtati in urediti v sklepno mnenje o vrednosti. Navesti je treba vzroke za večjo pomembnost enega načina ali metode kot drugega.

5.2 Usposobljenost in nepristranskost

5.2.1 Ocenjevanje vrednosti, pripravljeno po tej pojasnjevalni opombi, mora izpolnjevati vse določbe MSOV – Kodeksa vedenja.

5.2.2 Pri izdelavi ocenjevanja vrednosti sredstev ali upravičenj v ekstraktivni panogi mora biti ocenjevalec vrednosti ustrezno usposobljen glede na sredstvo ali upravičenje, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, ali prepustiti storitve ustrezno usposobljenemu(-im) tehničnemu(-im) ekspertu(-om).

5.2.3 Zagotavljanje zanesljivega in točnega ocenjevanja vrednosti običajno zahteva od ocenjevalca vrednosti specialno usposabljanje ali pomoč tehničnega(-ih) eksperta(-ov) ali drugega(-ih) pooblaščenega(-ih) specialista(-ov) s področja geologije, ocenjevanja bogastev, tehničnih, gospodarskih in okoljskih vidikov v zvezi z vrsto naravnega bogastva, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, in njegovih geografskih značilnosti. Opredeljen pojem tehnični ekspert vključuje »usposobljeno osebo«, »neodvisnega ocenjevalca vrednosti« in podobne zahteve, ki jih lahko uveljavijo posamezne države, če nameravani način uporabe poročila o ocenjevanju vrednosti velja za javno računovodsko poročanje ali za regulatorske namene.

5.2.4 Ocenjevalec vrednosti je odgovoren za odločitev, da se opre na tehnično oceno,
podatke ali mnenja, ki jih zagotovi drugi ekspert ali specialist. To vključuje odgovornost za izvedbo razumnega preverjanja, da so te osebe ustrezno kvalificirane in usposobljene in da je njihovo delo verodostojno.

5.3 Posebni vidiki ocenjevanja vrednosti ekstraktivnih panog

5.3.1 Vsaka rudna zaloga, naftno zbirališče in premoženje za raziskovanje je edinstveno. Zato je neposredna primerjava transakcij s premoženjem z rudnim bogastvom ali naftnimi viri pogosto težka ali neustrezna. Vendar je analiza prodaj pomembno orodje ocenjevanja vrednosti. Prodajne prilagoditve ali analiza kazalnikov se lahko pogosto uporabijo za namene neposredne primerjave prodaj. Analiza prodaj in druge tržne analize lahko pogosto dajo tržne dejavnike, kot je tržna diskontna mera, dejavnik tveganja ali dejavnik negotovosti, ki jih lahko uporabimo v na donosu zasnovanem načinu.

5.3.2 Za poročilo o ocenjevanju vrednosti, ki zagotavlja oceno tržne vrednosti, mora analiza ocenjevanja vrednosti temeljiti na tržnem dokazu in trenutnih pričakovanjih in zaznavanjih tržnih udeležencev glede premoženja, katerega vrednost se ocenjuje, in takšni tržni dokazi morajo biti dosledno uporabljeni v analizah ocenjevalca vrednosti.

5.3.3 Metoda, ki se najpogosteje uporablja v podjetjih za naložbene odločitve, sprejete v okviru ekstraktivnih dejavnosti, je analiza čiste sedanje vrednosti/metoda diskontiranega denarnega toka (NPV analiza/DCF metoda). Ocenjevalec vrednosti mora paziti, da ta in druge metode, kot so tiste, ki temeljijo na teoriji opcij, privedejo do ocen netržne vrednosti, in sicer vrednosti za naložbenika ali vrednosti pri uporabi, razen če je na osnovi posebne skrbnosti zagotovljena ocena tržne vrednosti. Če ocenjevalec vrednosti poroča o oceni tržne vrednosti, ki temelji na takšni analizi, morajo vse vhodne sestavine in ocene izražati razpoložljive, na trgu zasnovane dokaze ter trenutna pričakovanja in zaznavanja tržnih udeležencev v skladu s PO 9. Vsak odklon od zahtev in predpisanih analiz v PO 9 mora biti podrobno obrazložen.

5.3.4 Tržna vrednost premoženja v ekstraktivnih panogah z naravnim bogastvom in podjetij je običajno višja ali nižja od vsote vrednosti njunih delov ali sestavin. Na primer, tržna vrednost nepremičnine z neomejenim dednim lastništvom, ki obsega rudno zalogo, je redko vsota neodvisnih vrednosti rudnin, površine zemljišča ter proizvajalne in druge opreme. Podobna situacija je pogosto v naftni industriji.

5.3.5 Pri proizvodnih vrstah premoženja v rudarstvu in naftni industriji z naravnim bogastvom je lastniška pravica lahko ločena od delov sestavin, ki jih uporablja podjetje, kot so rezerve, najemnine ter proizvajalna in druga oprema. Za ocenjevalca vrednosti podjetja je pomembno, da to pravilno pripozna. Lahko obstajajo zahteve, da se ocenjevanje vrednosti izvede za ločena lastniška upravičenja.

5.3.6 Materialni podatki, na katere se zanašamo pri izvedbi ocene vrednosti, morajo biti
vedno preverjeni z vidika točnosti, kadar je to potrebno. To lahko vključuje izbirni pregled informacij o vrtinah in vzorcih ter ustreznih analitičnih podatkih za premoženje z naravnim bogastvom, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, in potrditev objavljenih informacij, ki se nanašajo na transakcije podobnih vrst premoženja.

5.3.7 Če obstaja več kot ena ocena količine in kakovosti bogastev in rezerv za premoženje
z naravnim bogastvom, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, se mora ocenjevalec vrednosti odločiti, katero oceno je primerno razkriti in o njej razpravljati, ter katero oceno uporabiti kot podlago za proces ocenjevanja vrednosti, ter navesti vzroke. Kritika alternativnih ocen se lahko predloži s poročilom o ocenjevanju vrednosti.

5.3.8 Ocenjevalec vrednosti bo upošteval in omenil druge zadeve, ki imajo znaten vpliv na ocenjevanje vrednosti. Odvisno od vrste premoženja in pravic, katerih vrednost se ocenjuje, lahko to vključuje:

• položaj najema, pravic in drugih upravičenj;

• vse zaloge rudnin ali nafte v okviru meja najema ali pravic;

• dostop do trgov ter količino in kakovost proizvodov, ki jih je mogoče prodati;

• storitve in infrastrukturo ter sporazume o pristojbinah, plačilih ali s tem povezanih obveznostih;

• okoljske ocene in obveznosti za saniranje;

• vse vidike izvirno priznanih pravic;

• stroške kapitala in delovanja;

• časovni potek in zaključek kapitalskih projektov;

• ocene preostale vrednosti;

• pomembne sporazume in zakonske/pravne zahteve;

• obdavčenje in najemnine;

• obveznosti in finančno izpostavljanje;

• sanacijo mesta dejavnosti ter stroške reklamacij in zaprtja;

• vsak drug vidik, ki je pomemben za ocenjevanje vrednosti.

5.4 Razkritje v poročilih o ocenjevanju vrednosti ekstraktivnih panog

5.4.1 Poročilo o ocenjevanju vrednosti mora pravilno identificirati vrsto premoženja, specifična upravičenja do premoženja in ustrezne pravice, katerih vrednost se ocenjuje, kot je opredeljeno v MSOV 3.

5.4.2 Poročilo o ocenjevanju vrednosti mora razkriti ime, strokovne kvalifikacije in ustrezne
izkušnje v panogi, ki jih imata ocenjevalec vrednosti in drugi tehnični ekspert(-i), katerih tehnična ocena se upošteva za podporo ocenjevanju vrednosti.

5.4.3 Poročilo o ocenjevanju vrednosti mora biti podprto z razkritjem ustreznih kod
ekstraktivne panoge, standardi ali pravili prakse, uporabnimi za ocenjevanje vrednosti in pomožno tehnično oceno. Vse ocene rudnih bogastev ali naftnih virov ali rezerv, ki so razkrite v poročilu o ocenjevanju vrednosti ali pomožnih tehničnih ocenah, morajo upoštevati opredelitve iz 3. poglavja zgoraj, in sistem klasifikacije, na katere se nanašajo te opredelitve, razen če je razkrit kakšen pravni ali drug ustrezen razlog.

5.4.4 Zemljevidi, geološki prerezi, diagrami in fotografije morajo biti vključeni v poročilo o
ocenjevanju vrednosti, če je to ustrezno in mogoče, da bi izboljšali sporočanje informacij. Ustrezne tehnične informacije, ki podpirajo ocenjevanje vrednosti (vrst) premoženja z naravnim bogastvom, ki je (so) predmet ocenjevanja vrednosti, vključno z ocenami bogastev in rezerv, katerih vrednost se ocenjuje, morajo biti razkriti in obravnavani v tehnični oceni.

5.4.5 Poročilo o ocenjevanju vrednosti mora razkriti, ali je podjetje, ki je naročilo
ocenjevalca vrednosti, ali lastnik sredstev, ki so predmet ocenjevanja vrednosti, ali upravljavec aktivnosti zagotovil ocenjevalcu vrednosti izjavo, da so bili vsi razpoložljivi podatki in informacije, ki jih je zahteval ocenjevalec vrednosti, ali drugače ustrezajo ocenjevanju vrednosti, izročeni ocenjevalcu vrednosti.

6.0 Datum veljavnosti

6.1 Ta mednarodna pojasnjevalna opomba o ocenjevanju vrednosti začne veljati 1. januarja 2005.







Mednarodna bela listina o ocenjevanju vrednosti

Ocenjevanje vrednosti na porajajočih se trgih

To Belo listino je treba brati s posebnim napotkom k Mednarodnim standardom ocenjevanja vrednosti 1 in 2, Mednarodnim načinom uporabe ocenjevanja vrednosti 1 in 2 ter Kodeksu vedenja.

1.0 Uvod

1.1 Zaradi pomembnosti trgov premoženja in kapitala za gospodarsko rast imajo ključni pomen standardi ocenjevanja vrednosti vseh vrst premoženja, dolgoročnih sredstev in vrednostnic, ki se na teh trgih kupujejo in prodajajo. Uvedba in uporaba standardov ocenjevanja vrednosti je pomembna za urejanje trga premoženja in kapitala v razvijajočih se gospodarstvih. Eden od treh namenov, ki jih je opredelil Svet za Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti, je »zagotoviti standarde ocenjevanja vrednosti, ki izpolnjujejo potrebe porajajočih se in novo industrializiranih držav.«

1.2 Svet za MSOV ima z izdajo Bele listine o ocenjevanju vrednosti na porajajočih se trgih dvojni namen.
Bela listina:

1.2.1 daje posebne napotke ocenjevalcem vrednosti na porajajočih se trgih; in

1.2.2 prispeva k naporom mednarodnih, regionalnih in nacionalnih razvojnih bank in institucij za prestrukturiranje in/ali krepitev finančnih sistemov na porajajočih se trgih.

1.3 Posebne gospodarske, pravne in institucionalne značilnosti porajajočih se trgov povzročajo posebne težave ocenjevalcem vrednosti, ki delujejo na njih. Nekatere od teh značilnosti so lahko tudi očitne na razvitejših trgih, vendar prevladujejo na porajajočih se trgih in vključujejo:

1.3.1 Nezadostno ali neustrezno pravno okolje, ki ne dovoljuje uspešnega delovanja trga premoženja.

Razumljiv pravni okvir, vključno z izvlečkom premoženjskih zakonov, je bistven za delovanje trga premoženja. Na primer, na mnogih porajajočih se trgih lastništvo, pa naj bo opredeljeno kot posebna pravica (»pravica do uporabe«) ali skupina pravic in upravičenj, ali celota »svežnja pravic«, ni zagotovljeno z zakonom.

Načrtovanje uporabe zemljišča je zlasti pomemben primer, ker je bistveno za ocenjevalce vrednosti, da upoštevajo analizo najgospodarnejše uporabe (glej opredelitev v Pojmovniku), ki je podlaga za oblikovanje mnenja o tržni vrednosti. Da bi premoženje ustrezalo sodilu pravne dopustnosti, mora biti njegova uporaba skladna z zakoni uporabe zemljišč ali določanjem namembnosti.

1.3.2 Pomanjkanje objavljenih informacij ali težava pri pridobivanju informacij v zvezi s transakcijami in tudi drugih potrebnih podatkov za pravilno ocenjevanje vrednosti.

Ocenjevalci vrednosti na porajajočih se trgih lahko ugotovijo, da so zanesljivi podatki o transakcijah in drugi ustrezni tržni podatki nezadostni, ker objavljanje takih podatkov še ni vzpostavljena norma ali ker so ljudje bolj zadržani v zvezi z javnim razkritjem takšnih informacij.

1.3.3 Večja nestabilnost trgov premoženja

Na porajajočih se trgih notranji dejavniki, kot so slabo zbiranje in razpečevanje informacij o trgu, in zunanji dejavniki, kot je dovzetnost za nenadne tokove kapitala, lahko vodijo do gospodarske nestabilnosti.

1.3.4 Pomanjkanje ustrezno usposobljenih strokovnih ocenjevalcev vrednosti

Analize strokovnih ocenjevalcev vrednosti so bistvene za podporo odločanju udeležencev na trgu. Če ni zanesljivih ocen vrednosti, ne morejo uspešno delovati trgi premoženja. Osrednja vloga strokovnih ocenjevalcev vrednosti za uspešno delovanje trga premoženja mora biti bolje razumljena in cenjena pri uporabnikih storitev ocenjevanja vrednosti, regulatorjih, vladi in splošni javnosti.

1.3.5 Zastareli nacionalni standardi ocenjevanja vrednosti

Na nekaterih porajajočih se trgih bi morali biti spremenjeni tamkajšnji standardi ocenjevanja vrednosti. Čeprav se upoštevajo kot začasni, so taki standardi v državi priznani kot zakonsko veljavni. Če obstaja tak položaj, ga je treba razkriti in organizacija ocenjevalcev vrednosti v državi bi morala poskrbeti, da bi novi standardi uveljavili najboljšo prakso ocenjevanja vrednosti, kot jih izražajo MSOV.

1.3.6 Zunanji pritiski

Zaradi slabih ali manjkajočih predpisov v zvezi z ocenjevanjem vrednosti, ki zadevajo nadzornike trgov kapitala in finančnih trgov ter samo stroko ocenjevanja vrednosti, so ocenjevalci vrednosti včasih predmet neprimernih in/ali pretiranih pritiskov zainteresiranih strank, kot so institucije in naročniki, da ocenjujejo vrednost drugače od splošno sprejetih načel ocenjevanja vrednosti (GAVP).

1.3.7 Pretirana ali nezadostna državna intervencija

Države lahko posegajo v gospodarski, pravni in institucionalni okvir, ki je podlaga za trg premoženja, tako, da ovirajo njegovo uspešno delovanje. Dolgoročni učinek takšne intervencije lahko vključuje napačno razporeditev sredstev ali neravnovesje in izkrivljanje na trgu premoženja. Po drugi strani pomanjkanje razumevanja države ali njene podporne vloge ovira uspešno delovanje trga premoženja.

1.3.8 Rastoči pomen neopredmetenega premoženja

V prejšnjih planskih ali dirigiranih gospodarstvih niso bile v celoti priznane številne neopredmetene premoženjske pravice. Ta gospodarstva so zdaj na prehodu v tržna gospodarstva in neopredmetene premoženjske pravice pridobivajo poseben pomen kot priznana kategorija premoženja.

2.0 Opredelitve pojmov

2.1 Porajajoči se trg (emerging market) – Trg, ki raste po obsegu, zahtevnosti in pomenu v narodnem gospodarstvu, ki je na prehodu, da bi postalo razvitejše in tržno zasnovano. Lahko je finančni trg s kratkim preteklim delovanjem in/ali nizko ravnijo kapitalizacije. Splošne značilnosti porajajočih se trgov lahko vključujejo pomembne strukturne spremembe v narodnem gospodarstvu, hiter razvoj političnega, pravnega in institucionalnega okvira ter prehod iz planskega ali dirigiranega gospodarstva v tržno usmerjeno gospodarstvo. Rezultat tega je, da porajajoči se trgi postajajo vedno bolj globalni.

2.2 Pravni okvir (legal framework) – Celota zakonov, ki predpisujejo pravice in upravičenja v lastništvu premoženja kot tudi oblast, ki jo ima država nad premoženjem.

2.3 Načrtovanje uporabe zemljišča (land use planning) – Predvideni program, ki ga postavlja lokalna oblast za prihodnji razvoj območja v skladu s posebno uporabo ali načini uporabe zemljišča. Načrtovanje uporabe zemljišča, ki predstavlja obliko politične moči, ki jo izvaja država, daje podlago za določanje namembnosti.

3.0 Razprava

3.1 Na začetku mora biti jasno, da Bela listina priznava posebne okoliščine na porajajočih se trgih, vendar pa ocenjevalci vrednosti, ki delujejo na takih trgih, ne smejo uporabljati Bele listine brez upoštevanja temeljnih zasnov in načel ocenjevanja vrednosti (GAVP).

3.2 Podlaga tržne vrednosti

3.2.1 Temeljna podlaga ocenjevanja vrednosti v Mednarodnih standardih ocenjevanja vrednosti je tržna vrednost . Vsaka ocena tržne vrednosti je odvisna od predpostavk, ki do neke mere obstajajo na delujočih trgih. Koliko je porajajoči se trg delujoč, je odvisno od njegove relativne velikosti, zrelosti in zapletenosti.

3.2.2 Medtem ko lahko v nekaterih porajajočih se gospodarstvih delujoči trgi premoženja dajejo ocenjevalcem vrednosti dovolj ustreznih podatkov o transakcijah in drugih podatkov za ocenitev tržne vrednosti , na drugih ni mogoče tako lahko pridobiti tržnih informacij. Temeljne informacije o premoženju morda niso na voljo ali pa kakovost dobljenih podatkov ne izraža trga. V okviru omejenega trga mora ocenjevalec vrednosti še podrobneje proučiti tržne okoliščine, ki vplivajo na podatke o transakcijah, ki so bili izbrani za uporabo kot primerljivi podatki. Ustrezne prilagoditve podatkov morajo biti podprte z logičnimi in doslednimi analizami. Neustrezen obseg ali število prilagoditev pa onemogoča uporabo takšnih podatkov kot primerljivih podatkov.

3.2.3 Kadar ocenjevalec vrednosti ne more opraviti ocenjevanja vrednosti, ki je zasnovano na tržnih informacijah, ali kadar je le del ocenjevanja vrednosti mogoče podpreti s tržnimi dokazi, mora razkriti takšne omejitve uporabniku ocenjevanja vrednosti in identificirati vsak del, ki je zasnovan na podatkih, ki niso pridobljeni na trgu. Vsako predpostavko, ki je uporabljena pri ocenjevanju vrednosti, je treba tudi razkriti in posebej prikazati možen vpliv na ocenjeno vrednost.

3.2.4 Na porajajočih se trgih zakoni o načrtovanju uporabe zemljišč morda niso izrecno razglašeni ali uveljavljeni s strani načrtovalne oblasti. Določitev najgospodarnejše uporabe (HABU) (glej opredelitev v Pojmovniku) je zato težja ali vsaj subjektivna. Ocenjevalci vrednosti morajo oblikovati svojo specialno sodbo za opravičevanje takih sklepov. HABU je odvisna od časa. Zato je treba nujno pojasniti, kdaj in kakšen ima učinek. Če analize HABU ne morejo biti opravljene ali če so utemeljene na neprimernem številu predpostavk, mora ocenjevalec vrednosti objaviti takšne okoliščine.

3.3 Podlage, ki niso tržna vrednost

3.3.1 Mednarodna standarda ocenjevanja vrednosti 1 in 2 postavljata jasno razliko med ocenjevanjem vrednosti, ki je zasnovano na tržni vrednosti, in ocenjevanjem vrednosti, ki je zasnovano na vrednostnih, ki niso tržne vrednosti. Podlage ocenjevanja vrednosti, ki niso tržne vrednosti, so lahko uporabljene pri ocenah, npr. vrednosti pri uporabi ali vrednosti specifičnega premoženja, ki obstaja pri specifični uporabi pri specifičnem uporabniku kot nasprotje vrednosti v menjavi, ki je podlaga za ocenjevanje po tržni vrednosti.

3.3.2 Zaradi pomanjkanja ali nezadostnosti podatkov o transakcijah in drugih ustreznih podatkov, potrebnih za tržno zasnovano ocenjevanje vrednosti, ocenjevalci vrednosti na porajajočih se trgih včasih pridejo do ocene vrednosti, ki ni tržna vrednost, ne da bi ustrezno razjasnili, da so takšne ocene vrednosti dejansko zasnovane na ocenjevanjih vrednostih, ki niso tržna. Mednarodni standard ocenjevanja vrednosti 2 zahteva, da so netržna ocenjevanja vrednosti, kadar pride do njih, tako tudi opredeljena.

3.3.3 Metodologija zmanjšane nadomestitvene vrednosti ali DRC pri ocenjevanju vrednosti, ki jo v celoti ne podpirajo tržni podatki (glej sliko, ki pojasnjuje stalno zvezo med tržnimi in netržnimi vrednostmi v MSOV 2), velja kot sprejemljiva metodologija za doseganje nadomestka tržne vrednosti pri specializiranem premoženju ali premoženju z omejenim trgom. Rezultat pa je netržna ocena vrednosti. DRC je zlasti koristna metoda na porajajočih se trgih, na katerih so podatki o transakcijah redki, bolj razpoložljive pa informacije o stroških gradnje. Vendar pa morajo ocenjevalci vrednosti jasno določiti omejitve ocene, ki je dobljena z metodologijo DRC. Skrbno je treba proučiti načelo dosledne uporabe, kadar je ocena vrednosti zasnovana na DRC, zlasti, kadar so razpoložljive informacije mešanica ali kombinacija tržnih in netržnih podatkov (glej PO 8 – Zmanjšana nadomestitvena vrednost).

3.4 Ocenjevanje vrednosti za računovodsko poročanje

3.4.1 Ocenjevanje vrednosti za računovodsko poročanje (Mednarodni način uporabe ocenjevanja vrednosti 1) zahteva od ocenjevalcev vrednosti na porajajočih se trgih, da upoštevajo zasnove in načela, določena v Mednarodnih računovodskih standardih, in da razumejo razlike med temi računovodskimi standardi in nacionalnimi računovodskimi standardi, ki veljajo v državi, v kateri se opravlja ocenjevanje vrednosti. Praviloma imajo nacionalni računovodski standardi prednost pred mednarodnimi standardi, ker so potrjeni in uveljavljeni na podlagi nacionalnega zakona. Poročevalne potrebe naročnika so odločilne, ker je računovodsko poročilo na splošno pripravljeno po teh potrebah.

3.5 Ocenjevanje vrednosti za dajanje posojil

3.5.1 Pri ocenjevanju vrednosti za namene posojanja (Mednarodni način uporabe ocenjevanja vrednosti 2) so ocenjevalci vrednosti na porajajočih se trgih lahko pod posebnim pritiskom naročnikov. Ocenjevalci vrednosti morajo delati z regulatorsko oblastjo, da zagotovijo, da so predpisi jasno postavljeni, razumljivi, upoštevani in v celoti uveljavljeni.

3.5.2 Dajalci posojil morajo razlikovati med ocenjevanji vrednosti, ki so narejena za stanovanjske hipoteke, in ocenjevanji vrednosti, ki so narejena za večje projekte. Zaradi razvojne narave porajajočih se trgov so komercialni in stanovanjski projekti pogosto zelo obsežni, ocenjevanja vrednosti za projekte pa zahtevajo tržne študije in študije izvedljivosti pred samim ocenjevanjem vrednosti.

3.6 Kodeks vedenja

3.6.1 MSOV – Kodeks vedenja – v 2.3. odstavku pravi: »V tistih državah, kjer infrastruktura za usposobljeno in nadzorovano stroko ocenjevanja vrednosti še ne obstaja, so za izbiro ustreznega ocenjevalca vrednosti odgovorni naročniki – uporabniki.« Kljub temu morajo ocenjevalci vrednosti na porajajočih se trgih vedno ravnati po določilih MSOV – Kodeksa vedenja, in sicer brez odklonov od tega kodeksa.

3.6.2 MSOV – Kodeks vedenja – zajema v 5.0. členu določila o usposobljenosti. Ne da bi zanikali potrebo po splošnem spoštovanju teh določil, je dejstvo, da opredelitev ocenjevalca vrednosti v 3.3. odstavku Kodeksa vedenja ni vedno skladna s položajem na porajajočih se trgih, na katerih morda ni niti ustrezno usposobljenih ocenjevalcev vrednosti niti organizacije z zadostno usposobljenimi ali izkušenimi ocenjevalci vrednosti.

3.6.3 Nazadnje je 6.8.1. odstavek MSOV – Kodeks vedenja – koristno neprestano ponavljati:

»Standardi so izdelani za vsesplošne situacije in ne morejo zadovoljiti vsake možnosti. Pojavile se bodo okoliščine, ko bo odklon od standardov neizogiben. V takih situacijah odklon ne pomeni kršitve standardov, če je razumen, v skladu z etičnimi načeli in merili usposobljenosti in če je v poročilu o ocenjevanju vrednosti zagotovljena logična utemeljitev takega odklona.«

4.0 Priporočila

V skladu z dvema ciljema Bele listine so priporočila usmerjena k ocenjevalcem vrednosti, ki izvajajo ocenjevanja vrednosti na porajajočih se trgih, z nasvetom k poslovnim bankam in drugim dajalcem posojil, mednarodnim, regionalnim ali domačim razvojnim bankam ter institucijam, ki nadzirajo prestrukturiranje in/ali krepitev finančnega sistema na porajajočih se trgih.

4.1 Priporočila ocenjevalcem vrednosti:

4.1.1 Podlaga tržne vrednosti mora biti pripoznana kot temeljna podlaga ocenjevanja vrednosti.

4.1.2 Kadar so uporabljene druge podlage, se morajo razlikovati od podlage tržne vrednosti.

4.1.3 Pri ocenjevanju vrednosti za računovodsko poročanje morajo ocenjevalci vrednosti razumeti povezavo med ocenjevanjem vrednosti in računovodskimi standardi in med mednarodnimi računovodskimi standardi ter nacionalnimi računovodskimi standardi.

4.1.4 Pri ocenjevanju vrednosti za namene posojanja morajo ocenjevalci vrednosti izvajati sprejeto nalogo neodvisno, tudi kadar delajo z regulatorskimi organi, da se uprejo pritiskom naročnikov, s pospeševanjem in podpiranjem jasnih in izvedljivih predpisov.

4.1.5 Na začetku kateregakoli ocenjevanja vrednosti morajo biti pogoji sprejete naloge in navodila za sprejeto nalogo jasno pisno opredeljeni.

4.1.6 Izpolnjevanje MSOV – Kodeka vedenja – je obvezno za vse ocenjevalce vrednosti, ki delujejo na porajajočih se trgih.

4.1.7 Vsak mednarodni standard ocenjevanja vrednosti, način uporabe in pojasnjevalna opomba vsebujejo poglavja o razkritju in odklonih. V tržnih okoliščinah, v katerih je odklon od standardov neizbežen, zahtevajo Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti razkritje vseh odklonov in razlogov zanje.

4.2 Nasvet za poslovne banke in druge dajalce posojil:

4.2.1 Banke in druge finančne institucije, ki dajejo posojila na stavbne hipoteke in za poslovne ter stanovanjske projekte, morajo zagotoviti skladnost z Mednarodnim načinom uporabe ocenjevanja vrednosti 2 – Ocenjevanje vrednosti za namene posojanja. Ocenjevalci vrednosti morajo biti neodvisni/zunanji ocenjevalci vrednosti, ker samo neodvisni/zunanji ocenjevalci vrednosti lahko pripravijo ustrezne strokovne podlage institucijam, ki dajejo posojila. Če so uporabljeni notranji ocenjevalci vrednosti, se priporoča, da je naloga ocenjevanja vrednosti neodvisna od področja nalog dajanja posojil in da je neodvisen položaj ocenjevalca vrednosti razkrit.

4.2.2 Kadar institucije, ki dajejo posojila, zaposlujejo ocenjevalce vrednosti, ki opravljajo takšne naloge, morajo na začetku jasno pisno določiti pogoje naloge in navodila zanje.

4.3. Nasvet za mednarodne, regionalne in nacionalne razvojne banke in institucije:

4.3.1 Razvojne banke in institucije morajo pripoznati pomen ocenitev vrednosti, ki jih opravijo poklicno usposobljeni ocenjevalci vrednosti v skladu z Mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti in Belo listino.

4.3.2 Potreba po standardih ocenjevanja vrednosti se mora presojati skozi okvir pospeševalnih usmeritev, ki minimizirajo obseg neravnovesja na trgu premoženja, ter skozi prestrukturiranje in krepitev trgov premoženja in finančnih sistemov na porajajočih se trgih.

4.3.3 Uporabniki ocenjevanj vrednosti, pripravljenih za računovodsko poročanje, tj. za vključitev vrednosti sredstev v poslovne knjige, morajo zagotoviti skladnost z Mednarodnim načinom uporabe ocenjevanja vrednosti 1 – Ocenjevanje vrednosti za računovodsko poročanje. Ocenjevalci vrednosti morajo opravljati svoje naloge na neodvisen način.

4.3.4 Institucije, ki opravljajo naloge regulatorja stroke ocenjevanja vrednosti, morajo zagotoviti ustrezne možnosti za njen razvoj, ker sta od tega odvisna pravilno delovanje trga premoženja in napredek gospodarstva.

5.0 Datum veljavnosti

5.1 Mednarodna bela listina o ocenjevanju vrednosti začne veljati 1. julija 2001.








Pojmovnik izrazov v Mednarodnih standardih ocenjevanja vrednosti

Sedma izdaja Mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti zajema

• Uvod
• Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti
• Kodeks vedenja
• Vrste premoženja
• Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti:

Uvod k mednarodnim standardom ocenjevanja vrednosti
MSOV 1 – Tržna vrednost kot podlaga ocenjevanja vrednosti
MSOV 2 – Podlage ocenjevanja vrednosti, ki niso tržne vrednosti
MSOV 3 – Poročanje o ocenjevanju vrednosti

• Mednarodni načini uporabe ocenjevanja vrednosti

MNUOV 1 – Ocenjevanja vrednosti za računovodsko poročanje
MNUOV 2 – Ocenjevanja vrednosti za namene posojanja

• Pojasnjevalne opombe

PO 1 – Ocenjevanje vrednosti nepremičninskih pravic
PO 2 – Ocenjevanje vrednosti najemnih pravic
PO 3 – Ocenjevanje vrednosti proizvajalne in druge opreme
PO 4 – Ocenjevanje vrednosti neopredmetenih sredstev
PO 5 – Ocenjevanje vrednosti premičnin
PO 6 – Ocenjevanje vrednosti podjetij
PO 7 – Obravnavanje nevarnih in strupenih snovi pri ocenjevanju vrednosti
PO 8 – Nabavnovrednostni način za računovodsko poročanje (DRC)
PO 9 – Metoda diskontiranega denarnega toka za tržno in netržno zasnovano ocenjevanje vrednosti
PO 10 – Ocenjevanje vrednosti vrst premoženja v kmetijstvu
PO 11 – Pregledovanje ocenjevanj vrednosti
PO 12 – Ocenjevanje vrednosti premoženja s posebnim trgovalnim namenom
PO 13 – Množično ocenjevanje vrednosti za obdavčitev premoženja
PO 14 – Ocenjevanje vrednosti premoženja v ekstraktivnih panogah

• Bela listina

Ocenjevanje vrednosti na porajajočih se trgih

• Pojmovnik

Mednarodni standardi računovodskega poročanja in Mednarodni računovodski standardi, na katere se sklicuje pojmovnik

• Okvirna navodila za pripravljanje in predstavljanje računovodskih izkazov 
• MSRP 3 – Poslovne združitve 
• MSRP 5 – Nekratkoročna sredstva za prodajo in ustavljeno poslovanje 
• MSRP 6 – Raziskovanje in vrednotenje rudnih bogastev 
• MRS 1 – Predstavljanje računovodskih izkazov 
• MRS 2 - Zaloge 
• MRS 16 – Opredmetena osnovna sredstva 
• MRS 17 – Najemi 
• MRS 27 – Skupinski in ločeni računovodski izkazi 
• MRS 31 – Deleži v skupnih podvigih 
• MRS 32 – Finančni inštrumenti – razkrivanje in predstavljanje 
• MRS 36 – Oslabitev sredstev 
• MRS 38 – Neopredmetena sredstva 
• MRS 39 – Finančni inštrumenti – pripoznavanje in merjenje 
• MRS 40 – Naložbene nepremičnine 
• MRS 41 – Kmetijstvo

Mednarodni računovodski standardi za javni sektor, na katere se sklicuje pojmovnik

• MRSJS 16 – Naložbene nepremičnine 
• MRSJS 17 – Opredmetena osnovna sredstva 




Accruals for Depreciation

Amortizacijski popravek vrednosti

Odbitki, ki jih naredijo računovodje od izvirne nabavne vrednosti sredstev po ustaljenem pravilu o izvirnih vrednostih v nekaterih državah, ne glede na podlago za takšne odbitke. Amortizacijski popravek vrednosti izraža ustaljena računovodska pravila in ne nujno tržnih gibanj.

Glej tudi Accrued Depreciation
 
 

Accrued or Accumulated Depreciation

Nabrani amortizacijski odpis

Kakršnakoli izguba vrednosti od ocenjene celotne nove nabavne vrednosti. Za ocenjevalce vrednosti izraža nabrani amortizacijski odpis tržna gibanja. V določenem času nabrani znesek amortizacijskega odpisa, ki vstopa v obračun pri posameznem sredstvu. Nabrani amortizacijski odpis je izračunan kot razlika med vrednostjo novega sredstva in trenutno ocenjeno vrednostjo obravnavanega sredstva.

Označen je tudi kot »amortizacija«.

Glej Accruals for Depreciation, Depreciation.
 
 

Adequate profitability

Ustrezna dobičkonosnost

Kadar je vrednost sredstva ocenjena s sklicevanjem na zmanjšano nadomestitveno vrednost, je ustrezna dobičkonosnost preizkus, ki ga mora opraviti podjetje, da ugotovi, ali je sposobno podpreti sklep o zmanjšani nadomestitveni vrednosti.
 
 

PO 8, 3.4

 

Administrative (Compliance) Review

Izvršilni pregled (pregled o usklajenosti)

Pregled ocenjevanja vrednosti, ki ga opravi naročnik ali uporabnik storitve ocenjevanja rednosti kot nalogo v skrbnem pregledu, če se bo ocena vrednosti uporabljala za odločanje, kot je odkup izdaje vrednostnic za njihovo uvrstitev na borzo (underwriting), nakup ali prodaja premoženja. Ocenjevalec vrednosti lahko opravi izvršilni pregled ter tako pomaga naročniku pri teh nalogah. Izvršilni pregled tudi zagotavlja, da ocenjevanje vrednosti upošteva ali presega zahteve ali napotila specifičnih trgov in da je najmanj v skladu s splošno sprejetimi načeli ocenjevanja vrednosti (GAVP).
 
 

PO 11, 3.2

 

Adjusted Book Value

Prilagojena knjigovodska vrednost

Knjigovodska vrednost, ki je posledek tega, da so zneski enega sredstva ali obveznosti ali več dodani, izločeni ali spremenjeni glede na sporočeno knjigovodsko vrednost.
 
 

PO 6, 3.1

Ad Valorem Property Taxation

Obdavčitev premoženja po
vrednosti

Postopek pridobivanja proračunskih prihodkov, ki temelji na ocenjeni vrednosti premoženja, povezani z lestvico obremenitev, določenih z zakonom znotraj določenega časovnega okvira.

Glej tudi Assessed, Rateable, or Taxable Value.
 
 

PO 13, 3.1

 

Age-Life Method

Metoda starosti in koristnosti

Metoda ocenjevanja nabranega amortizacijskega odpisa, s tem da se na nabavno vrednost novega sredstva uporabi kazalnik dejanske starosti sredstva v primerjavi z gospodarsko dobo koristnosti.
 
 

 

Agricultural Activity

Kmetijska dejavnost
Uravnavanje biološkega preobražanja bioloških sredstev v podjetju za prodajo v kmetijske pridelke ali v dodatna biološka sredstva.
 
 

MRS 41.5

 

All risks yield (ARY)Glej Capitalisation Rate.
 
 

Appraiser

Ocenjevalec vrednosti
 
 

Glej Professional Property Valuer.

 

Annuity

Anuiteta

Niz plačanih ali prejetih zneskov v posameznih intervalih v celotni dobi koristnosti ali za natančno določeno število obdobij.
 
 
Anticipation
 
Glej Principle of Anticipation.
 
 
Assemblage Value
 

Glej Component Value, Marriage Value.
 
 

Assessed, Rateable, or Taxable Value

Ocenjena, odmerjena ali obdavčljiva vrednost

Vrednost, ki temelji na opredelitvah, ki jih vsebujejo ustrezni zakoni, povezani z ocenjevanjem, odmerjanjem in/ali obdavčenjem premoženja.

Čeprav nekatere sodne oblasti lahko navajajo tržno vrednost kot ocenjevalno podlago, pa lahko metode, uporabljene za oceno vrednosti, dajejo rezultate, ki se razlikujejo od tržne vrednosti, kakor je opredeljena tukaj.

Izraz ocenjena vrednost se uporablja v Severni Ameriki, obdavčljiva vrednost pa se uporablja v Britanski zvezi držav.

Glej tudi Ad Valorem Property Taxation.
 
 
MSOV 2, 3.5
Asset

Sredstvo
i) Vir, ki je v lasti ali ga obvladuje podjetje kot rezultat preteklih dogodkov, in od katerega lahko pričakujemo, da bo podjetje imelo pozneje nekatere gospodarske koristi. Lastništvo sredstva je vedno neopredmeteno. Vendar pa je sredstvo v lasti lahko opredmeteno ali neopredmeteno.
 
Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti, 3.4
ii) Vir, ki ga obvladuje podjetje kot rezultat preteklih dogodkov, in od katerega lahko pričakujemo, da bo podjetje imelo pozneje gospodarske koristi.

 iii) Postavka opredmetenih osnovnih sredstev je pripoznana kot sredstvo, če:

a) je verjetno, da bodo prihodnje gospodarske koristi, ki so povezane s sredstvom, pritekale v podjetje;

b) je vrednost sredstva v podjetju mogoče zanesljivo izmeriti.

Izraz je uporabljen tudi za označitev nepremičninskih pravic in premičnin, tako opredmetenih kot neopredmetenih. Lastništvo sredstva je samo po sebi neopredmeteno.

Glej tudi Current Assets, Fixed or Long-term Assets, Investment Asset, Operational Asset, Specialised Asset, Surplus Asset.
 
 
MRS – Okvirna navodila, 49(a); MRS 38, 8
Asset-Based Approach

Na sredstvih zasnovan način
Način ocenjevanja vrednosti podjetja in/ali deleža v lastniškem kapitalu z uporabo metod, zasnovanih na tržni vrednosti posameznih sredstev podjetja, zmanjšanih za obveznosti.
 
PO 6, 3.2, 6.7
Način ocenjevanja, ki pregleda bilanco stanja podjetja, ki poroča o vseh sredstvih, opredmetenih in neopredmetenih, ter o vseh obveznostih po tržni vrednosti ali neki drugi ustrezni trenutni vrednosti. Na sredstvih zasnovan način naj ne bo edini način ocenjevanja vrednosti, ki je uporabljen pri sprejetih nalogah za proizvodna/storitvena podjetja, ocenjena kot delujoča podjetja, razen če ga običajno uporabljajo prodajalci in kupci.
 
 
PO 6, 5.14.3.3, 5.14.3.5
Asset Valuation

Ocenjevanje vrednosti
Na trgu nepremičnin se na splošno uporablja ta izraz pri ocenjevanju vrednosti zemljišč, zgradb in/ali proizvajalne opreme in strojev za vključevanje v račune podjetja.

V takih primerih lastništvo sredstva ni nujno preneseno, temveč je ocena vrednosti v interesu delničarjev, ali je potrebna pri prevzemu podjetja, javnem kotiranju ali hipotekah.

Na drugih trgih zunaj trgov nepremičnin se ta izraz na splošno nanaša na ocenjevanje vrednosti sredstva za prodajo, nakup ali druge namene.
 
 

Assumptions

Predpostavke

Domneve, ki veljajo za resnične. Predpostavke vključujejo dejstva, pogoje ali situacije, ki vplivajo na predmet ocenjevanja ali način ocenjevanja vrednosti, ki pa morda niso primerne za preverjanje. Ko pa so enkrat objavljene, morajo biti te zadeve sprejete za razumevanje ocenjevanja vrednosti. Vse predpostavke, ki so podlaga za ocenjevanje vrednosti, morajo biti ustrezne.

Glej tudi Special, Unusual, or Extraordinary Assumptions.
 
 

Kodeks vedenja, 3.1

Auction

Dražba

Navadno javna prodaja, pri kateri je premoženje prodano ponudniku, ki ponuja največ, če je ponujeni znesek enak postavljeni izklicni ceni ali jo presega.
 
 

Auction Price

Dražbena cena

Cena, ki je na javni dražbi dokončno sprejeta ponudba; lahko vključuje kakršnekoli honorarje ali provizije ali pa tudi ne.

Glej tudi Hammer Price, Private Treaty Sale.
 
 

PO 5, 3.1
Average Competent Management
 
 

Glej Reasonably Efficient Operator.
 
 

Biological Asset

Biološko sredstvo
 
 
Živa žival ali rastlina
 
 

MRS 41.5

Bona Vacantia

Nezasedene dobrine
Proizvodi in zemljišče brez znanega lastnika. Kadar oseba umre brez oporoke in določenega naslednika, preidejo vsi predmeti osebnega lastništva na državo.

Glej tudi Escheat.
 
 
Book Value

Knjigovodska vrednost
Pri sredstvih kapitalizirana nabavna vrednost, zmanjšana za nabrani amortizacijski popravek vrednosti, kot je navedena v knjigovodstvu podjetja.
 
PO 4, 3.1.1; PO 6, 3.3.1

Pri podjetju razlika med celotnimi sredstvi (zmanjšanimi za amortizacijo) in celotnimi obveznostmi podjetja, kot izhaja iz bilance stanja. Je sopomenka s čisto knjigovodsko vrednostjo, čistim premoženjem in lastniškim kapitalom.

Glej tudi Adjusted Book Value.
 
 

PO 4, 3.1.2; PO 6, 3.3.2
Brownfield

Zapuščeno zemljišče
Pozidan predel, navadno lociran na urbanem območju, ki ni več uporabljan za namen, za katerega je bil pozidan.

V Britanski zvezi držav se pojem uporablja za predel, ki je zapuščen ali delno uporabljan; lahko je onesnažen ali ne. V Severni Ameriki se pojem nanaša na industrijski ali trgovski predel, ki je bil zapuščen ali katerega ponovna pozidava je zapletena zaradi onesnaženosti.

Glej tudi Greenfield.
 
 

Bundle of Rights

Sveženj pravic

Kombinacija pravic, povezanih z lastništvom nepremičninskih pravic. Zasnova svežnja pravic se v lastništvu premoženja primerja s svežnjem palic, kjer vsaka palica predstavlja različno in posamezno pravico lastnika premoženja, npr. pravico do uporabe, do prodaje, najema, izročitve ali izbire za uresničevanje vseh ali nobene od naštetih pravic.
 
 

Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti, 2.3; Vrste premoženja, 2.2

Business
 
 
Glej Business Entity.
 
 
Business Entity

Podjetje
Trgovska, proizvodna, storitvena ali naložbena organizacija, ki opravlja gospodarsko dejavnost; podjetje je lahko nedelniško (samostojni podjetniki posamezniki, družbe z omejeno ali neomejeno odgovornostjo) ali delniško (zaprto ali javno) ali ima obliko sporazumov o obvladovanju ali sestavljenih podjetij. Lastniški delež je lahko nerazdeljen, razdeljen med delničarje in/ali vključuje večinski in manjšinski delež.

Za ocenjevanje vrednosti podjetij se lahko uporabljajo način primerljivih prodaj, način kapitalizacije donosa ali na sredstvih zasnovan način.

Glej tudi Going Concern, Holding Company or Investment Business, Operating Company, Property with Trading Potential.
 
 

Vrste premoženja, 4.1, 4.2, 4.7, 4.8; PO 6, 3.5

Business Valuation

Ocenjevanje vrednosti podjetij
 
 

Aktivnost ali proces oblikovanja mnenja ali ocene vrednosti podjetja ali deleža v njem.
 
 

PO 6, 3.6
Business Valuer

Ocenjevalec vrednosti podjetij
Oseba, ki je po svoji izobrazbi, usposobljenosti in izkušnjah usposobljena za izvajanje ocenjevanja vrednosti podjetja, lastniškega deleža v podjetju, vrednostnice in/ali neopredmetenih sredstev.
 
 
PO 6, 3.4
Calibration

Preverjanje meril
Proces analiziranja skupin premoženja in tržnih podatkov za določanje posebnih parametrov, ki delujejo v modelu.
 
 
PO 13, 3.2
Capitalisation

Kapitalizacija
i) Pretvorba čistega donosa ali vrste čistih prejemkov, dejanskih ali ocenjenih v nekem časovnem obdobju, v ustrezno vrednost kapitala na določen dan.

ii) Pri ocenjevanju vrednosti podjetij se pojem nanaša na sestavo celotnega kapitala podjetja.

iii) Pri ocenjevanju vrednosti podjetij se ta pojem nanaša tudi na pripoznanje izdatka kot dolgoročnega sredstva in ne kot obdobnega odhodka.

Metoda pridobivanja vrednosti premoženja s sklicevanjem na čiste donose in pričakovano odstotno mero donosa. V nekaterih državah se kapitalizacija nanaša na pretvorbo tokov donosa v vrednost kapitala z uporabo enojnega faktorja pretvorbe.
PO 4, 3.3; PO 6, 3.7; PO 12, 3.1
Capitalisation Factor

Faktor kapitalizacije

Mnogokratnik ali delitelj, ki se uporablja za pretvorbo donosa v vrednost.

Glej tudi Capitalisation Rate, Income Multiplier, Valuation Ratio.
 
 

PO 4, 3.4; PO 6, 3.9
Capitalisation Rate (All Risks Yield)

Mera kapitalizacije
Delitelj (običajno izražen kot odstotek), ki se uporablja za pretvorbo donosa v vrednost.

Obrestna mera ali mera donosa, po kateri se letni čisti dobiček iz naložbe kapitalizira, da se določi vrednost kapitala na določen dan.

Pojem overall capitalisation rate se uporablja v Severni Ameriki; all risks yield se uporablja v Britanski zvezi držav.

Glej tudi Going-in Capitalisation Rate, Terminal Capitalisation Rate.
 
 
PO 4, 3.5; PO 6, 3.9
Capital Structure

Sestava celotnega kapitala
 
 
Sestava lastniškega in dolgovanega kapitala.
 
 
PO 6, 3.10
Carrying amount

Knjigovodska vrednost
 
 
Znesek, s katerim se sredstvo pripozna po odštetju vseh nabranih amortizacijskih odpisov in nabranih izgub zaradi oslabitve.
 
MRS 16, 6; MRS 36, 6; MRS 38, 8;

Znesek, po katerem je sredstvo pripoznano v računovodskem izkazu.

Glej tudi Net Carrying Amount.
 
 

MRSJS 16, 6

Cash Flow

Denarni tok
Dejanski ali ocenjeni obdobni čisti donos, ki ga tvorijo prihodki/pritoki in odhodki/odtoki pri poslovanju ter izid pri končni prodaji premoženja, ki ustvarja donos.
 
Gross Cash Flow (bruto denarni tok) – Čisti donos po obdavčenju s prištetimi nedenarnimi postavkami, kot je amortizacija.
 
PO 4, 3.6.1; PO 6, 3.11.1
Net Cash Flow (čisti denarni tok) – Znesek denarja, ki v poslovnem obdobju ostane, potem ko zadovoljimo vse denarne potrebe podjetja. Čisti denarni tok je značilno opredeljen kot denar, razpoložljiv za lastniški ali celotni kapital.
 
PO 4, 3.6.2; PO 6, 3.11.2

Equity Net Cash Flow (čisti denarni tok lastniškega kapitala) – Čisti dobiček po obdavčitvi s prišteto amortizacijo in drugimi nedenarnimi postavkami, zmanjšan za povečanje obratnega kapitala, naložbe v dolgoročna sredstva, zmanjšanja glavnice dolgoročnega dolga ter povečan za povečanja glavnice dolgoročnega dolga.
 

PO 4, 3.6.3; PO 6, 3.11.3
Invested Capital Net Cash Flow (čisti denarni tok celotnega kapitala) – Čisti denarni tok lastniškega kapitala, povečan za plačane obresti po odbitku davčnih prilagoditev, zmanjšan za čista povečanja glavnice dolga.
 
 
PO 4, 3.6.4; PO 6, 3.11.4

Cash Generating Unit

Denar ustvarjajoča enota

Najmanjša določljiva skupina sredstev, ki ustvarjajo denarne pritoke, v glavnem neodvisne od denarnih pritokov iz drugih sredstev ali skupin sredstev.
 
 
MRS 36, 6
Certificate of Value
 
 
Glej Certification of Value.
 
 

Certification of Value

Izvid ocenjevanja vrednosti

V nekaterih državah je zahtevan v predpisani obliki kot del poročila o ocenjevanju vrednosti. V izvidu ocenjevanja vrednosti ocenjevalec vrednosti izjavlja, da so stališča o dejstvih, ki so predstavljena (v poročilu), pravilna (v skladu z njegovim najboljšim poznavanjem stroke); analize (in sklepi) so omejene le na objavljene predpostavke; (ocenjevalec vrednosti nima interesa – če ga ima, je treba pojasniti – glede premoženja); zaslužek ocenjevalca vrednosti je (ali ni) odvisen od kateregakoli vidika v poročilu; in ocenjevalec vrednosti je ocenjevanje vrednosti opravil z etičnimi in strokovnimi standardi. (Ocenjevalec vrednosti tudi izjavlja, da je končal program poklicnega usposabljanja; ocenjevalec vrednosti je opravil – ali ga ni opravil – osebni pregled premoženja; in nihče drug, razen navedenih, ni pomagal pri izdelavi poročila.)

Izraz certificate of value (potrdilo o vrednosti), kakor se uporablja v nekaterih državah, nima povezave s poročilom o ocenjevanju vrednosti, temveč označuje dve drugi listini, izdelani z zakonskim namenom. Prva je listina, ki jo podpiše kupec premoženja in potrjuje ceno, ki je bila plačana za prometni davek, takso, davek na dediščino ali za načrtovanje dediščine. Druga je listina, ki potrjuje vrednost prodanega premoženja organu, ki izvaja moč prisilne pridobitve. Ker razumevanja analitičnih procesov, ki so podlaga ocenjevanja vrednosti, ne zahtevajo vladni uradi, daje potrdilo o vrednosti (certificate of value) ali izjava o vrednosti (statement of value) samo navedbo tržne vrednosti premoženja, ki jo je potrdil zakonski predstavnik države, datum ocenjevanja vrednosti in preprosto informacijo o premoženju in ocenjevanju vrednosti.

Glej tudi Compliance Statement, Valuation Report.
 
 

MSOV 3, 3.1

Collectibles

Zbirke

Širok opisni pojem za predmete, ki se zbirajo zaradi zanimanja, ki ga vzbujajo z redkostjo, neobičajnostjo ali edinstvenostjo. V nekaterih državah se pojem med drugim lahko nanaša na umetnine, starine, dragulje in nakit, glasbene instrumente, numizmatične in filatelistične zbirke, redke knjige in arhivsko gradivo. Drugje pa se pojem običajno uporablja za te predmete in še za široko paleto drugih predmetov, ki niso vključeni v nobeno drugo skupino.
 
 

PO 5, 3.2

Comparable Data

Primerljivi podatki

Podatki, ki se na splošno uporabljajo pri analizi ocenjevanja vrednosti, da pridemo do ocen vrednosti. Primerljivi podatki so povezani z vrstami premoženja, ki imajo značilnosti, podobne tistemu premoženju, katerega vrednost se ocenjuje (predmet ocenjevanja vrednosti). Taki podatki vključujejo prodajne cene, najemnine, prihodke in odhodke ter tržno izvedeno mero kapitalizacije in mere donosa/diskontne mere.
 
 
PO 1, 3.2
Comparable Sales Method (Market or Direct Market Comparison Method)

Metoda
Primerljivih prodaj (metoda tržnih primerjav)

Postopki ocenjevanja vrednosti, ki uporabljajo prodajne cene ali najemnine sredstev, podobnih sredstvu, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, kot podlago za ocenjevanje tržne vrednosti pri prodaji ali dajanju v najem.

Izhodiščna predpostavka je, da naložbenik ne bo plačal za premoženje več, kot bi moral plačati za podobno premoženje s primerljivo koristnostjo.

Imenovana tudi Sales Comparison Approach.
 
 

Compliance Review
 
 
Glej Administrative Review.
 
 
Compliance Statement

Izjava o skladnosti
Pritrdilna izjava, ki potrjuje, da je ocenjevalec vrednosti pri opravljanju naloge upošteval etične in strokovne zahteve MSOV – Kodeksa vedenja. V nekaterih državah je izjava o skladnosti poznana kot Certification of Value. MSOV 3, 5.1.10 in 5.1.10.1, obravnava vsebino izjave o skladnosti.
 
 
MSOV 3, 3.5
Component Value

Vrednost sestavin
 
 
Vrednost tistih sestavin, ki so posledica ločitve upravičenj na premoženju.

Glej tudi Marriage Value.
 
 
Vrste premoženja, 2.6.1
Compulsory Acquisition/Purchase

Prisilni prevzem/nakup

Državni prevzem zasebnega premoženja v javno uporabo v skladu z zakonskimi postopki in ravnanjem po plačilu nadomestila, ki ga določa zakon.

Izraz se uporablja v Britanski zvezi držav. Izraza condemnation in damages se uporablja v Severni Ameriki.

Glej tudi Condemnation, Eminent Domain.
 
 

Condemnation

Razlastitev

Ukrep ali proces pridobitve pravice s prisilnim odkupom (eminent domain). Pri razlastitvi je izguba vrednosti ostanka, ki izhaja iz delnega prevzema znana kot odškodnina (damages).

Izraza condemnation in damages se uporabljata v Severni Ameriki.

Glej tudi Compulsory Acquisition/Purchase, Eminent Domain.
 
 

Conservation AssetsGlej Heritage and Conservation Assets.
 
 
Consistent Use
 
 

Glej Principle of Consistent Use.
 
 

Contract Rent or Passing Rent

Pogodbena najemnina, omejena najemnina

Najemnina, določena z dogovorom o najemu; čeprav je pogodbena najemnina lahko enaka tržni najemnini, pa se v praksi lahko zelo razlikujeta, še posebej pri starejših najemih s fiksnimi najemnimi pogoji.

Izraz contract rent se uporablja v Severni Ameriki; passing rent se uporablja v Britanski zvezi držav
 
 
PO 2, 3.1.9.2
Contractor’s Method
 
 

Glej Cost Approach.
 
 

Control

Obvladovanje
 
 

Moč usmerjati poslovodstvo in politiko v podjetju.
 
 
PO 6, 3.12

Control Premium

Pribitek za obvladovanje

Dodatna vrednost v obvladovanem deležu, ki izraža njegovo moč obvladovanja, kot nasprotje manjšinskemu deležu.

Glej tudi Discount for Lack of Control.
 
 
PO 6, 3.13

Cost

Strošek/nabavna vrednost

i) Cena, plačana za proizvode ali storitve, ki postane strošek za kupca.

ii) Znesek, ki ga zahteva izdelava proizvoda ali izvedba storitve. Strošek je zasnova, povezana s proizvodnjo, ki se razlikuje od menjave. Ko je proizvod dokončan ali storitev opravljena, postane njen strošek izvirno dejstvo.

Celotna nabavna vrednost premoženja vključuje vse neposredne ali posredne stroške za njegovo proizvodnjo.

Glej tudi Direct Costs, Indirect Costs, Price, Value.
 
 

Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti, 4.3, 4.10;
Uvod v MSOV 1, 2 in 3, 3.2

Cost Approach

Nabavnovrednostni način

Eden izmed načinov ocenjevanja vrednosti, ki se običajno uporablja pri ocenah tržne vrednosti in v številnih drugih situacijah ocenjevanja vrednosti. Zmanjšana nadomestitvena vrednost je uporaba nabavnovrednostnega načina pri ocenjevanju vrednosti specialnih sredstev za računovodsko poročanje, kadar so neposredni tržni dokazi omejeni
PO 1, 3.11
Primerjalni način ocenjevanja vrednosti premoženja ali drugega sredstva, ki za nadomestek nakupa določenega premoženja upošteva možnost oblikovanja drugega premoženja, ki je enako originalnemu, ali takega, ki bi lahko imelo enako korist brez dodatnih stroškov zaradi zamude. Ocena ocenjevalca vrednosti temelji na reprodukcijski ali nadomestitveni nabavni vrednosti premoženja ali sredstva, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, zmanjšani za celotni (nabrani) amortizacijski odpis.
 
PO 5, 3.3
Nabavnovrednostni način določa vrednost nepremičninskih pravic z ugotavljanjem nabavne vrednosti kupljenega zemljišča in izgradnje novega premoženja z enako koristnostjo ali s prilagoditvijo starega premoženja enaki uporabi brez stroškov, povezanih z zakasnitvijo. Ocena podjetniške spodbude ali dobička/izgube razvijalca se običajno doda nabavni vrednosti zemljišča in gradnje. Za starejše premoženje nabavnovrednostni način upošteva oceno zmanjšanja vrednosti, upoštevajoč elemente fizične obrabe in funkcionalnega zastaranja.

Glej tudi Depreciated Replacement Cost, Depreciation, Replacement Cost, Reproduction Cost.
 
 

Vrste premoženja, 2.7.3

Cost Approach for Valuing Fine Art

Nabavnovrednostni način
ocenjevanja vrednosti upodabljajoče umetnosti

Primerjalni način ocenjevanja vrednosti upodabljajoče umetnosti, ki za nadomestek nakupa dela upodabljajoče umetnosti upošteva možnost stvaritve drugega dela upodabljajoče umetnosti, ki nadomesti original. Ocena ocenjevalca vrednosti temelji na reprodukcijski ali nadomestitveni nabavni vrednosti dela upodabljajoče umetnosti, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, in naravo nadomestitve, in sicer ali gre za novo za staro, za odškodninsko osnovo, repliko ali faksimile.

»New for old (novo za staro)« se nanaša na nabavno vrednost nakupa istega predmeta, če tega ni na voljo, pa predmeta, ki je po naravi in stanju na maloprodajnem trgu podoben novemu delu upodabljajoče umetnosti.

»Indemnity basis (odškodninska osnova)« se nanaša na stroške nadomestitve predmeta s podobnim predmetom v podobnem stanju na antikvaričnem maloprodajnem trgu umetnin in starin.

»Replica (replika)« je kopija originalnega predmeta, čim bolj podobna originalu glede na naravo, kakovost in starost materialov, vendar narejena s pomočjo modernih ustvarjalnih metod.

»Facsimile (faksimile)« je natančna kopija originalnega predmeta, narejena iz materialov zelo podobne narave, kakovosti in starosti z uporabo metod iz izvirnega obdobja.
 
 
PO 5, 3.4
Cost Model

Model nabavne vrednosti
Po pripoznanju za sredstvo je treba opredmeteno osnovno sredstvo razvidovati po njegovi nabavni vrednosti, zmanjšani za amortizacijski popravek vrednosti in nabrano izgubo zaradi oslabitve.

Glej tudi Revaluation Model.
 
 
MRS 16, 30
Crop(ping) Farms

Poljedelske kmetije
Vrste premoženja v kmetijstvu, uporabljene za rast pridelkov, ki so praviloma posejani in požeti v dvanajstmesečnem ciklusu. Vrste premoženja, ki so uporabljene za letno proizvajanje pridelka, lahko omogočajo gojenje več vrst letnega pridelka v istem obdobju in lahko uporabljajo pri proizvajanju namakanje ali ga ne uporabljajo. Nekateri pridelki so letni pridelki (annual crops), ki jih lahko pustimo v zemlji zaradi pogodbenih določil ali okoliščin, ko so tržni pogoji neugodni, tudi dlje od dvanajstih mesecev. Takšni pridelki trajajo več kot leto dni po žetvi, vendar se ne obravnavajo kot trajni.

Glej tudi Irrigated Land, Perennial Plantings.
 
 
PO 10, 3.1
Curable Depreciation

Odpravljiva izguba vrednosti
 
 
Postavke fizične obrabe in funkcionalne zastarelosti, ki jih je gospodarsko smotrno odpraviti.
 
 
Current Assets

Kratkoročna sredstva
i) Sredstva, ki niso namenjena za stalno uporabo pri dejavnostih podjetja, kot so zaloge, terjatve, kratkoročne finančne naložbe ter denarna sredstva v banki in gotovina. V nekaterih pogojih obravnavamo nepremičnine kot kratkoročna sredstva, čeprav jih običajno obravnavamo kot stalna sredstva. Primeri vključujejo zemljišča ali izboljšane nepremičnine, vodene v zalogah za prodajo.
 

Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti, 3.5.1

ii) Sredstvo, ki ustreza enemu izmed naslednjih meril:

(a) predvidoma bo udenarjeno ali pa namenjeno za prodajo ali porabo v normalnem poslovnem ciklu podjetja,

(b) zadržano je predvsem za trgovanje,

(c) predvidoma bo udenarjeno v dvanajstih mesecih od datuma bilance stanja, ali

(d) je denarno sredstvo ali denarni ustreznik (v skladu z MRS 7 – Izkazi denarnih tokov), razen če ga je v obdobju najmanj 12 mesecev od datuma bilance stanja prepovedano zamenjati ali uporabiti za poravnavo dolga.

Vsa druga sredstva je treba razvrstiti med nekratkoročna.

Glej tudi Non-Current Assets.
 
  
MRS 1.57
Current Cost Convention (Accounting)

Računovodsko pravilo dnevne
nabavne vrednosti
Metoda izdelovanja obračunov v podjetju, po kateri so stalna sredstva prikazana po njihovi vrednosti za podjetje, ki je zasnovana na dnevnih in ne izvirnih nabavnih vrednostih.

To se nanaša na sedanjo nabavno vrednost pridobljenega nadomestnega sredstva, ki bo dajalo enako korist.

Glej tudi Historic Cost Convention.
 
 
Dairy Farms

Mlekarske farme
Vrste premoženja v kmetijstvu, uporabljene za proizvodnjo kravjega mleka ali drugih mlečnih proizvodov. Te vrste premoženja običajno obsegajo obsežne gradbene objekte (hleve, sprejemališča za mleko, silose) in opremo (krmilnike, molzne aparate). Krma je lahko pridobljena znotraj premoženja, uvožena ali pridobljena iz obeh virov.
 
 

PO 10, 3.6

Damages

Odškodnine
 
 

Glej Condemnation.
 
 

Debenture

Obveznica
 
 

Pisno priznanje ali dokaz v obliki vrednostnice za dolg, ki ga izda podjetje kot varstvo za izposojeni denar.
 
 

Deed Restrictions and Restrictive Covenants

Pravne omejitve in omejitvene
zaveze
 
 
Pravne omejitve, povezane z zemljiščem, ki lahko vplivajo na uporabo, razvoj in prenos lastništva.
 
 
Vrste premoženja, 2.2.4
Definition of the Valuation

Assignment
 
 

Glej Specifications for the Valuation Assignment.
 
 

Demand (in a Property Market)

Povpraševanje (na trgu
premoženja)
Število možnih kupcev ali najemnikov, ki iščejo določene vrste premoženjskih pravic po različnih cenah na določenem trgu, v določenem obdobju ob predpostavki, da se drugi dejavniki, kot so prebivalstvo, dohodki, prihodnje cene in nagnjenost kupcev, ne spreminjajo.

Glej tudi Market, Principle of Supply and Demand, Supply.
 
 
Uvod v MSOV 1, 2 in 3, 2.3
Depreciable Amount

Amortizirljivi znesek
i) Nabavna vrednost sredstva ali drug znesek, ki jo nadomešča (v računovodskih izkazih), zmanjšan za preostalo vrednost.

ii) Tista vrednost sredstva, ki se amortizira v njegovi dobi koristnosti. Amortizirljivi znesek je porabna sestavina sredstva, katerega končno stanje je preostala vrednost. Praviloma je vrednost zgradb ali izboljšav obravnavana kot amortizirljivi znesek, medtem ko je vrednost zemljišča preostala vrednost. Vrednost najetega zemljišča je lahko tudi amortizirljiva.
 
 
MRS 16, 6; MRS 36, 6; MRS 38, 8; MRSJS 17, 12
Depreciated Replacement Cost

Zmanjšana nadomestitvena vrednost
Uporaba nabavnovrednostnega načina, ki se uporablja pri ocenjevanju vrednosti specialnih sredstev za računovodsko poročanje, kjer so neposredni tržni dokazi omejeni ali niso razpoložljivi.
 
Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti, 9.4
Trenutna reprodukcijska ali nadomestitvena nabavna vrednost sredstva, zmanjšana za odbitke zaradi fizične obrabe in vse ustrezne oblike zastarelosti in optimizacije.

Glej tudi Cost Approach.
 
 
PO 8, 3.1
Depreciation

Amortiziranje
i) V pomenu ocenjevanja vrednosti sredstev se amortizacija nanaša na zmanjšanje reprodukcijske ali nadomestitvene vrednosti, ki izraža fizično poslabšanje, funkcionalno (tehnično) in gospodarsko (zunanje) zastaranje, da bi ocenili vrednost sredstva v hipotetični menjavi na trgu, če nimamo na razpolago neposrednih prodajnih dokazov. Pri računovodskem poročanju se amortizacija nanaša na obremenitev prihodka, ki izraža načrtno razporeditev amortizirljivega zneska sredstva v njegovi dobi koristnosti. Za vsako posamezno podjetje in njegovo uporabo sredstva je specifična in ni nujno rezultat vpliva trga.
 
Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti, 3.7;
ii) Strogo dosledno razporejanje amortizirljivega zneska posameznega sredstva v njegovi dobi koristnosti.

Glej tudi Accruals for Depreciation, Accrued or Accumulated Depreciation.
 
 

MRS 16, 6; MRS 36, 5; MRSJS 17, 12
Deprival Value

Oslabljena vrednost
i) V povezavi s trgom – nabavna vrednost za lastnika, ki na trgu kupi nadomestitveno sredstvo; imenovana tudi Net Current Replacement Cost (čista trenutna nadomestitvena vrednost).

ii) Zunaj povezave s trgom – vrednost sredstva za obstoječega lastnika, ki je enaka višji vrednosti od dveh možnih: vrednosti koristi za lastnika ali preostali vrednosti sredstva.

V tem primeru je oslabljena vrednost primer podlage ocenjevanja vrednosti, ki izraža netržno zasnovo vrednosti sredstva pri uporabi kot dela delujočega podjetja in je včasih označena kot Optimal Deprival Value (optimalna oslabljena vrednost).

Glej tudi Going Concern Value.
 
 

Desk Review

Pisarniški pregled
Pregled ocenjevanja vrednosti, ki je omejen na podatke, predstavljene v poročilu, ki so lahko ali pa ne neodvisno potrjeni. Na splošno je opravljen z uporabo kontrolnega seznama postavk. Pregledovalec kontrolira natančnost izračunov, smiselnost podatkov, ustreznost metodologije in skladnost z napotki naročnika, zakonskimi zahtevami in poklicnimi standardi.

Glej tudi Field Review.
 
 
PO 11, 3.4
Develop

Razvijanje/izgradnja
Izvajati katerokoli gradbeno, pripravljalno, minersko ali drugo delo na zemljišču ali pod njim ali izvajati kakršnokoli bistveno spremembo uporabe pri kaki zgradbi ali zemljišču.
 
 
Direct Costs

Neposredni stroški
 
 

Stroški, ki so neposredno povezani s fizičnim proizvajanjem sredstva, npr. material in delo.
 
 

Discount for Lack of Control

Odbitek za pomanjkanje
obvladovanja
Znesek ali odstotek, ki je odštet od sorazmernega dela vrednosti 100-odstotnega deleža v lastniškem kapitalu v podjetju in izraža odsotnost nekaj moči ali celotne moči obvladovanja.

Glej tudi Control Premium.
 
 

PO 6, 3.14

Discount Rate

Diskontna mera
Mera donosa, uporabljena za pretvorbo denarnega zneska, danega ali prejetega v prihodnosti, v sedanjo vrednost. Teoretično naj izraža oportunitetne stroške kapitala, in sicer mero donosa, ki ga kapital lahko ustvari, če je uporabljen drugje s podobnim tveganjem. Imenovana tudi mera donosa (yield rate).
 
 
PO 9, 3.4
Discounted Cash Flow (DCF) Analysis

Metoda diskontiranega denarnega toka
Tehnika finančnega modeliranja, zasnovana na izrecnih predpostavkah glede predvidenega denarnega toka pri premoženju ali podjetju. Metoda DCF kot sprejeta metodologija v okviru načina kapitalizacije donosa pri ocenjevanju vrednosti vključuje projekcijo niza periodičnih denarnih tokov bodisi pri delujočem premoženju, razvijajočem se premoženju ali podjetju. Pri teh projektiranih nizih denarnega toka se uporabi ustrezna, tržno zasnovana diskontna mera, da se pridobi indikacija sedanje vrednosti toka donosa, ki je povezan s premoženjem ali podjetjem. Pri delujočih vrstah nepremičnega premoženja je periodični denarni tok praviloma ocenjen kot bruto donos, zmanjšan za izgube zaradi nezasedenosti in nerealiziranih terjatev ter zmanjšan za poslovne odhodke/odtoke. Niz periodičnih čistih poslovnih donosov skupaj z oceno preostale/končne vrednosti, predvidene na koncu dobe projekcije, je nato diskontiran. Pri razvijajočem se premoženju so ocenjeni kapitalski izdatki, razvojni stroški in predvideni prihodki iz prodaje, da dobimo niz čistih denarnih tokov, ki so nato diskontirani prek projiciranih obdobij razvoja in trženja. Pri podjetju so diskontirane ocene periodičnih denarnih tokov in vrednost podjetja na koncu projiciranega obdobja. Najpogosteje se metoda DCF uporablja pri notranji meri donosa (internal rate of return – IRR) in čisti sedanji vrednosti (net present value – NPV).
 
 
PO 9, 3.1; PO 12, 3.2
Dividends Method
 
 

Glej Discounted Cash Flow Analysis.
 
 

Easement

Služnost
Nelastniške (nematerialne) pravice do zemljiškega premoženja, ki opravičuje uporabo, ne pa lastništva dela tega premoženja.

Glej tudi Right of Way.
 
 
Vrste premoženja, 2.2.4.2
Economic Life

Doba gospodarne uporabe

Bodisi

i) doba, v kateri je mogoče pričakovati, da bo sredstvo lahko gospodarno uporabljal en uporabnik ali več uporabnikov, ali

ii) doba, v kateri je mogoče pričakovati, da bo en uporabnik ali več s sredstvom pridobil neko število proizvodnih ali podobnih enot.
 
 

MRS 17.4
Economic Obsolescence

Gospodarska zastarelost
Izguba vrednosti zaradi dejavnikov zunaj obravnavanega sredstva.

Gospodarsko zastarelost se imenuje tudi zunanje, okoljsko ali lokacijsko zastaranje. Primeri gospodarskega zastaranja so spremembe v konkurenčnosti ali v uporabi zemljišč v sosedstvu, kot je industrijski obrat poleg stanovanjskega naselja.

Domneva se, da ni odpravljivo, če so stroški odpravljanja problema nesmotrni.
 
 
Economic Rent
 
 
Glej Market Rent.
 
 
Effective Age

Dejanska starost
Starost stvari, npr. zgradbe, ki jo označuje njeno fizično stanje in koristnost v primerjavi z njeno dobo koristnosti in ne njena kronološka starost.

Obseg vzdrževanja in skrbi pri zgradbi pomaga določiti njeno dejansko starost. 5 let stara zgradba ima lahko dejansko starost 10 let zaradi slabega vzdrževanja.
 
 
Effective Date

Datum ocenjevanja vrednosti
 
 
Datum, na katerega se nanaša mnenje ocenjevalca vrednosti. Imenovan tudi Valuation Date in/ali As of Date.
 
 
Elements of Comparison

Sestavine primerjanja
Posebne značilnosti vrst premoženja in transakcij, ki povzročajo spreminjanje cen, plačanih za nepremičnine. Sestavine primerjanja med drugim vključujejo naslednje: prenos premoženjskih pravic, finančne pogoje, prodajne pogoje, tržne pogoje, lokacijo in fizične in gospodarske značilnosti.
 
 
PO 1, 3.3
Emerging market

Porajajoči se trg
Trg, ki raste po obsegu, zahtevnosti in pomenu v narodnem gospodarstvu, ki je na prehodu, da bi postalo razvitejše in tržno zasnovano. Lahko je finančni trg s kratkim preteklim delovanjem in/ali nizko ravnijo kapitalizacije. Splošne značilnosti porajajočih se trgov lahko vključujejo pomembne strukturne spremembe v narodnem gospodarstvu, hiter razvoj političnega, pravnega in institucionalnega okvira ter prehod iz planskega ali dirigiranega gospodarstva v tržno usmerjeno gospodarstvo. Rezultat je, da porajajoči se trgi postajajo vedno bolj globalni.
 
 

Bela listina – Ocenjevanje vrednosti na porajajočih se trgih, 2.1

Eminent Domain

Pravica do prisilnega odkupa
Pravica države, da prevzema asebno premoženje v javno uporabo po plačilu pravične odškodnine.

Izraz eminent domain se uporablja v Severni Ameriki.

Glej tudi Compulsory Acquisition, Condemnation.
 
 
Encumbrance

Obremenitev
Delež ali pravica na nepremičnini, ki lahko poveča ali zmanjša vrednost nepremičnine, vendar lastniku ne preprečuje njenega prenosa. Primeri zajemajo služnost ali omejevalne zaveze.
 
 
Enterprise
 
 
Glej Business Entity.
 
 
Environmental Factors

Okoljski dejavniki
Vplivi zunaj premoženja, katerega vrednost se ocenjuje in ki lahko pozitivno, negativno ali sploh ne vplivajo na njegovo vrednost. Nevarne ali strupene snovi je mogoče najti na zemljišču ali zunaj zemljišča premoženja, katerega vrednost se ocenjuje.
 
 
PO 7, 3.1.1
Equipment

Druga oprema
 
 
Druga sredstva, ki se uporabljajo kot pomoč pri delovanju podjetja.
 
 
PO 3, 3.1
Equitable or Equity Interest

Lastniško upravičenje
Pravica upravičenca v skrbništvu v nasprotju s pravno pravico skrbnika. Za upravičenca velja, da ima dejansko lastninsko pravico, medtem ko ima skrbnik pravno pravico.
 
 
Vrste premoženja, 2.2.5.2
Equity Net Cash Flow
 
 
Glej Cash Flow.
 
 
Escheat

Zapuščina brez dedičev
 
 
Pravica države, da prevzame lastninsko pravico nad premoženjem, kadar umre lastnik brez oporoke ali določitve naslednikov.

Glej tudi Bona Vacantia.
 
  
Expense Pass-throughs (Recoverable Costs)

Na odhodke naslonjena najemnina

Oblika stopnjevanja najemnine, po kateri najemnik plača neposredni delež v poslovnih odhodkih.

Izraz expense pass-throughs se uporablja v Severni Ameriki, recoverable costs pa v Britanski zvezi držav.

Glej tudi Rent Escalations.
 
 

Expenses
 
 
Glej Operating Expenses.
 
 
Exploration Property or Area

Premoženje za raziskovanje ali
območje raziskovanja
 
 
Upravičenje na rudniški ali naftni nepremičnini, kjer se aktivno raziskujejo rudno bogastvo ali naftni viri, za kar pa ni izkazanih gospodarskih zmožnosti.
 
 

PO 14, 3.2

External Obsolescence
 
 
Glej Economic Obsolescence.
 
 
External Valuer

Zunanji ocenjevalec vrednosti
Ocenjevalec, ki s sodelavci nima nobenih pomembnih zvez z naročnikom, njegovim posrednikom ali s predmetom ocenjevanja vrednosti.

Glej tudi Independent Valuer, Internal Valuer.
 
 
Kodeks vedenja, 3.5
Extractive Industries

Ekstraktivne panoge
Tiste panoge, ki vsebujejo iskanje, črpanje in ustrezno predelavo naravnih bogastev, ki so na ali v zemeljski skorji ali blizu nje. Sestavljajo jo rudarske panoge in naftna industrija. Ne vključujejo industrijskega sektorja, ki je usmerjen na črpanje vode iz zemlje, vendar pa vključujejo črpanje geotermalnih tekočin kot virov energije.
 
 
PO 14, 3.1
Fair Value

Poštena vrednost
i) Znesek, za katerega je mogoče zamenjati sredstvo med dobro obveščenima in voljnima strankama v transakciji med nepovezanima in neodvisnima strankama. V računovodstvu poštena vrednost napoveduje prodajo, do katere lahko pride v okoliščinah in pogojih, drugačnih od tistih, ki prevladujejo na prostem trgu za normalno, redno razpolaganje sredstev. To vključuje možnost prodaje pri kratkoročnih težavah ali v drugih nepričakovanih okoliščinah po opredelitvi tržne vrednosti.

ii) Izraz poštena vrednost se uporablja tudi pri pravnih sporih/tožbah za poravnavo v sporih med strankami, v okoliščinah, v katerih ni upoštevana opredelitev tržne vrednosti. Zato poštena vrednost ni sopomenka za tržno vrednost.

iii) Poštena vrednost lahko pomeni zmožnost sredstva, da daje koristi, in sicer prihodnje gospodarske koristi, povezane s sredstvom glede možnosti, da prispeva v podjetje, neposredno ali posredno, k denarnemu toku.
 
  
MRS 16, 6; MRS 17, 4 itd.; MRSJS 16, 6
Fair Value Less Costs to Sell

Poštena vrednost, zmanjšana za
stroške prodaje
Znesek, ki ga je mogoče pridobiti s prodajo sredstva ali denar ustvarjajoče enote v transakciji med nepovezanima in neodvisnima ter dobro obveščenima in voljnima strankama, zmanjšan za stroške njegove odtujitve.
 
 
MRS 36, 6
Fair Value Model
 
 
Glej Revaluation Model.
 
 
Feasibility Study in the Extractive Industries

Študija izvedljivosti v ekstraktivnih panogah
Obsežna študija rudninskih rezerv in naftnih zbirališč, v kateri se upoštevajo vsi geološki, tehnični, obratovalni, gospodarski, tržni, okoljski, regulatorski in drugi ustrezni dejavniki v zadostnih podrobnostih. Študija se lahko ustrezno uporablja kot podlaga za končno odločitev predlagatelja ali finančne institucije, da nadaljuje ali financira razvoj predvidenega premoženja za proizvodnjo rudnin ali nafte.

Glej tudi Prefeasibility Study in the Extractive Industries.
 
 
PO 14, 3.3
Fee Simple (Estate)

Svobodno lastništvo
 
 
Absolutno lastništvo, ki ga lahko omejuje le država, ki se imenuje tudi feehold.
 
 

Vrste premoženja, 2.2.2

Field Review

Pregled na terenu
Pregled ocenjevanja vrednosti, ki vključuje pregled zunanjosti in včasih notranjosti obravnavanega premoženja ter možen pregled primerjalnega premoženja, da bi bili potrjeni podatki, navedeni v poročilu. Na splošno je opravljen z uporabo kontrolnega seznama, ki zajema postavke, preverjene pri pisarniškem pregledu, lahko pa vključuje tudi potrjevanje tržnih podatkov, raziskavo za pridobitev dodatnih podatkov in preverjanje uporabljenih računalniških programov pri izdelavi poročila.

Glej tudi Desk Review.
 
 

PO 11, 3.5

Finance Lease

Finančni najem
Najem, pri katerem se prenesejo vse pomembne oblike tveganja in koristi, povezanih z lastništvom sredstva. Lastninska pravica lahko preide na drugo stran ali pa tudi ne.

Glej tudi Operating Lease.
 
 

MRS 17, 3

Financial Asset

Finančno sredstvo

Vsako sredstvo, ki je:
(a) denar;

(b) kapitalski inštrument drugega podjetja;

(c) pogodbena pravica:

(i) prejeti denar ali drugačno finančno sredstvo od drugega podjetja; ali
(ii) zamenjati z drugim podjetjem finančna sredstva ali finančne obveznosti pod pogoji, ki utegnejo biti ugodni za podjetje; ali

(d) pogodba, ki se lahko poravna, ali se bo poravnala, z lastnimi kapitalskimi inštrumenti podjetja in je:

(i) neizpeljan (inštrument), za katerega je podjetje (lahko) zavezano prejeti spremenljivo število lastnih kapitalskih inštrumentov podjetja; ali

(ii) izpeljan inštrument, ki se lahko ali se bo poravnal drugače kot z zamenjavo določenega zneska denarja ali drugega finančnega sredstva za določeno število lastnih kapitalskih inštrumentov podjetja. Za ta namen lastni kapitalski inštrumenti podjetja ne zajemajo tudi inštrumentov, ki so sami po sebi pogodbe za prihodnji prejem ali izročitev lastnih kapitalskih inštrumentov podjetja.
 
 

MRS 32, 11

Financial Instrument

Finančni inštrument
Vsaka pogodba, na podlagi katere nastane finančno sredstvo enega podjetja in finančna obveznost ali kapitalski inštrument drugega podjetja.
 
 

MRS 32, 11

Financial Interests

Finančne pravice
Pravice, ki so ustvarjene s hipotekami, pri katerih se premoženje uporablja kot poroštvo za zavarovanje financiranja ali pa se premoženje obremeni. Položaj lastniškega kapitala v premoženju se pojmuje kot posebna finančna pravica.
 
Vrste premoženja, 2.2.5.3
Finančne pravice izvirajo iz pravne delitve lastniških pravic v podjetjih in nepremičninskih pravicah (npr. osebne družbe, konzorciji, kapitalske družbe, sonajemništva, skupni podvigi), iz pogodbene podelitve opcijske pravice do nakupa ali prodaje premoženja (npr. nepremičnina, delnice ali drugi finančni inštrumenti) po navedeni ceni v določenem obdobju ali iz ustvarjanja naložbenih inštrumentov, zavarovanih z vloženimi nepremičninskimi sredstvi.
 
 
Vrste premoženja, 5.1
Financial liability

Finančni obveznost
Vsaka obveznost, ki je:

(a) pogodbena obveza:

(i) izročiti drugemu podjetju denar ali drugačno finančno sredstvo; ali

(ii) zamenjati z drugim podjetjem finančna sredstva ali finančne obveznosti pod pogoji, ki utegnejo biti neugodni za podjetje; ali

(b) pogodba, ki se lahko poravna, ali se bo poravnala, z lastnimi kapitalskimi inštrumenti podjetja in je:

(i) neizpeljan inštrument, za katerega je podjetje (lahko) zavezano izročiti spremenljivo število lastnih kapitalskih inštrumentov podjetja; ali

(ii) izpeljan inštrument, ki se lahko poravna ali se bo poravnal drugače kot z zamenjavo določenega zneska denarja ali drugega finančnega sredstva za določeno število lastnih kapitalskih inštrumentov podjetja. Za ta namen lastni kapitalski inštrumenti podjetja ne zajemajo tudi inštrumentov, ki so sami po sebi pogodbe za prihodnji prejem ali izročitev lastnih kapitalskih inštrumentov podjetja.
 

MRS 32, 11
Financial modelling

Finančno modeliranje
Projekcija modela periodičnega donosa ali denarnega toka pri podjetju ali premoženju, iz katerega je mogoče izračunati mere finančnega donosa. Projekcije donosa ali denarnega toka nastajajo z uporabo finančnega modela, ki upošteva pretekla razmerja med prihodki, odhodki in naložbenimi zneski kot tudi projekcije teh spremenljivk. Finančno modeliranje je lahko uporabljeno tudi kot orodje poslovodstva za preizkus pričakovanih učinkov premoženja, za tehtanje verodostojnosti in stabilnosti modela DCF ali kot metoda reproduciranja korakov, ki jih izvedejo naložbeniki pri odločanju v zvezi z nakupom, prodajo ali zadržanjem premoženja ali podjetja.

Glej tudi Discounted Cash Flow Analysis.
 
 
PO 9, 3.2
Financial Statements

Računovodski izkazi
i) Popolni računovodski izkazi, ki obsegajo:

(a) bilanco stanja,

(b) izkaz poslovnega izida,
(c) izkaz gibanja kapitala, ki kaže ali:

(i) vse spremembe kapitala ali

(ii) spremembe kapitala, ki ne izhajajo iz kapitalskih poslov z lastniki kapitala,

(d) izkaz denarnih tokov ter

(e) pojasnila, ki obsegajo pregled vseh pomembnih računovodskih usmeritev in drugo pojasnjevalno gradivo.

ii) V računovodstvu obsegajo bilanco stanja in izkaz poslovnega izida. So pisni izkazi finančnega položaja osebe ali podjetja.

iii) Vrednostno izkazani razvidi s predpisano vsebino in obliko za objavljanje zaradi splošnih informacijskih potreb širokega kroga uporabnikov, ki niso nujno prepoznavni. To so ukrepi javne odgovornosti, združene z računovodskimi izkazi, ki so pripravljeni znotraj urejevalnega okvira računovodskih standardov in zakona. Računovodski izkazi so uporabljeni za poročanje o finančnem stanju in izidih delovanja podjetja.
 
 

MRS 1, 8
Fixed or Long-term Assets
 
 
Glej Non-Current Assets.
 
 
Fixtures and Fittings

Pritikline in inštalacije
 
 
Celotne izboljšave, neločljivo povezane s premoženjem, ki se ocenjujejo skupaj.

Glej Trade Fixtures or Tenant’s Fixtures.
 
 
PO 5, 3.5
Forced Sale (Liquidation) Value

Vrednost pri prisilni prodaji (likvidacijska vrednost)
 
 
i) Znesek, ki ga lahko primerno prejmemo za prodajo premoženja v določenem časovnem obdobju, ki je prekratko, da bi izpolnjevalo časovno obdobje trženja, ki ga zahteva opredelitev tržne vrednosti. V nekaterih državah lahko vrednost pri prisilni prodaji vključuje tudi nevoljnega prodajalca in kupca ali kupce, ki kupujejo dobro obveščeni o slabostih prodajalca.

ii) Tržna vrednost pod pogojem, da ima prodajalec časovno omejitev pri dokončni prodaji, ki ne velja kot utemeljeno časovno obdobje, če se upoštevajo narava sredstva, njegova lokacija in stanje na trgu.
 
 
MSOV 2, 3.7
Forestry/Timberland

Gozdarstvo/gozdovi
 
 
Vrste premoženja v kmetijstvu, uporabljene za rast drevja, ki ni sadno, ki ga občasno posekajo po dolgih obdobjih rasti (10 do 20 let ali več). Obravnavajo se kot vrste premoženja v kmetijstvu, ker proizvajajo pridelek, tj. les, čeprav ta pridelek zahteva daljše obdobje rasti.

Glej tudi Perennial Plantings.
 
 
PO 10, 3.7
Fractional Interests
 
 
Glej Partial Interests.
 
 
Freehold

Popolna lastnina zemljišča
 
 
Absolutno lastništvo, ki ga lahko omejuje le država, poznano tudi kot fee simple estate.

Posestvo, ki je v trajni lasti.
 
 
Vrste premoženja, 2.2.2
Freehold Interest

Popolna lastninska pravica na
zemljišču
Svobodno lastništvo, ki predstavlja stalno lastništvo zemljišča.
 
 
PO 2, 3.1.1
Freehold subject to Lease Interest/s

Popolna lastnina zemljišča, danega
v najem
 
 
Ima isti pomen kot leased fee interest, ki predstavlja lastninsko pravico najemodajalca, ki ima v lasti nepremičnino, dano v najem drugim.
 
 
PO 2, 3.1.5
Functional Obsolescence

Funkcionalna zastarelost
Izguba vrednosti v ustroju zaradi sprememb v okusih, nagnjenjih, tehničnih novosti ali tržnih standardov.

Funkcionalno zastaranje vključuje preplačani znesek ob nabavi in nepotrebne stroške delovanja. Lahko je odpravljivo ali neodpravljivo. Imenuje se tudi Technical Obsolescence.
 
 
Furniture, Fixtures, and Equipment (FF&E)

Notranja oprema
Pojem, ki se uporablja v Severni Ameriki za sklicevanje na opredmetene premičnine in najemnikovo opremo ter najemnikove izboljšave.

Glej tudi Personal Property.
 
 
Vrste premoženja, 3.2.2.2; PO 5, 3.6
GAVP

Splošno sprejeta načela ocenjevanja vrednosti
 
 
General Accepted Valuation Principles; najboljše rešitve v stroki ocenjevanja vrednosti.
 
 
Uvod v MSOV – Cilji in področje
Going Concern

Delujoče podjetje
Podjetje se običajno obravnava kot delujoče podjetje, in sicer tako, da nadaljuje poslovanje v predvidljivi prihodnosti.
Predpostavlja se, da podjetje nima namena in potrebe po likvidaciji ali znatnem zmanjšanju svojega poslovanja.
 
MRS – Okvirna navodila, 23, MRS 1, 23-24
Delujoče podjetje.
 
PO 4, 3.11; PO 6, 3.19.1
Izraz delujoče podjetje se uporablja tudi kot premisa, pod katero ocenjevalci vrednosti in računovodje obravnavajo podjetje kot ustanovljeno organizacijo, ki bo nadaljevala svoje poslovanje v neskončnost. Premisa delujočega podjetja je alternativa premise likvidacije. Sprejetje premise delujočega podjetja dovoljuje, da je podjetje ocenjeno nad likvidacijsko vrednostjo, in je pomembno za določanje tržne vrednosti podjetja.
 
 
PO 6, 3.19.2, 5.7.1
Going Concern Value

Vrednost delujočega podjetja
Vrednost podjetja kot celote.
Zasnova vključuje ocenjevanje vrednosti stalno poslujočega podjetja, v okviru katerega je mogoče vrednost delujočega podjetja razdeliti in razporediti na sestavne dele, ki prispevajo k celoti, vendar nobeden od njih sam zase ne predstavlja podlage za tržno vrednost.

Če so nepremičnine v lasti podjetja, oblikujejo del vrednosti delujočega podjetja na podlagi njihove vrednosti za podjetje. Zasnova vključuje ocenjevanje vrednosti nadaljevanja podjetja, pri katerem razmestitev ali porazdelitev celotne vrednosti delujočega podjetja lahko ustvarja sestavine, ki prispevajo k celoti, vendar nobena od njih sama po sebi ne ustvarja tržne vrednosti.

Glej tudi Deprival Value.
 
MSOV 2, 3.3, 6.4
Vrednost podjetja ali deleža v njem kot delujočega podjetja.
 
PO 4, 3.12.1; PO 6, 3.20.1
Neopredmetene sestavine vrednosti v podjetju, ki posluje in izhajajo iz dejavnikov, kot so izurjena delovna sila, delujoči obrat ter potrebne licence, sistemi in postopki v podjetju.
 
 

PO 4, 3.12.2; PO 6, 3.20.2

Going-in Capitalisation Rate (Initial Yield)

Začetna mera kapitalizacije
Začetni čisti dobiček na dan transakcije ali ocenjene vrednosti, izražen kot odstotek prodajne cene ali ocenjene vrednosti.

Izraz going-in capitalisation rate se uporablja v Severni Ameriki, initial yield pa v Britanski zvezi držav.
 
 
Goods and Chattels Personal

Osebno blago in premične stvari
V nekaterih državah se pojem uporablja za določljive, prenosne in opredmetene predmete, ki v javnosti veljajo za premičnine.

Glej tudi Personal Property.
 
 

Vrste premoženja, 3.2.1; PO 5, 3.7

Goodwill

Dobro ime
i) Neopredmeteno, vendar tržljivo sredstvo, zasnovano na verjetnosti, da bodo porabniki še naprej uporabljali iste prostore, v katerih poteka poslovanje pod določenim imenom ali se prodaja blago ali opravljajo storitve pod blagovnim imenom, zaradi česar obstajajo možnosti nadaljnjega pridobivanja sprejemljivega dobička.
 
II) Dobro ime lahko vključuje dve različni sestavini: dobro ime, ki je značilno za premoženje ali pa neločljivo povezano z njim in prenosljivo na novega lastnika ob prodaji premoženja, ter osebno dobro ime, ki je povezano z lastnikom ali poslovodjem (v tem primeru sestavina dobrega imena izgine pri prodaji premoženja).
 
Vrste premoženja, 4.4.2.1
iii) Prihodnje gospodarske koristi, ki jih prinašajo sredstva, ki jih ni mogoče posamično identificirati in ločeno pripoznati.

Glej tudi Personal Goodwill, Transferable Goodwill.
 
 
MSRP 3, Priloga A
Greenfield

Nepozidano zemljišče

Nepozidan predel, za katerega je predvidena pozidava; nepozidana zemljišča so navadno na obrobju ali zunaj mestnega območja.

Izraz greenfield se uporablja v Britanski zvezi držav.

Glej tudi Brownfield.
 
 

Gross Cash Flow

Bruto denarni tok
 
 
Glej Cash Flow.
 
 
Ground Lease

Najem zemljišča
Običajno gre za dolgoročni najem zemljišča, pri katerem ima najemojemalec pravico, da izboljša ali gradi na zemljišču in uživa te koristi v času najema
 
 
PO 2, 3.1.8.
Hammer Price

Čista dražbena cena
Sprejeta in objavljena ponudba, ki izključuje vse honorarje in provizije in zato ni nujno, da je nabavna cena.

Glej tudi Auction Price, Private Treaty Sale.
 
 
PO 5, 3.8
Hazardous Substance

Nevarne snovi
V zvezi z ocenjevanjem vrednosti katerikoli material v okviru, okoli ali blizu premoženja, katerega vrednost se ocenjuje, in ima zadostno obliko, količino in biološko razpoložljivost, da ustvarja negativni vpliv na tržno vrednost premoženja.
 
 
PO 7, 3.2
Headlease or Master Lease

Glavni najem ali nadrejeni najem
Najem posameznemu podjetju, ki namerava biti nosilec nadaljnjih najemov podnajemnikom, ki bodo imetniki posesti najetih prostorov.

Headlease je v uporabi v Britanski zvezi držav; master lease je v uporabi v Severni Ameriki.
 
 
PO 2, 3.1.6
Headleasehold Interest or Sandwich Lessor Interest

Glavna najemna pravica
Imetnik glavne najemne pravice.

Headleasehold interest se uporablja v Britanski zvezi držav; sandwich lessor interest se uporablja v Severni Ameriki.
 
 
PO 2, 3.1.7
Heritage and Conservation Assets

Sredstva kulturne in naravne
dediščine
Sredstva, ki imajo določen kulturni, okoljski ali zgodovinski pomen. Sredstva kulturne in naravne dediščine vključujejo zgodovinske zgradbe in spomenike, arheološka najdišča, območja, ki jih je treba ohraniti, naravne rezervate ter umetnine. Sredstva kulturne dediščine imajo pogosto naslednje značilnosti (čeprav te niso nujno omejene le nanje):

a) gospodarske koristi v kulturnih, vzgojnih in zgodovinskih pogledih ni mogoče v celoti izraziti v denarni vrednosti, ki temelji v celoti na tržni ceni;

b) pravne in/ali zakonske obveze lahko prepovejo ali resno omejijo njihovo prodajo;

c) pogosto so nezamenljiva, njihova gospodarska korist pa lahko sčasoma raste, celo če se njihovo fizično stanje slabša; in

d) težko je oceniti njihovo dobo koristnosti, ki v nekaterih primerih lahko traja več stoletij.

Ta opredelitev je skladna z opredelitvijo sredstev kulturne dediščine v MRSJS 17, 8.
 
 

Highest and Best Use

Najgospodarnejša uporaba
Najverjetnejša uporaba premoženja, ki je fizično možna, primerno upravičena, zakonsko dopustna, finančno izvedljiva in katere rezultati izkazujejo najvišjo vrednost premoženja, katerega vrednost se ocenjuje.

Glej tudi Market Value.
 
 
Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti, 6.3
Historic (Historical) Cost Convention (Accounting)

Računovodsko pravilo izvirne
nabavne vrednosti
i) Tradicionalno računovodsko pravilo za sestavljanje računovodskih izkazov na podlagi nabavnih vrednosti, ki jih ima zdajšnji lastnik. Uporaba takega računovodskega pravila ne izraža nujno osnovne vrednosti sredstev na dan bilance stanja.

ii) Sredstva se obravnavajo s plačanimi zneski denarja ali denarnih ustreznikov ali s pošteno vrednostjo nadomestila, danega v trenutku nabave. Obveznosti se obravnavajo z zneski, prejetimi v zameno za obveznosti ali v nekaterih okoliščinah (npr. ko gre za davek iz dobička) z zneski denarnih sredstev ali njihovih ustreznikov, ki jih bo podjetje po pričakovanju moralo plačati za poravnavo dolga v običajnem poslovanju.

Glej tudi Current Cost Convention.
 
 
MRS – Okvirna navodila, 100(a)
Holding Company or Investment Business

Holdinška družba
Podjetje, ki obdrži obvladujoči delež v odvisnih gospodarskih družbah prek lastništva delnic v njih.
 
Vrste premoženja, 4.3.1
Podjetje, ki prejema donose na svoja sredstva.
 
 
PO 6, 3.22
Impairment Loss

Izguba zaradi oslabitve
Znesek, za katerega knjigovodska vrednost sredstva ali denar ustvarjajoče enote presega njegovo nadomestljivo vrednost.
 
MRS 16, 6
Improvements

Izboljšave
Zgradbe, konstrukcije ali spremembe zemljišča trajne narave, ki vključujejo porabo dela in kapitala, in so namenjene povečanju vrednosti ali koristnosti premoženja. Izboljšave imajo različne načine uporabe in dobe gospodarne uporabe.

Glej tudi Land, Value of Improvements.
 
 
PO 8, 3.3
Income
 
 
Glej Net Income.
 
 
Income Capitalisation Approach

Način kapitalizacije donosa
Primerjalni način ocenjevanja vrednosti, ki upošteva podatke o prihodkih in odhodkih, povezanih s premoženjem, ki se ocenjuje, in oceni vrednost s postopkom kapitalizacije. Kapitalizacija povezuje donos (običajno čisti donos) in določeno vrsto vrednosti s pretvorbo zneska donosa v oceno vrednosti. Ta postopek lahko upošteva neposredna razmerja (kjer se za donos v posameznem letu uporabi mera kapitalizacije), mere donosa ali diskontne mere (ki izražajo mere donosa naložbe), ki se uporabijo za serijo donosov v predvidenem obdobju, ali oboje. Na donosu zasnovan način izraža načeli nadomestitve in pričakovanj.
 
 
Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti, 9.2.1.2;
Vrste premoženja, 2.7.2.1; PO 1, 5.12.1; PO 5, 3.9
Income Multiplier or Years’ Purchase

Multiplikator donosa
Razmerje med prodajno ceno ali vrednostjo premoženja in povprečnim letnim donosom ali pričakovanim donosom; lahko je upoštevan bruto ali čisti donos. Uporablja se na donos, da se pride do vrednosti kapitala.

Izraz income multiplier se uporablja v Severni Ameriki; years’ purchase pa v Britanski zvezi držav.

Glej tudi Capitalisation Factor, Investment Method, Valuation Ratio.
 
 
Incurable Depreciation

Neodpravljiva izguba vrednosti
 
 
Takšna fizična obraba in funkcionalno zastaranje, da njegova ozdravitev ni gospodarsko izvedljiva.
 
 
Independent Valuer

Neodvisni ocenjevalec vrednosti
Ocenjevalec vrednosti, ki izpolnjuje posebne zahteve po neodvisnosti pri številnih nalogah, določene s predpisi ali zakonom v zvezi z nekaterimi strankami v nekaterih državah.

Glej tudi External Valuer.
 
 
Kodeks vedenja, 3.6; MNUOV 2, 6.8.3
Indirect Costs

Posredni stroški

Stroški, ki so povezani z gradnjo ali proizvajanjem in jih ni mogoče dejansko spoznati pri posameznem sredstvu.

Primeri vključujejo stroške zavarovanja, stroške financiranja in davkov med gradnjo, nagrade arhitektu, stroške poslovodstva in pravne izdatke.
 
 

Infrastructure Assets

Infrastrukturna sredstva
Sredstva, ki imajo običajno naslednje splošne značilnosti:

a) so del sistema ali mreže;

b) so specialna po naravi in nimajo alternativne uporabe;

c) so nepremična; in

d) njihova odtujitev je lahko omejena.

Zgornje opredelitve so skladne z opredelitvijo infrastrukturnih sredstev v MRSJS 17, 21.
 
 
Initial Yield
 
 
Glej Going-in Capitalisation Rate.
 
 
Injurious Affection

Pravna izguba vrednosti
Zmanjšanje vrednosti lastninske pravice kot posledica uporabe zakonskih določil.

Izraz injurious affection se uporablja v Britanski zvezi držav.

Glej tudi Damages.
 
 
Intangible Assets

Neopredmetena sredstva
Sredstva, ki se kažejo s svojimi gospodarskimi lastnostmi; nimajo fizične materije; lastniku dajejo pravice in prednosti in mu običajno ustvarjajo donos. Razvrščena so glede na nastanek na pravice, razmerja, skupinjena neopredmetena sredstva ali intelektualno lastnino.
 
Na splošno računovodska stroka omejuje pripoznanje na tista posamezna neopredmetena sredstva, ki jih je običajno mogoče pripoznati, imajo zakonsko ali pogodbeno preostalo dobo trajanja in/ali jih je mogoče posamič prenesti in ločiti od podjetja.
 
PO 4, 3.15, 3.15.5
Razpoznavna nedenarna sredstva brez fizičnega obstoja.
 
 
MRS 38, 8
Intangible Property

Neopredmeteno premoženje
 
 
Pravice in prednosti, ki so podeljene lastniku neopredmetenih sredstev.
 
 
PO 4, 3.16
Integrated Unit

Integrirana enota
Kmetijsko podjetje, ki skupno obvladuje vse procese ali del procesov, ki vključujejo proizvodnjo in trženje njegovih proizvodov in/ali pridelkov.
 
 
PO 10, 3.11
Internal Rate of Return (IRR)

Notranja mera donosa
Diskontna mera, ki izenačuje sedanjo vrednost čistega denarnega toka projekta s sedanjo vrednostjo kapitalske naložbe. To je mera, kjer je čista sedanja vrednost (NPV) enaka nič. IRR izraža donos celotnega kapitala in tudi donos izvirne dolgoročne naložbe, na kateri temelji razmišljanje možnih naložbenikov. Zato je pridobivanje IRR iz analiz tržnih transakcij s podobnimi vrstami premoženja, ki imajo primerljive vzorce donosa, pravilna metoda za določanje tržnih diskontnih mer, uporabljenih pri ocenjevanju vrednosti za določanje tržne vrednosti.

Notranja mera donosa, uporabljena pri metodi diskontiranega denarnega toka za ugotovitev vsebovane ali pričakovane mere donosnosti projekta, je tista mera donosa, ki daje čisto sedanjo vrednost (NPV), ki je enaka nič.
 
 
PO 9, 3.5
Internal Valuer

Notranji ocenjevalec vrednosti

Ocenjevalec, zaposlen v podjetju, ki ima v lasti sredstva, ali v računovodskem podjetju, v katerem je odgovoren za pripravo računovodskih razvidov in/ali poročil za podjetje. Na splošno notranji ocenjevalec vrednosti izpolnjuje vse zahteve po neodvisnosti in strokovni nepristranskosti, ki jih zahteva Kodeks vedenja, vendar zaradi javne predstavitve in ureditve morda ni vedno sprejemljivo, da opravlja vlogo neodvisnega ocenjevalca pri nekaterih vrstah nalog.

Glej tudi External Valuer.
 
 

Kodeks vedenja, 3.4
Intrinsic Value

Notranja vrednost
V nekaterih državah znesek, upoštevan na osnovi vrednotenja razpoložljivih dejstev, ki naj bi bili "resnična" ali "realna" vrednost predmeta. Dolgoročna zasnova netržne vrednosti, ki izgladi kratkoročna cenovna nihanja.
 
 

PO 5, 3.10

Invested Capital

Celotni kapital
 
 
Vsota dolga in lastniškega kapitala v podjetju, zasnovana dolgoročno.
 
 
PO 6, 3.24
Invested Cash Flow
 
 
Glej Cash Flow.
 
 
Investment

Naložba
i) Uporaba denarnih sredstev za pridobitev sredstva, od katerega se pričakuje, da bo prinašalo sprejemljivi tok donosa in/ali povečevalo kapitalsko vrednost.

ii) Izraz se uporablja tudi za sklicevanje na sredstvo, ki je pridobljeno zaradi naložbe.

Glej tudi Investment Property.
 
 
Investment Analysis

Analiza naložb
Proučevanje za namene razvijanja ali naložbenja, preračunavanje učinkov naložb, ali analiza transakcije v zvezi z naložbenimi vrstami premoženja. Analize naložb se različno imenujejo: (gospodarske) študije izvedljivosti, tržne ali marketinške analize ali študije finančnih projekcij.
 
 
PO 9, 3.3
Investment Asset

Naložbeno sredstvo
Naložbena sredstva v lasti družbe so nepomembna z vidika poslovnih potreb lastnika družbe.

Zemljišče in/ali zgradbe, s katerimi se pridobiva sedanji ali prihodnji dobiček iz najemnin in/ali, ki obstajajo za ohranitev ali pridobitev vrednosti glavnice ali oboje. Niso namenjena uporabi pri proizvajanju ali dobavljanju proizvodov ali storitev ali za pisarniške potrebe niti prodaji pri rednem poslovanju.

Glej tudi Operational Asset, Surplus Asset.
 
 

Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti, 3.5.3
Investment Method

Metoda naložbenja
Postopek ocenjevanja vrednosti, ki kapitalizira pričakovani prihodnji dobiček ali koristi kot podlago za ocenjevanje tržne vrednosti proučevanega sredstva. Temeljna predpostavka je, da naložbenik ne bo plačal za obravnavano sredstvo več, kot bi plačal za kako drugo sredstvo, ki bi prinašalo enak dobiček ob primerljivem trajanju in gotovosti.

Glej tudi Income Capitalisation Approach.
 
 
Investment Property

Naložbene nepremičnine
i) Nepremičnina (zemljišče ali zgradba ali del zgradbe ali oboje), posedovana (pri lastniku ali najemniku pri finančnem najemu), da bi prinašala najemnino ali povečevala vrednost dolgoročne naložbe ali pa oboje, ne pa za:

(a) uporabo pri proizvajanju ali dobavljanju blaga ali storitev ali za pisarniške namene ali pa

(b) prodajo v rednem poslovanju.

ii) Pri nepremičninah premoženje, ki je v lasti zaradi dajanja v najem tretji stranki in bi bilo morda pozneje uporabljeno pri lastniku, ali da bi ustvarjalo v prihodnosti dobiček iz najemnin ali dobiček pri prodaji.
 
 
MRS 40, 5; MRSJS 16, 6;
MNUOV 1, 3.9
Investment Value or Worth)

Vrednost za naložbenika
Vrednost premoženja za določenega naložbenika ali skupino naložbenikov za določene naložbene cilje. Ta subjektivna zasnova povezuje določeno premoženje z določenim naložbenikom, skupino naložbenikov ali enoto z določljivimi naložbenimi cilji in/ali sodili. Vrednost za naložbenika premoženjskega sredstva je lahko višja ali nižja od tržne vrednosti premoženjskega sredstva. Pojma vrednost za naložbenika ne smemo zamenjevati s tržno vrednostjo naložbenih nepremičnin. Vendar pa lahko tržna vrednost izraža številne posamezne ocene vrednosti za naložbenika določenega premoženjskega sredstva.

Izraz investment value se uporablja v Severni Ameriki; worth se uporablja v Britanski zvezi držav.
 
 
MSOV 2, 3.2
Irrigated Land

Namakalno zemljišče
Zemljišča, ki se uporabljajo pri proizvajanju pridelkov ali krme za živino in zahtevajo uporabo vode, ki ni rezultat naravnih padavin, se imenujejo namakalne poljedelske kmetije (irrigated crop(ping) farms) ali namakalni pašnik (irrigated grazing land). Vrste premoženja, pri katerih primanjkuje vodnih virov, ki niso rezultat naravnih padavin, se imenujejo kmetijska zemljišča z izsušeno zemljo (dry land agricultural properties).
 
 
PO 10, 3.2
Joint Venture

Skupni podvig
Kombinacija dveh ali več podjetij, ki se združijo za izvedbo posebnega projekta; razlikuje se od osebne družbe, ker je njegovo trajanje omejeno in povezano z določenim projektom.
  
Vrste premoženja, 5.1.2.2
Pogodbeni sporazum, po katerem se dve stranki ali več strank lotita gospodarskega delovanja, ki je predmet skupnega obvladovanja.
 
 
MRS 31, 3
Land

Zemljišče
Ocenjevanje vrednosti zemljišča, kakor če bi bilo nezasedeno, ali zemljišča in njegovih izboljšav, je gospodarska zasnova. Ne glede na to, ali je prazno ali izboljšano, se na zemljišče sklicujemo tudi kot na nepremičnino.

Zemeljska površina, prostor pod njo, ki se razteza do središča zemlje, in prostor nad njo, ki se razteza do neba.

Lastništvo zemljišča in pravice, povezane z njim, so predmet zakonodaje določene države.

Glej tudi Improvements, Property, Real Estate, Real Property.
 
 
Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti, 2.1, 2.2
Land Use Planning

Načrtovanje uporabe zemljišča
Predvideni program, ki ga postavlja lokalna oblast za prihodnji razvoj območja v skladu s posebno uporabo ali načini uporabe zemljišča. Načrtovanje uporabe zemljišča, ki predstavlja obliko politične moči, ki jo izvaja država, daje podlago za določanje namembnosti.
 
 
Bela listina – Ocenjevanje vrednosti na porajajočih se trgih, 2.3
Lease

Najem
i) Pogodbeni dogovor, s katerim so pravice do uporabe in posesti prenesene od lastnika lastninske pravice premoženja (imenovanega zemljiški posestnik ali najemodajalec) v zameno za obljubo drugega (imenovanega najemnik ali najemojemalec), da bo plačeval določeno najemnino. V praksi so pravice in dolžnosti strank lahko zapletene in odvisne od posebnih določil v pogodbi.
 
PO 2, 3.1.2
ii) Sporazum, s katerim najemodajalec prenese na najemnika v zameno za plačilo ali niz plačil pravico do uporabe sredstva za dogovorjen čas.
 
 
MRS 17, 4
Lease Interest

Najemna pravica
Poznana tudi kot pravica najemojemalca (Lessee Interest), pravica najemnika (Tenant’s Interest) ali najeta posest (Leasehold Estate). Lastninska pravica, ki jo ustvarjajo določila najemne pogodbe, ne pa temeljne pravice iz lastnine na nepremičnini. Najemna pravica je odvisna od pogojev posebnega najemnega dogovora, ki se izteče v določenem času, in jo je možno deliti ali dati v podnajem drugim (tretjim) strankam.
 
 
PO 2, 3.1.4
Leased Fee Estate

Lastninska pravica do predmeta, danega v najem
Lastninska pravica, ki jo lastnik ali najemodajalec ohrani na premoženju, ki je predmet najema, pri čemer je pravica uporabe in posedovanja prenesena na najemnika.

Lastninska pravica do premoženja, danega v najem.

Primerjaj Leasehold Estate.
 
 
Vrste premoženja, 2.2.3
Leasehold Estate

Najemna pravica do posesti
Pravica, ki jo najemnik ali najemojemalec pridobi z najemom, vključno s pravico do uporabe in zasedbe v določenem obdobju in pod določenimi pogoji (npr. plačilo premije in/ali najemnine).

Najemna pravica ima lahko različno dobo trajanja, npr. 25, 60 in 99 let itd.
 
 
Vrste premoženja, 2.2.3
Leasehold Improvements or Tenant’s Improvements

Najemnikove izboljšave
Trajne izboljšave ali dodatki k zemljišču ali zgradbam, ki jih je dal najemnik vgraditi in jih je tudi plačal, da bi izpolnile njegove potrebe; značilno je, da jih najemnik ob izteku najema lahko odstrani; odstranitev ne povzroči nobene materialne škode na nepremičninah.

Glej tudi Personal Property, Trade Fixtures or Tenant’s Fixtures.
 
 
Vrste premoženja, 3.2.2; PO 5, 3.11
Leasehold Interest
 
 
Glej Lease Interest.
 
 
Legal Estates

Zakonite posesti
Pravice ali upravičenja v nepremičninskih pravicah izhajajo iz zakonitih posesti; zakonite posesti opredeljujejo zakoni države, v katerih so posesti in so običajno odvisne od zunanjih omejitev, ki jih določi država, kot so npr. obdavčenje, prisilni prevzem, reguliranje ali prilastitev vlade, če ni oporoke.
 
 
Vrste premoženja, 2.2.1
Legal Framework

Pravni okvir
 
 
Celota zakonov, ki predpisujejo pravice in upravičenja v lastništvu premoženja kot tudi oblast, ki jo ima država nad premoženjem.
 
 
Bela listina – Ocenjevanje vrednosti na porajajočih se trgih, 2.2
Legal Life

Doba pravnega varstva
Zakonsko dovoljena doba trajanja neopredmetenih sredstev (tj. obdobje, ko je neopredmeteno sredstvo možno zakonsko zaščititi).
 
 
PO 4, 3.17; 5.8.2.1.4.2
Lessee

Najemnik
 
 
Oseba, ki ima v najemu premoženje in zanj plačuje najemnino. Lessee se običajno imenuje tenant.
 
 
Lessee Interest
 
 
Glej Lease Interest.
 
 
Lessor

Najemodajalec
Oseba, ki je lastnica pravic do uporabe sredstva, vendar jih je prenesla na drugega (najemnika) na podlagi najemne pogodbe. Lessor se običajno imenuje landlord.
 
 
Lessor Interest

Pravica najemodajalca
Pravice, ki jih ima najemodajalec v vsaki od okoliščin (opisanih v določilih) pri popolni lastnini zemljišča, danega v najem, pri glavnem najemu ali nadrejenem najemu ali pri glavni najemni pravici.
 
 
PO 2, 3.1.3
Limiting Conditions

Omejitveni pogoji
 
 
Ovire, ki jih pri ocenjevanju vrednosti postavljajo naročniki, ocenjevalec vrednosti ali lokalni predpisi.
 
 
Kodeks vedenja, 3.2
Liquidation Value
 
 
Glej Forced Sale Value.
 
 
Liquidator

Likvidator
 
 
Oseba, ki jo imenujejo sodišče, upniki gospodarske družbe ali člani gospodarske družbe, da opravi njeno likvidacijo.
 
 
Livestock Ranches/Stations

Živinorejske kmetije/postaje
Vrste premoženja v kmetijstvu, uporabljene za gojenje in hranjenje živali, kot so govedo, ovce, prašiči, koze, konji ali njihove kombinacije. Uporaba teh vrst premoženja ima lahko številne oblike. Delovanje kmetije lahko obsega rejo in prodajo živali. Mlade živali so lahko pridobljene od zunaj in nato gojene znotraj premoženja. Živali so lahko gojene za porabniške namene ali za pleme. Krma za živali je lahko pridobljena znotraj premoženja, uvožena ali pridobljena iz obeh virov. Vrste premoženja, uporabljene pri proizvajanju in hranjenju živine, zahtevajo znatne dolgoročne naložbe v gradbene objekte (staje, zavetja za živino, hlevi, zaščitne ograde) in živino, ki je lahko ali ni amortizirljiva, kar je odvisno od zakonov ali drugih predpisov, ki veljajo v državi.
 
 
PO 10, 3.5
Loan Security

Poroštvo za posojilo
Sredstvo, ki je pravno označeno kot razpoložljivo posojilodajalcu za uresničitev in pokritje denarja, ki ga je posojilojemalec dolžan, vendar ga ni sposoben vrniti.
 
 
Machinery

Stroji
Stroj je naprava, ki uporablja mehanično silo in ima več delov, od katerih ima vsak svojo funkcijo, skupaj pa opravljajo določene vrsto dela.

Za ocenjevanje vrednosti se upoštevajo posamezni stroji ali skupina strojev.
 
 
Majority Control

Večinsko obvladovanje
 
 
Stopnja obvladovanja, ki jo omogoča večinski položaj.
 
 
PO 6, 3.26
Majority Interest

Obvladujoči delež
 
 
Stanje lastništva, ki je večje od 50 % glasovalnega deleža v podjetju.
 
 
PO 6, 3.25
Management Accounts or Internal Accounts

Poslovodski obračuni
Obračuni, ki jih uporabljajo tisti, ki upravljajo podjetja, da spremljajo in usmerjajo dnevno delovanje. Predloženi so za pomoč pri odločanju v podjetju in niso objavljeni ter niso predmet zunanjega urejanja.
 
 
Market

Trg
Trg predstavlja okolje za trgovanje s proizvodi in storitvami med kupci in prodajalci s pomočjo cenovnega mehanizma.

Zasnova trga vključuje trgovanje s proizvodi in/ali storitvami med kupci in prodajalci brez pretiranih omejitev njihovih dejavnosti. Trg je lahko lokalni, nacionalni ali mednarodni.

Glej tudi Demand, Principle of Supply and Demand, Supply.
 
 
Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti, 4.4; Uvod v MSOV 1, 2 in 3, 2.0; PO 1, 3.5
Market Approach

Način tržnih primerjav
Splošen način ocenjevanja vrednosti neopredmetenega sredstva z uporabo ene metode ali več, ki primerjajo predmet ocenjevanja vrednosti s podobnimi sredstvi, ki so bila prodana.
 
PO 4, 3.18
Splošni način ocenjevanja vrednosti podjetja, lastniškega deleža v podjetju ali vrednostnice, pri katerem se uporablja ena metoda ali več, ki primerja predmet ocenjevanja vrednosti s podobnimi podjetji, lastniškimi deleži v podjetjih ali vrednostnicami, ki so bili prodani.

Vsak način ocenjevanja vrednosti, ki temelji na uporabi podatkov, ki izražajo tržne transakcije, in na utemeljevanju, ki ustreza razmišljanju udeležencev na trgu.
 
 
PO 6, 3.27
Market Rent

Tržna najemnina
Ocenjeni znesek, za katerega naj bi voljan najemodajalec dal v najem voljnemu najemojemalcu premoženje ali prostor v okviru premoženja na datum ocenjevanja vrednosti v transakciji med nepovezanima in neodvisnima strankama po ustreznem trženju, kjer sta stranki delovali seznanjeno, previdno in brez prisile. Kadar obravnavamo tržno najemnino, moramo določiti tudi "ustrezne pogoje najema", ki izražajo tržno najemnino.
 
 
PO 2, 3.1.9.1
Market Value

Tržna vrednost
Ocenjeni znesek, za katerega naj bi voljan kupec in voljan prodajalec zamenjala premoženje na datum ocenjevanja vrednosti v transakciji med nepovezanima in neodvisnima strankama po ustreznem trženju, kjer sta stranki delovali seznanjeno, previdno in brez prisile.

Zamisel tržne vrednosti izraža skupno dojemanje in delovanje na trgu in je podlaga za ocenjevanje vrednosti večine pojavov v tržno zasnovanem gospodarstvu. Strokovno izpeljana tržna vrednost je nepristranska ocena vrednosti prepoznane pravice lastništva posameznega predmeta na določen dan.

Glej tudi Highest and Best Use, Non-Market Bases of Value.
 
 

MSOV 1, 3.1

Marketability Discount

Odbitek za pomanjkanje tržljivosti
 
 
Znesek ali odstotek, ki se odšteje od deleža v lastniškem kapitalu in izraža pomanjkanje tržljivosti.
 
 
PO 6, 3.29
Marriage Value or Assemblage Value

Vrednost povezav
Prirastek vrednosti zaradi združitve dveh ali več upravičenj do premoženja; svojstven primer posebne vrednosti (na primer vrednost dveh sosednjih zemljiških parcel kot ena vrsta premoženja je lahko večja od seštevka ločenih vrednosti).

Glej tudi Special Value.

Izraz marriage value se uporablja v Britanski zvezi držav; v Severni Ameriki, se uporabljata izraza assemblage value in plottage value.
 
 
MSOV 2, 3.8
Marriage Value or Merged Interests Value

Vrednost povezav ali vrednost
združenih pravic
 
 
Morebitni presežek vrednosti nad vsoto dveh posameznih pravic ali več, če te pravice združimo.

Izraza marriage value ali merged interests value se uporabljata v Britanski zvezi držav.
 
 
PO 2, 3.1.10
Mass Appraisal

Množično ocenjevanje vrednosti
Postopek ocenjevanja vrednosti več vrst premoženja na določen dan s sistematično in uniformirano uporabo metod in tehnik ocenjevanja vrednosti, ki omogočajo statistični pregled in analizo rezultatov.
 
 
PO 13, 3.3
Mass Appraisal ProcessPostopki, uporabljeni pri množičnem ocenjevanju vrednosti, da bi prišli do ocen in/ali indikacij. Ta proces obsega osem korakov, opredeljenih v PO 13, 1.4. odstavku, in sicer:

(a) identifikacijo premoženja, katerega vrednost se ocenjuje;

(b) določanje tržnega območja glede ustaljenega obnašanja lastnikov premoženja in možnih kupcev;

(c) identifikacijo značilnosti ponudbe in povpraševanja, ki vplivata na oblikovanje vrednosti na določenem tržnem območju;

(d) pripravo modela sestavin, ki izraža razmerje med značilnostmi, ki vplivajo na vrednost na tržnem območju;

(e) preverjanje modela sestavin, da bi med drugimi lastnostmi določili vpliv značilnosti posameznega premoženja na vrednost;

(f) prilagoditev sklepov, ki jih izraža model, značilnostim (vrst) premoženja, katerega (katerih) vrednost se ocenjuje;

(g) proučevanje sprejetega procesa množičnega ocenjevanja vrednosti, modela, meril ali drugih postavk, vključno z ukrepi izvajanja, na stalni osnovi in/ali v posameznih fazah skozi ves proces;

(h) pregledovanje in urejanje rezultatov množičnega ocenjevanja vrednosti.
 
 
PO 13, 3.4
Master Lease
 
 
Glej Headlease.
 
 
Mineral

Rudnina
Vsak material, ki se pojavlja v naravi, koristen in/ali vreden za človeštvo ter najden v/na zemeljski skorji. Za namen PO 14 rudnine obsegajo kovinske rudnine (metallic minerals), industrijske rudnine (industrial minerals), kamnine (aggregates), drage kamne (precious stones) in tekoče minerale (fuel minerals); vendar pa rudnine ne vključujejo nafte, ki je posebej opredeljena.

Glej tudi Petroleum.
 
 
PO 14, 3.4
Mineral Reserve

Rudna rezerva
Kot jo opredeljuje Svet za mednarodne standarde poročanja o sestavljenih (rudnih) rezervah (Combined [Mineral] Reserves International Reporting Standard Committee [CRIRSCO]):
»Gospodarsko izkopni del izmerjenega in/ali nakazanega rudnega bogastva. Vključuje razredčene materiale in popravke zaradi izgub, ki lahko nastanejo med izkopom materiala. Izvedene so ustrezne ocene, ki lahko vključujejo študije izvedljivosti in upoštevanje vpliva rudarskih, metalurških, gospodarskih, tržnih, pravnih, okoljskih, socialnih in vladnih dejavnikov. Te ocene dokazujejo v času poročanja, da je črpanje upravičeno. Rudne rezerve so zaradi večjega zaupanja porazdeljene na verjetne rudne rezerve (probable mineral reserves) in dokazane rudne rezerve (proved mineral reserves).«

Okvirna klasifikacija Združenih narodov (The United Nations Framework Classification [UNFC]) podobno opredeljuje rudno rezervo in pododdelke z uporabo UNCF kodnega sistema. Podjetja, ki za namene zunanjega in notranjega računovodskega poročanja izberejo UNCF ali druge opredelitve rudne rezerve, morajo za namene ocenjevanja vrednosti rudne rezerve uskladiti s kategorijami dokazanih in možnih rudnih rezerv CRIRSCO.
 
 
PO 14, 3.5
Mineral Resource

Rudno bogastvo
Kot ga opredeljuje CRIRSCO:
»Koncentracija ali pojav materiala povečanega gospodarskega interesa v/na zemeljski skorji (zaloga) v takšni obliki in količini, da obstajajo razumne možnosti za morebitno gospodarsko črpanje. Položaj, količina, stopnja, geološke značilnosti in trajanje rudnega bogastva so znani, ocenjeni ali prikazani s posebnim geološkim dokazom ali poznavanjem. Rudna bogastva so z namenom večjega zaupanja porazdeljena v obstoječe (inferred), nakazane (indicated) in merljive (measured) kategorije. Del zaloge, ki nima razumne možnosti za morebitno gospodarsko črpanje, ne sme biti vključen v rudno bogastvo.«

Okvirna klasifikacija Združenih narodov (UNFC) podobno opredeljuje rudno bogastvo in njegove pododdelke z uporabo kodnega sistema UNCF. Za PO 14 je mineralizacija, uvrščena v UNCF kategorijo G4 (»študija poizvedovanja [reconnaissance study]«), izločena iz rudnega bogastva. Podjetja, ki za zunanje in notranje računovodsko poročanje izberejo UNCF ali druge opredelitve rudnih bogastev, morajo za ocenjevanje vrednosti rudnega bogastva uskladiti z obstoječimi, nakazanimi in merljivimi kategorijami CRIRSCO.
 
 
PO 14, 3.6
Minerals Industry

Rudarstvo
Podjetja, ki se ukvarjajo z raziskovanjem rudnin in izkopavanjem, predelovanjem in trženjem rudnin. PO 14 ne vključuje sredstev rafinerij rudnin ali predelovalnih obratov, kot so sredstva za distribucijo rafiniranih kovin proizvajalcem kovin ali prodajalcem rudnih proizvodov na drobno ali končnim potrošnikom.
 
 
PO 14, 3.7
Minimum Contents of a Valuation Report

Minimalna vsebina poročila o
ocenjevanju vrednosti
Vsako poročilo o ocenjevanju vrednosti mora jasno in natančno določati sklepe ocenjevanja vrednosti na način, ki ni zavajajoč. V vsa poročila o ocenjevanju vrednosti je treba vključiti deset sestavin: 1) identiteto ocenjevalca vrednosti in datum poročila; 2) identiteto naročnika; 3) navodila, datum ocenjevanja vrednosti, namen in nameravano uporabo ocenjevanja vrednosti; 4) osnovo za ocenjevanje vrednosti, vključno z vrsto in opredelitvijo vrednosti; 5) identiteto, pravico do posesti in lokacijo upravičenja, ki ga je treba oceniti; 6) datum in obseg pregledovanj; 7) področje in obseg dela, potrebnega za ocenjevanje vrednosti; 8) kakršnekoli predpostavke in omejevalne pogoje ter vse posebne, neobičajne ali izredne predpostavke; 9) izjavo o skladnosti, da je bilo ocenjevanje vrednosti opravljeno v skladu s temi standardi in vsemi potrebnimi razkritji; in 10) dokazilo o strokovni usposobljenosti in podpis ocenjevalca vrednosti. V nekaterih državah mora biti posebno potrdilo ocenjevalca vrednosti v predpisani obliki.

Za zahtevano vsebino poročila o ocenjevanju vrednosti glej tudi MSOV 3, 5.1.

Poročila o ocenjevanju vrednosti lahko pogosto opisujejo informacije in pregledane podatke, opravljene tržne analize, načine ocenjevanja vrednosti in postopke, ki so sledili, ter utemeljitev, ki podpira analize, mnenja in sklepe.
 
 

Kodeks vedenja, 7.1
Minority Discount

Odbitek za manjšinski delež
 
 
Odbitek zaradi pomanjkanja obvladljivosti, ki izhaja iz manjšinskega deleža.
 
 
PO 6, 3.31
Minority Interest

Manjšinski delež
Položaj lastništva z manj kot 50 % glasovalnih deležev v podjetju.
 
PO 6, 3.30
Tisti del dobička ali izgube in čistega premoženja odvisnega podjetja, ki se nanaša na kapitalske deleže, ki niso last obvladujočega podjetja niti neposredno niti posredno, prek odvisnih podjetij.
 
 
MRS 27, 4; MSRP 3, A
Modern Equivalent Asset (MEA)

Moderno enakovredno sredstvo
Ustroj, ki je podoben obstoječemu in ima enakovredno proizvajalno zmogljivost ter ga je mogoče zgraditi z uporabo modernih materialov, tehnik in konstrukcij. Nadomestitvena vrednost je podlaga, ki je uporabljena za oceno stroška izgradnje modernega enakovrednega sredstva.

Izraz modern equivalent asset se uporablja v Britanski zvezi držav.
 
 
PO 8, 3.6
Mortgage Lending Value (MLV)

Hipotekarna posojilna vrednost
Vrednost premoženja, kot ga oceni ocenjevalec vrednosti s previdno oceno prihodnje prodajljivosti premoženja, ob upoštevanju dolgoročnih trajnostnih vidikov premoženja, običajnih in lokalnih tržnih pogojev ter sedanje uporabe in alternativne ustrezne uporabe premoženja. Pri oceni hipotekarne posojilne vrednosti ne smemo upoštevati špekulativnih sestavin. Hipotekarna posojilna vrednost mora biti dokumentirana na razumljiv in jasen način.

Hipotekarna posojilna vrednost je eden od številnih postopkov analize tveganj, ki se lahko uporabi pri izračunavanju meril tveganj, povezanih s hipotekarnim zavarovanjem, ki ga sprejme banka v skladu z direktivama. To je tehnika ocenjevanja dolgoročnega tveganja in ni primerna podlaga za opredelitev vrednosti na določen presečni datum. S tem se bistveno razlikuje od drugih podlag v teh standardih.
 
 
MSOV 2, 3.9 (iz Direktive EU 89/647/ECC, dopolnjene z Direktivo 98/32/EC). Te direktive obravnavajo reguliranje bank in uvajajo minimalne kazalnike plačilne sposobnosti za posojilodajalce pri posojilih, zavarovanih s premoženjem.
Net assets

Čista sredstva
 
 
Celota sredstev, zmanjšana za celoto obveznosti.
 
 
PO 6, 3.32
Net Carrying Amount

Čista knjigovodska vrednost
Pri dogovoru o izvirni nabavni vrednosti dobljena kot razlika med prevrednoteno nabavno vrednostjo in nabranim amortizacijskim odpisom. Označena je tudi kot čisti prevrednoteni znesek, dobljen pri indeksiranju izvirne nabavne vrednosti ali pri obdobnem prevrednotenju sredstva.

Glej tudi Carrying Amount.
 
 
Net Cash Flow
 
 
Glej Cash Flow.
 
 
Net Current Replacement Cost

Čista dnevna nadomestitvena
vrednost

i) Nabavna vrednost, ki bi se pojavila na trgu pri pridobitvi enako zadovoljivega nadomestnega sredstva.

ii) Najmanjša nabavna vrednost za preostalo koristnost sredstva na dan bilance stanja; je vstopna vrednost.

iii) Poenostavljeno nadomestitvena vrednost, zmanjšana za amortizacijske odpise.
 
 

Net Income

Čisti dobiček
Prihodki, zmanjšani za odhodke in davke.

Glej tudi Operating Expenses.
 
 
PO 6, 3.33
Net Present Value (NPV)

Čista sedanja vrednost
Merilo razlike med diskontiranimi prihodki ali pritoki ter odhodki ali odtoki pri metodi DCF. Pri ocenjevanju vrednosti, katerega namen je določanje tržne vrednosti, kjer so diskontirani pritoki in odtoki in diskontna mera tržno zasnovani, mora dobljena NPV izražati tržno vrednost, dobljeno z na donosu zasnovanem načinu (income approach).
 
 
PO 9, 3.6
Net Realisable Value

Čista iztržljiva vrednost
Ocenjena prodajna cena, dosežena v rednem poslovanju, zmanjšana za ocenjene stroške dokončanja in ocenjene stroške, potrebne, da pride do prodaje. Čista iztržljiva vrednost je čisti znesek, ki ga podjetje pričakuje od prodaje zalog v rednem poslovanju. Poštena vrednost izraža znesek, za katerega bi se iste zaloge lahko izmenjale med dobro obveščenimi in voljnimi prodajalci in kupci na trgu. Prva vrednost je značilna za podjetja, zadnja pa ne. Čista iztržljiva vrednost zalog ni nujno ista kot poštena vrednost z odbitkom stroškov prodaje.
 
 
MRS 2, 6; 2, 7
Net Selling Price
 
 
Glej Fair Value Less Costs to Sell.
 
 
Non-Current Assets

Nekratkoročna sredstva
To so opredmetena in neopredmetena sredstva, ki sodijo v naslednji dve obsežni kategoriji, in sicer opredmetena osnovna sredstva in druga nekratkoročna sredstva.

Imenovana tudi stalna ali dolgoročna sredstva (fixed or long-term assets).
 
 
Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti, 3.5.2
Non-Market Bases of Value

Netržne podlage vrednosti
Ocenjevanje vrednosti premoženja na netržnih podlagah uporablja metode, ki upoštevajo gospodarsko koristnost ali funkcije sredstva ali vpliv neobičajnih ali neznačilnih tržnih razmer, ne pa sposobnosti premoženja, da ga udeleženci na trgu kupijo ali prodajo.

Glej tudi Assessed, Rateable or Taxable Value, Going Concern Value, Insurable Value, Investment Value or Worth, Liquidation or Forced Sale Value, Marriage Value, Salvage Value, Special Value, Value in Use.
 
 
Uvod v MSOV 1, 2 in 3, 4.2.1
Non-Operational Asset

Neposlovno sredstvo
Presežno sredstvo ali takšno, ki ni potrebno za proizvodnjo in izvajanje storitev v podjetju, pač pa je posedovano za naložbe, razvoj ali odtujitev, ali uporabljeno za kakšen drug komercialni namen, ki ni povezan s poslovanjem podjetja.

Glej Investment Asset, Surplus Asset. Glej tudi Operational Asset.
 
 
Obsolescence

Zastarelost
Izguba vrednosti zaradi zmanjšanja uporabnosti premoženja zaradi propadanja, sprememb tehnologije, vzorcev obnašanja ljudi in njihovih nagnjenj ali sprememb v okolju. Zastarelost včasih označuje stvari zastarelega oblikovanja in funkcionalnosti, stvari z strukturno zasnovo, ki ne ustreza trenutnim kodnim zahtevam, in dejavnike, ki se pojavljajo zunaj sredstva, kot so spremembe v povpraševanju uporabnikov.
 
 
Operating Company

Proizvodno/storitveno podjetje
Podjetje, ki izvaja gospodarsko aktivnost s proizvajanjem, prodajanjem ali trgovanjem proizvodov ali storitev.
 
 
PO 6, 3.34
Operating Expenses or Outgoings

Poslovni odhodki

Odhodki, nastali v zvezi z nastajanjem dobička.

Pri nepremičninah vključujejo ti odhodki, vendar niso nujno omejeni na premoženjske davke, zavarovalne premije, stroške popravil in vzdrževanja in stroške poslovodenja.

Če so odšteti od bruto dobička, so enaki čistemu poslovnemu dobičku.

Izraz operating expenses se uporablja v Severni Ameriki; outgoings se uporablja v Britanski zvezi držav.
 
 

Operating Lease

Poslovni najem
Najem, ki ni finančni najem.

Glej tudi Finance Lease.
 
 

MRS 17, 4

Operational Asset

Poslovno sredstvo
Poslovna sredstva veljajo za potrebna v poslovanju delujočega podjetja ali družbe.

Glej tudi Investment Asset, Non-Operational Asset, Surplus Asset.
 
 
Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti, 3.5.3
Optimisation

Optimizacija
Proces, s katerim določimo opcijo najmanjše nadomestitvene vrednosti za preostalo zmožnost delovanja sredstva. To je proces prilagajanja, s katerim zmanjšamo nadomestitveno vrednost, tako da izraža možno tehnično zastaranost ali neustrezno projektiranje sredstva, ali možnost, da ima sredstvo večjo zmogljivost od zahtevane. Tako optimizacija zmanjšuje ocenjeno vrednost in je ne povečuje, kadar obstajajo opcije alternativnih nižjih nadomestitvenih vrednosti. Pri določanju zmanjšane nadomestitvene vrednosti se optimizacija uporabi za zastarelost in ustrezne presežne zmogljivosti.

Izraz optimisation se uporablja v nekaterih delih Britanske zveze držav.
 
 
PO 8, 3.8
Option

Opcija
Sporazum, ki dopušča možnost ponudbe za nakup, prodajo ali najem nepremičninskih pravic za določeno obdobje in po navedeni ceni. Opcija ustvarja pogodbeno pravico, katere izvedba je na splošno odvisna od izpolnitve določenih pogojev.
 
 
Vrste premoženja, 5.1.3
Oral Report

Ustno poročilo
Rezultati ocenjevanja vrednosti, ki so naročniku ustno sporočeni ali predstavljeni pred sodiščem kot izvedensko mnenje ali v postopkih pričanja. Ustno poročilo naročniku mora biti podprto z delovno datoteko, slediti pa mu mora vsaj pisni povzetek ocenjevanja vrednosti.

Glej tudi Written Report.
 
 
MSOV 3, 3.2
Outgoings
 
 
Glej Operating Expenses.
 
 
Owner-Occupied Property

Lastniško zasedena nepremičnina
Nepremičnina, posedovana (pri lastniku ali najemniku pri finančnem najemu) za uporabo pri proizvajanju ali dobavljanju blaga ali storitev ali za pisarniške namene.
 
 
MRS 40, 5; MRSJS 16, 6
Partial or Fractional Interest

Delne pravice
Upravičenja v nepremičninskih pravicah, ustvarjena s pravno delitvijo lastniške pravice. Na primer samostojni podjetniki posamezniki niso edini, ki posedujejo nepremičninske pravice. V lasti jih imajo lahko tudi kapitalske družbe (delničarji), osebne družbe, sonajemništva in skupni najemi.
 
 
Vrste premoženja, 2.2.5.1
Participation Rent
 
 

Glej Turnover Rent.
 
 

Partnership

Osebna družba
Lastniška pravica, v kateri imata dve osebi ali več v skupni lasti podjetje ali premoženje in delež v njunem dobičku in izgubi. Osebne družbe so lahko družbe z neomejeno odgovornostjo (general partnership) ali komanditne družbe (limited partnership).
 
 
Vrste premoženja, 5.1.1
Passing Rent
 
 
Glej Contract Rent.
 
 
Percentage Rent
 
 

Glej Turnover Rent.
 
 

Perennial Plantings

Trajni nasadi
Pridelki, pridobljeni iz nasadov, ki imajo življenjsko dobo daljšo od enega leta ali enega žetvenega ciklusa. Primeri so vinogradi in sadovnjaki. Te vrste premoženja lahko zahtevajo znatne dolgoročne naložbe v nasade, ki so amortizirljiva sredstva.

Glej tudi forestry/timberland.
 
 
PO 10, 3.3
Personal Goodwill

Neprenosljivo dobro ime
Vrednost dobička, ki presega tržna pričakovanja in ga ustvarimo s prodajo premoženja s posebnim trgovalnim namenom skupaj s finančnimi dejavniki, ki se posebej nanašajo na trenutnega upravljavca podjetja, kot so davki, politika amortiziranja, stroški posojil in vložen kapital v podjetje.

Glej tudi Goodwill, Transferable Goodwill.
 
 
PO 4, 3.13.2; PO 6, 3.21.2; PO 12, 3.3.2
Personal Property

Premičnine
Pravna zasnova, ki se sklicuje na pravice, upravičenja in koristi, povezane z lastništvom postavk, ki niso nepremičnine. V nekaterih državah se premičninske postavke zakonsko označujejo kot osebno premoženje (personalty) v nasprotju z nepremičninami (realty), ki se lahko nanašajo na nepremičninske pravice (real property) ali na nepremičnine (real estate). Postavke premičnin so lahko opredmetene, kot so premičnine (chattel), ali neopredmetene, kot na primer dolg ali patent. Značilno je, da postavke opredmetenih premičnin niso stalno pritrjene na nepremičnine in njihova splošna lastnost je njihova premakljivost.
 
PO 5, 3.14

Premičnine vključujejo upravičenja na opredmetenih in neopredmetenih sredstvih, ki niso nepremičnine.

Premičnine se lahko ocenjujejo po njihovi tržni vrednosti, vrednosti ostanka, ali likvidacijski vrednosti. Tehnike, uporabljene v treh načinih ocenjevanja vrednosti, se lahko uporabljajo za ocenjevanje vrednosti premičnin.

Glej tudi Collectibles; Fixtures and Fittings; Furniture, Fixtures and Equipment (FF&E); Goods and Chattels Personal; Leasehold Improvements or Tenant’s Improvements; Plant and Equipment; Trade Fixtures or Tenant’s Fixtures.
 
 
Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti, 2.4
Personalty

Osebno premoženje
Pravni pojem, ki se v nekaterih državah uporablja za označevanje postavk premičnin v nasprotju z nepremičninami (realty), ki se lahko nanašajo na nepremičninske pravice (real property) ali na nepremičnine (real estate). Osebno premoženje vključuje opredmetene in neopredmetene postavke, ki niso nepremičnine.

Glej tudi Personal Property, Realty.
 
 
PO 5, 3.15
Petroleum

Nafta
Vsak naravni pojav ogljikovega vodika, bodisi v plinastem, tekočem ali trdnem stanju. Naftni proizvodi so prvenstveno surova nafta in zemeljski plin.

Glej tudi Extractive Industries.
 
 
PO 14, 3.8
Petroleum Industry

Naftna industrija
Podjetja, ki se ukvarjajo z raziskovanjem nafte in s črpanjem, predelovanjem, rafiniranjem in trženjem surove nafte in ustreznih plinov. Ta PO ne vključuje sredstev rafinerij nafte in obratov za predelavo plina, kot so sredstva za distribucijo naftnih derivatov trgovcem na drobno.
 
 
PO 14, 3.9
Petroleum Reserves

Naftne rezerve
Kot jih opredeljujeta Združenje naftnih inženirjev (the Society of Petroleum Engineers [SPE]) in Svetovni naftni kongres (World Petroleum Congress [WPC]):
»Tiste količine nafte, za katere se predvideva, da bodo komercialno pridobljene iz znanih zbirališč od določenega datuma naprej. Vse ocene o (naftnih) rezervah vsebujejo določeno stopnjo negotovosti. Negotovost je odvisna v glavnem od obsega zanesljivih geoloških in inženirskih podatkov, ki so razpoložljivi v času ocen, in od predstavitve teh podatkov. Relativna stopnja negotovosti se lahko zmanjša z razvrščanjem rezerv v eno ali dve glavni klasifikaciji – dokazane (proved) in nedokazane (unproved). Nedokazane rezerve so manj zanesljive za odkrivanje kot dokazane rezerve in se lahko naprej porazdelijo na verjetne (probable) in možne (possible) rezerve, tako da se poudari postopno povečanje negotovosti glede njihovega odkrivanja.«
Dokazane rezerve se lahko razvrstijo v razvite (developed) in nerazvite (undeveloped).

Okvirna klasifikacija Združenih narodov (UNFC) podobno opredeljuje naftne rezerve in pododdelke z uporabo kodnega sistema UNCF.
 
 
PO 14, 3.10
Petroleum Resources

Naftni viri
Za namene PO 14 obsegajo naftni viri le naftne rezerve in možne vire (contingent resources). Možni viri so, kot jih opredeljuje Združenje naftnih inženirjev (SPE)/Svetovni naftni kongres (WPC) v povezavi z Ameriškim združenjem naftnih geologov (the American Association of Petroleum Geologists [AAPG]), »... tiste količine nafte, ki so ocenjene na določen datum, da jih je mogoče odkriti v znanih zbirališčih, vendar jih za zdaj ni mogoče obravnavati kot komercialno uporabne.« Okvirna klasifikacija Združenih narodov (UNCF) podobno opredeljuje naftne vire in pododdelke z uporabo kodnega sistema UNCF. Za namen PO 14 so naftna zbirališča, razvrščena v kategorijo G4 UNCF (»možni geološki pogoji [potential geological conditions]«), izločena iz naftnih virov.
 
 
PO 14, 3.11
Physical Deterioration

Fizična obraba
 
Izguba vrednosti zaradi poslabšanja fizičnega stanja; lahko je odpravljiva ali neodpravljiva.
 
 
Physical Life

Fizična doba trajanja
Obdobje, v katerem je sredstvo mogoče uporabljati ob upoštevanju dejavnikov, npr. njegovega stanja, in dejstva, da zadovoljuje oziroma je sposobno zadovoljevati sprejete standarde in zakonske zahteve.
 
 
Plant

Proizvajalna oprema
 

Celota proizvajalnih sredstev, ki lahko vključujejo posebne nestalne zgradbe, stroje in drugo opremo.
 
 

Plant and Equipment

Proizvajalna in druga oprema

Sredstva, namenjena trajni uporabi pri poslovanju podjetja, ki zajemajo tako specializirane, a netrajne zgradbe, stroje (posamezne stroje ali sestav strojev, najemnikovo opremo in najemnikove izboljšave) in druge vrste sredstev, ki so ustrezno opredeljene.
  

Opredmetena sredstva,

a) ki so v posesti podjetja za uporabo pri proizvajanju ali dobavljanju proizvodov ali storitev, za dajanje v najem drugim ali za pisarniške potrebe; in

b) za katera se pričakuje, da se bodo uporabljala več obdobij.

Glej tudi Personal Property.
 

PO 5, 3.16

Plant and Machinery
 

Glej Plant and Equipment.
 
 

Plottage Value
  

Glej Marriage Value.
 
 

Portfolio

Portfelj
 
Celota različnih vrst premoženja, ki jih ima ali upravlja posamezno podjetje.
 
 
Powers of Government

Polnomočje države
 

Polnomočje, ki ga uporablja država pri vzpostavljanju določenih omejitev lastninskih pravic. Vključuje obdavčevanje, prisilne prevzeme/nakupe, reguliranje in polastitev v primeru smrti brez oporoke.

Glej tudi Assessed, Rateable or Taxable Value; Bona Vacantia; Compulsory Acquisition/Purchase; Condemnation; Eminent Domain; Escheat; Land Use Planning.
 
 

Prefeasibility Study in the Extractive Industries

Študija predizvedljivosti v ekstraktivnih panogah
 

Študija rudnih ali naftnih zalog, kjer so vsi geološki, tehnični, obratovalni, gospodarski, okoljski in drugi ustrezni dejavniki obravnavani v zadostnih podrobnostih, da predstavljajo podlago za odločanje o nadaljevanju v študijo izvedljivosti.

Glej tudi Feasibility Study in the Extractive Industries.
 
 

PO 14, 3.12
Premium (Lease Premium)

Pribitek na najemnino
Cena, ki jo plača dejanski ali možni najemnik najemodajalcu, navadno kot nadomestilo za najemnino ali za zmanjšano najemnino pod tisto, ki bi jo bilo treba sicer plačati.
 
 
Present Value

Sedanja vrednost
 
 
Današnja denarna vrednost prihodnjih denarnih tokov.
 
 
Present value of $1 per Period

Sedanja vrednost 1 dolarja v
obdobju
Sedanja vrednost ali kapital, ki ustvarja pravico prejemati 1 dolar v vsakem obdobju od več prihodnjih obdobij, pri čemer je prejemek v vsakem obdobju diskontiran po izbrani obrestni meri, nato so seštete posamezne sedanje vrednosti.

To je sopomenka za Years’ Purchase.
 
 
Price

Cena
 
Znesek, po katerem povprašujemo, ga ponujamo ali plačamo za proizvod ali storitev.
 
Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti, 4.2
Zasnova, ki se nanaša na menjavo blaga, proizvoda ali storitve. Cena je znesek, po katerem povprašujemo, je ponujen ali plačan za predmet. Po opravljeni izmenjavi pa postane cena, bodisi razkrita ali zaupna, izvirno dejstvo. Plačana cena predstavlja sečišče med ponudbo in povpraševanjem.

Glej tudi Cost, Value.
 
 

Uvod v MSOV 1, 2 in 3, 3.1

Principle of Anticipation

Načelo predvidevanja
 
 
Vrednost je ustvarjena zaradi pričakovanj prihodnjih koristi.
 
 
Vrste premoženja, 2.7.2
Principle of Consistent Use

Načelo dosledne uporabe

Načelo, da vrednosti zemljišča ni mogoče oceniti na podlagi njegove prvotne uporabe, medtem ko so njegove izboljšave ocenjene na podlagi njegove drugačne uporabe. Na načelo se je treba sklicevati, kadar se uporaba zemljišča spreminja in je namenjena občasnemu začasnemu načinu uporabe. Izboljšave, ki niso povezane z najgospodarnejšo uporabo zemljišča, vendar imajo pomembno preostalo dobo trajanja, imajo lahko občasno vrednost zaradi začasne uporabe, nimajo nobene vrednosti ali imajo celo negativno vrednost, če povzroča njihovo odstranjevanje pomembne stroške.
 
 

Principle of Substitution

Načelo nadomestitve
Preudarna oseba ne bi plačala za blago ali storitev več, kot znaša nabavna vrednost enako ustreznega nadomestnega blaga ali storitve, brez zapletenega dejavnika časa, velikega tveganja ali neprijetnosti. Nižja nabavna vrednost najboljše druge možnosti, če gre za nadomestek ali original, predstavlja podlago za tržno vrednost.

To načelo je ključno za tri načine določanja tržne vrednosti.
 
 

Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti, 9.2

Principle of Supply and Demand

Načelo ponudbe in povpraševanja
Cena proizvoda, storitve ali blaga se spreminja obratno sorazmerno s ponudbo predmeta in neposredno s povpraševanjem po predmetu.

Glej tudi Demand, Market, Supply.
 
 

Uvod v MSOV 1, 2 in 3, 2.1

Private Treaty Sale

Prodaja pod roko
Prodaja, za katero se osebe pogajajo in opravijo transakcijo, ki ni javna dražba ali druga metoda. Prodajna cena, ki je plačana pri prodaji pod roko, običajno ni znana, poznana je le strankam, vključenim v transakcijo.

Glej tudi Auction Price, Hammer Price.
 
 

PO 5, 3.17

Privatisation

Privatizacija
 
 

Proces prenašanja lastnine od države na zasebnike; privatizacija je na splošno opravljena z razdelitvijo delnic nekdanjih državnih podjetij občanom, z neposrednim prenosom stanovanjskih enot na stanovalce, vrnitvijo lastnikom pred nacionalizacijo ali njihovim naslednikom, s prodajo premoženja domačim ali tujim naložbenikom.
 
 

Professional Property Valuer

Strokovni ocenjevalec vrednosti
premoženja
Oseba, ki ima ustrezno izobrazbo, sposobnost in izkušnje pri ocenjevanju vrednosti premoženja za različne namene, vključno s transakcijami, povezanimi s prenosom lastništva premoženja, premoženja, danega kot poroštvo za zavarovanje posojil in hipotek, premoženja, ki je predmet sodnega postopka ali nerešenih davčnih poravnav, in premoženja, ki se pri računovodskem poročanju obravnava kot dolgoročno sredstvo. Strokovni ocenjevalec vrednosti premoženja ima lahko tudi posebno strokovno znanje za izvedbo ocen vrednosti drugih vrst premoženja, npr. premičnin, podjetij in finančnih pravic.

Glej tudi External Valuer, Independent Valuer, Internal Valuer, Valuer.
 
 

Uvod v MSOV – Cilji in področje; PO 5, 3.18

Property

Premoženje
Pravna zasnova, ki vsebuje vsa upravičenja, pravice in koristi, povezane z lastništvom. Premoženje sestavljajo lastniške pravice, ki zagotavljajo lastniku pravico do določenega deleža ali deležev lastnine. Da bi razlikovali med nepremičnino, ki je fizična tvorba, in lastništvom nepremičnine, ki je pravna zasnova, se lastništvo nepremičnine imenuje nepremičninska pravica. Lastništvo upravičenja do predmetov, ki niso nepremičnine, se imenuje premičnina. Svet za Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti pripoznava štiri vrste premoženja: nepremičninske pravice, premičnine, podjetja in finančne pravice.

Glej tudi Bundle of Rights, Personal Property, Real Property.
 
 
Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti, 2.3, 2.4
Property Company

Nepremičninsko podjetje
 
 
Holdinška družba na področju nepremičnin.
 
 
Property, Plant and Equipment (PP&E)

Opredmetena osnovna sredstva
i) Sredstva, namenjena stalni uporabi pri dejavnosti podjetja, vključujejo zemljišča in zgradbe, proizvajalno opremo in stroje ter druge kategorije sredstev, primerno identificirane, zmanjšane za nabrani amortizacijski popravek vrednosti. Opredmetena osnovna sredstva so fizična sredstva.
 
Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti, 3.5.2.1;
ii) Opredmetena sredstva, ki: a) jih ima podjetje, da jih uporablja pri proizvajanju ali dobavljanju proizvodov ali opravljanju storitev, daje v najem drugim ali uporablja za pisarniške namene; ter b) jih bo po pričakovanju uporabljalo v več kot enem obračunskem obdobju.
 
 
MRS 16, 6; MRSJS 17, 2
Property Rights

Premoženjske pravice
Pravice, ki so povezane z lastništvom nepremičnine. Vključujejo pravico do pozidave in nepozidave zemljišča, dajanja nepremičnine v najem, prodaje nepremičnine, izročitve nepremičnine, obdelovanja v kmetijske namene, izkoriščanja rudnin, spreminjanja topografije nepremičnine, razdelitve, sestavljanja in uporabe kot odlagališča odpadkov ali pravico, da se nobena od teh pravic ne izkoristi. Kombinacijo teh premoženjskih pravic včasih imenujemo sveženj pravic, neločljivo povezan z lastništvom nepremičnine. Premoženjske pravice so značilno podrejene javnim ali zasebnim omejitvam, kot so služnosti, služnosti nujne poti, določanje gostote pozidave, namembnost in druge omejitve premoženja.
 
 

PO 1, 3.7

Property Valuer
 
 

Glej Professional Property Valuer.
 
 

Property with Trading Potential
 
 

Glej Specialised Trading Property.
 
 

Public Building

Javna zgradba
Zgradba, ki je namenjena za uporabo določenim skupinam ali za določene družbene potrebe in je v javnem lastništvu. Take zgradbe so npr. sodišča, občinska središča, šole, zapori, policijske postaje, vojašnice, knjižnice, bolnice, klinike in socialni domovi.
 
 
Public Sector Asset

Sredstvo javnega sektorja
Premoženje, ki je v lasti ali najemu države ali zakonite oblasti in ga upravljajo državne ali paradržavne agencije za opravljanje določenih nujnih javnih storitev. Sredstva javnega sektorja obsegajo sredstva različnih vrst, poleg običajnih sredstev, kot so npr. predmeti kulturne in naravne dediščine in ohranjevanja, infrastrukturo, komunalne naprave, rekreacijska sredstva in javne zgradbe (npr. vojašnice), od katerih vsaka vrsta zajema zemljišča, zgradbe in opremo. Sredstva javnega sektorja lahko razčlenjujemo tudi na poslovna, neposlovna in nepotrebna sredstva.

Glej tudi Heritage and Conservation Assets, Infrastructure Assets, Recreational Assets, Public Building, Public Utility Plant, Operational Asset, in Non-Operational Asset.
 
 
Public Utility Plant

Javno podjetje
 
 
Premoženje, ki omogoča

a) proizvajanje proizvodov ali opravljanje storitev za splošno javno porabo; in

b) ima navadno monopolni ali skoraj monopolni položaj ter je zato predmet določene oblike državne kontrole.
 
 
Rate of Return

Mera donosa
Znesek dobička (izgube) in/ali sprememba v realizirani ali pričakovani vrednosti naložbe, izražen kot odstotek te naložbe.
 
 

PO 4, 3.20; PO 6, 3.35

Rateable Value
 
 

Glej Assessed Value.
 
 

Real Estate

Nepremičnina
Zemljišče in vse stvari, ki so naravni del zemljišča, npr. drevesa in minerali, tudi predmeti, ki so jih postavili ljudje, npr. zgradbe in izboljšave na zemljišču. Vse stalne gradbene pritikline, kot so vodovodne inštalacije, ogrevalni in hladilni sistemi, električne napeljave in vgrajeni predmeti, kot so dvigala, so tudi del nepremičnine. Nepremičnina vključuje vse pritikline pod zemljo in nad njo.

Glej tudi Improvements, Land, Real Property.
 
 
PO 1, 3.8
Real Property

Nepremičninska pravica
Vse pravice, deleži in koristi, povezani z lastništvom nepremičnine. Nepremičninska pravica je pravna zasnova, ki se razlikuje od nepremičnine, ki je fizično sredstvo. Glede lastniških pravic lahko pri nepremičninskih pravicah obstajajo potencialne omejitve.

Glej tudi Property, Real Estate.
 
 

PO 1, 3.9

Realty

Imetje v nepremičninah

Izraz se uporablja za razlikovanje nepremičninskih pravic ali nepremičnin od premičnin, ki jih v nekaterih državah pravno imenujejo osebna lastnina (personalty).

Glej tudi Personalty.

Izraz realty se uporablja v Severni Ameriki.
 
 

Vrste premoženja, 2.1.1
Reasonably Efficient Operator, or Average Competent Manegement

Primerno učinkovit upravljavec ali
povprečno usposobljeno poslovodstvo
Na trgu temelječa zasnova, kjer potencialni kupec in s tem ocenjevalec oceni opravičljivo raven trgovanja in prihodnje dobičkonosnosti, ki jo lahko doseže usposobljen upravljavec ob predpostavki, da upravlja podjetje na učinkovit način. Zasnova temelji na trgovalni zmožnosti in ne na dejanski ravni trgovanja pri obstoječem lastništvu, torej izključuje neprenosljivo dobro ime.
 
 
PO 12, 3.4
Recognition

Pripoznanje
Postopek vključitve v bilanco stanja ali izkaz poslovnega izida postavke, ki izpolnjuje opredelitev sestavine in zadovoljuje naslednja sodila za pripoznanje:

a) verjetno je, da bodo prihodnje gospodarske koristi, povezane s postavko, pritekale v podjetje ali iz njega, in

(b) postavka ima nabavno vrednost, ki jo je mogoče zanesljivo izmeriti.
 
 
MRS – Okvirna navodila, 82, 83
Recoverable Amount

Nadomestljiva vrednost
Nadomestljiva vrednost sredstva ali denar ustvarjajoče enote je večja izmed dveh postavk: njegove poštene vrednosti, zmanjšane za stroške prodaje, ali njegove vrednost pri uporabi.
 
 
MRS 36, 6
Recoverable Costs
 
 
Glej Expense Pass-throughs.
 
 
Recreational Assets

Rekreacijska sredstva

Vrste sredstev v javni lasti,

a) s katerimi gospodari državna, občinska ali lokalna oblast ali so uporabljene v njeno korist; in

b) omogočajo rekreacijsko uporabo javnosti.

Taka sredstva so npr. parki, igrišča, zeleni pasovi, sprehajalne poti in steze, plavalni bazeni, igrišča, igrišča za golf in druga sredstva za rekreacijo ter atletske naprave.
 
 

Rent(al)
 
 
Glej Contract Rent, Market Rent, Turnover Rent.
 
 
Rent Escalations or Stepped Rents

Stopnjevanje
najemnine
Postopno povečevanje najemnine, ki je zasnovano na nekaterih zunanjih spremembah ali indeksaciji ter tako določeno v pogodbenem določilu o najemnini.

Glej tudi Expense Pass-throughs.

Izraz rent escalation se uporablja v Severni Ameriki; stepped rent se uporablja v Britanski zvezi držav.
 
 
Replacement Cost (New)

Nadomestitvena nabavna vrednost
Ocena nadomestitvene nabavne vrednosti predstavlja izdelavo sestave primerljive koristnosti z uporabo oblikovanja in materialov, ki se trenutno uporabljajo na trgu.
 
Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti, 4.11
Dnevna nabavna vrednost podobnega novega predmeta, ki ima najbolj podobno koristnost kot ocenjevani predmet. Strošek nadomestitve sredstva z enako zadovoljivim nadomestnim sredstvom; običajno se pridobi iz trenutne nabavne vrednosti podobnega sredstva, novega ali rabljenega, ali sredstva z enakovredno proizvodno zmogljivostjo ali storitveno zmožnostjo. Nadomestitvena nabavna vrednost predvideva uporabo modernih materialov, tehnik in oblik.

Glej tudi Modern Equivalent Asset, Reproduction Cost.
 
 
PO 4, 3.21; PO 6, 3.36
Report Date

Datum poročila
Datum poročila o ocenjevanju vrednosti. Lahko je enak datumu ocenjevanja vrednosti ali se od njega razlikuje.
 
 

PO 4, 3.22; PO 6, 3.37

Reproduction Cost (New)

Reprodukcijska nabavna vrednost
Nabavna vrednost, ki ustvarja virtualno repliko obstoječe sestave z uporabo enakega oblikovanja in podobnega gradbenega materiala.
 
Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti, 4.11
Dnevna nabavna vrednost identičnega novega predmeta.

Na trgu upodabljajoče umetnosti je reprodukcijska nabavna vrednost enakovredna stroškom izdelave faksimila originala.

Glej tudi Cost Approach for Valuing Fine Art, Replacement Cost.
 
 

PO 4, 3.23; PO 6, 3.38

Reserve Price

Izklicna cena
 
 
Najnižja sprejemljiva cena, ki jo postavi prodajalec.
 
 
Residual Value

Preostala vrednost
Ocenjeni znesek, ki bi ga podjetje v tistem trenutku prejelo za odtujitev sredstva, po zmanjšanju za pričakovane stroške odtujitve, če bi starost in stanje sredstva že nakazovala konec njegove dobe koristnosti.
 
MRS 16, 6
Čisti znesek, ki ga bo podjetje po pričakovanju dobilo za sredstvo ob koncu njegove dobe koristnosti po odbitku pričakovanih stroškov prodaje.

Preostala vrednost sredstva ob koncu njegove dobe koristnosti (v tej opredelitvi je preostala vrednost podobna vrednosti odpadkov).
 
 
MRSJS, 17,12
Restrictive Covenants
 
 
Glej Deed Restrictions.
 
 
Revaluation Model

Model prevrednotenja
Po pripoznanju za sredstvo je treba opredmeteno osnovno sredstvo, katerega pošteno vrednost je mogoče zanesljivo izmeriti, razvidovati po prevrednotenem znesku, ki je njegova poštena vrednost na dan prevrednotenja, zmanjšana za vsak kasnejši amortizacijski popravek vrednosti in kasnejše nabrane izgube zaradi oslabitve. Prevrednotenje mora biti dovolj redno, da se knjigovodska vrednost ne razlikuje bistveno od tiste, ki bi se ugotovila z uporabo poštene vrednosti na dan bilance stanja.

Poznan tudi kot model poštene vrednosti (fair value model).

Glej tudi Cost Model.
 
 
MRS 16, 31
Revalued Amount

Prevrednoteni znesek
Poštena vrednost na dan prevrednotenja, zmanjšana za vsak kasnejši amortizacijski popravek vrednosti in kasnejše nabrane izgube zaradi oslabitve.

Vrednost opredmetenega osnovnega sredstva, kot je običajno ugotovljena z ocenitvijo strokovno usposobljenega ocenjevalca vrednosti.
 
 
MRS 16, 31
Reversion Yield
 
 
Glej Terminal Capitalisation Rate.
 
 
Rights of Way

Služnosti nujne poti
Pravice ali prednosti, pridobljene z uporabo ali pogodbo, ki zagotavljajo prehod čez del ali pas na zemljišču v lasti nekoga drugega.
 
 
Vrste premoženja, 2.2.4.2
Royalty or »Royalty Interest« in the Extractive Industries

Najemnina ali »pravica do
najemnine« v ekstraktivnih panogah
Delež zemljiškega posestnika ali najemodajalca v proizvodnji, izražen v denarju ali proizvodih, ki ni obremenjen z izdatki za proizvodnjo. »Glavna najemnina (overriding royalty)« je delež izčrpanih rudnin ali nafte, ki ni obremenjen z izdatki za proizvodnjo, plačan poleg najemnine najemodajalcu tudi nekomu, ki ni najemodajalec.
 
 
PO 14, 3.13
Sale and Leaseback

Prodaja s povratnim najemom
Istočasna prodaja nepremičnine in oddaja istega premoženja v najem prodajalcu. Kupec postane najemodajalec ali zemljiški posestnik in prodajalec postane najemojemalec ali najemnik. Ker v tem primeru lahko obstajajo edinstvene okoliščine ali povezave med strankami, transakcije prodaje s povratnim najemom lahko vključujejo značilne tržne pogoje ali pa tudi ne.
 
 
PO 2, 3.1.11
Sales Comparison Approach

Način primerljivih prodaj
Primerjalni način ocenjevanja vrednosti, ki upošteva prodajo podobnega ali nadomestnega premoženja in ustrezne podatke o trgu ter s postopki primerjanja ugotavlja oceno vrednosti. Na splošno pa se premoženje, ki se ocenjuje (premoženje, ki je predmet ocenjevanja vrednosti), primerja s prodajo podobnega premoženja, ki je bila opravljena na trgu. Lahko se upoštevajo tudi popisi in ponudbe.
 
Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti, 9.2.1.1
Splošen način ocenjevanja vrednosti premičnin ali lastniške pravice do premičnin z uporabo ene metode ali več, ki primerjajo predmet ocenjevanja vrednosti s podobnimi vrstami premoženja ali z lastniškimi pravicami do podobnih vrst premoženja. Ta način ocenjevanja vrednosti premičnin je odvisen od ocenjevalčevega poznavanja trga in njegovih izkušenj ter od zabeleženih podatkov o primerljivih postavkah.

Imenovan tudi metoda primerljivih prodaj (Comparable Sales Method).
 
 
PO 5, 3.12
Salvage Value

Vrednost ostanka
Vrednost premoženja, ki izključuje zemljišče, ki bi bilo brez posebnih popravil ali adaptacij prodano za material, ki ga vsebuje, in ne zaradi neprekinjene uporabe. K tej vrednosti lahko dodamo kosmate ali čiste stroške odtujitve in je tako kasneje lahko enaka čisti iztržljivi vrednosti.

Pričakovana vrednost sredstva ob koncu njegove dobe gospodarne uporabe. Zasnova vrednosti ostanka je v tem, da se sredstvo ocenjuje za odtujitev kot ostanek in ne glede na izvorni nameravani namen.
 
 
MSOV 2, 3.6
Sandwich Lessor Interest
 
 
Glej Headleasehold Interest.
 
 
Scrap Value

Vrednost odpadka
Vrednost, ki jo ima izrabljeno sredstvo ob koncu svoje napovedljive dobe koristnosti in je znana ali določljiva v času, ko je pridobljeno ali jo določi oseba, ki ga je odtujila.
 
 
Securitised Investment Instruments

Sekuritizirani naložbeni
inštrumenti
Inštrument za zavarovanje dolga in lastniškega kapitala, ki predstavlja alternativo neposrednemu lastništvu premoženja. Naložbeniki imajo lahko v lasti in lahko trgujejo z deleži v pravici do premoženja ali združenja premoženja na enak način, kot bi kupovali ali prodajali delnice podjetja. Trg takih vrednostnic vključuje zasebni ali institucionalni sektor in širšo javnost; primeri vključujejo nepremičninske naložbene sklade (real estate investment trusts – REITs), hipotekarne obveznice (collateralised mortgage obligations – CMOs), poslovnohipotekarne vrednostne papirje (commercial mortgage-backed securities – CMBSs), podjetja za poslovanje z nepremičninami (real estate operating companies – REOCs) ter posebne naložbene račune ali mešane vzajemne sklade.
 
 
Vrste premoženja, 5.1.4; 5.1.4.1; 5.1.4.2
Service Potential

Storitvena zmožnost
Zmožnost ustvarjanja proizvodov in storitev v skladu s cilji podjetja, ne glede na to, ali ti cilji ustvarjajo čiste denarne tokove ali zagotavljanje proizvodov in storitev v določenem obsegu in količini njihovim uporabnikom. V javnem sektorju zasnova storitvene zmožnosti nadomešča preizkus ustrezne dobičkonosnosti, ki se uporablja v zasebnem sektorju.

Izraz service potential se uporablja v Britanski zvezi držav.
 
 
PO 8, 3.5
Special Purchaser Value

Posebna vrednost za kupca
Vrednost, ki izraža pribitek na tržno vrednost, ki ga lastnik zemljišča lahko plača za sosednje premoženje.

Glej tudi Special Value.
 
 
Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti, 9.3.2
Special Purpose Properties
 
 
Glej Specialised Property.
 
 
Special, Unusual, or Extraordinary Assumptions

Posebne, neobičajne ali izredne
predpostavke
Pred dokončnim nakupom premoženja previden kupec na trgu ustrezno opravi skrbni pregled, in sicer v smislu običajnega poizvedovanja o premoženju. Za ocenjevalca vrednosti je običajno, da pripravi predpostavke glede na najverjetnejši rezultat tega procesa skrbnega pregleda in da se zanese na dejanske informacije o takih zadevah, ki mu jih priskrbi naročnik. Posebne, neobičajne ali izredne predpostavke so lahko vsakršne dodatne predpostavke, povezane z zadevami, ki jih pokriva skrben pregled, ali pa so povezane z drugimi zadevami, kot so identiteta kupca, fizično stanje premoženja, prisotnost onesnaževalcev okolja (na primer kontaminacija podtalnice), ali pa možnost preoblikovanja premoženja.

Glej tudi Assumptions.
 
 
MSOV 3, 3.6
Special Use Properties
 
 
Glej Specialised Property.
 
 
Specialised Livestock Facilities
 
 
Glej Dairy Farms, Livestock Ranches/Stations.
 
 
Specialised, or Special Purpose, Agricultural Properties

Vrste premoženja s posebnim
namenom v kmetijstvu
Vrste premoženja v kmetijstvu, ki praviloma ne ustvarjajo pridelka, temveč se uporabljajo za obdelovanje, predelovanje ali skladiščenje pridelka po opravljeni žetvi. Takšne vrste premoženja zasedajo pogosto manjši prostor na zemljišču, ki je intenzivno pozidano z objekti (skladišči za žito) in ima določeno opremo (naprave za dviganje). Vrste premoženja lahko razvrstimo tudi kot takšna s posebnim namenom glede na naravo pridelkov. Primeri so kmetije za gojenje zelenjave, perutninske farme, posestva za proizvodnjo zaščitenih rastlinskih semen ali svežega rezanega cvetja in hlevi za rejo in vadbo dirkalnih konjev.
 
 
PO 10, 3.8
Specialised Property

Specialno premoženje
Premoženje, ki je redko, če je sploh kdaj, naprodaj na trgu, razen pri prodaji podjetja ali enote, katere(-ga) del je, zaradi njegove edinstvenosti, ki izvira iz specialne narave in namena, njegove oblike, velikosti, lokacije ali drugih značilnosti.

Primeri specialnega premoženja vključujejo rafinerije, elektrarne, pristanišča, specialne proizvodne obrate, cerkve, muzeje in vrste premoženja na posebnih geografskih območjih za proizvodne ali poslovne namene.

Imenovano tudi kot Special Purpose or Special Use Properties.
 
 
MNUOV 1, 3.4; PO 8, 3.2
Specialised Trading Property (STP)

Vrste
premoženja s posebnim trgovalnim namenom
Premoženje s trgovalno zmožnostjo, kot so hoteli, bencinski servisi, restavracije in podobno, katerega tržna vrednost lahko vključuje tudi druga sredstva in ne le zemljišča in zgradbe. Te vrste premoženja se običajno prodajajo na trgu kot delujoča sredstva, upoštevajoč njihovo trgovalno zmožnost.

Imenovane tudi kot property with trading potential.

Izraza specialised trading property in property with trading potential se uporabljata v Britanski zvezi držav.
 
 
PO 12, 3.5
Specially Designed (Assets) Properties
 
 
Glej Specialised Property.
 
 
Special Value

Posebna vrednost
Pojem, povezan z neobičajno sestavino vrednosti, ki presega tržno vrednost.

Posebna vrednost se na primer lahko pojavi zaradi fizične, funkcionalne ali gospodarske povezave premoženja z nekim drugim premoženjem, kot je sosednje premoženje. Gre za prirastek vrednosti, ki bi bil primeren za določenega lastnika ali uporabnika ali predvidenega lastnika ali uporabnika premoženja, ne pa za trg nasploh; torej je posebna vrednost primerna samo za kupca s posebnim namenom. Vrednost povezav, prirastek vrednosti zaradi združitve dveh ali več upravičenj do premoženja, predstavlja poseben primer posebne vrednosti. Posebna vrednost je lahko povezana s sestavinami vrednosti delujočega podjetja in z naložbeno vrednostjo. Ocenjevalec vrednosti mora zagotoviti, da se sodila, uporabljena za ocenjevanje vrednosti takih vrst premoženja, razlikujejo od tistih, ki se uporabljajo za oceno tržne vrednosti, tako da razjasni vse posebne predpostavke, ki jih je upošteval.
 
 
MSOV 2, 3.8
Specifications for the Valuation Assignment

Podroben opis naloge ocenjevanja vrednosti
Prvi korak v procesu ocenjevanja vrednosti, ki določa vsebino in obseg naloge in razrešuje vse nejasnosti ali probleme, povezane z ocenjevanjem vrednosti. Pojem je podoben kratkemu opisu ocenjevanja vrednosti (valuation brief), kot se uporablja v nekaterih državah. Ocenjevalec vrednosti zagotavlja, da analize, informacije in sklepi, predstavljeni v poročilu, ustrezajo podrobnim opisom naloge. Podroben opis naloge ocenjevanja vrednosti vključuje naslednjih sedem sestavin:

1. identifikacijo nepremičninskih pravic, premičnin (proizvajalne in druge opreme, pohištva, inštalacij in opreme), podjetij in drugega premoženja, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, ter druge skupine premoženja, ki so poleg primarne skupine premoženja vključene v ocenjevanje vrednosti;

2. identifikacijo premoženjskih pravic (samostojni podjetnik posameznik, osebna družba ali deleži), katerih vrednost je treba oceniti;

3. nameravano uporabo ocenjevanja vrednosti in vseh povezanih omejitev; in identifikacijo vseh podizvajalcev ali zastopnikov in njihovih prispevkov;

4. opredelitev podlage ali vrste iskane vrednosti;

5. datum, na katerega se nanaša ocena vrednosti, in datum predvidenega poročila;

6. identifikacijo obsega ocenjevanja vrednosti in poročila;

7. identifikacijo možnih in omejitvenih pogojev, na katerih temelji ocenjevanje vrednosti.
 
 
MSOV 3, 3.4
Stepped Rents
 
 
Glej Rent Escalations.
 
 
Subleasehold

Podnajemna pravica
Podnajemne pravice se ustvarjajo, ko najemnik ali najemojemalec v predhodnem najemu prenese tretji osebi, podnajemniku, pravico, ki jo uživa najemnik ali najemojemalec.

Glej tudi Headlease or Master Lease, Headleasehold Interest.
 
 
Vrste premoženja, 2.2.3.1
Subsequent Costs

Kasnejši stroški
Po načelu pripoznavanja iz MRS 16, 7 podjetje v knjigovodski vrednosti opredmetenega osnovnega sredstva ob nastanku pripoznava tudi stroške zamenjave nekega dela tega sredstva, če so izpolnjena sodila pripoznavanja.
 
 
MRS 16, 13
Substitution
 
 
Glej Principle of Substitution.
 
 
Summation Approach
 
 
Glej Cost Approach.
 
 
Supply (in a Property Market)

Ponudba na premoženjskem trgu
Količina premoženjskih pravic, ki so na voljo za prodajo ali najem po različnih cenah na določenem trgu v določenem obdobju ob predpostavki, da se stroški dela in drugi proizvajalni stroški ne spreminjajo.

Glej tudi Demand, Market, Principle of Supply and Demand.
 
 
Uvod v MSOV 1, 2 in 3, 2.2
Surplus Asset

Presežno sredstvo
Sredstvo, ki je v lasti podjetja, vendar je obravnavano kot odvečno za njegovo poslovanje; je sredstvo, ki se ne obravnava kot potrebno pri proizvajanju proizvodov ali opravljanju storitev v podjetju. Obstaja za naložbo, razvoj ali prodajo ali je uporabljeno kot varščina za posojilo ali drug trgovalni namen, ki ni povezan z delovanjem podjetja. Tržna vrednost presežnega sredstva je določena z njegovo najgospodarnejšo uporabo.

Glej tudi Investment Asset, Operational Asset.

Imenovano tudi Non-Operational Asset.
 
 
Syndication

Konzorcij
Pravna oseba, povezana z osebno družbo; pogosto ga organizira družbenik z neomejeno odgovornostjo z naložbeniki kot komanditisti, kjer se združujejo finančna sredstva za nakup in razvoj nepremičninskih projektov ali drugih poslovnih podvigov.
 
 
Vrste premoženja, 5.1.2; 5.1.2.1
Tangible Assets

Opredmetena sredstva
Sredstva, ki imajo fizično obliko.

Primeri vključujejo zemljišča in zgradbe, proizvajalno opremo in stroje, pritikline in inštalacije, orodja in opremo ter sredstva v izgradnji in razvijanju.
 
 
Taxable Value
 
 
Glej Assessed Value.
 
 
Technical Assessment in the Extractive Industries

Tehnična ocena v ekstraktivnih
panogah
 
 
Tehnični dokument, ki ga pripravi(-jo) tehnični ekspert(-i), ki podpira(-jo) ocenjevanja vrednosti ekstraktivne panoge in je kot sestavni del priložen k poročilu o ocenjevanju vrednosti.
 
 
PO 14, 3.15
Technical Expert in the Extractive Industries

Tehnični ekspert v ekstraktivnih
panogah
Oseba, ki je odgovorna za vso tehnično oceno ali njen del, ki podpira ocenjevanje vrednosti ekstraktivne panoge. Tehnični ekspert mora imeti ustrezne izkušnje, povezane s predmetom, in mora biti v državah, kjer se to zahteva z zakonom ali s strani regulatorja, ugledni član ali imetnik licence strokovne organizacije, ki ima pristojnost sankcioniranja članov ali imetnikov licenc. Pooblaščeni specialist nujno ne prevzema odgovornosti za vso tehnično oceno ali njen del, če ni tudi tehnični ekspert.
 
 
PO 14, 3.14
Technical Obsolescence

Tehnična zastarelost
 
 
Izraz, ki ga ocenjevalci vrednosti opredmetenih osnovnih sredstev uporabljajo za funkcionalno zastarelost (Functional Obsolescence).
 
 
Technical Review

Strokovni pregled
Pregled ocenjevanja vrednosti, ki ga izvaja ocenjevalec vrednosti, da bi oblikoval mnenje o tem, ali so analize, mnenja in sklepi v poročilu, ki je predmet pregleda, ustrezni, utemeljeni in podprti.
 
 
PO 11, 3.3
Tenant’s Interest
 
 
Glej Lease Interest.
 
 
Terminal Capitalisation Rate or Reversion Yield

Končna mera kapitalizacije
Mera kapitalizacije, uporabljena pri pretvorbi dobička v oznako predpostavljene vrednosti premoženja ob koncu obdobja njegovega obstoja ali prodajne vrednosti premoženja.

V Severni Ameriki se izraz terminal capitalisation rate imenuje tudi residual capitalisation rate ali coming-out capitalisation rate. V Britanski zvezi držav je izraz poznan kot reversion yield.
 
 
Timberland
 
 
Glej Forestry/Timberland.
 
 
Toxic

Strupen
Stanje materiala v obliki plina, tekoče ali trdne snovi, ki ima zaradi svoje oblike, količine in lokacije na dan ocenjevanja vrednosti zmožnost povzročiti škodo oblikam življenja. Strupenost se nanaša na stopnjo ali obseg takšne zmožnosti.
 
 
PO 7, 3.3
Trade Fixtures or Tenant’s Fixtures

Najemnikova oprema
Pritikline, ki niso nepremičnina in jih najemnik doda k premoženju ter jih uporablja za poslovanje.

Glej tudi Leasehold Improvements or Tenant’s Improvements, Personal Property.
 
 
Vrste premoženja, 3.2.2; PO 5, 3.19
Trading Entity
 
Glej Specialised Trading Property.
 
 
Trading Potential

Trgovalna zmožnost
Prihodnji dobički, ki bodo izhajali iz prodaje proizvodov, npr. bencina, hrane, pijače ali dajanja posebnih storitev nastanitve, parkiranja, igranja ali razvedrila. Trgovalna zmožnost je povezana z vrsto sredstev (bencinskimi črpalkami, restavracijami, hoteli, igralnicami, gledališči), katerih tržna vrednost se ne nanaša samo na zemljišče, zgradbe in premičnine, temveč tudi na neopredmetena sredstva, kot je dobro ime in podjetje samo po sebi.

Izraz trading potential se uporablja v Britanski zvezi držav.
 
 
Transferable Goodwill

Prenosljivo dobro ime
Tisto neopredmeteno sredstvo, ki je rezultat specifičnega imena ali slovesa premoženja, stalnih strank, lokacije, proizvodov in podobnih dejavnikov, ki ustvarjajo gospodarske koristi. Povezano je s premoženjem s posebnim trgovalnim namenom in se s prodajo prenese na novega lastnika.

Glej tudi Goodwill, Personal Goodwill.
 
 
PO 4, 3.13.3; PO 6, 3.21.3; PO 12, 3.3.3
Trust
 
 
Glej Equitable or Equity Interest.
 
 
Turnover Rent or Participation Rent

Najemnina po prometu ali
najemnina iz udeležbe
Vsaka oblika najemne pogodbe, pri kateri najemodajalec prejme najemnino v obliki, ki temelji na prihodkih najemnika. Odstotkovna najemnina je primer najemnine po prometu.
 
 
PO 2, 3.1.9.3
Unit(s) of Comparison

Enota(-e) primerjanja
Običajno dejavnik, posledica dveh sestavin, ki izraža jasne razlike med vrstami premoženja in omogoča analizo v treh načinih ocenjevanja vrednosti, npr. cena na kvadratni meter ali kvadratni čevelj, ali kazalnik cene premoženja v primerjavi s čistim donosom (multiplikator čistega donosa).
 
 
PO 1, 3.10
Useful Life

Doba koristnosti
Ali

a) obdobje, v katerem se pričakuje, da bo podjetje lahko uporabljalo sredstvo, ali

b) število proizvodov ali podobnih enot, ki naj bi jih podjetje pridobilo na podlagi uporabe sredstva.
 
MRS 16, 6; MRS 36, 6; MRS 38, 8
Ali

a) obdobje, v katerem se pričakuje, da bo podjetje lahko uporabljalo sredstvo, ali

b) število proizvodov ali podobnih enot, ki naj bi jih podjetje pridobilo na podlagi uporabe sredstva.
 
MRSJS 17, 12
Pri najemih je doba koristnosti opredeljena kot ocenjena preostala doba od začetka trajanja najema brez omejitve trajanja najema, v kateri se pričakuje, da bo podjetje izrabilo gospodarske koristi sredstva.
 
 
MRS 17, 4
Utility

Koristnost
Relativen ali primerjalni pojem in ne absolutni pogoj, ki izraža stopnjo koristnosti premoženja.

Koristnost kmetijskega zemljišča se običajno meri s proizvajalno zmogljivostjo. Če ima zemljišče razvojne možnosti, se njegova produktivnost meri s tem, kako učinkovito bo podpiralo stanovanjsko, trgovinsko, industrijsko ali mešano uporabo.

Pri nekem premoženju se optimalna koristnost doseže, če se z zadevnim premoženjem ravna na individualni osnovi. Drugo premoženje ima večjo koristnost, če se z njim ravna kot s skupino več vrst premoženja, ali kot s celoto ali portfeljem vrst premoženja.

Koristnost se meri na dolgi rok, ki je običajno daljši od normalne dobe koristnosti določenega premoženja ali skupine premoženja. Če premoženje morda nima takoj opazne stopnje koristnosti na datum ocenjevanja vrednosti, se zahteva popolno razkritje opredelitve vrednosti, podatkov, na katere je oprto ocenjevanje vrednosti, in obseg posebnih predpostavk ali omejitev.
 
 
Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti, 7.1, 7.2, 7.3, 7.6, 7.7
Vacant Possession

Nezasedena posest
Pri nepremičninah se nanaša na pravico do posesti zemljišča ali zgradbe, ki nima stanovalca oz. uporabnika.
 
 
Valuation

Ocenjevanje vrednosti
 
 
Proces ocenjevanja vrednosti.
 
 
Valuation Approach

Način ocenjevanja vrednosti
Na splošno proces ocenjevanja vrednosti z uporabo ene posebne metode ali več.

Glede na naravo in namen premoženja se lahko uporabljajo trije načini ocenjevanja vrednosti. To so način primerljivih prodaj, način kapitalizacije donosa in nabavnovrednostni način. Njihova uporaba omogoča ocenjevalcu vrednosti, da določi tržno vrednost ali vrednost, ki ni tržna vrednost.

Glej Asset-Based Approach, Comparable Sales Method, Cost Approach, Income Capitalisation Approach, Market Approach, Principle of Substitution, Sales Comparison Approach.
 
 
PO 4, 3.24; PO 5, 3.20; PO 6, 3.39
Valuation Assignment
 
 
Glej Definition of the Valuation Assignment.
 
 
Valuation Brief
 
 
Glej Specifications for the Valuation Assignment.
 
 
Valuation Certificate
 
 
Glej Valuation Report, Minimum Contents of a Valuation Report.
 
 
Valuation Date

Datum ocenjevanja vrednosti

Datum, na katerega se nanaša mnenje ocenjevalca vrednosti o ocenjeni vrednosti. Označen tudi kot Effective Date in/ali As of Date.
 
 

Valuation Method

Metoda ocenjevanja vrednosti
 
 
Poseben proces ocenjevanja vrednosti v okviru načina ocenjevanja vrednosti.
 
 
PO 4, 3.25; PO 5, 3.21; PO 6, 3.40
Valuation Procedure

Postopek ocenjevanja vrednosti
 
 
Dejanje, način in tehnika izvajanja korakov metode ocenjevanja vrednosti.
 
 
PO 4, 3.26; PO 5, 3.22; PO 6, 3.41
Valuation Ratio

Kazalnik ocenjevanja vrednosti
Razmerje, v katerem se vrednost ali cena uporablja kot števec, finančni, poslovni ali fizični podatki pa se uporabljajo kot imenovalec.

Glej tudi Capitalisation Factor, Income Multiplier.
 
 

PO 4, 3.27; PO 6, 3.42

Valuation Report

Poročilo o ocenjevanju vrednosti

Dokument, ki beleži navodila za nalogo, podlago in namen ocenjevanja vrednosti in rezultate analize, ki je vodila do mnenja o vrednosti. Poročilo o ocenjevanju vrednosti pojasnjuje lahko tudi analitične procese, uporabljene pri izvedbi ocenjevanja vrednosti, in predstavi smiselne informacije, uporabljene pri analizi. Poročilo o ocenjevanju vrednosti je lahko ustno ali pisno. Vrsta, vsebina in dolžina poročila se lahko spreminjajo glede na nameravano uporabo, zakonske zahteve, vrsto premoženja in naravo ter zapletenost naloge.

Pojma izvid ocenjevanja vrednosti in poročilo o ocenjevanju vrednosti se včasih zamenjujeta. V nekaterih državah (na primer VB) označuje pojem izvid ocenjevanja vrednosti (Valuation Certificate) listino, v kateri ocenjevalec vrednosti potrjuje znesek ocenitve vrednosti premoženja. Izvid ocenjevanja vrednosti je običajno krajše pismo, čeprav je lahko sestavljeno tudi v obliki podrobnega poročila. Vključuje datum ocenjevanja vrednosti, namen naloge, datum izvida, predpostavke, na katerih temelji ocenjevanje vrednosti, ter ime, naslov in usposobljenost ocenjevalca vrednosti. Potrdilo o vrednosti (Certification of Value), kot se uporablja v drugih državah (na primer v ZDA), je izjava, v kateri ocenjevalec vrednosti potrjuje, da so predstavljena dejstva pravilna, da so analize omejene samo s predpostavkami, o katerih poroča, in da honorar ocenjevalca vrednosti ni določen z nobenim vidikom poročila, ocenjevalec vrednosti pa je opravil ocenjevanje vrednosti v skladu z etičnimi in strokovnimi standardi.

Glej tudi Minimum Contents of a Valuation Report.
 
 

MSOV 3, 3.1
Valuation Review

Pregled ocenjevanja vrednosti

Naloga ocenjevanja vrednosti, ki pokriva več vrst in namenov. Glavna značilnost vseh pregledov ocenjevanja vrednosti je, da posamezni ocenjevalec vrednosti oblikuje nepristransko sodbo pri proučevanju dela drugega ocenjevalca vrednosti. Pregled ocenjevanja vrednosti lahko podpira iste sklepe o vrednosti ali pa se ne strinja z njimi. Pregledi ocenjevanja vrednosti opravljajo kontrolo verodostojnosti ocenjene vrednosti in tudi kontrolo kakovosti dela ocenjevalca vrednosti, z vidika njegovega znanja, izkušenj in neodvisnosti.

V nekaterih državah je pregled ocenjevanja vrednosti lahko tudi posodobitev, ki jo opravi ocenjevalec vrednosti istega podjetja za ocenjevanje vrednosti, ki je opravilo izvirno ocenjevanje vrednosti.

V svetu organizacije za ocenjevanje vrednosti razlikujejo več vrst pregledov, npr. izvršilne preglede (preglede o usklajenosti), strokovne preglede, pisarniške preglede, preglede na terenu, preglede, ki zagotavljajo, da je bilo ocenjevanje vrednosti opravljeno v skladu s strokovnimi standardi (če so sprejete podlage ocenjevanja, ki so bile uporabljene pri ocenjevanju vrednost, ki je predmet pregleda), preglede, ki preverijo splošne tržne informacije za podporo ali oporekanje sklepu o vrednosti, in preglede, ki preverijo specifične podatke pri ocenjevanju vrednosti, ki je predmet pregledovanja, s primerljivimi podatki iz vzorčne skupine.
 
 

PO 11, 3.1
Valuation Standards

Standardi ocenjevanja vrednosti
 
 

Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV), če ni drugače določeno.
 
 

Value

Vrednost
Cena, za katero bi se najverjetneje pogodili kupci in prodajalci proizvodov ali storitev, ki so na voljo za nakup. Vrednost določa hipotetično ali namišljeno ceno, za katero bi se najverjetneje pogodili kupci in prodajalci proizvodov ali storitev. Vrednost ni dejstvo, pač pa ocena najverjetnejše cene, plačane za proizvod ali storitev, ki je na voljo za nakup ob določenem času.

Glej tudi Cost, Price.
 
 

Uvod v MSOV 1, 2 in 3, 3.3

Value in exchange

Vrednost pri menjavi

i) Vrednost, ki je pripoznana na trgu in po kateri se sprememba lastništva sredstva opravi navidezno. Opredelitev tržne vrednosti za ustrezno računovodsko poročanje, ki jo je sprejel Svet za MSOV, je zasnovana na načelu vrednosti pri menjavi.

ii) Vrednost premoženja v denarju, ki je zamenjano za drugo sredstvo ali sredstva. Denar je merilo, s katerim je mogoče oceniti primerjalne vrednosti.
 
 

MSOV 2, 6.1
Value in Use

Vrednost pri uporabi
i) Vrednost, ki jo ima določeno premoženje pri določenem načinu uporabe za določenega uporabnika in zato ni povezana s trgom. Ta vrsta vrednosti je osredotočena na vrednost, ki jo to določeno premoženje prispeva k enoti, katere del je, ne da bi upoštevali najgospodarnejšo uporabo ali denarni znesek, ki bi ga ob prodaji lahko iztržili.
 
MSOV 2, 3.1
Sedanja vrednost ocenjenih prihodnjih denarnih tokov, za katere se pričakuje, da se bodo pojavili pri nadaljnji uporabi sredstva in iz njegove odtujitve ob koncu njegove dobe koristnosti.
 
MSRP 5, Priloga A
Sedanja vrednost prihodnjih denarnih tokov, ki bodo izhajali iz sredstva ali denar ustvarjajoče enote.

Zgornje opredelitve, ki se uporabljajo pri računovodskem poročanju, se nanašajo na vrednost sredstva ob koncu njegove dobe koristnosti. Ta pomen se razlikuje od načina, kako se izraz običajno uporablja v postopkih ocenjevanja vrednosti.
 
 
MRS 36, 6
Value of Improvements

Vrednost izboljšav
Vrednost, ki je dodana zemljišču z izboljšavami, kot so zgradbe, konstrukcije ali spremembe zemljišča, ki so trajne narave in zahtevajo porabo dela in sredstev ter so namenjene povečanju vrednosti ali koristnosti vrste premoženja. Izboljšave se lahko uporabljajo na različne načine in imajo različno dobo koristnosti.

Glej tudi Improvements.
 
 
Valuer

Ocenjevalec vrednosti

Oseba, ki ima potrebno izobrazbo, sposobnosti in izkušnje za opravljanje ocenjevanja vrednosti. V nekaterih državah je potrebna pridobitev licence, preden začne oseba delovati kot ocenjevalec vrednosti.

Glej tudi Professional Property Valuer.
 
 
Kodeks vedenja, 3.3
Wasting Asset

Izrabljajoče se sredstvo
Sredstvo, ki bo dejansko na splošno zmanjševalo svojo vrednost v časovnem obdobju.

Primera sta najemna pravica in pravica izkopavanja.
 
 
Working Capital

Obratni kapital
 
 
Znesek, za katerega kratkoročna sredstva presegajo kratkoročne obveznosti.
 
 
PO 6, 3.43
Worth
 
 
Glej Investment Value.
 
 
Written Report

Pisno poročilo
Rezultati ocenjevanja vrednosti so naročniku pisno sporočeni, kar vključuje elektronsko obveščanje. Pisna poročila so lahko listine s podrobnimi opisi, ki vsebujejo vse primerne pregledane materiale in opravljene analize, na osnovi katerih je pripravljen sklep o vrednosti, ali pa so skrajšane primerne listine z opisi, ki vključujejo občasne posodobitve vrednosti, oblike, ki jih uporabljajo vladne in druge agencije, ali pa so pisma naročnikom.

Glej tudi Oral Report.
 
 
MSOV 3, 3.3
Years’ Purchase (YP)
 
 
Glej Present Value of $1 per Period, Income Multiplier.
 
 











Seznam kratic in okrajšav 4

4 Dodano samo k slovenskemu prevodu.

 

AngleškoSlovensko
AAPG – American Association of Petroleum GeologistsAmeriško združenje naftnih geologov
ARY – All Risks YieldMera kapitalizacije
BIS – Bank for International SettlementsBanka za mednarodne poravnave
CMBS – Commercial Mortgage-Backed SecurityPoslovno-hipotekarni vrednostni papir
CMO – Collateralised Mortgage Obligation

Hipotekarna obveznica

CRIRSCO – Combined (Mineral) Reserves International Reporting Standard Committee

Svet za mednarodne standarde poročanja o sestavljenih (rudnih) rezervah

DCF – Discounted Cash Flow/Discounted Cash Flow AnalysisDiskontiran denarni tok/metoda diskontiranega denarnega toka
DRC – Depreciated Replacement Cost

Zmanjšana nadomestitvena vrednost

EBITDA – Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortisation

Dobiček pred obrestmi, davki in amortizacijo

FASB – Financial Accounting Standards Board

Ameriški svet za računovodske standarde

FF&E – Furniture, Fixtures, and Equipment

Notranja oprema

GAAP – General Accepted Accounting Principles

Splošno sprejeta računovodska načela

GAVP – Generally Accepted Valuation Principles

Splošno sprejeta načela ocenjevanja vrednosti

GIS – Geographic Information Systems

Sistemi geografskih informacij

GN – Guidance Note

PO – Pojasnjevalna opomba

HABU – Highest and Best Use

Najgospodarnejša uporaba

IAS – International Accounting Standards

MRS – Mednarodni računovodski standardi

IASB – International Accounting Standards BoardSvet za MRS – Svet za mednarodne računovodske standarde
IASC – International Accounting Standards Committee

Komisija za mednarodne računovodske standarde

IFAC – International Federation of Accountants

Mednarodno združenje računovodskih strokovnjakov

IFRS – International Financial Reporting Standards

MSRP – Mednarodni standardi računovodskega poročanja

IMF – International Monetary Fund

Mednarodni denarni sklad

IOSCO – International Organisation of Security Commissions

Mednarodna organizacija komisij za vrednostne papirje

IPSAS – International Public Sector Accounting StandardsMRSJS – Mednarodni računovodski standardI javnega sektorja
IRR – Internal Rate of Return

Notranja mera donosa

IVA – International Valuation ApplicationMNUOV – Mednarodni način uporabe ocenjevanja vrednosti
IVS – International Valuation Standards

MSOV – Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti

IVSC – International Valuation Standards CommitteeSvet za MSOV – Svet za Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti
MEA – Modern Equivalent Asset

Moderno enakovredno sredstvo

MLV – Mortgage Lending Value

Hipotekarna posojilna vrednost

NGO – Non-Government Organization

Nevladna organizacija

NPV – Net Present Value

Čista sedanja vrednost

OECD – Organisation for Economic Cooperation and Development

Organizacija za gospodarsko sodelovanje in razvoj

P&E – Plant and Equipment

Proizvajalna in druga oprema

PP&E – Property, Plant, and Equipment

Opredmetena osnovna sredstva

REIT – Real Estate Investment Trust

Nepremičninski naložbeni sklad

REOC – Real Estate Operating Company

Podjetje za poslovanje z nepremičninami

RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors

Kraljevi inštitut pooblaščenih ocenjevalcev

SPE – Society of Petroleum Engineers

Združenje naftnih inženirjev

STP – Specialised Trading Property

Premoženje s posebnim trgovalnim namenom

TIAVSC – The International Asset Valuation Standards Committee

Mednarodni svet za standarde ocenjevanja vrednosti sredstev

UK – United Kingdom

VB – Velika Britanija

UNCF – United Nations Framework Classification

Okvirna klasifikacija Združenih narodov

US – United States

ZDA – Združene države Amerike
WPC – World Petroleum Congress

Svetovni naftni kongres

WTO – World Trade Organisation

Svetovna trgovinska organizacija



Slovenski inštitut za revizijo

Telefon 01/568-56-36
Telefaks 01/568-63-32
Elektronska pošta info@si-revizija.si
Internet http://www.si-revizija.si

Prevajalec: Bojan Praznik
Lektorica: Joža Lakovič

Ljubljana 2006